榆林建材批发建设项目可行性研究报告.docx

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榆林建材批发建设项目可行性研究报告

项目可行性研究报告

XX市XX建筑工程有限公司

目　录

第一章　项目总论………………………………………………2

第二章　项目建设环境…………………………………………11

第三章　项目建设的必要性……………………………………21

第四章　市场分析与建设规模的确定…………………………29

第五章　区域建设条件及选址…………………………………39

第六章　技术方案………………………………………………44

第七章　环境保护与安全生产…………………………………50

第八章　人防、消防、节能及地震设防………………………53

第九章　项目组织管理和劳动定员……………………………54

第十章　项目实施进度安排……………………………………56

第十一章　投资估算与资金筹措………………………………58

第十二章　财务效益分析………………………………………61

第十三章　可行性结论与建议…………………………………64

XXXX煤炭运销有限公司项目

可行性研究报告

第一章项目总论

一、项目概况

（一）项目名称

XXXXXX建材批发建材

（二）项目建设单位

XX市XX建筑工程有限公司

（三）项目拟建地点和建设内容

XXXXXX建材中心拟建于榆阳区牛家梁林场附近，毗邻XX市规划的两个物流中心区之一的东沙物流园区，XX城区通往麻黄梁工业园区的榆麻路、210国道新建过境线边、西包铁路贷物专线边。

建设区域占地150亩，总建筑面积5万m2。

项目由建材销售和物流仓储两大部分组成，分三个专业区，分别是①建材交易区；②物流仓库区；③商务酒店、服务生活区。

项目功能：

贸易功能----建材贸易。

仓储功能----项目拟建大型钢材库、水泥库、木材库、材料周转库等。

服务功能----设有宾馆、物流信息中心、娱乐中心。

质量监督功能----项目设有质量监测中心、环保检测中心，跟踪监督项目区域内建材的环保质量。

（四）建设单位基本情况

XX市XX建筑工程有限公司成立于2002年7月，现有员工156人，注册资本6000万元，拥有固定资产2000万元，累计上缴利税600万元。

已经成为XX市实力比较雄厚、规模较大、效益良好的民营企业之一。

（五）可行性研究报告编制单位

XX市XX建筑工程设计公司。

（六）研究工作依据

1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

2、《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

3、国家和省市有关工业项目建设政策、法令和法规。

4、国家和省市有关物流项目建设政策、法令和法规；

5、XX市有关房地产业的相关政策；

6、XX市有关招商引资的相关政策；

7、项目建设单位提供的有关基础资料；

8、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。

（七）项目提出的背景

XX市位于陕西省最北端，地处晋、陕、蒙、宁、甘五省交界处，是国内外少有的能源矿产资源富集区，目前已发现8大类40多种矿产资源，其中煤炭、天然气、石油和盐四大资源储量十分丰富，据勘探，XX煤炭预测储量2714亿吨，探明储量1460亿吨，占全国探明储量的15%，含煤面积占全市土地面积的54%，为世界七大煤田之一。

随着我国经济的迅速发展，能源需求与供给之间的矛盾日显突出，为确保经济建设可持续发展的后劲，上世纪90年代初期，国家进一步加大了能源开发的力度，XX作为国家级能源重化工基地，迎来了历史性的发展机遇。

省第十次党代会也把能源化工确定为我省六大特色产业之一，明确提出，要以国家“西电东送”、“西气东输”为契机，加决陕北能源化工基地建设，形成对全省经济最具贡献的新的支柱产业群，成为新世纪我国现代化建设的一个重要能源接续地。

XX市依托其资源优势，大力发展煤炭、电力、油气、化工四大支柱产业，积极推进“煤向电力转化、煤电向载能工业转化、煤油气盐向化工产品转化”的经济发展战略，自西部大开发实施以来，XX市国民经济以年均15%的速度快速增长，其增幅高于全省的平均水平。

近年来,XX国家能源化工基地的建设已形成跨越发展的态势,2008年,全市地区生产总值跨上千亿元台阶,达到1008.26亿元,稳居全省第二,同比增长23%,增速连续7年保持全省第一。

规模以上工业总产值超过千亿元,达到1229.34亿元。

全社会固定资产投资突破600亿元大关,达到600.52亿元。

财政总收入突破200亿元,达到221.2亿元,其中地方财政收入达到70亿元,同比增长39.7%。

社会消费品零售总额突破100亿元,达到118.98亿元。

城镇居民人均可支配收入过万元,达到12197元,农民人均纯收入首次超过全省水平,达到3402元。

2009年,XX以建设“国内一流、国际知名”能源化工基地为目标,继续做强做大能化经济,坚持走新型工业化道路,引进先进转化项目,壮大主导产业规模,培育优势产品,严格市场准入,继续实施大区域布局、大项目策划、大集团引领、大园区承载战略,以能源化工为主体、装备制造和精细化工为两翼的“一体两翼”发展格局,建设长城沿线、无定河沿岸“人”字形千里工业走廊。

加快资源深度转化,打造煤电材料、煤制油、煤盐化工和油气化工“四大产业链”。

预计全年实现生产总值1280亿元，同比增长13%以上；财政总收入完成296亿元，增长33.83%，其中地方财政收入91亿元，增长29.98%；全社会固定资产投资完成840亿元，增长39.88%。

预计全年实现生产原煤1.7亿吨,原盐45万吨,原油900万吨,天然气100亿立方米,发电量340亿度,水泥160万吨,精甲醇100万吨,聚氯乙烯20万吨,平板玻璃720万重量箱。

XX市是我国重要的能源化工产业区，具有独特的区位优势，随着地方经济的快速发展拥有了较为完善的商业服务体系和较为完整的综合运输体系，为此，XX市委、市政府高度重视发展现代物流产业和建材产业，多次召开专门会议研究部署物流产业、建材发展的指导方针和发展战略，并在《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中明确指出：

发展现代物流产业是XX市新的经济增长点，要形成“布局合理、功能齐全、设施先进、运转高效”与国内大物流区紧密衔接的现代物流体系。

随着XX能源化工基地建设步伐的加快，人民群众生活水平不断提高，对居住条件也提出了更高的要求，房地产逐渐成为投资和消费的热点。

住宅建设投资占固定资产投资比例一直保持在3－4%左右。

房地产业的发展带动了建材加工业及家居装饰业的决速发展。

但目前XX的建材市场无论从规模上还是管理上都不能适应市场发展和消费者的需要。

当地建材销售商大多采用批零兼营方式，经营规模小而分散，基本上是摊位制经营，内部的管理机制比较简单，能与国际接轨的大型建筑材料专业批发市场还未出现，在服务意识、服务手段、交易方式、设施条件、规模经营的能力等方面，与形成现化化大流通体系还存在极大差距。

XXXXXX建材中心的建设，将XX东沙新城区杂乱转无序的建材统一搬迁在规划建设的物流城内，项目建成后，将形成XX东沙新城区具有较大辐射和带动功能的“一站式”家居建材广场。

二、可行性研究结论

（一）市场预测和项目规模

1、本项目拟用地10万m2，约150亩。

（1）建筑面积5万m2，其中建材区1万m2，仓库区2万m2，计量打包区500m2，材料试验检测室200m2，办公管理信息中心800m2；商务酒店1.2万m2；多功能停车场服务区建筑面积0.45万m2，附属设施0.2万m2.

（2）绿化面积4.5万m2，道路0.5万m2。

2、各种服务价格：

建材交易区市场铺面租赁按每月30元/m2，入住率80%计算，年收入288万元；仓库区租赁费按每月20元/m2，出租率80%，年收入384万元；多功能停车场和服务区以每天平均停车100辆计，每辆10元／天，年收入36万元；货物配送年完成30万吨，每吨20元运费，实现配送收入600万元；酒店、餐饮、娱乐服务年收入以400万元考虑；其他服务收入20万元。

（二）原材料、燃料和动力供应

项目建成投产后，年需外购无烟煤500吨，耗电120万度，水7万立方米，天然气1.2万立方米，燃油30吨。

（三）工厂组织及劳动定员

该项目上马后，企业的组织原则是总经理领导下的部门经理负责制，实行三级管理，内设机构为行政和生产两大块七个部门组成，分工协作。

劳动定员65人，技术、管理人员17人，实行聘用制，工人48人吸纳当地劳动力。

（四）项目建设进度

本工程建设期为1.5年，2010年9月前完成立项审批工作、初步设计、施工图设计及所有建设工程审批手续，10月开建，2011年10月前完成工程主体建设及配套设施，12月底交付使用。

（五）投资估算和资金筹措

（1）项目总投资7885.08万元。

其中建设投资7735.08万元（含建设期利息340.70万元），流动资金总额150万元。

（2）资金来源。

项目建设企业自筹资金4885.08万元，需贷款3000万元，年利率为7.38%，分五年偿还。

（六）项目财务和经济评论

1、项目达产后，年总成本为748万元，经营成本为448.37万元，年可实现营业收入1728万元（含税）。

2、该项目税后财务内部收益率为9.17%，大于交通、运输行业8％的最低标准；净现值（IC=8%）6.75万元，大于0；投资回收期9.54年（所得税前），低于12年；贷款偿还期为5年，还本付息有保证，盈亏平衡点的生产能力利用率为61.5%，项目具有较强的抗风险能力。

3、项目投产后，年可上交营业税及附加67.06万元，所得税　147.71万元，年均税后净利润441.71万元，具有较强的经济效益和社会效益。

（七）项目综合评价结论

随着XXXXXX建材中心建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进XX市建筑装饰业、建材业、现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为XX市经济的可持续发展提供新的产业支持，并为XX市提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。

XXXXXX建材中心的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使XX市的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于XX市区域范围内的物流合理组织。

XXXXXX建材中心的建设，还将大大改善目前XX交通阻塞、停车难、脏乱差的现象，有效减少给社会治安带来的不安定因素，促进城市化进程，改善人居环境。

总之，XXXXXX建材中心的建设是以物流项目开发为基础、以物流基础设施建设和物流效率提升为支持、以促进相关产业发展为中心的新的经济开发形式。

该项目符合国家有关产业政策，市场前景广阔，生产有保证，动力、能源、水资源条件优越，厂址地理位置好，交通便利，项目收益好，各种条件已经具备，是可行的。

三、主要技术经济指标。

（详见表1-1）

主要技术经济指标表（表1－1）

项目指标

单位

指标

说明

职工人数

人

65

资本金

万元

4885.08

申请贷款

万元

3000

建设总投资

万元

7885.08

建设投资

万元

7394.38

建设期贷款利息

万元

340.70

流动资金

万元/年

150

年营业收入

万元/年

1728

达产年

营业税金及附加

万元/年

67.06

达产年

年总成本

万元/年

748

平均

年总利润

万元/年

913

平均

年利税总额

万元/年

590.84

平均

年基本折旧

万元/年

344.65

平均

年经营成本

万元/年

748

达产年

所得税

万元/年

147.71

达产年

年税后利润

万元/年

441.71

达产年

静态指标

投资回收期

年

8.31

所得税前

贷款偿还期

年

5

等额还本

第二章　项目建设环境

一、XX市经济现状与发展

（一）概况

XX市位于陕西省最北部，地处陕甘宁蒙晋五省（区）接壤地带。

即是西北走向华北、华东和沿海地区的前沿，又是中南和沿海地区进入西北的门户，承东启西、辐射周边的地位和作用十分明显。

从地理位置和交通条件分析，往东通过神黄铁路可达沿海港口，向南过西包、西康、宁西铁路可直达长江中下游地区，较之西部其他地方，更接近全国消费中心的经济重心区。

区域地貌大体以长城为界，北部为风沙草滩区，占总面积的42%，南部为黄土丘陵沟壑区，占总面积的58%。

平均海拔1300米，气候属暖温带和温带半干旱大陆性季风气候，年平均气温10℃，年平均降水量,400毫米左右。

境内有109条河流，北部有200多个内陆湖泊，其中红碱淖为陕西最大的内陆湖，总面积67平方公里，总蓄水量10亿立方米。

全市辖1区11县，222个乡镇，5545个村民委员会。

市政府所在地XX城为国务院命名的历史文化名城总人口351.63万，其中农业人口292.73万，总面积43578平方公里，是陕西面积最大的一个市。

XX历史悠久。

春秋为晋，战国归魏，秦统一六国后为上郡地。

唐及五代时设夏州、银州、麟州、府州、绥州，均属关内道管辖。

宋以后，分属北宋、西夏及金明朝设XX卫，素有“九边重镇”之称。

清朝设XX府，民国设XX道。

建国后为地区建制，2000年7月撤地设市。

XX资源丰富。

能源矿产资源富集一地，被誉为中国的“科威特”。

有世界七大煤田之一的神府煤田，有我国陆上探明的最大整装气田。

煤炭、天然气、石油、岩盐组合配置良好，开发潜力巨大，是21世纪中国的能源接续地，是正在建设的国家能源化工墓地，是西气东输、西电东送、西煤东运的重要源头。

2008年,全市地区生产总值跨上千亿元台阶,达到1008.26亿元,稳居全省第二,同比增长23%,增速连续7年保持全省第一。

规模以上工业总产值超过千亿元,达到1229.34亿元。

全社会固定资产投资突破600亿元大关,达到600.52亿元。

财政总收入突破200亿元,达到221.2亿元,其中地方财政收入达到70亿元,同比增长39.7%。

社会消费品零售总额突破100亿元,达到118.98亿元。

城镇居民人均可支配收入过万元,达到12197元,农民人均纯收入首次超过全省水平,达到3402元。

（二）基础设施

1、公路。

全市公路总里程2.1万公里，其中等级公路5300多公里，高速公路800公里，在建高速公路近200公里，基本形成了以“两纵两横”为主骨架的高等级公路网和辐射全市的十二条次骨架公路网络，公路外运能力5000万吨。

包茂高速、子靖高速、吴子高速、榆神高速公路纵贯其境，榆绥高速公路也已开建。

以上项目全部实施后，XX将成为全省高等级公路里程最长的市。

2、铁路。

全市现有三条铁路外运线，北线神木至包头铁路、东线神木至黄骅港铁路、南线神木至西安铁路，总里程447.9公里，外运能力达到1.5亿吨，同时，神木至内蒙古准葛尔旗的铁路正在建设之中，青岛至银川的铁路XX段即将开工，连接南部六个县的太原至宁夏中卫铁路、西包铁路复线也已开工建设，“一纵两横”，通江达海的铁路网络初步形成。

3、航空。

XX新机场榆阳国际机场已正式启用，目前已开通至北京、西安、上海、广州等地的航班，今后有望开通XX至成都等地的航线，是陕西第二大航空港。

4、水资源。

XX水资源相对较为丰富，是西北地区水资源的富集区，与矿产资源分布相一致，是我市建设国家能源重化工基地的根本保证。

全市水资源总量32亿立方米，地下水可开采量6亿立方米／年。

已建成水库89座，年供水7亿立方米，建设的王圪堵水库和推进的榆神工业供水等，年可增加供水3亿立方米。

5、电力。

XX电网已与西北网联结，建成延榆神330千伏输变电工程，装机容量90万千瓦，330千伏电网线路两条，总长268公里，变电站2座，变电容量600万千伏安，110千伏安线路全长1152.6公里，主网架覆盖全市。

6、通讯。

济银、西呼两条国家Ⅰ级干线光缆交叉经过XX，通讯能力达到国内先进水平，是陕西第二大通讯枢纽。

XX目前已成为国家西电东送、西煤东运、西气东输的节点。

（三）发展规划

“十一五”期间，是推动XX经济、政治、文化、社会建设实现跨越式发展的战略机遇，也是国家能源化工墓地建设的关键时期。

全市经济社会发展的总体思路是：

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，紧紧围绕建设西部经济强市、特大文化大市、绿色生态名市三大目标，实施项目带动、城镇化带、信息化带动、科教兴榆和人才强市五大战略，大力发展能源经济、城市经济、生态经济、区域经济、实现经济又决又好发展。

能源经济　充分发挥煤、气、油、盐等矿产资源优势，以“三个转化”为重点，全力打造煤电材料、煤制油、煤盐化工和油气化工“四大产业链”,同时考虑用市场机制启动风能、太阳能、生物能等再生能源项目建设，打造新能源产业。

城市经济　建设能源化工基地服务中心，打造为能源化工产业配套的装备制造业、精细化工产业、以能源化工产品物流为主的商贸业以及特色旅游、金融、信息为主的服务业，形成功能互补、协作有序、关联度较高的产业集群。

以XX为中心城市，以神木、靖边、绥德为副中心的城市格局正在形成，城市房地产业得到快速发展。

“十一五”期间要把建设数字化XX作为城市经济的重要内容，重点推进“1231”信息化工程建设，即一张宽带城域网、两个应用平台、三个服务中心、十大应用领域。

生态经济　以循环经济的理念，建设以生态工业为主体，生态农业为基础，生态服务业为纽带，生态环境保护为重点的环境友好型、资源节约型经济发展模式，把环境治理、环保产业作为XX经济新的经济增长点，重点打造生态经济五大示范工程和八大体系。

区域经济　构建四个层次的区域经济框架。

一是发挥XX资源优势，加强与跨国公司、沿海经济发达地区合作，打通路航通道，开拓两个市场，利用两种资源，带动XX经济上规模、上水平；二是密切与忻呼包银的经济合作，打破行政区域界限，实行资源共享，优势互补；三是大力发展XX、神木、府谷煤、电、化、材料产业带，XX、横山、靖边、定边油、气、化产业带，XX、米脂、绥德盐化工工业和农产品加工产业带三大发展轴。

四是加强南北互联互动，逐步缩小南北差距。

加大向南部县的财政转移支付力度，统筹优化配置资源，培育南部县资源深加工产业，大力发展劳务输出，加强各项社会事业建设，形成南北优势互补，城乡良性互动，实现和谐发展。

围绕三大目标，建设四大经济，2010年力争GDP达到1000亿元，形成年产1.5亿吨煤炭、800万吨原油，120亿立方米天然气、200万吨盐、800万千瓦火电装机容量、600万吨甲醇、80万吨聚氯乙烯、500万吨原材料的生产能力，成为陕西经济重要一极，与内蒙鄂尔多斯市并驾齐驱，并且在经济后发优势上有所超越。

综上所述，通过对XX市的经济发展条件、区位条件、基础设施等条件等的分析，XX市已初步具备建设规模化、组织化程度较高的物流服务设施及发展现代物流的基本条件。

二、XX物流产业现状

目前，XX市区（榆阳区）建材行业还不成规模，没有大型的建材企业，建材物流仅仅处于起步阶段。

建材市场的实际情况：

XX市区长城南路上有三个规模不大的建材市场：

古城建材综合市场，古城建材批发市场，长城建材市场。

长城中路上有一个广榆建材批发市场。

在经济开发区内，三辰综合建材市场，离市区5至6公里，主要经营轻型建筑材料，占地248亩，总建筑面积56万平方米。

在城区南郊，榆靖高速公路旁有一些经营钢材、水泥的个体户，其中经营钢材的大约50户左右、经营水泥的大约29户，它们的规模大小不一，经营模式主要是订货——要货的形式，仓储能力差。

关于建材物流的规划方面：

榆阳区政府规划建立万象物流中心，万象物流中心选址位于小纪汗附近，占地1500亩。

2006年4月开始项目规划等相关准备工作，土地等手续已基本到位。

万象物流中心以建材、农产品、日用百货为主要发展方向（机电也会考虑）。

榆阳区政府规划占地5000余亩、主要发展方向为能源、化工的三余煤炭物流配送中心，同时也会涉及到建材，主要是建材的包装、加工及水泥制品。

XX市政府规划在刀则湾建立一个华龙建材市场，定位是一个重型建材市场，现在这个市场尚未规划，土地等相关手续还没有到位。

在XX市的南郊刘官寨建立一个大型的综合市场。

这个市场东洲集团已经投资买了1200亩土地。

市场将来主要以汽车贸易为主，同时涉及建筑材料、钢材、水泥。

建材商家传统做生意的模式无外乎以下几种，但各有弊端：

　　1、坐等顾客：

这种方式只能勉强维持，再好的产品，无法让顾客知道，酒香不怕巷子深的时代早已经过去，坐等顾客只有坐以待毙。

2、印发传单：

覆盖面较小，无法持久，市场影响力几乎为零，因为百姓已经不再习惯被动地去看宣传单页了。

3、户外广告：

户外大看板或立柱广告，能够产生一定的宣传效果，但其覆盖范围只局限于附近的几个街道，而且不能随时移动，宣传效果还是有限。

4、促销活动：

固定的促销活动，只能在短时间内有效，因其时间延展性差，过了一段时期，促销效果就大为降低，商家无法做到24小时全天候地推广宣传。

5、电视广告：

电视广告的好处是能够锁定本地人群，但是其费用高，几十秒的播出时间无法全方位展示建材品牌的品质、款式、风格和最新优惠动态，区电视台的收视率也有限，无法确保宣传效果。

6、企业网站：

部分榆阳区建材商家都有自己品牌的网站，本品牌的信息非常全面细致，可以保证24小时面向全社会推广宣传。

但各个网站独立存在，不便百姓查询对比。

老百姓不可能挨个去点击数十家建材公司的网站，因为大家根本就不知道该品牌的网址，所以商家独立的网站其宣传效果也非常有限。

项目区域已具备发展建材物流的基础条件，近几年物流产业也得到了较大的发展，但是与东部沿海地区物流产业的发展相比，还存在许多问题，受到许多因素的制约，这些问题及产生原因主要表现在以下几个方面：

1、建材物流基础设施落后，物流产业效率较低。

从总体上看，建材物流基础设施近年来有了较大的发展，但与东部等经济发达地区相比，建材物流设施落后，建材物流产业效率低，仍是制约区域内现代物流产业发展中存在的重大因素。

（1）交通运输业发展仍然赶不上社会和经济发展的需求。

公路数量不足、密度偏小、布局不够完善。

特别是黄土高原公路数量明显偏少，公路密度只相当于全省平均水平的10%，相当于沿海城市的40－50%。

这必将影响区际间的物流发展。

（2）建材物流基地功能单一。

交通枢纽，公共储运设施、各种现代化物流中心等物流基础设施建设方面明显滞后，各种工商企业内部仓储设施也难以构成企业投资的重点。

仅有的货运市场和交易中心，服务项目功能单一，只提供停车功能，零散的配载功能和墓本的生活辅助功能，仅处于物流初级阶段，这都严重影响着物流效率的提高。

（3）建材仓储设施设备老化、管理水平低。

物流仓储设施大多在20世纪五六十年代以后建成并投入使用，起重设备大多建于七八十年代，由于经营者的短期行为，生产上拼设备，使设备超负荷运转，设备状况差，经常发生故障，无法适应现代物流产业及时快速的要求。

仓库设施陈旧，货场“脏、乱、差”现象严重，货物仓储中的残损率，变质率较高。

2、建材物流产业社会程度低，物流市场主体缺位。

目前普遍存在的一个问题是物流产业的社会化程度较低主要表现在：

一方面是现有物流企业大都隶属于不同的部门和行业，使物流企业难以树立为社会提供物流服务的思想，另一方面是物流运作分散，没有形成全社会的物流服务体系，造成了现代物流产业的社会化程度较低的现象。

受现代物流产业社会化程度较低的影响，物流市场的发育程度也较低。

目前，在物流市场中存在的一个重要问题是物流市场主体缺位，尚未形成专业物流企业群。

具体表现在：

一是物流企业的数量较少，二是物流企业的规模较小，三是物流企业的物流服务功能不完善，四是物流企业的经营管理水平不高。

3、建设资金缺口大，筹资渠道单一。

目前在建材物流基础设施建设与发展中，存在着建设资金不足，投资渠道单一的状况。

相对于其它产业