南京市保障性住房工程建设指导意见.docx
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南京市保障性住房工程建设指导意见
南京市保障性住房·工程建设指导意见
（试行）
南京市保障房建设指挥部办公室
二〇一〇年六月
1总则······················································2
2规划与配套················································3
3建筑与景观设计············································6
4住宅装修与设备设施······································13
5材料与施工要求··········································20
6验收与交付················································24
1总则
1.0.1为加强对我市保障性住房的建设管理，提高工程质量和房屋品质，依照国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）、《经济适用住房管理办法》（建住房【2007】258号）、建设部等九部委《廉租住房保障办法》（第162号令）、《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保[2010]59号）、南京市人民政府关于《南京市经济适用房管理实施细则》（宁政发[2008]116号）等文件要求，结合我市实际情况，制定本意见。
1.0.2保障性住房（以下简称保障房）是指政府按限定标准、限定价格（或租金）、为本市中低收入住房困难家庭提供的各种保障性住房及相应的配套设施，包括廉租房、经济适用房、公共租赁房等类型。
全市所有统筹的保障房建设项目的质量监督管理，均由市建筑安装工程质量监督站负责。
1.0.3保障房的规划、设计和建设，应满足住宅适用性、经济性、安全性、耐久性的居住标准要求。
应与居民的住房状况、家庭结构和人口等因素及条件相结合，与南京市的经济发展水平相适应；与区域周边环境以及居民生活习俗相协调。
成片配套建设的商业用房，不应对居民日常生活造成干扰。
1.0.4保障房的规划、设计和建设，应充分考虑项目周边的交通现状与发展，结合城市交通尤其是城市轨道交通的发展，统筹组团建设的交通组织；应充分考虑和利用项目周边各类市政配套设施，按区域新城的理念进行规划、设计和建设。
1.0.5保障房的规划、设计和建设，应遵循绿色建筑和可持续发展的原则，按照建设节地、节能、节水、节材和低碳环保型住宅的要求，顺应国内外保障性住宅产业化发展趋势，积极推广应用建筑工业化技术；选用先进、成熟、经济适用、安全可靠的新技术、新工艺、新材料、新设备；采用通过质量认证和能效标识的产品，确保工程质量。
保障房项目各参建单位的选择，应按照招投标管理办法和有关规定要求，以保证质量、安全为原则，建立保障房开发、施工、监理等候选单位名录，推行合理价中标，并实行跟踪审计。
建设过程中，禁止非法发包、分包和转包。
1.0.6本标准仅适用于由市保障房指挥部组织建设的新建项目。
各参建单位除执行国家和省市相关规范标准、法规和文件外，应执行本指导意见。
2规划与配套
2.1一般规定
2.1.1坚持城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则。
2.1.2日照、建筑限高、退让、住宅建筑净密度、绿地率、容积率等规划指标，应符合南京城市总体控制规划和规划部门的具体要求。
2.1.3规划设计应充分利用规划用地内部有保留价值的地形地貌、植被、河流、道路、建筑物与构筑物等居住环境与景观，综合考虑日照、采光、通风、隔声、防灾、配建设施及管理要求，坚持以人为本，创造宜居的生活环境。
2.1.4住宅建筑布局和住宅主要朝向，应充分考虑我市日照、气候等自然特点，选择合适间距和最佳朝向。
必要时宜进行小区的风环境、声环境和日照环境的计算机模拟，确保居住环境适宜。
2.1.5规划设计应结合规划用地周围条件，根据居民人口结构和生活习惯，合理布局市政公用配套设施和公共服务设施。
公共配套设施应功能完善、规模适当、形式丰富、经济实用。
并与保障性住房同步建设和同步交付使用。
公建配套的具体设置应考虑使用人的生活、休闲的传统习惯，满足不同的需求。
2.1.6小区道路的设置，应以安全便利、交通流畅、方便快捷为原则。
合理组织交通流线和车辆停放，减少噪音。
机动车道路应满足消防、防灾、救护等通行要求。
2.1.7大型保障房居住区宜按区域新城的理念合理规划，并配建一定量的中低价商品房、普通商品房，满足不同居民群体的生活需求。
2.2社区公共服务设施
2.2.1保障房住宅小区，应配建“邻里中心”、“活动广场”等公共活动场所，注重营造人文环境，提供邻里之间和谐相处的条件。
建筑总面积50万平方米以上的小区，应至少配置1个面积不低于5000平方米的市民广场。
人口规模超过5万人左右的大型保障房生活区，宜配置1个面积不低于10000平米的市民广场，并尽可能满足露天电影放映的需要。
要结合室外活动广场，为居民锻炼和儿童玩耍设置足够的室外健身器械与儿童活动器材，方便步行与室外活动，创造安静、舒适、方便、动静相宜的居住环境。
市民广场的规划设计，宜考虑与公共绿地和社区中心相结合，便于活动组织。
应采取措施和加强管理，避免车辆随意停放甚至驶入广场。
2.2.2住宅首层及户外公共场所，宜按住户需求和规范要求的上限进行无障碍设计，尽可能满足老年人、残疾人的需求和无障碍通行需要。
2.2.3在满足规划要点要求基础上，与生活密切相关的公共配套服务设施，如邮局网点、银行网点、警务室、社区医疗中心、超市、娱乐、餐饮、农贸市场等公共服务设施用房，应按照集中与分散相结合的原则布局合理、方便使用；尽可能沿街布置且数量和面积应满足需求。
大型保障房小区内宜配建公共浴室、理发室等传统商业设施，其面积一并计入2%的配建商业用房指标。
除满足规划要点要求以外，各组团内宜适当配建警务用房、物业管理、安防监控等附属用房及社区办公用房，便于社区管理。
安全监控用房可与物业管理用房合并。
2.3市政公用配套基础设施
2.3.1保障房小区的供电、电信、路灯等管线应地下埋设。
燃气、电力、市政管网的设计与施工，应结合雨污分流、道路建设密切配合，一步到位，避免因各种管道敷设造成道路二次施工。
小区内有线电视、通讯、网络、安防监控等智能化工程的管线宜采用综合管沟管井敷设。
2.3.2保障房小区应结合城市总体规划，充分考虑和利用临近的城市轨道交通站点、公交站点、交通换乘枢纽等现有条件，合理设置交通流线。
公交场站设计和站点设置应满足区内居民的就业与出行需求。
2.3.3公厕、垃圾中转站的选址要考虑方便整个小区，其建设数量、占地面积及建筑面积应满足需求，其中每座垃圾中转站的服务半径不宜超过0.8公里；公厕宜按每座占地面积30-60平米、服务半径500-800米考虑。
在沿街商铺、集中商业、会所、加油站、公共绿地、体育公园、集贸市场及公交车站场等公共配套设施内，或在人流量较大的区域，宜设置足够数量的附属式公厕，且应有明显的路标指示，尽可能满足市民如厕需求。
2.3.4小区停车位的规划设计应符合江苏省和南京市的相关规定，并考虑未来发展的需求，可预留一定的停车用地。
应结合单元入口设计自行车的停车位供临时停放。
宜结合残疾人、老年人的需求，适当安排残疾人助力车、小型三轮车停车位。
公共服务设施或活动场所，宜考虑车辆的临时停靠车位。
2.3.5应注重节约能源，有条件的项目宜设置中水处理系统和生活垃圾的分类收集设施。
小区内垃圾收集点和垃圾转运站、公共厕所和卫生设施的设置规模应与小区建设规模相对应。
有条件地区应设置生活垃圾生化处理设施。
2.3.6片区内与生活密切相关的农贸市场、垃圾中转站、公厕、公交场站等配套设施，必须与住宅同步竣工和交付使用。
3建筑与景观设计
3.1一般规定
3.1.1保障房的套型设计应该综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口、代际关系、风俗习惯等因素，满足本市中低收入家庭的基本居住生活需求。
3.1.2保障房的设计应坚持“小套型、功能全、精细化”的原则，满足居住建筑“经济、适用、美观、安全”的基本要求。
3.1.3施工图设计应精心、细致，重点部位的营造作法应简洁、可行。
设计单位应加强对质量通病防治措施的落实。
必要时宜将施工图设计和总平面规划方案设计分开单独招标，确保施工图设计质量和深度。
3.1.4景观设计要在研究既有建筑功能定位和自然资源的基础上，注重对建筑总平面布局的补充、点缀和品质提升。
景观设计要以“方便居民生活，有利安全防护和实施物业管理”为原则，达到“标准不高、档次不低”的效果。
3.1.5小区景观设计造价应予以控制，在实施前应报请主管部门批准。
3.1.6所有景观设计（施工），均应公开招标、组织评审，选好中标方案和实施单位，并加强对景观施工的监督与验收。
3.2保障房套型标准
3.2.1独立成套的保障性住房，套内功能分区应明确、合理。
每套住宅应具有卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、阳台等基本空间。
小套型的卧室可以和起居室合并。
非成套的公共租赁住房，所在楼层应集中设置厕浴、洗漱用房，且应设置一定的公共活动室（棋牌、电视）。
3.2.2独立成套的廉租住房、公共租赁住房的套型建筑面积宜控制在45、55㎡。
3.2.3经济适用住房的套型面积标准应与现行《江苏省住宅设计标准》一致，套型建筑面积宜控制在45、55、65、75、85㎡。
拆迁安置房的户型和套型面积，可根据拆迁协议或政策，按照相应标准执行。
公共租赁房（人才公寓）也可根据实际情况或政策，执行相关标准。
3.3单元与套型设计
3.3.1单元平面设计
高层住宅优选采光通风条件较好的板式楼。
单元平面要求紧凑、合理，可采用单外廊式或短廊式布局，每单元宜4户或多户布置，应合理布置楼梯、电梯、走廊等公共交通核与设备管井，尽量缩短公共走道，减少公摊面积，节约交通面积，提高使用面积系数。
组团内的单元入口应风格统一、易于识别，并设置雨篷。
单元门宽度应满足功能使用要求。
单元内相邻进户门净距应满足使用时相互间不发生碰撞。
通道净宽应满足大件家具搬运要求。
3.3.2电梯设置
电梯设置应遵循安全、实用、经济原则。
电梯数量、额定容量及速度，由设计单位根据电梯流量分析和使用要求计算确定，并遵循以下原则：
1、每台电梯服务人数宜按60-80户左右考虑。
2、除消防电梯应满足相关规范要求外，其余住宅电梯的运行速度，宜控制在1.0-1.75m/s。
3、12层及12层以上的高层住宅，其电梯数应不少于2台（含消防电梯）。
必要时，可根据流量一大一小搭配设置。
大容量轿厢宜兼顾搬运家具需要。
4、高层住宅设置两台及以上电梯时，宜成组集中布置、并联控制，双向交通，可以同时或交替使用，便于管理。
在满足使用要求的前提下，电梯设置应尽量节省电梯的成本费用（包括电梯设备成本和使用中的维护保养、用电成本等）。
5、在轿门、轿厢尺寸及电梯规格的配置上，应尽量采用通用标准型产品，不应采用非标产品。
为方便维护和管理，各组团内的电梯应选同一品牌；各片区内的电梯品牌应不超过三种。
电梯装潢应尽量选用标准装潢，宜选择普通发纹不锈钢轿厢和首层发纹不锈钢门，其他层可采用喷漆钢板门。
6、电梯井道与卧室、起居室毗邻时，应按照规范进行必要的隔音减震处理，以减少电梯噪音的不利影响。
7、七层及七层以上住宅，应设置无障碍电梯。
3.3.3套型设计
保障房的套型设计，宜尽量参用或采用相关竞赛获奖作品、精选户型或住宅标准化产品图库的成熟户型，并报市保障房管理部门批准。
单元平面布局宜采用单外廊式或短廊式。
户型以满足2-3人家庭为主，适量配置4-6人家庭住房。
套内设计，应做到分区合理，布置紧凑，流线通畅，复合利用套内空间，尽量减少交通面积。
进深和开间尺寸应恰当。
在功能齐全的前提下，对小户型设计应进行重点推敲和选择，确保居住空间尺度合理、精致。
卧室内不应见梁，坡屋面要求吊顶、平整。
小户型、公寓应尽可能考虑潜伏设计。
3.3.4住宅室内净高要求
成品保障房的室内净高：
卧室、起居室（厅）的室内空间净高不应低于2.40m，厨房、卫生间等部位不应低于2.10m；当多、高层房屋利用坡屋顶内空间作卧室、起居（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10m，且最低处净高不宜低于1.5m。
3.3.5居室空间设计
居室空间设计应符合精细化设计要求，尽力提高居住空间的实际使用率。
在建筑设计时，重点注意以下三个方面：
1厨房和餐厅的设计：
1）厨房应尽量与卫生间相邻，节约设备管材，降低施工成本，同时便于今后改造；
2）厨房与起居室或餐厅应就近布置；厨房宜采用推拉门，以节约空间。
餐厅不宜采用大空间，必要时可以将厨房、餐厅合并使用；
3）各种竖向管线宜集中敷设，并在墙角处形成管线区，横向管线宜设于设备下部；中、高层建筑竖向管线的布置应采用管线井；
4）厨房宜设置服务阳台，方便储藏、放置杂物；
2卫生间设计：
应在满足功能的基础上精细化设计。
1）卫生间宜按洗漱与洗浴、座便功能分开，供多人同时使用；
2）宜采用推拉门或折叠门，以节约空间。
3居室综合设计：
1）在电气器具配置上，照明开关、插座和分户强、弱电箱设计既应符合相关设计规范要求，又应符合人体工程学原理和住户的使用习惯，亦应与家具布置相协调，并为住户可能的改造预留一定的条件。
住宅玄关空间宜安排电气的分户强、弱电箱、照明开关和门禁对讲装置。
强、弱电箱尽可能紧凑布置，减少所占墙面长度，也可以布置于餐厅等次要的空间的阴角墙面上，但不能占据居室的主要墙面或对景墙。
照明开关在墙面上的落位，应保证开关不被开启门扇和家具遮挡。
居室内的强电和弱电插座，既要满足设计规范要求，还应与家具布置相协调。
厨房、卫生间的插座一般应为防水防溅型并设有漏电体保护装置设计。
2）宜设置适当的储藏空间，也可用家具代替或变化局部隔断，以增加储藏空间。
3.3.6空调室外机安装位置及效果，应根据立面外形统一设计。
统一预留孔洞，统一安装PVC冷凝水管。
空调室外机搁板、挡板的设置，宜结合阳台封闭及壁挂热水器安装整体考虑。
3.4节能设计
3.4.1保障房设计，应选择合理的建筑体型，考虑围护结构的保温隔热性能，以满足建筑节能标准的要求。
3.4.2房间的开窗尺寸要求规格简单、样式统一。
主要房间的采光窗设计，还应综合考虑景观、对视、节能等因素。
3.4.3通往阳台的门，按外门考虑，应满足节能要求。
3.4.4高层保障房住宅楼的所有阳台统一封闭，且应注意风格统一。
阳台封闭用窗户可采用单层玻璃塑钢窗。
保障房应采用与建筑立面一体化的外遮阳设施，东西向主要居住空间（起居室、卧室等）的外窗，应采用活动式外遮阳。
保障房外立面设计原则上不设置飘窗、落地窗，如设计必需采用，须对防渗、节能、保温采取针对性措施。
3.4.5新建保障房小区，宜统一设计安装太阳能热水器系统。
对建筑立面效果及管线、设备安装以及连接固定的安全性，设计应整体统一考虑。
太阳能热水器的选型利用，设计应考虑建筑间距及单体朝向的差异和影响，对累计日照时间不充裕的底部楼层，宜采用太阳能和燃气或电能等辅助加热的热水系统型式，其它楼层则优先选用壁挂式太阳能热水器。
设计时应考虑合理的安装斜度和牢靠措施，阳台设计应考虑太阳能热水器的荷载与影响，并统一设置太阳能热水器系统的设备和管道。
施工时应注意做好太阳能连接件的预埋，不应采用后锚固连接措施。
热水器的水平管道，宜采用明敷，应方便使用与检修维护。
3.4.6所有户外景观灯具均应选用节能灯，条件具备时应采用太阳能灯。
3.5防水防渗要求
3.5.1房屋的渗漏水质量缺陷是保障性住房居民投诉的主要问题，相关单位应予以高度重视。
住宅防渗与防排水的重点部位，包括地下室、裙房或大底盘与上部住宅连接部位、屋面（檐沟）、露台、厨卫楼地面、立面窗户、立面腰线、穿墙管线、施工缝、变形缝、后浇带等部位。
3.5.2设计单位应重视防水设计，尤其应重视结构自防水设计。
平屋面宜采用适度结构找坡方式排水。
防水设计时，应充分考虑后续使用中装修对防水层破坏的维修可行性。
施工图设计应提供重点部位的防排水构造节点详图。
对长度超出规范规定而应设置变形缝的保障性房屋，不宜采用结构后浇带等方式取代变形缝。
对沿街的底层前排商铺与后排住宅楼之间，宜尽量脱开。
屋面（或小屋面）排水方式不宜采用内排水，禁止采用中间低四周高的内坡排水方式。
建筑与结构专业应重视做好防排水设计的会签，并加强对防水施工的技术指导和交底。
3.5.3高层住宅的地下室防水设计，以“刚柔相济、防疏结合”为原则，大空间地下室外墙周边内侧宜设浅沟明排，应避免室外雨水倒灌流入地下室。
高层塔楼与下部底盘（或裙房）连接处、地下室变形缝两侧以及止水带等部位，必须重点加强抗裂措施和防水处理。
人防地下室（或全地下车库），应重点做好施工缝、后浇带、变形缝、穿墙管线、覆土层柱顶周边等节点部位的防排水设计与施工。
地下室迎水面主体结构应采用防水混凝土和变形钢筋，内外层网片钢筋间距宜≤150mm；水平分布钢筋宜设置在竖向钢筋外侧。
对墙体水平断面尺寸较大变化处，应增设抗裂钢筋。
3.6环境与景观设计
3.6.1保障房小区的环境与景观设计，应符合规划条件和总平面布置要求，应满足保障房小区使用与维护要求，注重美观、经济、适用，注重景观与绿地的协调性。
针对中低收入人群活动习惯，宜较多设置硬质景观和活动场地，且主要活动场所应采取遮风避雨措施满足雨雪天气的使用要求，以便于居民的相互交流，有助于老年人的室外活动。
3.6.2临近活动广场周边住宅的底层，宜根据活动场地或硬质景观设置要求，设置架空。
架空层内应尽量通透，可配置适量的活动和休闲设施（如兵乓球台，座椅等），提高参与性和文化性。
架空层内宜种植耐荫性的花草灌木，
3.6.3儿童活动设施、老年活动健身场所、全民健身场地，应保持一定规模，以满足居民活动需要。
活动场所宜设置亭廊架等遮蔽风雨处，并内设休息座椅。
儿童活动设施、老年活动健身场所、全民健身场所及硬质透水性场地，应与绿化有机结合起来，形成动、静，疏、密的不同景观空间。
3.6.4景观空间应序列清晰，合理分级布置中心景观、组团景观及宅间景观。
景观设计简洁，达到小区的经济、美观、整体和谐。
景观设计应满足消防要求、无障碍设计要求、水土保持及防洪设计要求。
要求交通组织、标高系统完整明确。
3.6.5以经济、使用和方便养护为原则，小区宜较多设置硬质景观（如铺装、凉棚、座椅等）和少设置软质景观（如人工植被、河流等仿自然景观）。
铺装时尽量采用可渗水地砖。
除利用自然水源可建设少量水池、水景以外，保障房小区不提倡设置水景。
3.6.6市民广场周围及开放草坪边缘应设座椅等休息空间，活动场所周边显眼处应设果皮箱。
单元入口附近应设标识牌、信报箱及生活垃圾分类回收收集点。
3.6.7小区出入口的位置、数量、开口尺度应合理，每个出入口应有明显标识，并充分衔接市政道路与区内道路，合理组织人流和车流，岗亭设置位置应便于管理。
3.6.8保障房小区绿化配置，原则上均应选用抗病虫害强、易养护管理的南京本土常见树木、植物和草花品种。
植物造景应注重空间组织，合理搭配乔灌木比例，常绿与落叶、速生与慢生植物相结合，合理配置，自然和谐。
主干道行道树完整有序，乔木间距宜为5～10米，灌木间距≥0.3米。
3.6.9居住区围墙，宜采用“实墙+栏杆”形式，虚实比例2：
1。
围墙周围可种植高绿篱。
3.6.10组团内部道路作为车辆和人员的汇流途径，应具有明确的导向性，道路两侧的环境景观应符合导向要求。
设计要求如下表：
表1道路景观设计要求
分类
名称
设计标准
材料
颜色
车行道
小区级主环道
宽度≥8.0米，设双侧或单侧1.2-1.5米人行道，人行道与车行道之间宜设置种植绿化带。
沥青混凝土
黑色
组团级道路
组团级道路车行道宽度5.0-6.0米，设单侧1.2-1.5米人行道。
混凝土
组团内的消防车道、人行道、组团内车行道合并使用时，4米宽道路可设计成2.5米+1.5米（1.5米用于人行，可用彩色混凝土）
混凝土+彩色混凝土
人行道
公共步道
人流相对集中的快速公共步道宽度2.0-2.5米。
渗水地砖
彩色
人流相对集中的漫步公共步道宽度1.5-1.8米；人流相对分散的漫步公共步道宽度1.2-1.5米
渗水地砖
彩色
出入口道路
单元出入口道路宽度不小于1.5米。
每个单元应有一个出入口可以通达机动车。
渗水地砖
灰色
漫步小径（甬道）
游园漫步小径宽度0.9-1.2米
鹅卵石或板岩
路缘石
采用C30预制混凝土，高度100-150
混凝土
灰色
4住宅装修与设备设施
4.1装饰与安装标准
4.1.1廉租住房、公共租赁住房，应推行工业化全装修（简装），并执行江苏省地方标准《成品住房装修技术标准》。
4.1.2幼儿园、中小学及配套公建的公共部位应装修到位（简装）。
中小学、幼儿园装修设计标准按《南京市普通中小学办学条件标准》修订版要求执行。
4.1.3保障房全装修设计应与住宅主体工程设计、施工同步，满足基本生活需求。
装修材料应符合国家资源节约、环保等要求，应优先采用通过质量认证和通过地方建设行政主管部门或质量监督部门备案的产品。
4.1.4全装修保障房的造价应予以控制，在装修实施前应报请主管部门批准。
4.1.5保障房的装修标准不宜低于表2的基本要求。
保障房的装修材料及构造应不低于表3的基本要求。
表2经济适用房、廉租房、公共租赁房等简装成品房的装修标准
项目
材料规格
经济
适用房
廉租房
公共
租赁房
客厅
餐厅
地面
地砖
水泥地面
√
√
墙面
乳胶漆
批白
√
√
顶面
乳胶漆
批白
√
√
主卧
次卧
地面
地砖
水泥地面
√
√
墙面
乳胶漆
批白
√
√
顶面
乳胶漆
批白
√
√
厨房
地面
防滑地砖
水泥地面
√
√
墙面
白色瓷砖
水泥墙面
√
√
顶面
铝塑扣板
批白
√
√
地柜
定制成品（防火板地柜）
—
√
√
水槽
陶瓷（600×400）
√
√
√
龙头
陶瓷片密封（DN15）
√
√
√
卫生间
地面
防滑地砖
水泥地面
√
√
墙面
白色瓷砖
水泥墙面
√
√
顶面
铝塑扣板
批白
√
√
座便器
节水型坐便器
√
√
√
洗脸盆
陶瓷（立柱式或台下式）
立柱式
立柱式
台下式
脸盆龙头
节水型双柄龙头（DN15）
√
√
√
淋喷龙头及花洒
节水型双柄淋浴龙头、手提式花洒（DN15）
—
√
√
阳台
地面
防滑地砖（300×300）
水泥地面
√
√
顶面
乳胶漆
批白
√
√
晒衣杆架
φ12钢筋现场制作
√
√
√
封阳台窗
单玻塑钢窗
√
√
√
电梯厅
门套
不锈钢/石材/人造花岗石
人造花岗石
人造花岗石
石材
地面
防滑地砖
√
√
√
墙面
乳胶漆
√
√
√
公共走廊
地面
防滑地砖（300×300）
√
√
√
升级会员 