置地投资广场三楼办公房估价报告.docx
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置地投资广场三楼办公房估价报告
合肥经济技术职业学院
《投资与估算》实训报告
班级：
姓名：
学号：
指导老师：
2014年10月31日
房地产估价报告
估价项目名称：
置地投资广场三楼办公房
委托估价方：
合肥市***公司
受理估价方：
合肥市***房地产评估有限公司
法 人 代 表：
***
估价作业日期：
2014年10月25日-2014年10月31日
估价报告编号：
××××××
目录
致委托方函1
估价师声明2
估价的假设和限制条件3
一、本项估价的假设条件3
二、本项估价的限制条件3
房地产估价结果报告4
一、委托方4
二、估价方4
三、估价对象概况4
四、估价目的5
五、估价时点5
六、价值定义5
七、估价依据5
八、估价原则6
九、估价方法6
十、估价结果7
十一、估价说明7
十二、估价人员7
十三、估价日期7
房地产估价技术报告8
一、个别因素分析8
二、区域因素分析8
三、市场背景分析9
四、最高最佳使用分析9
五、估价方法选用10
六、估价测算过程11
七、估价结果12
附件13
附件一（估价对象区域位置图）13
附件二（报酬率的求取过程）14
附件三（《委托评估函》复印件）15
附件四（评估机构营业执照和资质复印件）15
附件五（评估人员资格证书复印件）15
致委托方函
合肥市AAA公司：
我公司受贵公司委托，对坐落于合肥长江西路200号置地投资广场三楼办公楼成本价值进行评估。
估价对象为钢筋混凝土结构,估价部分建筑面积为200平方米。
估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：
合计：
RMB：
1923759元，
人民币（大写）：
壹佰玖拾贰萬叁仟柒佰伍拾玖圆整。
合肥市×××房地产评估有限公司
法人代表：
×××
二零一四年十月月三十一日
估价师声明
我们郑重声明：
一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
六、我公司估价人员2014年10月25日对该项目进行了实地的调查和研究。
七、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
八、参加本次估价的估价师签名：
估价师签名：
资格证书号：
估价师签名：
××××××××××××
估价的假设和限制条件
一、本项估价的假设条件
1．本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。
2．假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。
3．假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。
二、本项估价的限制条件
1．本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。
2．本报告仅供委托方购买该房地产提供参考依据用，不对其他用途负责。
3．本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。
4．实地查勘时，对估价对象仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不能确定其内部缺损。
5．本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。
6．未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
7．本报告一式五份，四份提交委托方，一份留存评估公司。
合肥市×××房地产评估有限公司
房地产估价结果报告
一、委托方
单位名称：
合肥市AAA公司
单位住址：
××××××
联系电话：
××××××
二、估价方
机构名称：
合肥市×××房地产评估有限公司
单位住址：
×××市××路××号××大厦
法定代表人：
×××
联系电话：
××××××
三、估价对象概况
（一）物质实体状况
1．建筑物状况
置地投资广场于2008年5月27日开盘，占地面积为8153㎡，建筑面积57000㎡，容积率5．4，开发商和投资商均为安徽置地投资有限公司，物业公司为安徽信联物业管理有限责任公司，景观设计由上海泛亚景观规划设计有限公司设计完成。
本次的委估对象位于置地投资广场的三楼，建筑面积200㎡。
2．估价对象利用现状
估价对象现作写字楼用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。
3．周围环境
估价对象位于合肥市蜀山区长江西路200号的置地投资广场第三层，南接长江西路，东至长风南路，西靠西一环路，交通发达，地理位置优越，且国购广场、家乐福超市、国美电器、之心城在侧，生活便利；安徽农业大学近在咫尺，人文气息浓厚。
（二）权益状况
估价对象位于合肥市蜀山区长江西路200号第三层，《房屋所有权证》证号为皖房权证字第×××号，权属××××××所有。
四、估价目的
确定其房地产市场价格。
五、估价时点
估价对象的估价时点为二零一四年十月三十一日。
六、价值定义
本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、合肥市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。
所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。
委估房地产的价格定义为：
建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为50年，已使用6年，尚可使用44年；委估宗地法定使用年限为40年（从2005年8月到2045年8月），即委估宗地剩余使用年限为31年。
按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限31年计的市场价格。
七、估价依据
（一）行为依据：
《委托评估函》。
（二）法律法规依据：
1．《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2．《房地产估价规范》（GB／T50291－1999）。
（三）产权依据：
《房屋所有权证存根》。
（四）其他依据：
八、估价原则
1．独立、客观、公正原则。
要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部环境干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。
2．合法原则。
以估价对象的合法使用、合法交易、合法处分为前提估价。
所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。
一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权。
二是要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的。
三是要求如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。
3．估价时点原则。
估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价值。
估价结论具有很强的时间相关性和实效性。
主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。
估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。
4．替代原则。
估价对象不得明显偏离类似房地产在同等条件和状态下的正常价格。
房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价格或价值。
对于房地产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或者价值的。
5．谨慎原则。
在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
九、估价方法
估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价日期委估房地产用途、估价目的、资料状况和合肥市房地产市场的实际情况，决定采用收益法来测算委估房地产的价格。
十、估价结果
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用合法的估价方法在认真查勘获取现场可靠资料的基础上，经过准确测算，确定估价对象估价时点总价值为：
合计：
RMB：
1923759元。
人民币（大写）：
壹佰玖拾贰萬叁仟柒佰伍拾玖圆整。
十一、估价说明
本估价报告有效期为壹年，即从2014年10月25日至2015年10月31日。
十二、估价人员
×××（中国注册房地产估价师）
×××（中国注册房地产估价师）
十三、估价日期
2014年10月25日——2014年10月31日
合肥市××房地产价评估有限公司
二零一四年十月三十一日
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
（一）物质实体状况
1．建筑物状况
置地投资广场于2008年5月27日开盘，占地面积为8153㎡，建筑面积57000㎡，容积率5．4，开发商和投资商均为安徽置地投资有限公司，物业公司为安徽信联物业管理有限责任公司，景观设计由上海泛亚景观规划设计有限公司设计完成。
本次的委估对象位于置地投资广场的三楼，建筑面积200㎡。
2．估价对象利用现状
估价对象现作写字楼用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。
二、区域因素分析
1．区域位置：
位于合肥市蜀山区长江西路200号置地投资广场三层，南接长江西路，东至长丰南路，西靠西一环路，交通发达，地理位置优越，且国购广场、家乐福超市、国美电器、之心城在侧，生活便利；安徽农业大学近在咫尺，人文气息浓厚。
2．商业繁华度：
估价对象区域主要为商业用地，周围有国购广场、家乐福、国美电器以及之心城等众多商业建筑，另外还有旺城大厦、鑫鹏大厦、之心城等众多知名写字楼，商业繁华度好。
3．区域基础设施状况：
①通电：
区域电源来自市电网，供电充足，供电保证率高。
②供水：
区域为城市供水管网，供水保证率较高。
③排水：
有城市污水管网，保证率高。
④通气：
城市供气管网，保证率高。
⑤通路：
合肥市主干道长江西路、西一环路和长丰南路等。
4．区域配套设施状况：
①商业：
国购广场、家乐福、国美电器、之心城等。
②银行：
中国银行、工商银行、建设银行、徽商银行、广大银行、招商银行、交通银行等。
③学校：
安徽农业大学、合肥十六中、乐农新村小学以及安徽医科大学等。
④医院：
安徽医科大学附属医院、105医院等。
5．道路交通条件：
①道路通达度：
合肥市主干道长江西路、西一环路和长丰南路等，道路通达度较好。
②公交便捷度：
有3路、110路、166路、116路、232路、114路、158路、801路、168路等多条城市公交线路环伺周围，交通非常便捷。
可见，区域内道路交通条件很好，能满足区域对外及区域内人流、车流的需求。
三、市场背景分析
合肥市面临着空前的发展黄金期，大开发、大建设使得合肥的经济发展速度良好，经济秩序，社会秩序稳定。
合肥市三里庵，商业繁华，人口众多，是一个较大的经济圈，交通四通八达，具有地理优势，周边服务设施应有尽有，对商务人才需求量较大，因此众多的写字楼应运而生。
四、最高最佳使用分析
房地产估价应以估价对象的最有效使用为前提进行估价。
最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
本评估以确定被拆迁房屋货币补偿金额为估价目的，因此确定以保持现状为估价对象的最佳使用。
最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。
衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：
1．法律上允许（规划及相关政策法规许可）。
即不受现时使用状况的限制,而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。
2．技术上可行。
即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。
要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。
3．经济上可行。
即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。
4．土地与建筑物的均衡性。
即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。
5．房地产与周围环境的协调性。
即房地产与外部环境是否平衡或协调的问题。
也就是说，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。
6．可持续发展性。
即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。
根据估价对象权属状况、地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源，按照估价对象目前状况继续使用为最高最佳使用途径。
五、估价方法选用
根据《房地产估价规范》，现行的地价评估方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价系数修正法、路线价法等。
估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
评估人员通过实地勘查，认真调查收集资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定对估价对象采用收益法评估估价对象的价格。
收益法是指根据预期原理和投资回报理论，求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
即将房地产的价值看成是其未来净收益的现值之和。
其原理是由于房地产具有连续性，使用期相对较长，其产生的纯收益能够在未来连续获得（假设在有限年期情况下每年的年纯收益为A,收益保持相对稳定,并保持n年不变，资本化率固定为Y）。
其计算公式为：
其中：
V──房地产价格
A──房地产净收益
Y──报酬率
n──剩余使用年限
六、估价测算过程
1、房地产年租金收入
合肥市三里庵置地投资广场经营状况：
通过市场调查并结合项目周边店经营状况了解，并与评估标的作比较分析，测算本项目的租金水平为：
80元/平方米•月。
三里庵的置地投资广场三楼办公用房建筑面积为200㎡，则估价对象的年收益为：
200×80×12=192000元
2、年经营成本费用
①管理费，指工作人员的工资、福利、财务费用等相关费用，根据同类房地产的一般管理费水平并结合本项目实际情况，取年总收益水平的2.5%，则管理费为：
192000×2.5%=4800元
②房屋修缮费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。
根据测算，本类建筑物的重置价格（包括建造，装修）约为2000元/平方米，维修费为建筑物重置价格的1%，则估价对象每年的维修费为：
2000×200×1%=4000元
③房产税，指房产所有人按有关规定需向税务机关缴纳的房产税，依据税法及本地税务部门资料，按房产出租的租金收入70%计征的，税率为10%。
则房产税为：
192000×70%×10%=13440元
④保险费，指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。
该房屋市场均价为10000元/平方米，按房屋市场均价乘以保险费率0．05‰计算，则保险费为：
10000×200×0．05‰=1000元
年经营成本费用合计为：
23240元
所以，该门面正常年经营收支情况如下：
总收益（元/年）192000
总费用（元/年）23240
净收益（元/年）168760
估价对象价值的确定：
收益还原法计算公式：
V表示房地产价格；
A=168760；
Y=7.935%（报酬率的求法见附件二）；
n=31；
数据代入计算公式：
=1923759万元。
七、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点2014年10月31日的房地产市场价值为：
RMB：
1923759元，
人民币大写：
壹佰玖拾贰萬叁仟柒佰伍拾玖圆整。
合肥市×××房地产评估有限公司
二零一四年十月三十一日
附件
附件一（估价对象区域位置图）
附件二（报酬率的求取过程）
针对该估价对象，采用市场提取发来求取报酬率，求取过程如下：
一、搜集可比实例
1.可比实例一：
鑫鹏大厦，位于三里庵长江西路与淠河路交口，2008年12月26日开盘，建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为50年，已使用5年，尚可使用45年；该宗地法定使用年限为40年（从2006年8月到2046年8月），即得到该宗地剩余使用年限为32年。
另外可求得该建筑单位面积的净收益为17.64万元，房地产价格为202万元。
2.可比实例二：
旺城大厦，长江路与官停路交口，2007年开盘，建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为50年，已使用7年，尚可使用43年；该宗地法定使用年限为40年（从2004年8月到2044年8月），即得到该宗地剩余使用年限为30年。
另外可求得该建筑单位面积的净收益为16.02万元，房地产价格为182万元。
3.可比实例三：
之心城，合肥市蜀山区长江西路与肥西路口西南角，2012年9月27日开盘，建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为50年，已使用2年，尚可使用48年；该宗地法定使用年限为40年（从2008年8月到2048年8月），即得到该宗地剩余使用年限为34年。
另外可求得该建筑单位面积的净收益为18.48万元，房地产价格为215万元。
根据以上信息，总结所需信息如下：
可比实例
房地产价格（元）
200m2年净收益（万元）
收益年限（年）
鑫鹏大厦
202
17.64
32
旺城大厦
182
16.02
30
之心城
215
18.48
34
（注：
净收益的求取方法同估价对象的求取方法，此处不再重复。
）
二、求取各可比实例的报酬率：
求取报酬率的时候采用试错法计算。
通过试错求得
中X=0时的Y值。
以下以求解鑫鹏大厦的报酬率为例，求解过程如下：
首先在草稿纸上通过试算报酬率分别为7.8%和8.2%时发现V值分别为271.76万元和197.85万元。
当报酬率为Y1=8.0%时：
万元
当报酬率为Y2=8.1%时：
万元
由以上求得报酬率通过线形内插法求得鑫鹏大厦的报酬率为：
对于其他的两个可比实例采用同样的方法可以求得其报酬率分别为7.904%和7.917%，通过简单算数平均数可以求得报酬率为：
附件三（《委托评估函》复印件）
附件四（评估机构营业执照和资质复印件）
附件五（评估人员资格证书复印件）
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