房产测绘培训.pptx

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房产测绘培训,2,内容,1.房产面积计算一般规定1、测量依据2、测量工作流程3、房产面积测算如何申请委托4、房地产面积计算的内容2.房产面积计算操作细则,3,第一部分,房产面积计算一般规定,4,1.一般规定,1.1测量依据

（一）中华人民共和国国家标准GB/17986-2000房产测量规范。

（二）湖南省建设厅湘建房2010295号湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则。

5,6,1.2房产测量的工作流程,7,8,1.3房产面积测算如何申请委托,

（一）、申请测绘委托分类：

测绘申请委托分以下七类：

1.初始登记测绘、2.预告登记测绘、3.抵押权登记测绘、4.地役权登记测绘、5.集体土地上房屋登记测绘、6.变更测绘、7.其他测绘。

（二）、各类测绘申请应提交的材料：

9,1.初始登记测绘：

1）申请测量委托书；2）当地派出所出具的门牌号码证明；3）国土使用证（复印件）；4）规划许可证、红线图、规划院房屋竣工测量报告（复印件）；5）建筑工程施工许可证（复印件）；,10,6）建（构）筑物的竣工平面图；7）竣工验收资料（复印件）；8）小区内建筑物分布总平面图、自编栋号、户室号示意图；9）经房产局批准的物业服务用房的红线图；10）测绘工作中需要的其他相关说明或证明文件。

11,2.预告登记测绘：

1）申请测量委托书；2）当地派出所出具的门牌号码证明3）国土使用证（复印件）；4）规划许可证、红线图、规划院房屋放样测量报告（复印件）；5）建筑工程施工许可证；6）建（构）筑物的施工平面图；,12,7）商品房销售方案；8）经房产局批准的物业服务用房的红线图；9）小区内建筑物分布总平面图、自编栋号、户室号示意图；10）测绘工作中需要的其他相关说明或证明文件。

13,3.抵押权登记测绘:

已初始登记测绘的房屋的抵押权登记测绘，采用初始登记测绘的房屋分层分户平面图。

14,在建工程抵押权登记测绘：

1）申请测量委托书；2）当地派出所出具的门牌号码证明;3）国土使用证（复印件）；4）规划许可证、红线图、规划院房屋放样测量报告（复印件）；5）建筑工程施工许可证；6）建（构）筑物的施工平面图；7）商品房销售方案；,15,8）经房产局批准的物业服务用房的红线图；9）小区内建筑物分布总平面图、自编栋号、户室号示意图；10）房屋委托测绘的部位（框红线）；11）测绘工作中需要的其他相关说明或证明文件。

16,4.地役权登记测绘：

1）申请测量委托书；2）房屋权属证书；3）地役权合同（复印件）；4）房屋委托测绘的部位（红线图）；5）测绘工作中需要的其他相关说明或证明文件。

17,5.集体土地上房屋登记测绘：

1）申请测量委托书；2）身份证明和当地派出所出具的门牌号证明（或地址证明）；3）宅基地使用权证明或集体所有建设用地使用权证明；4）符合城乡规划的证明；5）房屋施工平面图；6）房屋分家析产协议；7）房屋委托测绘的部位（红线图）；8）测绘工作中需要的其他相关说明或证明文件。

18,6.变更测量,1）申请变更测量委托书；2）变更前的测绘成果报告书；3）规划条件变更的，提供规划部门关于同意变更的证明文件、图件复印件与电子文件；4）建设项目名称变更的，提供市建设项目名称管理部门批复证明复印件；,建设项目尚未竣工验收，由于建设项目名称、地址门牌或规划条件（包括户数、户型面积、楼层层数、共有建筑面积及其位置等）以及因规划条件变更而引起的房号变更等变更测绘申请材料。

19,5）门牌地址变更的，提供公安部门门牌地址变更证明复印件；6）商品房预售许可证复印件；7）已设定抵押、查封或已出售，因变更而涉及第三方权利的，须提供买卖合同双方同意变更的补充合同或协议，抵押权人或司法机关同意变更的证明文件复印件；8）撤销合同、注销或解封的有关证明文件复印件；9）预告测绘变更测量处属各部门会签和审批表；10）测绘工作中需要的其他相关说明或证明文件。

20,已核发房屋产权证的房屋变更测绘申请材料：

1）申请变更测量委托书2）如现状变更应提供变更前的测绘成果资料和权属证书。

3）如权属变更应提供变更前的测绘成果资料和权属变更的相关文件、协议。

4）如无法整幢测绘的零星单元出图核发房屋权证的房改房的变更测量，应提供变更前的权属证书及权属变更的相关文件、协议和变更前的测绘成果资料。

5）测绘工作中需要的其他相关说明或证明文件。

21,7.其他测绘：

司法测绘：

1）申请测量委托书；2）法院书面委托函；3）法院裁定书或协助执行通知书；4）房屋整栋施工平面图；5）房屋需测绘的被查封或司法执行的部位的红线图（加盖法院公章）。

22,改制测绘：

1）申请测量委托书；2）市改制办批文；3）委托测绘的房屋清单（分栋列表）；4）已办产权证房屋分层平面图复印件；5）企业等级证明；6）房屋委托测绘部位红线图（加盖单位公章）。

23,界址测绘,1）申请测量委托书；2）国有土地使用证；3）1：

500比例尺地形图：

4）规划红线图和房屋放样（竣工）测量报告（复印件）；5）小区内建筑物分布总平面图；（注：

提交复印件的，需提供原件校对，并加盖公章）,24,1.4房地产面积计算的内容：

25,1.房屋的建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

26,2.房屋的使用面积房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

27,28,3.成套房屋的套内建筑面积,成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分组成,29,30,4.房屋的共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

31,32,33,34,6.成套房屋的建筑面积,成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

35,36,套内阳台建筑面积：

是指阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。

37,7.房屋的产权面积房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

38,8.面积测算的要求各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。

房产面积精度分三级，商品房用二级精度。

（100m2面积，限差0.6m2）量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。

面积以平方米为单位，取至0.01m2。

39,在面积的所有计算过程中，取位至0.001，面积计算结果，取位至0.01。

共有建筑面积分摊系数保留到小数点后6位以上。

40,第二部分,房产面积计算操作细则,41,1.房屋建筑面积测算的有关规定计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件：

1）应具有上盖2）应有围护物3）层高在2.2米（含）以上4）结构牢固、属永久性的建筑物；5）可作为人们生产或生活的场所。

42,层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

房屋顶面不应包括隔热层的高度。

一个楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁、反梁、垫层等形成的局部高度不足2.20米的部分，其层高取所在楼层的层高值，,43,2.非普遍建筑空间的面积计算,1）特殊屋顶的情况屋顶由平顶和坡屋顶两种结构组成时:

若坡屋顶为向下斜，当平顶部分的层高小于2.20m时，不论坡屋顶部分的净高多少，一律不计算建筑面积；当平顶部分的层高大于2.20m时，坡屋顶层高大于2.20m的部分计算建筑面积。

44,若坡屋顶为向上斜，当平顶部分层高大于2.20m时，坡屋顶部分全部计算建筑面积；当平顶部分层高小于2.20m时，坡屋顶层高大于2.20m的部分计算建筑面积。

45,2）特殊形状的建筑物,

（1）一栋建筑物，其屋面全部为球形拱顶，且该层非密闭式空间（有门或楼梯间可进入），其净高按拱顶至弦垂距的中间点量取，并以层高大于2.20m的确定这部分空间是否计算建筑面积。

若这层为密闭式空间，则不论净高多少，一律不计建筑面积。

46,

（2）建筑物的墙体由内倾斜、弧形等非垂直墙体构成，按其层高大于2.20m以上部分的水平投影计算全部建筑面积。

（3）建筑墙体向外倾斜，超出底板外沿的，按底板外沿计算建筑面积。

（4）坡屋顶、穹型顶建筑，按其层高大于2.20m以上部分的水平投影计算全部建筑面积。

47,48,（5）阳台、挑廊、架空通廊的围护结构向外倾斜的，按其围护结构底板水平投影面积计算建筑面积。

49,（6）多排柱的车棚、货棚、站台等，若柱为斜柱，以顶盖距离地面2.20米处的连线水平投影范围内的部分计算全部建筑面积。

50,（7）在建筑物中的层高2.20米以上的楼层内设置夹层的，当夹层及下方建筑空间的高度均小于2.20米时，夹层不计算建筑面积，下方空间仍计算全部建筑面积,51,（8）用于贮存水、油的水池、油箱、化粪池等不计算建筑面积。

52,

（二）独立柱、单排柱、双排柱、多排柱、有柱,1独立柱独立柱的雨蓬、车棚、货棚、站台是指一边与墙相连，另一边为一根柱子支撑的，若遇由一根柱子支撑的且不与墙相连的，仍按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；,53,2单排柱单排柱的车棚、货棚、站台等所谓的“单排柱”，是指由两根或两根以上柱子的连线成为直线或与上盖形状成对称的曲线并成为上盖的承载线，且其上盖没有与墙相连的，此类建筑按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；,54,3双排柱或多排柱双排柱或多排柱的车棚、货棚、站台等是指没有与墙相连的上盖由两排或两排以上、每排两根或两根以上的柱子支撑着的，此类建筑按柱外围连线的水平投影面积计算建筑面积；,55,4“有柱”有柱的雨蓬、车棚、货棚、站台等所谓的“有柱”是指上盖的一边为墙或其他构筑物所支撑，另一边为两根或两根以上柱子支撑，柱子连线与支撑墙连接所形成的边线为上盖的承载线。

此类建筑的面积计算统一如下操作：

水平投影面积的外边线为柱外围连线；临房屋外墙一面的水平投影面积边线按墙的外边线计算；左右两边线取柱外围并垂直房屋外墙的连线。

56,当两柱外围连线的外边线平行于房屋外墙边线时，投影面积按长方形或正方形计算；当两柱外围连线的外边线不平行于房屋外墙边线时，则其面积按梯形面积求算。

57,（三）走廊（含挑廊、檐廊）、连廊、架空通廊、通道1走廊走廊分为内走廊和外走廊。

58,59,60,顶盖和围护物超出柱子的有柱走廊，柱子到房屋主体之间部分计算全面积，超出部分计算半面积。

61,2连廊、架空通廊

（1）位于地面一层的两建筑物之间的有盖连廊，按以下情况分别计算建筑面积：

a、双排柱连廊，按柱外围水平投影计算全部建筑面积；,b、单排柱或无柱连廊，其上盖檐口高度小于或等于两个自然层时，按上盖水平投面积一半计算建筑面积，,62,

（2）架空通廊是指两建筑物之间供人们通行用的空中走廊。

封闭的架空通廊，系指架空通廊采用实体栏板作围护，栏板以上采用玻璃等物全部围闭的，有的架空通廊和房屋一样，是由墙体全部围闭，并有门和窗，这都是封闭的架空通廊。

63,跨越城市街道或本宗地外的公共通道、公开开放空间等的架空通廊，通廊下面部分的建筑空间，不论有无柱和其高度、宽度如何，均不计算建筑面积。

64,3通道穿过建筑物的通道，是指穿过建筑物内的人行或汽车的公共通道，即通道的上盖为建筑物（房屋），当通道的上空高度不大于两个自然层时，按通道上盖水平投影面积计算建筑面积；,65,用作街巷通行的公共通道、消防通道，不计算建筑面积。

66,（四）门廊、门斗、雨蓬,1门廊、门斗门廊和门斗是指房屋门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道，支撑顶盖的是柱称门廊，支撑顶盖的是承重墙体时称门斗；门廊和门斗是房屋门外的房屋附属设施，都是进出大门的主要通道，它主要起防雨、防尘、避晒、挡风、防寒、隔音等缓冲和分隔作用的建筑物。

门廊和门斗必需具备与房屋相连的永久性的、结构牢固的顶盖。

这个上盖可以是独立的顶盖，也可能是房间挑廊的底板，或挑楼或阳台的底板，也可以是屋檐。

门斗的维护结构应为结构墙体，,67,2雨蓬雨蓬是在门或楼梯口的顶部起遮雨作用的盖板，雨蓬的一边是与墙相连。

仅由墙支撑着的为悬挑雨蓬，不计建筑面积；一边与墙相连，另一边由一根柱子支撑的为独立柱雨蓬，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；一边与墙相连，另一边由两根或两根以上柱子支撑的为有柱雨蓬，按柱外围计算建筑面积。

68,69,70,（五）阳台、露台、入户花园、空中花园,1阳台与露台的区分：

阳台与露台的区别主要在于有盖和无盖。

阳台是为每套房独立设置的且是有盖的；露台（露天平台）可以是为每套房独立设置的，也可以是多套公用的，但须是无盖的或其盖超过二个自然层的高度。

71,72,2具有底板、顶盖和围护结构，且与户室开门连通，供居住者进行室外活动，晾晒衣物等的空间称为阳台。

采用木质、金属质、塑钢和玻璃等材料对阳台完全封闭的阳台称为封闭阳台。

3全封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积计算全面积。

有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度不大于两个自然层时，按其围护结构或围护物外围水平投影计算一半建筑面积；当其上盖高度超过两个自然层，阳台不计算建筑面积。

73,4一栋房屋的上、下层凸阳台水平投影线不重叠（即左右错开）时，当重叠部分的长度不小于0.60m的，按重叠部分的一半计算阳台建筑面积；当重叠部分的长度小于0.60m时，该阳台视为无盖，不计建筑面积。

阳台的上盖高度超过二个自然层的，该阳台视为露台而不计算建筑面积。

74,75,5房屋最高一层的阳台未设盖板的，视为露台，不计建筑面积；若设盖板的宽度小于0.60m的，该阳台不计建筑面积；若所设盖板的宽度不小于0.60m，但小于阳台的围护结构时，阳台面积按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

76,6上盖高度超过两个自然层的阳台，当其中间设置有盖板（包括由凸窗、空调位、花池等所形成的盖板）时，当所设盖板宽度大于0.60米时，按所设盖板水平投影面积的一半计算下方阳台建筑面积。

7住宅建筑中属于一户专有的类似于阳台的空中花园、入户花园、阳光屋等（位于地面层、裙楼顶层的除外），均视为阳台，按阳台规定计算建筑面积。

77,8在建筑物中设置的与公共过道相通、具有一面以上直接对外开敞的、用于绿化、休闲的公共建筑空间，称为公共空中花园。

公共空中花园不计算建筑面积。

78,9结构墙体外铺设的保温层部分计入阳台面积，阳台宽度为阳台维护结构外侧到结构墙体外侧的尺寸。

79,10.两户相连的阳台兼作消防使用的计入涉及的各户的套内建筑面积，多户用的消防连廊作功能区分摊。

80,11顶层露台部分有顶盖的面积计算：

标准层相同位置有阳台，则有顶盖部分计算建筑面积；相同位置无阳台，则不计算建筑面积。

12无顶盖、顶盖与阳台非同期建造、顶盖为非永久性结构、顶盖为镂空、顶盖与房屋主墙体不相连、均视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。

81,13封闭阳台维护物部分为墙体，部分为玻璃窗户的，阳台宽度以主要维护结构确认。

82,（六）凸窗,1凸窗的窗台高度为房间室内地面（楼板结构板上缘）至窗台台面（窗台板上缘）的垂直距离；凸窗的高度为窗台台面至凸窗顶板板面（顶板上缘）的垂直距离；凸窗的进深为室外墙面（外墙外缘）至凸窗的外边沿的水平距离。

凸窗的窗台台面应为窗体的支撑面。

83,2凸窗分为非落地凸窗和落地凸窗。

当房间室内地面（楼板结构板上缘）至窗台台面（窗台板上缘）为同一平面时，视为落地凸窗，其余为非落地凸窗。

落地凸窗，凸窗高度2.2米，计算全部建筑面积。

非落地凸窗不计算建筑面积。

84,（七）花池、空调机位,85,（八）梯、井与台阶,梯分室内楼梯、室外楼梯和电梯等；井分提物井、管道井、采光井、通风井、烟道、垃圾道等。

由于这些井道，有的并不构成明显的层，但又都占用了房屋的建筑面积，因此应跟随房屋的自然层计算建筑面积，作为房屋自然层面积的一部分，一起计算房屋的建筑面积。

86,

（1）室内楼梯无论其本身如何设置梯间层，均按建筑物的自然层（不论自然层的高度）数计算建筑面积。

87,

（2）由于附层（含夹层、插层、技术层）不算自然层，但只要穿越附层的梯间、电梯间其高度在2.20m以上都计算建筑面积。

88,（3）住宅室内楼梯上下行之间间隔大于0.30米时，计算上一层梯间面积时，梯间的间隔空间应按上空处理。

89,2室外楼梯、台阶、车道按以下条件界定室外楼梯和室外台阶：

（1）位于建筑物外墙或主体结构以外，起点（地面）到终点（入口或入口平台）的高差不小于一个自然层，下方水平投影范围内形成一个建筑空间的楼梯，视为室外楼梯；,90,91,室外楼梯无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯时，室外楼梯视为无盖，按其各层水平投影面积之和的一半计算建筑面积。

有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算全面积。

92,无上盖的室外车道不计算建筑面积，有上盖的室外车道计算全部建筑面积。

车道下方空间当设计加以利用时，其层高在2.20米以上的部分应计算全部建筑面积。

93,3采光井、通风井、烟道、管道井等,有盖采光井，应计算一层建筑面积。

一栋建筑中的垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。

94,（九）屋顶建筑物,1屋顶水箱间屋顶水箱间，是指一个水箱（或水池等）在外部另加围护结构而成的房间。

95,96,2屋顶楼梯间、电梯机房屋顶部的楼梯间、电梯机房等，本身已具有外墙而形成一建筑空间，该部分在层高大于2.20m的条件下按一层计算建筑面积。

若在电梯机房之外再加围护结构并设置楼梯或水平隔板的，外墙至围护结构之间应视为另一建筑空间，并按层高是否大于2.20m确定其是否分层计算建筑面积。

97,3屋顶其他建筑物屋顶除梯间、电梯机房、水箱间外的其他建筑，应视其批准的使用功能确定是否计算建筑面积和是否列为应分摊共有面积。

98,（十）幕墙1幕墙分为装饰性幕墙和围护性幕墙，装饰性幕墙不计算建筑面积。

99,2同一楼层既有主墙又有幕墙时，分以下几种情况计算外墙的墙体面积：

（1）一面外墙，当其全部为围护性幕墙时，按幕墙计算该外墙的墙体面积；

（2）一面外墙，当其围护墙体部分为主墙、部分为幕墙时，将主墙部分和幕墙部分分段，分别计算墙体面积；,100,3对全幕墙建筑，当其内侧沿楼板边沿除核心筒、梯间等部分设有局部主墙外，其余部分均无墙体或仅有零星墙体时，可全部按围护性幕墙计取外墙，并相应计算外墙的墙体面积。

101,（十一）墙体面积,1阳台、室外楼梯、外走廊等与套内之间的分隔墙视为外墙；阳台与阳台之间的分隔墙视为阳台间的共有墙；建筑物墙体外侧为架空空间时，该段墙体视为外墙。

102,2外墙、共有墙的墙体面积均为其水平投影面积，其相应的半墙墙体面积为其水平投影面积的一半。

测绘作业中可通过取墙中线的方法进行半墙墙体面积的计算，当外墙、共有墙中含柱或其它承重支撑体时，取与柱相连的各墙的墙中线向柱内延伸交汇，按划分后的柱体的相应位置分别计入所属的半墙墙体面积。

103,3建筑物复式上空处外墙计不计算建筑面积，与套内相连墙体计入套内面积。

104,4同一层内上下两部分墙体厚度不同时，当下半部分墙体高度大于或等于2.20米时，取下半部分墙厚为墙体厚度；否则，取上半分部分墙厚为墙体厚度。

105,5外墙含有装饰性空心柱时，取柱内侧部分及承重结构体为外墙并计算墙体面积，柱外侧部分视为装饰墙不计算建筑面积。

106,6凸出建筑外墙并与外墙相连的结构墙体均计入外墙墙体面积，凸出外墙的非结构的装饰性墙体不计入外墙墙体面积。

107,7外墙外起隔热作用（外保温层）的非结构墙体以及外墙抹灰层不计算建筑面积,108,（十二）立体车库的面积计算没有结构层的立体车库，以传动式的机械设备作为停车位，在车库的中间部位未设固定停车位或多个汽车进出口的，该建筑按一层计算建筑面积。

109,110,以传动式的机械设备作为汽车载体并在车库中间部位设置多层（结构层）固定车位的，或使用传动式的机械设备间使汽车垂直升降到达多层库的停车的，该设备间按立体车库层数计算建筑面积。