赛高综合体项目规划设计任务书.docx

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赛高综合体项目规划设计任务书

谨呈：

陕西富力房地产开发有限公司

陕西富力地产北郊综合体项目

规划设计任务书

北京世联房地产顾问有限公司

2010.03

1

项目概况

1.1项目区位

本项目位于西安北郊，北二环以外，西安经济技术开发区范围内，紧邻西安市行政中心新址及城市运动公园。

01—项目区位图

1.2交通状况

项目紧邻城市主干线，随着地铁2号线的开通，将进一步拉近项目与城区的距离。

02—项目交通示意图

1.3周边资源

项目北侧为西安政府行政中心新址，政府北迁的利好进一步加速区域建设与区域认知度提升。

项目北侧紧邻西安城市运动公园：

西北地区唯一的运动型主题公园，占地约800亩（含运动主副馆），以球类运动为主兼具休闲、游憩功能的生态型运动主题公园，也是西北地区唯一一个绿色、开放、自由的运动型主题公园。

03—市政府、城市运动公园示意图

1.4规模指标

⏹占地面积：

5.53万平米（83亩）；容积率：

4；地上总建面：

约26万平米；

⏹规划物业：

包含酒店（政府要求）、住宅、商业等物业类型；

⏹限定条件：

✓住宅与公建部分各占50%；

✓用地界限没有规定，但住宅与公建的占地需保证各占50%；

✓住宅与公建的容积率同为4，可做适当调整；

✓限高要求：

北面60m，其余<100m。

04—地块边界示意图

1.5规划要求

根据政府规划要求，本项目将包含“国际五星级酒店”

✓总规模：

4.5万平米（房间数量320-350间套）；

✓经营档次：

国际五星级标准（已签约皇冠假日）；

✓开业时间：

计划2013年正式开业。

2

规划设计的基本原则

2.1项目定位

2.1.1定位总策略

占位“新中心”，代言城市和区域

形象标杆——树立新地标，聚焦全城影响

产品标杆——引领地产升级，建立市场标准

价值标杆——聚合城市功能，实现全能生活

2.1.2项目形象定位

⏹形象定位

一座城市的世界观

中心、国际、标杆

⏹

物业功能定位

2.1.3物业配比建议

物业配比原则：

1.酒店规模已定：

4.5万平米；

2.居住区规模根据规划要求，为11万平米（其中：

3万精装公寓；8万平米大户型住宅）；

3.商业分为两部分，一部分为以百货为主力店的集中商业，规模8万平米（含地下），另一部分为休闲娱乐为主的独立商业，建议2万平米左右；

4.写字楼完善项目功能，树立形象，建议规模3万平米。

2.1.4分物业发展策略

Ø商业（精品、高端）

✓以精品化、高端商业品牌引入形成商业核心价值；

✓通过主题化的营造实现区域商业价值的升级。

Ø写字楼（商务的、高形象）

✓保证形象同时控制规模，多面积划分，降低市场风险；

✓适度产品创新，建立竞争优势及营销卖点。

Ø酒店式服务公寓（精品、领先）

✓借势星级酒店的资源价值，以高品质服务打造核心价值；

✓以精品化产品，建立市场领先性，体现竞争优势。

Ø高端住宅（高品质、身份感）

✓依托（城运）板块价值和综合体自身价值，打造高品质城市住宅；

✓通过产品细节的打造，提升整体品质感，对位目标客户需求，建立竞争优势。

2.1.5商业定位

Ø整体定位：

“都市核心精品商业广场”

Ø业态定位：

业态组合1：

以精品商业主力店与五星级酒店相匹配，带动项目整体价值提升，实现优质资产沉淀

——高端精品百货主力店（4万平米，如西武、SOGO等）

——大型休闲娱乐、品牌旗舰店等（2万平米，如大型高端会所、汽车展厅、名品家居等）

——其他商业（4万平米，如高端品牌专营店，餐饮、银行等城市配套）

业态组合2：

（商业可租可售，更具灵活性，操作难度相对较小）

——三大主题：

商务社交、精品生活、休闲娱乐

Ø客户定位：

本项目商业的终端消费者以周边企事业单位、政府机关单位，陕北迁入人群、五星酒店带来的高端客户以及区域中高端消费人群为主。

2.1.6公寓定位

Ø整体定位：

“新空间精品国际公寓（超能空间、至享服务）”

Ø客户定位：

2.1.7写字楼定位

Ø整体定位：

城市新中心弹性商务空间

✓以高性价比和综合体丰富配套为核心卖点的弹性商务物业

✓为成长型本地企业提供高形象、低成本的办公场所

Ø客户定位：

✓主抓核心客户实现稳定回现目标；

✓打造高形象和高性价比，兼顾一定的内部功能；

Ø产品定位

✓面积区间建议根据楼层划分为四个梯度（满足不同企业需求）

•整层销售（高楼层部分）：

针对大企业使用

•半层销售（高楼层部分）：

针对中型企业为主

•200-300平米（低楼层部分）：

针对中小企业为主

•70-100平米（低楼层部分）：

满足小型企业需求

2.1.8住宅定位

Ø整体定位：

瞰景顶礼华宅品质生活公馆（揽尽公园胜景、独享城市资源、圈层专属领域）

Ø客户定位

✓核心客户1：

以长庆石油为代表的大型企业中高层

✓核心客户2：

陕北客户

✓重要客户：

政府公务员

✓次要客户：

大型企业员工、拆迁户

2.2总体规划

2.2.1规划原则

Ø不同物业类型分区明确，且注意各部分之间的联系与区隔：

本项目物业类型较多，在规划角度要注意不同功能的分区，同时保持一定关联性，尤其是住宅与公建部分的联系。

Ø商业价值最大化：

地块临未央路与凤城八路的昭示性与通达性最佳，应以公建类物业为主，保证商业价值的最大化。

Ø住宅保持相对私密性：

住宅应保证相对纯粹与私密性，同时处理好与其他物业间的联系，以综合体的复合价值实现住宅产品价值的提升。

Ø充分利用周边资源，提升产品价值：

地块北侧紧邻城运公园，应充分利用城运公园的景观价值。

同时未央路为城市“迎宾大道”，应注重“城市形象面”的打造。

2.2.2规划要点

Ø整体规划：

“双城共荣”的规划理念，打造“内城”与“外城”

Ø形象打造：

整体形象体现国际化、设计感，树立形象地标

Ø国际化氛围营造：

通过DIS系统营造项目国际化特色，细节体现品质

2.2.3规划理念

2.2.4规划方案示意

Ø公建区：

沿东侧布置公建物业，L型酒店（地上3.5万平米）放置在地块东北侧，写字楼（3万平米）放置在地块东南角。

Ø集中商业分为两部分，分别位于酒店和写字楼之间及写字楼西侧，可考虑设置两栋集中商业。

Ø居住区：

在地块西南侧沿凤城七路排布公寓（3万平米），公寓北侧分别为小户型住宅（2万平米）和大户型住宅（6万平米）。

2.2.5形象打造

Ø整体形象体现设计感：

气势恢宏、现代统一、主次有序

Ø顶部造型与灯光处理：

增强建筑的设计美感，突出项目的标识与归属感

ØDIS区域识别系统（districtidentificationssystem）：

道路系统及铺装、统一的导示系统、趣味小品，雕塑

3分物业产品设计建议

3.1商业设计要点建议

3.1.1业态建议

3.1.2立面形象——商业外立面形象体现国际、现代、时尚的商业形象，提升整体商业品质

3.1.3内部空间

⏹通过点缀绿植、雕塑、小品景观等，提升整体商业氛围

⏹动线指引性明确的地面铺装及标志，细节体现品质感

⏹

通过景观中庭、挑空等处理，提升商业档次

3.1.4其他——

⏹商业外部广场：

体现活跃、现代气息，凸显城市感和设计感

⏹观赏性小品、雕塑：

显示趣味性，体现人文精神

⏹霓虹广告：

极大的影响着商场的形象，做立面设计时应提前考虑

3.2公寓设计要点建议

3.2.1整体设计原则

⏹在控制面积的条件下增加户型的实用性，保证功能空间完整

⏹提高性价比，针对不同面积的产品设置合理的户型亮点、赠送手法，增加产品附加值，给足客户物超所值的感受

⏹在装修上给出菜单选择、注重人性化和个性化设计，扩大客户群

⏹在公共空间、配套上增加产品特色和附加值，和市场形成差异化

3.2.2建筑形象

⏹公建化立面，具有视觉冲击力，树立地标形象；提高立面局部细节的设计感，突出建筑品质

3.2.3公共空间

⏹

入口、大堂及内部空间体现物业形象

⏹多功能共享空间：

通过打造空中花园，为业主提供休闲、交流空间

3.2.4套内空间建议

3.2.5户型设计亮点

⏹亮点设计原则——A、所有产品均强调户型的实用性，提高性价比。

B、对于一居、两居产品可以强调户型空间的个性变化。

（由于空间局促，对于小户型而言，设计亮点需要通过一次结构和二次装修两方面结合实现）。

⏹赠送设计建议

✓赠送“面积”的原则：

A、相对量可观：

面积过小，客户敏感度不高

B、绝对实用：

对于华而不实的“面积”，无法给到客户实惠

✓赠送方式

A、赠送方式1——可拆卸式凸窗

B、赠送方式2——可拆卸式倒凸窗

C、赠送方式3——衣橱（低于2.2米）

3.2.6精装修设计建议

⏹本项目精装修整体策略

⏹个性化提升策略

✓模块化精装菜单：

平衡客户的“惰性”与“个性”，满足客户自主选择需求

1）只改变设计形式感。

户内设计的功能性不变，形式感变化，且装修标准相同。

2）整体风格简洁现代，三套方案相互协调。

在简洁、现代风格下，通过改变套内家具摆设、色彩等方式打造相互协调、具有一定区别，能具混搭效果的三套风格主题。

3）三大功能空间形成相对独立的模块，厨室、卫浴、厅卧空间能够实现不同主题的搭配。

✓聘请知名设计师，采用更富设计感、时尚感的设计方案；通过早期样板间的设置，给予客户直观感受

受户型限制，建议采用现代简约的风格，提升视觉感受，但细部微调进行区分。

在色彩搭配上充分考虑目标客户的年龄特征，采用青春、富有活力的色系。

⏹人性化考虑策略

✓入户玄关空间：

进门的一切需要都给您安排好

1）尽量设置能收纳衣帽、鞋柜整体玄关柜，考虑居民进户脱衣的居住习惯，大小满足长风衣的挂置空间，柜面选择镜面设计，符合人出门整理的习惯。

2）玄关处的收纳鞋柜隔档必须考虑居住人口数量及生活习惯，满足放置鞋量的需求。

如：

当季女士长靴、高跟鞋、运动鞋、拖鞋的放置，另外，选择带多个抽屉的，可收纳梳子、小件衣物、手套、鞋油、抹布等物品。

3）在收纳柜旁边空白墙壁上安装挂钩和搁架，收纳进门后脱下的衣物、包等物品，方便寻找。

✓卫浴空间：

所有零碎的小物都有自己的家

✓厨房空间：

锅碗瓢盆都有自己的居住空间

✓卧室、客厅收纳空间：

衣物分门别类，连晾衣空间也周到考虑

1）卧室设计要点：

结合房间立柱，考虑人体使用习惯，分别设置悬挂、平置、抽屉、隔间区域，为长、短衣物、饰品等预留空间，打造宜人衣橱空间。

2）结合室内立柱，设置功能齐全、分类细致的衣帽间。

必须包括叠放区、悬挂区、杂物区3个区。

3）客厅设计要点：

结合临窗位置，打造专属晾衣空间，设置晾衣架，地砖注意防滑、防霉处理。

✓其它细节提升：

通过细节设计，提升居住意向、着力打动客户

1）阻尼系统应用：

室内各个开合空间均采用阻尼系统，如：

门、柜、抽屉、马桶盖等处。

使关闭过程匀速、无声、无撞击，实用性强，保证屋内设施不受损坏，同时，也减少了室内噪音的产生。

2）空间灵活考虑，电源接口预留。

3.3写字楼设计要点建议

3.3.1写字楼设计原则：

⏹形象——外奢内简：

✓外部高形象：

外立面/门厅/大堂展示高端形象/共享公共空间

✓内部求经济：

首层以上电梯间、卫生间、走廊等其他公共空间，仅需达到平台水平即可

⏹配套——专业共享

✓专业配套的分时共享：

会议室、洽谈室等空间的分时使用，为小型企业节省办公空间

⏹空间——弹性组合

✓平面的弹性组合：

每层设置公共卫生设备的同时，底楼层的单独办公空间可设置单独的上下水，空间分隔合并自由。

3.3.2立面形象

⏹突出挺拔感，弥补建筑绝对高度

⏹提高立面局部细节的设计感，突出建筑品质

⏹提升写字楼主入口的昭示性和档次感

3.3.3公共空间

⏹大堂：

首层大堂的空间面积过大则占用商业面积，面积过小又较难体现高形象，综合考虑建议设计为400-500平米左右，局部两层挑空

⏹电梯间：

重视客户易感知的细节打造，以提升项目档次：

地面\墙面、电梯门框、装饰性设施：

壁画、吊顶；便利性设施：

座椅、射灯等

⏹公共空间:

其他内部公共空间装修时，在建材选择上注意成本控制；走道、非首层电梯间等配套设施应注意成本控制，以实用品牌为优

3.3.4公共配套

⏹公共会议室：

将公司会议室剥离出来，分段整合在某几个楼层，为写字楼里的中小型企业提供实惠的分时使用服务

3.3.5产品灵活划分

⏹框架结构及便于分割组合的多种面积划分方式，满足客户不同的面积需求

3.3.6层高建议

⏹为树立写字楼高形象，建议尽量增加单层层高至3.6米左右

3.3.7成本控制

⏹空调建议采用分户式空调，物管费中不含空调费

3.3.8空中花园（参考）

⏹营造生态办公的概念，提升品质感，形成营销卖点

3.4住宅设计要点建议

3.4.1立面形象

⏹建筑标识：

控制成本的情况下，强化标识感，体现城市意向

3.4.2园林建议

⏹主题化：

通过主题化园林设计，系统打造园林景观，成为项目形象的主要标签

⏹设计感：

通过几何化园林突出设计感，表达城市意向

⏹参与性：

突出人的参与性，充分体现人与景观相融

3.4.3底层架空（参考）

⏹使建筑渗透于整个社区园林当中，与社区整体园林形成共融

⏹地下系统自然采光，休闲空间、人行系统与车行系统复合串接

3.4.4私属感

⏹通过设置住宅客户的私属道路，在动线上实现人群的相对区隔，实现居住生活的相对私密

⏹统一的标识随处可见，在细微之处体现项目的品质感和私属感

3.4.5精装双大堂

⏹入户大堂：

采用酒店式大堂挑高设计，做足面子工程，增强客户对于项目豪宅气质的感知

⏹汽车大堂：

为业主建立专属通道，由地下停车场搭乘电梯进入室内空间

3.4.6户型创新

⏹高附加值：

1）送面积；2）储藏空间；3）玄关整合

⏹景观化：

景观凸窗/落地窗、阳光房、观景阳台、弧形窗、八角窗等增加观景面的延展

⏹景观化：

通过入户花园、空中庭院的设置将景观引入室内

⏹舒适化：

客厅的横向布置，最大化利用景观面，极致增强舒适感受