物业管理体系师经营管理体系试题2下.docx
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物业管理体系师经营管理体系试题2下
31．在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（）。
A.空置量
B.房地产价格指数
C.平均建设周期
D.失业率
答案：
B
解析：
A空置量属于市场供给指标，C平均建设周期也属于市场供给指标，失业率属于需求指标。
32．介于战术层次和策略层次之间的物业管理计划是（）
A．年度计划
B．短期计划
C．中短期计划
D．长期计划
答案：
C
解析：
P145，物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。
年度计划是一种运行计划，属于战术层次的计划；中短期计划则介于战术层次和策略层次之间，通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期为周期，通常为3～5年；长期计划则属于策略层次的计划，通常以物业的剩余使用寿命为限。
33．物业管理企业和业主沟通的模式和频率主要取决于（）
A．业主的态度
B．物业管理人员的态度
C．双方的约定
D．物业服务水平
答案：
A
解析：
P150下面。
34．财务收支计划通常以（）的形式体现，这是业主非常关注的内容。
A．收入计划
B．支出计划
C．收益估算
D．预算计划
答案：
D
解析：
P149页下面。
财务收支计划通常以预算计划的形式体现，这是业主非常关注的内容。
预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和运营费用，且这些数字构成了物业管理的量化目标。
35．租赁关系会因双方中的一方死亡而自动终止的是（）
A．意愿租赁
B．私房租赁
C．定期租赁
D．自动延期租赁
答案：
A
解析：
P157页下面，与定期租赁不同的是，意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动终止。
这一页中下部，自动延期租赁的租赁行为不因租约一方的死亡而中止。
36．吸引租户的主要策略不包括（）
A．强调租金低廉
B．宣传手段
C．租约条款优惠
D．现场看楼
答案：
A
解析：
P164，物业管理的市场宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等。
一般很少通过强调租金低廉来吸引租户，因为对于经营性物业来说，租金水平相对于物业的其他特性对租户可能并不十分重要。
37．在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）
A．物业出租经营成本
B．业主希望的投资回报率
C．同类型物业的市场供求关系
D．出租策略
答案：
C
解析：
P163页底部，从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
租金方案还会受到出租策略的影响。
38．租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由（）承担。
A．出租方
B．承租方
C．转租方
D．双方当事人在合同中约定
答案：
D
解析：
P171下面，租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。
39．即使无产量时，也有一定的支出，而当生产开始时，成本会按一定比率增加，这种成本称为（）
A．固定成本
B．变动成本
C．混合成本
D．差异成本
答案：
C
解析：
P185页下面，半固定或半变动成本又称混合成本，指的是即使无产量时，也有一定的支出，而当生产开始时，成本会按一定比率增加。
40．非比例变动成本是指所发生的费用随业务量而呈同向趋势变化的项目，它不包括（）。
A．辅助材料
B．燃料
C．动力
D．原材料购买成本
答案：
D
解析：
P185，D原材料购买成本属于比例成本，即所发生的费用随业务量而成正比例变化的费用。
41．（）是最具综合性的服务质量评价指标。
A．物业增值率
B．业主满意率
C．维修及时率
D．房屋完好率
答案：
A
解析：
P205页中下部，考核物业管理企业成本（费用）控制中心服务质量的定量指标，主要有房屋完好率、维修及时率、重大事故发生率、绿化率、保洁率、业主满意率、物业增值率等。
其中，物业增值率是最具综合性的服务质量评价指标。
42．某物业管理企业，年人工工资总额为369600元，则福利基金为（）元。
A．7392
B．73920
C．51744
D．5544
答案：
C
解析：
P188页，福利基金为人工工资的14%，所以，福利基金为369600×14%=51744元。
43．以下关于投标工作说法错误的是（）
A．招标文件是投标方编制投标书的依据
B．投标书最重要的内容是物业管理服务费用的测算
C．封送标书时一般是正本1份，副本2份
D．物业管理的服务收费从总体上讲，有政府定价，政府指导价和经营者定价三种
答案：
B
解析：
P225页下面，投标书最重要的内容是详述物业管理的实施计划。
44．雇主责任保险的扩展包括附加医药费保险和（）
A．附加医疗费保险
B．附加雇员个人财产保险
C．附加第三者责任险
D．附加公众责任保险
答案：
C
解析：
P239中下部。
45．以下关于雇主责任保险赔偿额度的说法错误的是（）
A．死亡：
最高赔偿额度按保单规定办理
B．永久丧失全部工作能力，按保单规定的最高赔偿额度给付
C．暂时丧失工作能力10天以上者，经医生证明，按该雇员的工资给付
D．保险人总的赔偿金额，最高不超过保单规定的赔偿限额
答案：
C
解析：
P239页上面，暂时丧失工作能力5天以上者，经医生证明，按该雇员的工资给付。
46．风险的（）是保险人能够经营保险的基础。
A．负面性
B．可测性
C．不确定性
D．可控性
答案：
B
解析：
P227页下面，风险具有三个特征：
负面性、不确定性和可测性，其中，可测性是保险人能够经营保险的基础。
47．按风险影响的程度和范围划分，风险可分为（）
A．纯粹风险与投机风险
B．财产风险、责任风险及人身风险
C．自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险
D．基本风险与特殊风险
答案：
D
解析：
P228页下面，A纯粹风险与投机风险，是按损失的性质来划分的；B财产风险、责任风险及人身风险，是按风险的对象来划分的；C自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险，是按风险发生的原因来划分的。
48．以下哪一项不属于企业的基本财务报表？
（ ）
A．现金流量表
B．成本报表
C．资产负债表
D．损益表
答案：
B
解析：
P252页下面，企业在会计期末编制的主要会计报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成本报表。
其中，前三张报表是企业的基本财务报表。
49．以下关于绩效评价和财务分析的说法中错误的是（）
A．财务分析是对有关财务指标进行纵向和横向的比较
B．企业绩效评价则是对企业绩效的指标完成情况进行评价
C．企业绩效评价可以代替财务分析
D．企业绩效评价是对企业财务分析的升华
答案：
C
解析：
P263页中间，企业绩效评价不能代替财务分析，因为从企业绩效评价的结果上，看不出企业存在的具体问题以及产生这些问题的症结，因此在得出企业绩效评价结果后，要对企业的主要财务指标进行深入分析，对评价结果进行阐释，补充说明评价结论。
50．以下说法中正确的是（）
A．净资产收益率是指企业一定时期内的税前利润同平均净资产的比率
B．利息保障倍数是企业一定时期的息前税后利润总额与利息支出的比值
C．资本积累率是指企业本年所有者权益增长额同年初所有者权益的比率
D．不良资产比率是指企业年末不良资产总额占年初资产总额的比重
答案：
C
解析：
A正确的是净资产收益率是指企业一定时期内的税后利润同平均净资产的比率；B正确的是利息保障倍数是企业一定时期的息前税前利润总额与利息支出的比值；D正确的是不良资产比率是指企业年末不良资产总额占年末资产总额的比重。
51．以下能测算当期流动负债偿还能力的指标是（ ）
A．资产负债率
B．流动比率
C．速动比率
D．现金流动负债比率
答案：
D
解析：
P274页，现金流动负债比率是企业一定时期的经营现金净流入同流动负债的比率。
现金流动负债比率是从现金流动角度来反映企业当期偿付短期负债的能力；资产负债率、流动比率、速动比率都能反映企业偿债能力的强弱，资产负债率是企业一定时期负债合计同资产合计的比率，属于长期偿债能力指标，速动比率是企业一定时期的速动资产同流动负债的比率，衡量企业的短期偿债能力，反映企业流动资产变现能力的强弱。
流动比率是企业一定时期流动资产同流动负债的比率，衡量企业短期债务偿还能力。
52．某企业流动资产年末数为529150元，存货年末数为312600元，流动负债年末数为168150元，则该企业速动比率为（）。
A．3.152
B．1.693
C．2.288
D．1.288
答案：
D
解析：
53．综合评价结果五种类型优（A）、良（B）、中（C）、低（D）、差（E）当中，低的资格界限是（）
A．50~70分（含50分）
B．40~50分（含40分）
C．50~60分（含50分）
D．60~70分（含60分）
答案：
B
解析：
P280页中间。
54．（）是写字楼良好形象的缩影，是写字楼项目难以估价的无形资产。
A．位置
B．环境
C．品牌
D．服务
答案：
C
解析：
P328页，品牌是写字楼良好形象的缩影，是优质物业经营管理的证明，是值得市场信任的标志，是提高租金价格和物业管理费价格的理由，是写字楼项目难以估价的无形资产。
55．写字楼出租过程中，物业管理师常要计算R/U系数，它是（）
A．可出租面积/出租单元内建筑面积
B．出租单元内建筑面积/可出租面积
C．可出租面积/出租单元内使用面积
D．出租单元内使用面积/可出租面积
答案：
A
解析：
P316页下面，在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算可出租面积和出租单元内建筑面积比例系数（R/U系数），实际划归租户独立使用的面积是单元内建筑面积，但在计算租金时使用的是可出租面积，应将该单元内建筑面积再乘以R/U系数。
56．下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（ ）。
A．基础租金是租户能接受的最低租金
B．基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平
C．写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金
D．写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异
答案：
D
答案：
P316-317页，A不正确，基础租金根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定的一个租金，不能说成是租户能接受的最低租金；B正确的是基础租金高于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平；C正确的是写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。
57．某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。
当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（ ）万元。
A．13.2
B．15.9
C．19.5
D．20.4
解：
根据前面的分析，此题应缴纳的租金应是基础租金加上超出人为平衡点的营业额乘以3%，即
15+（180-150）×3%=15.9万元
58．（）是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。
A．声誉
B．租户组合与位置分配
C．财务能力
D．企业实力
答案：
A
解析：
P338页中间，声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。
59．要想降低风险，以下零售商业物业管理模式中，最好的方式是（ ）
A．成立子公司
B．成立分公司
C．组建管理中心
D．组建项目部
答案：
A
60．当一个企业占有或拥有的资产面积达到约（）平米时，就应该编制物业资产管理清单。
A．50000
B．60000
C．10000
D．100000
答案：
A
答案：
P365页，通常，当一个企业占有或拥有的资产面积达到约50000平米时，就应该编制物业资产管理清单。
二、多向选择题（共40分，每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意。
错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分）
1．物业经营管理中以策略管理为主的管理是（ ）
A.物业管理
B.物业资产管理
C.设施管理
D.房地产资产管理
E.房地产组合投资管理
答案：
DE
解析：
A物业管理、C设施管理以运行管理为主，而B物业资产管理就是物业经营管理。
2．以下关于物业经营管理的说法正确的是（ ）
A．物业经营管理强调为业主提供价值管理服务
B．对收益性物业进行资本投资决策不属于物业经营管理
C．物业经营管理活动包括保证物业正常使用的运行操作管理
D．物业经营管理为业主提供贯穿于物业整个自然寿命周期的综合性管理服务
E．物业经营管理不是一个特定的专业领域
答案：
ACE
解析：
P2-3。
B正确的是对收益性物业进行资本投资决策属于物业经营管理，除了这之外，对收益性物业进行的市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等都属于物业经营管理；D正确的是物业经营管理为业主提供贯穿于物业整个经济寿命周期的综合性管理服务。
3．下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（ ）
A．市场供求风险
B．变现风险
C．利率风险
D．时间风险
E．资本价值风险
答案：
ABC
4．对于置业投资者来说，产生收益现金流风险的原因主要是（）
A.未来租金水平和房屋空置率的变化
B.物业毁损造成的损失
C.资本化率的变化
D.物业维修费用和保险费用的变化
E.更新改造费用的变化
答案：
AB
解析：
D物业维修费用和保险费用的变化、E.更新改造费用的变化均属于未来运营费用风险。
5．下列关于资产负债率的说法中，正确的是（ ）
A．资产负债率高，则企业的资本金充足，企业应变力强
B．反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标
C．属短期偿债能力指标
D．资产负债率=净资产合计/负债合计×100%
E．可以用来衡量企业或项目在清算时保护债权人利益的程度
答案：
BE
解析：
A不对，正确的是资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；C不对，正确的是资产负债率属长期偿债能力指标；D不对，正确的是资产负债率=负债合计/资产合计。
6．关于房地产置业投资过程中投资回报率的表述，正确的有（）
A．是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率
B．净收益一般由税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成
C．该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
D．该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比
E．计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益
答案：
ABD
解析：
C错误，正确的是现金回报率反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。
E错误，正确的是计算投资回报率时，物业升值所带来的收益可以计入净收益。
7．下列关于税费负担和正常成交价的表述，正确的有（）
A．按照税法规定，卖方缴纳营业税及附加、土地增值税
B．按照税法规定，契税、印花税都由买方缴纳
C．买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费下的价格是正常成交价格
D．正常成交价格中包含应由卖方缴纳的税费
E．正常成交价格中包含应由买方缴纳的税费
答案：
ACD
解析：
B不对，印花税不只是买方缴纳、卖方也交，E正常成交价格中不包括应由买方缴纳的税费。
8．收益性房地产的价值主要取决于（）。
A．已经获得净收益的大小
B．未来获得净收益的风险
C．未来获得净收益的大小
D．目前总收益的大小
E．未来获得净收益期限的长短
答案：
BCE
解析：
P74，影响收益性物业价值高低的3个因素
①未来净收益的大小——未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；
②获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低；
③获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。
9．邻里分析的内容包括（）
A．搜集邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息
B．确定邻里物业的平均租金水平
C．考察邻里物业的实体状况
D．评估邻里的经济状况和消费水平
E．邻里所在区域宏观市场环境分析
答案：
ABCD
解析：
P146页下面，邻里分析的内容有：
①搜集邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息；②评估邻里的经济状况和消费水平，确定邻里物业的平均租金水平，并以此作为估算目标物业租金潜力的依据；③考察邻里物业的实体状况，包括邻里物业的维修水平及物业用途，有无新的物业发展项目，是否会出现新的竞争对手等。
10．出租策略包括（）
A．租期长短
B．独立出租单元大小
C．租户类型的匹配策略
D．租金水平的制定
E．采用何种租金形式
答案：
ABCE
解析：
P149，出租策略则是为了使物业总体出租收入最大化应该采取的策略，包括租期长短、独立出租单元大小、租户类型的匹配策略，管理服务水平与租户优惠与补贴方式选择，以及采用何种租金形式（毛租金还是净租金、采用建筑面积还是使用面积或可出租面积等）等。
11．下列关于物业租金支付的说法正确的有（）
A．有毛租金、净租金和百分比租金之分
B．净租通常在长期租赁中采用
C．百分比租金常用于零售商业物业
D．净租是指出租人收取的租金中，物业使用过程中所发生的费用都不含
E．净租的租赁时间可达10年以上
答案：
ABCE
解析：
D不正确，P158中间，净租是指指出租人收取的租金中，只含税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分费用中的一部分或都不含，不含的费用，需要由承租人另行缴纳。
12．租约执行中，租赁管理的主要工作内容包括（）
A．房屋空间交付
B．租金结算
C．收取租金
D．租金确定
E．租户关系管理
答案：
ACE
解析：
P162页中间，B租金结算属于租约期满时，租赁管理的主要工作；D租金确定属于租约签订前，租赁管理的主要工作。
13．按现行财务制度的规定，不得列入物业管理成本支出的有（）
A．购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出
B．对外投资支出
C．物业管理企业支付的管理用房有偿使用费
D．发生的坏账损失
E．被没收的财产
答案：
ABE
解析：
P184页，按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：
①购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；②对外投资支出；③被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出；④国家法律、法规规定之外的各种付费；⑤国家规定不得列入成本、费用的其他支出。
题目中C物业管理企业支付的管理用房有偿使用费计入营业成本或管理费用，D发生的坏账损失，计入管理费用。
14．固定资产折旧费是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，各类固定资产包括（）
A．交通工具
B．通信设备
C．办公设备
D．劳保用品
E．物管企业用房
答案：
ABC
解析：
P192页，各类固定资产包括：
交通工具（汽车等）、通信设备（电话机、手机、传真机等）、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）、其他设备等。
15．以下属于物业合同必不可少内容的是（）
A.委托项目
B.服务质量与标准
C.管理和服务费用
D.委托服务期限
E.专项维修基金的管理和使用
答案：
ABC
解析：
P215-216，一般物业服务合同中对委托的管理服务应包括五个层次的约定：
委托项目，各委托项目的具体内容，服务质量与标准，管理和服务费用，对物业管理企业的奖惩约定条款。
这五个层次是物业服务合同不可少的必备的内容。
16．关于公共责任保险的除外责任，属于绝对除外责任的是（）
A．任何与被保险人一起居住的亲属引起的损害事故
B．由于振动引起的房屋损坏责任
C．被保险人的故意行为
D．为被保险人服务的雇员受到的伤害
E．公众场所以被保险人名义使用的电梯导致的损害事故
答案：
ABC
解析：
P240，D为被保险人服务的雇员受到的伤害属于公众责任不能保、但其他保险可承保的除外责任；E公众场所以被保险人名义使用的电梯导致的损害事故属于可以附加承保的除外责任。
17．政府评价依据不同的需要具体分为例行评价和特定评价，特定评价主要对象包括（）。
A．国家控股重要企业
B．列入试点的企业集团
C．承包经营、委托经营或租赁经营到期的企业
D．领导班子换届或主要领导变动的企业
E．连续两年以上发生亏损的企业
答案：
CD
解析：
P264页，A国家控股重要企业、B列入试点的企业集团两者属于例行评价对象，而E应该是连续三年以上发生亏损的企业属于特定评价对象。
18．在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于（）
A．当地房地产市场状况
B．物业本身的状况
C．物业所处的位置
D．业主希望达到的投资收益率目标
E．业主可接受的最低租金水平
答案：
BC
解析：
P317，在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。
在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。
19．写字楼物业租赁经营绩效的主要经济指标包括（）
A．租金价格水平
B．出租经营成本
C．出租率
D．毛租金乘数
E．投资收益率
答案：
ABE
解析：
P327页下面，写字楼物业租赁经营方面绩效的主要指标包括：
租金价格水平、出租经营成本、净租金收入占毛租金收入的比率、写字楼物业投资收益率等。
写字楼物业管理方面绩效的主要指标，包括出租率、租金拖欠和坏账情况，以及租约续签、扩签、新签、退签等指标。
20．策略与运行管理包括（ ）
A．市场需求分析
B．现场管理
C．租金的确定
D．选址分析
E．租户的选择
答案：
ACDE
解析：
P332页，策略与运行管理包括：
市场需求分析、选址分析、经营业态和租户的选择及更替、租金和租约的确定及调整等。
而B现场管理是和策略与运行管理对应的另一种管理类型。
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