精品物流园可研报告4041.docx
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精品物流园可研报告4041
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XX物流园区项目
可
行
性
研
究
报
告
二〇一二年十月
3.12XX市物流业发展趋势21
7.1.1地形状况39
7.1.2当地气象条件39
迅邦物流园区项目可行性报告
第一章总论
1.1项目概况：
项目名称:
迅邦物流园区
建设地点:
XX市工业开发区
建设规模:
占地366亩,建筑面积185500平方米;
其中:
货仓105000平方米（均指建筑面积,下同）;
交易中心、交易大厅5000平方米；
增值加工车间5000平方米；
车辆及设备维修中心5000平方米；
电子、通讯、卫星跟踪系统500平方米；
办公及生活配套附属设施5000平方米；
另建：
集装箱堆场、停车场及道路60000平方米及室外工程。
建设期：
24个月（第一期），24个月（第二期），12个月（第三期）
项目总投资：
15000万元
其中：
固定资产投资12000万元），
启动资金1000万元。
建设单位：
厦门迅邦物流有限公司
项目法人代表：
董胜雷
联系人：
董胜麟
1.2企业概况
迅邦物流是交通运输部批准的以及货运代理公司。
公司主要从事海运、空运、进出口代理、内贸海运、散杂货运输、陆运、仓储、堆场等专业服务。
以及国内国际贸易和大型展览品运输和布展。
公司创立以来秉承人性化服务、专业化操作、制度化管理的公司模式，为客户提供优质高效的服务。
迅邦物流在商务、客服、操作、销售均有一批经验丰富、业务精通的高素质员工，竭诚为客户服务。
公司致力于打造精品航线，和国内国际多家船东有着长期密切的合作，为客户提供经济、快捷、便利的服务。
公司在欧洲、美洲、澳洲、东南亚、印度等地都有强势海外代理。
我司在青岛、天津、大连、上海、宁波、福州、广州、深圳、香港、高雄均设有分公司或长期合作伙伴，为不同客户提供全方位优质服务。
迅邦物流以物流业为主导，多种行业项目并驾齐驱的态势，通过强强联合，不断增强企业实力和生产经营能力，打造行业的航空母舰。
企业将坚持诚信为根本，信誉为中心，为消费者提供优质产品，为优秀的人才搭建施展能力的平台，通过优质的服务，先进的技术，成功的经验，锐意进取的奋斗精神，高标准、高效率的为社会创造财富，
公司拟在XX市工业开发区建立物流园区，本着“以客户为中心，通过增值服务，努力降低客户的经营成本，并以客户结成‘双赢’式战略联盟”的经营理念，依据“以现代科技改造传统产业，不断提升企业核心竞争力”的战略决策，积极发展现代化第三方物流，通过采用EDI技术搭建物流信息平台，积极依托自方优势，借助建设海峡西岸经济圈之东风，实现物流手段现代化，最终实现“构筑全国物流网络，参与国际物流大循环”的战略目标。
1.3项目的由来及发展概况
物流产业是近年来新兴的朝阳产业，是继生产利润，销售利润后的第三利润源，是促进经济发展的新增长极。
XX市政府对现代物流业极为重视，近年来大力发展现代物流、商贸流通、交通运输等服务业。
现代物流业被确定为重点的产业。
这充分说明建立现代物流对于龙岩地区的发展十分必要，特别是对于XX的发展有着积极的推动作用。
发展现代物流对于XX经济的腾飞，闽西经济的持续跨越式发展将起到重要作用。
1.整合现有资源，引入现代机制
通过引进"第三方物流"的产业组织形式，建立现代物流企业，将传统的储运企业转变为现代物流企业，从而整合现有物流资源，建设物流园区有利于促进现代物流业的形成，提高物流社会化程度，为企业优化物流系统提供市场环境。
通过物流园区的建设和新型物流服务的开发，唤起中小工业、加工企业潜在的物流需求，鼓励其将物流职能从生产经营中剥离出来，由专业物流公司提供规模化的物流服务，降低企业营运成本。
对中小工业企业来说，第三方物流能够规避自身在物流上的劣势，充分发挥其在生产制造方面的优势。
通过物流企业进行专业化、现代化的物流运作，降低物流成本。
可通过型物流企业，发挥园区物流系统的作用，带动和促进周边经济的发展，吸引优秀企业和个人企业进入周边的工业园区、商贸园区、种养殖园区，加快海峡西岸的建设速度。
2．通过物流园区，带动产业链的发展
物流园区的一个重要功能是集聚效应，通过集聚扩大了企业的商圈，增加了交易的机会。
同时，通过物流园区将零散的资源进行优化整合，将产业发展链条中的采购、供应、会展、销售、客户服务以及交易结算、物流、信息反馈等各项功能集中在一起，充分发挥其经济集聚作用，降低流通成本，提高经营效率，不仅使本企业的综合竞争力得以提升，还能够带动产业链条上的相关企业，降低成本，提高竞争力。
物流园区的建设对整合流通产业链、提升流通业整体水平、促进产业快速发展起着重要作用。
3．创造良好的投资环境
从其他园区的实践经验看，吸引企业和资金入园，提供优惠政策是一方面；提供适合企业发展的优良园区环境（基础设施、物流系统）是更为重要的另一方面。
完备的基础设施和物流系统的支持能够使入园企业降低运营成本，增加企业效益，这会给企业带来实实在在的好处，使企业获得更强的综合竞争能力。
通过园区的物流、配套基础建设的完善吸引投资，改变过去仅依靠优惠政策吸引投资的方式。
从国外发达国家现代产业的发展模式可以看出，发达国家在核心产业建设之前，相关的物流产业设施以及其他相关配套设施就已经初具规模，使入驻周边园区的企业大幅度增加对配套基础设施的投入，缩短生产准备周期，降低物流成本。
给企业和个人入住周边的工业集中区、商贸交易区，种养殖园区提供了物流保证。
4．改善城市环境
通过优化整合现有零散资源，发挥园区系统、集散、整合的优势，采用统一发展的模式，以利于生产、方便生活、优化交通、改善环境、满足城市功能发展的需要，有利于提高城市形象，成为城市功能的重要组成部分。
从各国和各城市的实践来看，在转化的过程中，物流园区的重要性将会越来越清楚地显现出来，并且物流园区的先进程度将直接影响城市的进一步发展速度。
随着我国经济环境的不断改善，物流作为城市功能的重要组成部分已被大多数人所接受。
因此，可以充分利用园区的建设，将分散物流整合进园区内，重新定位城市功能，改善城市环境，树立一个全新的城市形象。
1.4报告编制依据、原则和研究范围
1.4.1报告编制的主要依据
（1）《投资项目可行性研究指南》；
（2）《建设项目经济评价方法与参数》；
（3）国家经贸委、铁道部、交通部、信息产业部、对外经贸合作部、中国民航总局，国经贸运引（2001）607号《关于加快我国现代物流业发展的若干意见》；
（4）全国物流标准2005年—2010
（6）《XX市城市总体规划（200-20）》
（8）《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
1.4.2报告编制的原则
本报告以市场为向导，以提高企业经济为中心，发扬求实和创新精神，采用先进、适用、成熟的现代物流新技术，降低运营成本，提高市场竞争能力。
主体工程与环境保护、安全和工业卫生同时考虑，减少污染，消除工厂生产对环境和职工健康的危害。
1.4.3报告编制的范围
主要从以下几点对项目进行技术、经济分析论证：
（1）市场分析预测；
（2）建设条件、规模及方案论证；
（3）工艺及设备技术方案；
（4）环境保护及劳动安全；
（5）投资估算及资金来源；
（6）经济效益初步评价等。
1.5初步结论
1.5.1综合结论
（1）XX物流园区符合国家《促进产业结构调整》中鼓励类产业政策及《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》,《XX市城市总体规划（20-20）》政策，项目建成后，将有力推动整个海峡西岸经济区域物流服务和经济发展，有利于与国际接轨和参与国际竞争。
（2）建设条件优良，XX素有闽南金三角的“后花园”之称。
作为中国南方区域性城市之一，交通便捷，鹰厦铁路、漳龙梅铁路、漳龙赣州铁路、漳泉肖铁路穿过XX，高速铁路建设列入规划；二级公路可通往厦门、漳州、泉州、龙岩、三明等地，永春经XX至龙岩永定高速公路已于2009年3月在XX动工建设，永安经XX漳州至厦门高速公路列入建设计划，XX将融入闽南沿海一个半小时经济圈。
这种特殊的地理位置，使XX成为福建西南地区巨大经济链条中最关键的一环，成为西南地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心。
而且占有地缘优势，地理位置比较优越，城市的政治、经济、交通、地理位置、气候条件等………都非常适宜建立大型仓储、物流、配送园区。
（3）经2004年区域物流作业量和2010年区域物流生成量初步预测，具有广阔的市场前景和较强的市场竞争力。
功能单位2010年作业量统计2015年生成量预测
铁路运转量万吨/年610730
公路运转量万吨/年28963500
航空运转量万吨/年0.260.52
其中：
配送量万吨/年154242
流通加工量万吨/年2839
储调量万吨/年300415
（4）项目总投资：
15000万元
其中：
固定资产投资12000万元，
启动资金1000万元。
（5）项目综合评价
建设XX物流园区是十分必要和迫切的，且建设条件成熟，项目的财务效益较好，在经济上是可行的。
所选地址基本合理，符合项目要求。
1.5.2主要技术经济指标表
建设主要技术经济指标表
序号名称数量单位
1项目总投资：
15000万元
其中：
固定资产投资12000万元
启动资金：
1000万元
2总用地面积：
366亩
3总建筑面积：
185500平方米
其中：
货仓105000平方米
序号名称数量单位
交易中心、展示大厅：
5000平方米
增值加工车间：
5000平方米
车辆及设备维修中心：
5000平方米
办公楼及生活配套设施：
5000平方米
电子、通讯、卫星跟踪系统:
500平方米
4集装箱堆坊、停车场、道路:
60000平方米
5容积率0.76
6绿化率≥24%
7正常年销售收入:
1500万元
8正常年总成本费用:
1326.3万元
9正常年利润总额:
173.7万元
10正常年税后利润:
190.65万元
11投资利润率%11.58%
12投资利税率%12.71%
第二章项目建设的必要性
2.1项目的实施有利于促进企业发展，满足市场需求
XX物流园区项目是XX市确定的重要基础设施建设项目之一。
该物流中心建成后，将推动XX以及整个海峡西岸经济区物流服务的发展从而对这一地区的经济发展等都有重要意义，其建设必要性和迫切性是明显的。
建设XX物流园区是满足XX市经济发展对现代化物流服务需求的客观需要，是我市物流企业与国际接轨，参与国际化竞争的需要，也是XX市商贸发展以及完善全国物流网络的需要。
同时，建设XX物流园区有利于优化XX产业结构，增强XX的经济竞争力；有利于发挥XX交通枢纽的作用，有利于改善生态环境。
2.2项目建设促进XX市经济持续发展
描述XX市地理、气候、规划、现有交通运输及现有物流状况（待了解）
该项目属于无污染、低能耗的项目，长春市投资环境好，社会经济稳定，地方政府大力支持企业发展，该项目的实施，必将产生企业效益和社会效益双赢的局面。
总上所述，无论从企业自身发展，还是从促进地方经济建设方面考虑，都有必要实施该项目。
第三章物流业现状及市场发展趋势
3.1物流需求预测的依据
物流园区物流量的预测，是以当地及辐射范围内经济发展现状为基础的，同时受当地物流供需状况影响。
物流园区的建设规模必须要适应当地及其服务区域的经济发展水平，又要符合当地城市总体布局规划和市场建设的需要。
物流园区需求的预测，既要有适度超前经济发展速度的意识，有要符合经济发展的实际状况，充分合理利用可用的土地资源和便利的集疏运条件，发挥其区位辐射优势。
货运量的发展不仅受起自身系统完善程度影响，而且与其他经济因素、国际国内动态环境密切相关。
通过建立数学模型，确定运输量与其自身系统及其他经济因素的定位、定量关系，预测运输量的发展水平。
为了使预测结果尽可能反映现实情况，需要对具体数学模型进行精度检测，以便互相检验使预测结果的可靠性得以提高。
根据目前掌握的初步资料和数据，对XX物流园区的需求仅仅做一个初步的展望，精确的预测，需要在建设规划阶段经过详细的调研和取证之后才能得出。
3.2决定物流需求的经济发展和物流状况
XX是全省八大重点矿产县（市）之一，拥有丰富的铁矿、石灰石、煤炭、电力、森林资源等。
XX具有很好的地缘优势，是福建西南几何意义上的中心，与汕头、深圳、漳州、厦门、龙岩构成了西南地区物流网络体系。
XX具有产业优势，机械、化工、轻纺、竹木加工、农副产品加工等产业为基础，同时发展电子、医药、生物等科技含量较高产品的崛起有效地促进了全市物流业的发展。
XX的物流基础设施不断完善。
今年上半年，全市公路货物运输量271万吨，同比增长2.6%，公路货物周转量7330万吨公里，同比增长2.9%；航空货邮发运量34.7吨，同比增长33%，货邮吞吐量116.8吨，同比增长31.4%。
良好的发展条件使XX市物流企业不断发展壮大，以现代物流经营理念为企业运作指导思想的企业初露头角。
到今年上半年，全市在工商部门注册的物流企业达百余户，第三方物流企业由去年的21户增至63户，纳入年度考核的10户企业上半年已有5户销售收入超过千万元。
2008年统计，全市物流业营业额达到3.6亿元，占第三产业比重的17%，增加值达到1.2亿元，保持了较高增长速度。
XX市在“十一五”和未来15年远景发展规划中，多次提到要加强社会服务发展。
作为社会服务重要内容的物流企业来说，随着对物流观念的整体认识的加深，以及发挥原有优势，以铁路、公路枢纽为依托，发展专业化物流中心和物流网络，逐步建成集配送、中转、分拨、集运、流通加工、保险、结算等一条龙的物流服务体系。
XX市物流业应向如下几个方面发展：
3.3.改革管理体制，整合物流资源，向规模效益方向发展
中国物流业发展的突出问题是体制。
多年来，在传统经济体制下，原本是一个系统化的物流业的管理权限被分别划归若干部门，以至于在各自的部门下，形成一大批功能单一的运输仓储企业和各种性质的货代企业。
这些企业用各自原始的方式瓜分着物流市场。
因此，解决体制条块分割问题，有效配置物流资源，促进物流业向规模化方向发展是XX市发展物流的当务之急。
3.4.大力发展“第三方物流”
“第三方物流”是指外部组织利用现代技术手段，为用户企业或最终消费者提供全部或部分物流，包括物料后勤保障系统的规划、设计、运营和管理等服务活动的过程。
从国际物流的发展过程来看，五十年代只有“第三方仓储”、“第三方运输”，五十年代以后，才逐渐产生了“第三方”物流”以占主导地位并发挥主要作用。
以美国和日本为例，美国57%的物流量是通过第三方来完成的，这个第三方业主包括了“第三方仓储”、第三方运输“和”第三方物流“。
日本则达到了80%左右，因为日本的商业企业和工业企业以及第三方物流企业之间的社会化配送是世界上搞的最好的。
1999年初，中国仓储协会在对中国450家大中型企业的调查中发现，45%的企业在未来一两年内选择的物流商，其中75%的企业选择新型的物流企业，而不是原来的仓储运输企业，并且60%的企业将把所有的综合物流业务外包给新型的物流企业，这反映出在中国第三方物流的市场需求已相当可观。
可见，从经济发展的前景要求来看，物流业向“第三方物流”方向发展是大势所趋。
3.5.从传统的储运方式向多功能的现代物流转变
物流是流通生产力发展到一定阶段的必然产物。
就物流本身来说，它包括运输、储存保管、包装、装卸搬动、流通加工、配送、物流信息等多种功能。
在生产力发展水平低、社会化程度不高的情况下，一般的物流活动也仅限于储存和运输，，人们的注意点只落在降低物质资料耗费和提高劳动生产率上。
认为商品有地方存、有人管、有人运即可。
对如何运用一种较好的物流形式去降低物流费通知未给予重视。
物流的其他功能也因这种客观条件的限制未能发挥。
科学技术的进步为生产力的发展提供了广阔的前景，并使之得到迅速发展。
生产社会化和专业化程度的大大提高，对物流提出了更新更高的要求。
就生产而言，希望有一功能比较齐备的物流活动来替它承担和保证它任何时间所需的原材料，集中精力扩大生产，而不要把精力和过多的费用花在与生产无关的活动上；就消费者来说，消费者的消费活动，以所谓“物质丰富年代”为背景，呈现出个性化、多样化景象，要求实现一种多品种、小批量、多批次的物流服务和24小时以内送货到户。
这一切使得传统单一的仓储形式的物流活动已不能满足现代经济生活的需要，而要求一种先进的、多功能的、全方位的物流服务体系。
3.6.强化配送和电子商务信息服务功能
配送和信息服务功能的实现是现代物流的一大特征。
配送是一种特殊的物流功能活动。
它既属于物流，现时又包含所有的物流功能要素，是物流的一个缩影和某小范围物流全部活动的体现，人称“小物流”。
但配送主体活动与一般物流却有区别。
一般物流是运输保管，而配送则是分拣陪货及运输。
分拣陪货是独特要求，也是陪送中有特点的活动，一送货为目的的运输则是最后实现配送的主要手段。
因此，配送是一种顺应现代社会发展的现代方式的物流活动，具有强烈的现代特征。
信息技术的运用则是物流服务体系高效运作的重要保证。
它通过对物流活动中的数据、作业、计划和信息的计算机网络控制和EDI、EOS信息技术支持，使物流活动得以统一、准确、迅速的实现。
3.7与国际物流接口
据有关资料表明，国外在对中国的许多进行调查是发现，中国人尚未充分利用物流，中国的物流业是一个待开发的大市场。
与国外成熟的物流服务相比，中国的物流业显得非常薄弱。
目前，国外许多专业物流公司已瞄准了中国这块有待涉猎的领域，以最有利的时机最快的速度抢占这块领域。
无论在资金技术还是运作上，他们较中国国内物流企业更有优势。
因此，中国的物流业应认识到面临的严峻竞争，从观念、人才、技术、资金等方面，建立起符合国际和中国运营的物流机制。
否则，既有可能在竞争中失利，以至失去这块极有开发价值、蕴涵极大利润的市场。
物流特别是国际化物流业必须有国际、国家、地区等方面的法规与政策来加以保证与政府支持应该营造起一个宽松的政策环境，来推动物流业的发展。
3.8海峡西岸经济区的经济发展状况
XX市地处于福建西南经济圈的中心位置，距周边发达城市都比较近，是开发闽南金三角和海峡西岸经济走廊的内端，是周边地区自然资源、劳动力、技术等生产要素实行科学配置的最佳区域。
在福建西南中部已形成了一条闽西南走向的城市带，其中明显形成了以厦门、泉州、漳州、龙岩为中心的四周城市集团，共聚集了十余个城镇。
XX市位于漳州和龙岩的中间，在闽西南地区处于中心位置，成为西南物流、人流的集散地，具有较强的辐射作用和核心优势。
3.9福建省经济发展状况及物流现状
福建经济的快速发展，对物流业提出了更高、更新的要求。
近年来，福建交通运输基础设施建设成绩显著，形成了安全、快捷、通畅的交通物流网络。
福建省将不断加大投资力度，制定发展规划，加强行业管理，创造良好的市场环境；促进企业走联合经营之路，向集团化、规模化方向发展；增加科技投入，积极推进信息化建设，提供科技支撑和人才保障；继续加强与周边国家和地区的合作，为物流业的发展，提供顺畅、便利的平台。
3.10XX市经济发展状况及物流状况
XX地处闽西南的腹地，经过多年的积累与发展，我市国民经济持续快速增长，综合实力明显增强，主导行业显示出强大发展势头，带动物流业同步发展。
以现代物流经营理念为企业运作指导思想的企业初露头角。
有效地降低了生产成本，增强了综合竞争的实力，在全市起到了较好的示范作用。
随着市场需求带动，我市物流企业将从无到有，物流基础设施和物流园区建设也将得到不断完善。
区域性物流虽有自发形成的因素，尚待规范和整合，但已经显露出强大的生命力。
3.11XX市物流业存在的主要问题
“十一五”期间，我市现代物流产业的发展有了一个良好的开局，并已得到社会方方面面的高度关注。
但从总体上看，XX目前现代物流业尚处于起步发展阶段，现有物流企业无论是组织结构、运作方式，还是企业规模、物流设施，大都仍处在传统层面上，和现代物流的要求相比还是有很大距离，与深圳、广州、厦门等兄弟城市的发展相比，存在阶段性的差距。
同时在管理体制、认识观念、政策环境等方面还存在许多制约因素和急需解决的问题。
XX市的物流业发展较快，尤其是近几年已呈现出了一个飞跃的趋势。
但是，受物流整体发展水平和体制、观念等方面的影响，长春市物流业目前还存在着如下一些问题：
1.物流业发展滞后于生产和消费，随着改革的不断深入，XX市的市场经济体制已比较完善，商品市场体系趋于成熟。
但作为连接生产与消费的服务市场却仍在发育中。
以服务特点定位的物流业也由于观念、工作中的指导方针等原因，虽然作了大量工作，但总体发展仍比较落后。
2.物流管理不健全，同全国一样，XX市的物流工作长期以来一直没有一个统一的协调机构，管理分散。
而且，在制订近期或长期物流发展战略以及物流基础建设投资、物流技术改造、引进国内外先进技术和国内网点设置等方面，缺乏完善的整体规划。
物流涉及的交通、铁路、航空、物资等管理分别隶属于不同的主管部门和行政部门，各部门虽然在近几年在物流规划方面做了大量工作，但相互之间仍缺乏协调，甚至各自为政。
3.物流观念还没有彻底更新，物流在中国还是一个较新的概念，物流企业对如何开展物流业务，特别是如何开展适合国情、适合本企业的物流活动仍然十分困惑。
XX市除了个别物流企业是以一种全新意义的物流方式运作,而绝大多数的物流企业还只能称得上是“储运企业”或“仓储企业”。
虽然也挂上了物流企业的牌子，但实际上是传统的货仓运作方式，简单的储存、保管、收发。
以电子商务信息技术为核心的现代意义上物流活动很少。
4.现有物流企业规模小、实力弱、功能单一，服务质量和效率难以满足社会化物流的需要。
我市物流企业大多是在传统体制下物资流通企业的基础上发展起来的，其业务内容多数仍是代理仓储、库存管理、搬运和运输，服务水平和经营管理水平比较低，信息技术支撑不足，采用信息系统进行管理的不到30%，能够做到提供综合性现代物流服务的企业很少，多数不能形成完整的物流供应链。
5.我市的物流观念相对陈旧，对现代物流缺乏认识。
社会上普遍对物流认识还停留在传统物流的概念上，大多数企业对现代物流的认知程度较低。
对于专业的第三方物流企业所带来的整个供应链的成本最优化和竞争力最大化有所质疑，对于提供的物流高新技术也没有充分的认识。
相当多的企业仍然保留着“大而全”、“小而全”的经营组织模式。
因此，多数企业的各种物流设施在总资产中占有很大比重。
这种以自我服务为主的物流管理模式在很大程度上限制和延迟了工商企业对高效率的专业化、社会化物流服务的需求，也严重地制约了我市整个物流业的发展。
6.物流人才稀缺，教育培训工作不足。
随着现代物流产业的发展壮大，物流人才稀缺的矛盾日益显现。
物流人才需求增大。
现代物流产业需求的人才不仅仅是传统的储运管理人员，主要是需要懂得企业管理、现代物流知识、财务管理和掌握微机等现代管理人才。
3.13初步结论
根据上述对决定物流需求的经济和物流发展状况分析，我们可以得出初步结论，有足够的需求使得XX物流园区的建设符合现实的需要。
第四章主要功能和建设规模
4.1主要功能
XX物流园区是组织、衔接、调节、管理物流的较大的物流据点。
XX物流园区从供应者手中接受大量的货物，进行倒装、分类、保管、流通、展示、加工和情报处理等作业，然后，按照众多需求者的定货要求备齐货物，高效率、高质量地进行运转、配送和信息保障等服务。
由于物流中心建设的目的和必要性的不同，不同的物流园区在功能设置上也不同。
XX物流园区的功能主要是从物流园的服务对象和未来发展目标、所处的环境、XX市目前物流需求状况等因素综合考虑
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