南山区规划剖析.docx

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南山区规划剖析

第一章总则

    第一条本规划依据《中华人民共和国城市规划法》（1990）、《深圳市城市规划条例》（1998）、《深圳市城市规划标准与准则》（2004）（以下简称《准则》）、《深圳市城市总体规划（1996-2010）》、《深圳市近期建设规划（2003-2005）》、《南山区“十五”经济社会发展战略与规划》、南山区内已批复的法定图则而制定.

    第二条本规划是南山区城市建设和发展的法定性指导文件，凡在规划区范围内进行的各项土地及空间利用规划和一切建设活动，均应遵照《中华人民共和国城市规划法》、《深圳市城市规划条例》的规定，执行本规划。

    第三条本次分区规划的期限为：

        1.近期规划：

2002-2005年。

        2.远期规划：

2006-2010年。

        3.远景规划：

2011年及其以后。

    第四条本次分区规划的范围即南山区行政辖区，包括填海区和内伶仃岛，总规划用地面积178.59平方公里。

第二章分区发展目标与原则

第五条  按照市委、市政府确定的建设国际化城市和现代化中心城市的发展目标，“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面协调发展”，规划确定南山区城市建设的目标：

以高新技术产业、现代物流业、旅游及教育科研基地为支柱，以前海区域性物流中心的建设为契机，在规划期内把南山建设成为经济繁荣、社会稳定、生态环境优美、空间布局合理、设施完善的生态型海滨城区。

具体包括以下三个方面：

∙提升产业结构：

为培育高新技术产业，现代物流业和现代服务业等支柱产业，强化旅游和教育等特色产业，实现产业的协调发展和全面升级，增强南山产业发展的综合竞争力和可持续发展能力，优先提供上述产业发展所必需的空间。

∙整合空间结构：

培育区级中心区，完善片区级和社区服务中心的建设，构筑功能互补的多层次服务中心体系，引导城市各大区块均衡协调发展。

∙改善人居环境：

    加强社区建设和城市环境的综合治理，改善居民居住条件，建立健全高标准高质量的城市基础设施和公共服务设施体系。

    确保土地资源的集约使用，保护水源区等各类生态用地，在注重物质空间环境创造的同时加强区内宝贵自然生态资源的保护。

    建立良好的城区景观结构，创造环境优美、富于特色的现代化国际性海滨城区。

第六条  规划原则:

    1.协调发展原则：

依据深圳市与南山区的社会经济发展特点,合理规划，为南山区社会、经济、生态等方面的协调发展提供良好的土地利用和空间基础。

    2.整体性原则：

以区域与城市形态为基础,统筹安排南山区在深圳特区内与罗湖、福田的分工协作关系，南山区与宝安区（特别是前海地区与宝安新城）的协同发展关系，西部通道建成后南山区与香港的区域联系;协调区域与城市的关系、协调城市与分区局部利益的关系，保证分区规划的战略性和综合性。

    3.弹性原则：

南山区发展的复杂性和不可预见性均较突出，应保证预留合理的发展弹性。

4.规划延续性原则：

《深圳市城市总体规划（1996-2010）》及《深圳市总体规划检讨与对策》是全市和南山区未来城市建设发展的总纲，分区规划必须尊重上层次规划，保持规划基本政策的延续性，维护规划的权威性。

第三章分区定位和规模

第七条分区定位：

    1.产业功能定位：

国家级高新技术产业基地，华南地区区域性物流中心之一,集装箱枢纽港——深圳港的重要组成部分，深圳市的科教中心和旅游度假基地。

    2.空间发展定位：

深圳特区带形组团结构中重要的西部城市组团，深圳市二十一世纪的建设热点地区之一。

    3.景观形象定位：

融“山海城”为一体的现代化生态型海滨城区。

第八条人口规模：

    依据南山区统计年鉴，截止2002年底，全区年末常住人口57.6万人，其中户籍人口19.3万人，暂住人口38.3万人（2000年五普人口统计资料，南山区总人口为72.2万人，其中户籍人口为15.7万人，暂住人口为56.5万人）。

规划根据南山区的人口现状特征、就业需求和环境与资源容量，确定规划期内全区的总人口控制规模为110万人,其中户籍人口为38万人,暂住人口为72万人。

远景控制在120万人之内。

第九条城市建设用地规模:

    1.城市建设用地现状:

    截止到2002年底，全区城市建设用地规模为71.45平方公里，人均城市建设用地为98.96平方米。

    2.城市建设用地发展控制规模:

    规划期内的城市建设用地控制在112.30平方公里，人均城市建设用地为102.09平方米。

详见附表2。

第四章分区土地综合利用

    第十条分区土地综合利用目标与方向:

    1.以实现城市的可持续发展为目标，对区内土地利用进行综合控制与引导，并将城市布局结构融入市域土地利用的自然生态规划之中。

    2.对非城市建设用地进行保护性利用，为市民提供多样化的休闲空间，并使城市生态系统实现良性循环。

    3.城市建设用地增长方式由“规模增长型”转向“整理挖潜型”，在重点建设前后海新区的同时，加强已建成区的充实、完善和更新，以及“已推未建”土地的合理整治和利用。

    第十一条土地分类:

    按规划控制用途，将全区土地划分为水源保护用地、自然生态用地、远期发展备用地和城市建设用地等四大类，划定用地范围并制定严格的控制和保护政策。

    第十二条水源保护用地:

    水源保护用地指为保护饮用水源而划定的限制开发的用地。

水源保护区内的开发建设应严格按照有关条例和规划控制，一级水源保护区内在严禁任何城市开发建设行为的同时，有计划地逐步外迁区内的现状城市建设项目。

规划区内总计有水源保护用地3477.59公顷，其中一级水源保护区1133.15公顷，二级水源保护区2344.44公顷。

    第十三条自然生态用地:

    自然生态用地指规划期内需保持的自然山水植被用地及应恢复植被的空地和裸地，包括水域、园地、林地、郊野公园和森林公园，是城区外围整体生态环境最主要的组成部分和最重要的生态实体。

对于该项用地应制定严格的保护措施，在保持现有生态植被水平的前提下，大力提倡植树造林，大幅度提高森林覆盖率。

规划区内自然生态用地控制范围共计6329.89公顷（包括内伶仃岛）。

    第十四条远期发展备用地:

    远期发展备用地指在规划的城市建设用地基础上，预留发展弹性并主要作为城市远景开发的可建设用地，共计299.48公顷。

    第十五条城市建设用地:

    城市建设用地指用于城市开发建设的土地，共计11230.28公顷。

各类用地指标详见附表1

第五章分区布局结构与片区发展策略

    第十六条总体布局：

顺应深圳带形组团城市结构发展的要求，结合南山区自身南北向布局的形态特征，构建“双十字”型的空间发展主轴，建设前、后海中心区，整合各大片区的用地布局，创造融“山海城”为一体的整体意象，满足城市动态发展的要求。

    1.“双十字”型城市空间发展主轴：

    以深南大道、滨海大道为主要骨架的东西向发展轴，传递城市东西向轴向延伸的发展动力，并成为珠江口东岸城镇与产业发展带的一个重要组成部分；以工业大道——南油大道、沙河西路为主要骨架的南北向发展轴，顺应南山区的自然地理特征，整合全区城市空间。

    2.“山海城”融为一体的整体意象：

    利用南山区现有海、岛、湖、河、山等丰富的自然资源，通过景观整合，构筑山、城、海一体的特色城区。

    3.主次分明的多元化服务中心：

    区级中心：

以前后海中心区为核心形成一个哑铃状的区级服务中心。

    前海中心：

市级物流商务中心，规划期内同时是前海片区级服务中心，远期结合宝安中心区一体化建设形成更高一级服务中心。

    后海中心：

南山区区级服务中心，同时又是以游憩商业服务为特色的游憩商业文化中心（RBD）。

    次区级中心（居住地区级）：

规划增设海上世界、南头、华侨城、西丽、龙珠、南油、大学城七个次区级中心，集中配置商业、服务业、文化娱乐、体育功能。

    居住区级中心：

居住区级公共活动中心是组织社区生活与服务的重要单元，规划要求严格按照《准则》的规定配置本级及以下各级公共设施项目。

并在法定图则的编制中保证落实。

    第十七条片区划分：

根据道路系统、河流水系、自然山脉等自然地形划分及上下层次规划管理的习惯性规定，结合法定图则标准统计区中的大区，将南山区分为11个片区。

    第十八条南油片区片区面积9.56平方公里，规划人口16.1万人，包括南油老区和后海新区。

本片区的主要功能是：

南油老区是以一般居住区为主的综合功能区；后海新区是以游憩商业服务中心为核心的滨海高尚生活、综合服务功能区。

规划要求严格控制南油老工业区印染等污染产业的新建或规模扩张行为，加强对污染产业的环保监测，引导对污染产业的环保技术改造。

制定对工业用地和原有标准厂房利用的相关措施，促使工业区产业功能逐步向商贸、高科技产业转化。

增加为公众服务的公共开放空间，重点改造南油购物公园；后海大道东侧滨海地区结合南山商业文化中心区，高标准建设后海游憩商业服务中心，作为南山区的区级特色商业服务中心；滨海地区结合游憩商业服务中心和住宅组群，发展成为游憩休闲生态区——外向开敞，以人工景观为背景，以自然景观为主的国际性旅游海滨休闲带。

    第十九条蛇口片区

    片区面积9.45平方公里，规划人口18.5万人，包括蛇口半岛和深港西部通道口岸填海区。

本片区的主要功能是居住区和口岸设施区。

蛇口地区建设应结合蛇口半岛的滨海优势，成为交通便利、风景优美、尺度宜人的高尚滨海生活区和特色游览区。

规划在原蛇口镇地区，保持现有空间尺度和宜人、舒适、安全的社区环境，推动道路交通和环境综合治理；结合海上世界改造和蛇口山望海公园建设，将滨海地区发展成生活文化休闲岸线，体现南方滨海城市的生活气息；完成西部通道跨海大桥、客货运站场等口岸设施及接线工程建设，通过绿带隔离等技术措施，减少西部通道及其口岸对周边地区的负面影响。

    第二十条大南山片区片区面积7.79平方公里，规划人口5.9万人，包括大南山郊野公园及其周边用地。

本片区的主要功能是城市公共绿地。

规划要求划定大南山郊野公园山体保护范围线，特别提出对大南山荔枝林予以保护；大南山东麓现有工业区部分保留，并逐步改造为高新技术产业用地。

    第二十一条赤湾片区片区面积15.99平方公里，人口4.1万人,包括赤湾股份公司用地、蛇口集装箱码头用地、小南山、妈湾部分港口和内伶仃岛。

本片区的主要功能包括公园绿地、自然保护区和港口、仓储及临港工业区，含部分配套居住用地。

规划要求将现有已推未建地全部作为港区发展用地，改善港区疏港交通条件；重点保护内伶仃岛及小南山、赤湾山的自然环境以及本片区内的历史遗存；规划改造蛇口一突堤，作为旅游商业服务区及配套居住用地。

    第二十二条前海片区片区面积18.32平方公里，规划人口3.0万人，前海片区的整体定位是以港口和物流业为核心的滨海城区。

规划以妈湾港区集装箱码头建设为龙头，前海物流园区和西客站建设为重点，整合岸线和后方陆域资源，大力改善疏港交通条件，建立便捷的货运交通体系，促进港口物流业快速发展；整合城市道路系统，加强前海地区与宝安中心城的交通联系；加快前海综合客运枢纽建设，完善前湾电厂、南山污水厂、妈湾油气危险品仓储区等基础设施；物流商务中心超高层的城市建设活动应符合宝安机场净空限制要求。

    第二十三条城中片区片区面积10.28平方公里，规划人口15.6万人，本片区是南山区的主要旧城、旧村所在地，是南山区大型的居住、办公、商业和工业综合区，包括南头、马家龙片、同乐片。

规划将南头古城作为展示深圳城市发展史和文化发展史的历史文化保护区域，以保护为主，重点改善市政基础设施条件，外迁保护范围内的工业；对其余的新、旧村，应先控制旧村范围，逐步改造开发，完善配套设施；外迁零星的工业用地，严格控制组团绿化隔离带，将保留的马家龙工业区逐步发展为先进制造业基地；规划期内保留直升机场，其周边的城市建设活动应符合直升机场的净空限制要求。

    第二十四条高新技术产业园区片区片区面积11.53平方公里，规划人口9.0万人，是深圳市政府划定的深圳市高新技术产业园区。

本片区以高科技产业用地为主，同时配套适量的居住与服务设施，是市级高新技术产学研基地。

规划要求强化园区的土地开发和发展控制,严格控制商业性开发的居住用地比例；塑造高品质的园区环境景观；完善配套服务和管理功能,为园区工作人员创造良好的条件；逐步置换和改造传统工业；适当扩大教育科研用地；将大冲村改造为高新园区配套生活基地。

     第二十五条华侨城片区片区面积16.35平方公里，规划人口18.8万人，本片区由居住、旅游、高科技产业三大功能组成，是深圳市重要的市级旅游服务基地之一和南山区环境优美、设施完善、认同感强的高尚生活社区。

规划要求整合片区内道路系统，加强片区的内外部交通联系；填海区的土地使用和景观控制要充分考虑北部建成区的背景天际线和景观要素特点，通过强化华侨城景区与深圳湾的空间渗透，塑造城市滨海天际线；滨海大道南侧形成国际性的旅游海滨带；加快“城中村”的改造步伐，结合华侨城服务设施的配套建设，开展农民住宅公寓化改革及完善居住设施建设；适应产业升级的发展要求，对片区东部的部分工业用地进行功能调整；考虑到交通条件的限制和功能区规模化的要求，侨城北路与广深高速公路之间仍保留为工业用地发展区域。

     第二十六条塘朗山片区片区面积21.79平方公里，规划人口8.0万人，包括塘朗山、龙珠片、龙井片、安托山。

本片区的主要功能是城市公共绿地。

规划要求划定塘朗山森林公园的山体保护范围线，塘朗山周围的居住建筑以低层开发为主，避免对山体景观轮廓的破坏；完善龙珠、龙井居住区的公共及市政配套设施；将零散的工业用地外迁或迁入工业区中，适当保留集中的工业区，并逐步发展为与高新技术产业相配套的先进工业区。

    第二十七条留仙洞片区片区面积9.91平方公里，人口4.5万人，包括深职院、超大规模集成电路园区、西丽镇中心、曙光仓储区等。

本片区的主要功能包括以集成电路为主的高新技术研发、仓储、教育用地，并结合西丽镇中心地区的整治进行适量的居住与服务设施配套用地。

规划要求对原有传统工业区进行产业升级与调整；抓住超大规模集成电路园区建设的有利契机，实现旧村农民住宅公寓化的统一规划及配套服务设施的完善。

    第二十八条西丽片区片区面积47.61平方公里，规划人口6.5万人，由南山区北部旅游度假娱乐用地、西丽水库水源保护区和大学城组成。

本片区的主要功能是水源保护区、教育、旅游度假娱乐用地。

规划要求严格按有关法规对水源保护区内的建设活动进行控制，并在深入研究水源保护区生态容量的基础上，对保护区范围内新、旧村的建筑活动加以严格控制，逐步创造条件易地迁出；在避免对保护区产生污染的前提下完善区域基础设施建设，包括排水、防洪、电力、商业服务等设施。

大学城的社会化服务与新、旧村改造结合起来，推动商品房建设和农民住宅及配套设施的开发。

旅游项目的开发要与整个区域的生态环境相协调，注重休闲度假旅游与生态环境建设的结合。

第六章产业发展

    第二十九条大力发展高新技术产业，依托市高新技术产业园区、留仙洞片区、大学城片区，形成以研发和高等教育为基础的深圳市高新技术产业发展的核心地带。

   第三十条整合区内岸线资源和港口后方陆域，建设南坪快速路，西部通道等疏港专用通道，改善疏港交通条件，提高使用效率，促进港口业快速发展。

    第三十一条改造区内传统的仓储和批发市场用地，促使传统仓储业向现代物流业的逐步转变，加快培育现代化物流业，充分发挥海陆空立体交通网络的功能，重点建设前海现代化物流园区和物流商务中心，增强物流业的区域竞争力。

    第三十二条突出沙河西路特色产业走廊，强化优势产业在这个走廊上的聚集，加强不同产业、不同园区之间的协作和配套能力，为商贸、旅游、物流、高新技术产业及高等教育产业等特色产业的发展提供服务。

   第三十三条通过功能转变和技术改造，逐步迁移、改造传统污染产业,大力推进传统产业的新型工业化。

第七章城市建设用地布局

    第三十四条城市建设用地发展目标:

    1.严格按照国家和深圳市城市建设用地标准以及城区建设用地需求，有效控制各类用地规模，集约利用城市建设用地,整治“已推未建”土地，为城市的可持续发展预留土地空间。

    2.通过旧城、旧村、新村及工业区改造等城市更新措施，实现城市建设开发由外延式向内涵式的转变。

    3.应遵循“有机结构、稳定单元”用地功能布局分层控制体系，合理安排各项建设用地之间的空间关系：

城区中的各大片区在优先安排主体功能的前提下，应充分考虑配套功能的平衡；片区内部的各个街坊，其居住与工业功能不应在同一街坊混杂，以获得相对安宁稳定的工作生活环境。

    第三十五条根据《准则》和规划控制用途，将南山区的城市建设用地划分为居住用地、商业性公共设施用地、政府/团体/社区用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公共设施用地、绿地及特殊用地等10大类，并进一步划分到中类。

现状及规划各类用地规模及人均用地指标详见附表2。

    第三十六条居住用地规划：

规划居住用地2091.80公顷，占城市建设总用地的18.63%，人均用地19.02平方米。

各居住区规划充分考虑配置相应的配套服务设施，形成良好的居住环境：

一般性居住用地分为蛇口居住区、南油居住区、南头居住区、西丽居住区、前海居住区、后海居住区大型居住组团；高档居住用地位于蛇口别墅区、华侨城和后海新区北部；其它居住用地结合城中村改造镶嵌在各个片区中。

    1.居住区重点为主导产业发展提供配套，居住用地的总量应严格控制，零散用地和紧邻交通性干道两侧用地不应进行居住开发。

    2.适时外迁部分与居住区混杂的工业用地，改善居住环境。

    3.结合新、旧村改造，规划相应的公寓型住宅用地，为低收入非户籍人口提供基本的居住保障。

    4.加强新区公共配套设施建设，完善新区社区环境，建设与新区配套的公共服务中心。

    5.旧城改造应保持原有社区结构。

    第三十七条商业性公共设施规划：

规划商业性公共设施用地632.48公顷，占城市建设总用地的5.63%，人均用地5.75平方米。

商业性公共设施用地布局主要结合南山区中心区和其它区级次级中心合理配置，形成区级——区级次中心（居住地区级）——居住区级——居住小区级的分级服务中心网络。

    1.规划后海游憩商业文化中心（RBD），是南山区的区级服务中心，服务全区。

    2.规划前海区域性物流商务中心，建设以物流及相关服务为内容的行业中心兼片区商业中心。

    3.规划海上世界、南头、华侨城、西丽、龙珠、南油、大学城等七个居住地区级商业中心。

    4.配合新居民区的规划与大学城等大型项目的建设，设置相应的商业配套设施及网点。

    5.为区内各旅游景点配套相应的商业性服务设施。

    第三十八条政府/团体/社区用地规划：

规划政府/团体/社区用地1297.97公顷。

占城市建设总用地的11.56%，人均用地11.80平方米。

    1.行政办公用地：

主要分布在城中片区，深南大道科技园一段两侧及南油大道、工业大道两侧。

    2.文化娱乐用地：

主要集中分布在城中片区及城市公共服务中心。

    3.体育用地：

规划在后海东填海区安排1处区级体育中心，在蛇口、华侨城及西丽安排3处次区级体育中心。

    4.医疗卫生用地：

完善二级医疗卫生网络，医疗服务应逐步向医疗中心和社区卫生服务方向发展。

    5.教育科研用地：

为实现南山区建设教育科研文化基地的目标，规划重点突出该项用地功能布局。

    6.口岸设施用地：

除现有的同乐、南头、白芒联检站之外，该项用地还包括规划的深港西部通道口岸、新城联检站等联检站用地。

    第三十九条工业用地规划：

规划工业用地1127.33公顷，占城市建设总用地的10.04%，人均用地10.25平方米。

重点建设深圳市高新技术产业区和留仙洞集成电路产业园区等新产业园区。

对蛇口、南油、华侨城北、西丽等传统工业区的结构向技术密集型和高科技产业方向进行调整。

工业用地结合现有的工业基础及未来发展要求，集中布置在高新技术产业区、留仙洞片区、西部港区以及蛇口、南油、华侨城北、西丽等老工业区。

    第四十条仓储用地规划：

规划仓储用地905.49公顷，占城市建设总用地的8.05%，人均用地8.23平方米。

规划本着“有利生产、方便运输、保证安全、适量超前”的原则，集中安排5片仓储转运用地，分别位于曙光货站、大铲岛、长岭皮、前海片区、赤湾蛇口港区。

现状东角头、赤湾招商等威胁居民生活安全的危险品库、储配站必须按规划搬迁至妈湾油气库。

    第四十一条对外交通用地规划：

规划对外交通用地689.41公顷，占建设用地总量的6.14%，人均用地6.27平方米。

将铁路两侧共约40米的范围控制为铁路用地；结合现有码头及大铲集装箱码头等西部港群的建设发展，除前海和妈湾新填海区规划为港口码头用地外，应增加以集装箱堆放、兼容适宜临港产业的港口后方集装箱堆场用地；规划期内保留直升机场；同时调整长途汽车客运站的布局，在前海客运枢纽用地内新建长途汽车客运站。

    第四十二条绿地规划：

规划绿地用地1981.20公顷，占城市建设总用地的17.64%，人均用地18.01平方米。

结合南山区的自然地理条件，在西丽水库和长岭皮水库一级水源保护区内逐步恢复生态涵养林，以北部羊台山等山体和水源保护区为基准面向南延伸，在临宝安的特区二线边界和大沙河沿线规划城市组团绿化隔离带。

以大小南山郊野公园和塘朗山森林公园为绿心，以铁路、高速公路、城市快速路两侧的防护绿化隔离带和城市主、次干道及沿海岸的公共绿带为骨架，以公园、街头绿地和附属绿地等均衡分布的点状绿地为重点，构成多层次、多功能、点线面相结合的城市生态园林绿地系统，滨海岸线的绿化及区级公园的建设应重点强化。

    第四十三条特殊用地规划：

规划特殊用地68.13公顷，占城市建设总用地的0.61%，人均用地0.62平方米。

规划军事、保安用地等特殊用地以保留现状为主，此类用地禁止擅改功能。

第八章分区土地开发强度控制

    第四十四条南山区总共划分为11个片区，每个片区根据城市道路、土地使用性质和各类规划控制界线划分为若干街坊和特殊区，南山区共划定了43个街坊9个特殊区。

其中片区对应于法定图则标准统计区中的大区，街坊对应于法定图则标准统计中的片区，特殊区主要指水源保护区，郊野公园、森林公园、城市组团隔离带、自然保护区、西部通道及填海区。

    第四十五条本着“统一规划开发使用强度，形成主次分明的城市格局”的原则，规划针对片区——街坊提出了相应的土地开发强度控制，开发强度指标包括规划人口、容量人口、毛容积率、建筑密度、建筑高度等，各街坊规划指标见附表3。

第九章城市设计导引

    第四十六条城市设计导引的目标是在合理安排各功能区的前提下，融山、海、城于一体，丰富城市生活的内涵，建立和谐发展的居住生活环境，改善城市景观及视觉环境，创造具有独特风格与人文色彩的现代化海滨城区。

 第四十七条城市设计原则:

    1.保护与合理利用现有自然景观资源。

    2.尊重历史文脉，增强城区认同感。

    3.整体性和独创性相结合，创造独具特色的景观环境。

    4.构筑“以人为本”的城市环境。

    第四十八条控制策略：

依托南山区所处的山、海环境背景，通过对视线通廊、景观轴线、界面和标志性节点等要素的控制，形成城区的总