关于业委会自行管理物业向业主主张物业费提起 民事诉讼均获法律支持全国15起判决案例.docx

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关于业委会自行管理物业向业主主张物业费提起民事诉讼均获法律支持全国15起判决案例

关于业委会自行管理物业、向业主主张物业费提起民事诉讼，均获法律支持全国15起判决案例

关于业委会自行管理物业、向业主主张物业费提起民事诉讼，均获法律支持全国15起判决案例案例一，江苏省无锡市锡山区法院（2013）锡法北民初字第0843号民事判决书（有判决文书）案情：

原告无锡市春江花园业委会、诉被告商铺业主陈南飞和租赁人杜方伟拖欠物业服务费物业服务合同纠纷一案。

2007年12月27日，业委会依法成立。

2008年1月，经业主大会（其为业主代表大会，证明证据附后）批准，由业委会自行管理物业，两被告自2005年7月起未支付物业管理、服务费共13231.77元，被业委会诉至法院。

被告辩称：

业委会不是适格主体，其也不具有物业管理资质；业委会为小区提供物业管理服务，应提供相应证据证明，其提供物业管理服务未经业主大会决议；业委会应就物业服务费的计算标准及收支情况等作出说明。

法院认为，业委会根据业主大会作出的实施业主自治的决议，符合法律规定；业委会与业主和物业使用之间产生了事实上的物业服务合同关系，业委会向业主主张物业管理和服务费有法律和事实依据。

被告拒付物业管理费没有事实和法律依据。

依照国务院《物业管理条例》第42条、《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条、第9条、《民诉法》第144条之规定，判决被告杜方伟支付业委会物业服务费用13231.77元、被告陈南飞负连带责任，案件受理费由两被告承担。

案例二，江苏无锡市滨湖区法院（2013）锡滨民初字第1092号民事判决书（见中国法律文书网）案情：

原告无锡市蠡景花园业委会、诉被告业主赵吟书和闵建如拖欠物业服务费物业服务合同纠纷一案。

2009年12月27日，业委会依法成立，并经房管部门备案。

后经业主大会决定由业委会自管物业，并规定物业服务收费标准为0.6元/平方米，向业主公示，两被告拖欠物业费5364.18元，被业委会诉至法院。

被告闵建如辩称：

其和丈夫赵吟书已离婚，故相应期间的物业费应由赵吟书承担。

法院认为，两被告作为业主，应承担相应的物业服务费用和公摊的共有物业运行费用。

业委会根据业主大会决议自行管理物业，不违反法律、行政法规的强制性规定，应予肯定。

业委会公布的物业服务收费标准，多数业主已缴纳，表明该规定得到多数业主的同意和认可，业委会的决定对全体业主具有约束力，业委会向两被告主张物业费应予支持。

依照《合同法》第60条第一款、《物业管理条例》第42条第一款、《民诉法》第144条之规定，判决两被告共同支付业委会物业管理服务费5364.18元、案件受理费由两被告负担。

案例三，南京业主拒交物业管理费被法院判赔。

据《扬子晚报网》消息，实行业主自治的南京市下关区佳乐福新寓业委会，将不交物管费的业主张某告上法庭，南京市下关区法院作出一审判决，业主张某被判给付物管费等各种费用2600余元。

该小区于2004年10月成立了新一届业委会，并经房管局备案，同时实行由业委会自行管理物业。

2006年10月，经业主大会批准的小区业主公约约定，业主应执行业委会和业主大会的决定，按时交纳物业管理服务费等费用，对拒交者，业委会有权提起诉讼。

此后，业委会按照约定向全体业主收取相关费用，用于小区的物业管理支出。

张某以各种理由拒付物业管理费等费用，被业委会诉至法院。

法院认为，自2004年10月至今，该小区实行业主自治以来，业委会实际履行了相关的物业管理义务，根据业主公约收取的物业管理服务费等没有超过南京市物价部门规定的收费标准。

张某作为业主，也接受了业委会提供的各项服务，应当支付相应的费用。

张某提出的因烟囱造成的损害，与业委会的物管并无必然联系。

业委会的诉讼经业主大会授权，向张某主张物业管理费，符合全体业主的共同利益，故法院判决张某给付业委会物管费等费用2600元。

案例四，广东省韶关市中级法院（2014）韶中法民一终字第114号民事判决书（见中国法律文书网）案情：

上诉人（原审被告）业主宋美红与被上诉人（原审原告）韶关市怡景花园业委会物业服务合同纠纷一案，上诉人不服一审判决提起上诉。

2012年3月1日起，根据业主大会决议，由原告业委会自行管理物业，规定物业服务收费标准为每平方米1元，该决议和规定向业主公示。

2012年7月28日，小区业主公约约定业主的权利义务及违约责任，业主未按规定交纳物业费的，按所欠金额的日千分之三收取违约金，该规定经公示，业主无异议。

被告宋美红以业委会不具有收费资格为由，拒付物业服务费、抽水电费共2035.60元、违约金4962元，被业委会诉至法院。

一审法院认为，根据《物权法》第81条规定业主可以自行管理物业，业委会自行管理物业，符合法律规定。

由于业委会的管理行为是为全体业主服务的，业委会为小区履行了管理物业服务工作，宋美红接受了业委会的物业服务，双方之间建立了物业管理服务关系。

业委会所收取的服务费在物价部门核定的收费标准范围之内，且所制定的自主管理方案及公约规定业主有交费义务，对业主具有约束力，宋美红接受了业委会的物业服务，就有交纳物业服务费的义务，业委会向宋美红主张物业服务费、抽水电费，法院予以支持。

依照《民法通则》第4条、《物权法》第81条、《物业管理条例》第41条、《民诉法》第144条之规定，一审判决被告支付业委会物业管理费、抽水电费共2035.60元，及违约金按月290.80元交纳，案件受理费由宋美红负担。

宋美红不服一审判决，提起上诉。

二审法院认为，原审认定的事实和适用法律正确，宋美红上诉主张理由不足，对其上诉请求本院不予支持。

依照《物权法》第81条、《民诉法》第168条、169条第一款、第170条第一款第

（一）项、第175条的规定，判决驳回宋美红上诉请求，维持原判，二审案件受理费由宋美红负担。

案例五，贵州省黔南布依族苗族自治州中级法院（2014）黔南民商终字第101号民事判决书（见中国法律文书网）案情：

上诉人（原审被告）商铺业主房厚发与被上诉人（原审原告）都匀市现代城业委会物业服务合同纠纷一案，上诉人不服一审判决提起上诉。

2008年5月原告业委会成立，2013年7月1日经业主大会决定由业委会自行管理物业，并按前期物业服务商铺收费标准3.7元/平方米收取，房厚发以收费高、业委会主体资格不适格等为由，拒付2013年7月至12月期间物业服务费和共用水电分摊费共1642元。

为维护小区物业管理活动正常运转及业主的合法权益，业委会将其诉至法院。

一审认为，《物权法》第81条规定业主可以自行管理物业，业委会是业主大会的执行机构，依据该条款应当具有自行管理物业的权利。

本案中，业委会经选举产生，并经房管部门备案，其自行管理物业决定，经业主大会同意，该决定对全体业主具有约束力。

《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，经书面催交，业主无正当理由拒交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

第11条规定，本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第81条所称其他管理人。

原告业委会为小区提供物业管理服务，被告作为业主理应支付相应的物业费，故原告业委会主张被告支付拖欠物业综合服务费的诉求，符合法律规定，应予支持。

被告关于原告主体资格不适格的辩解意见证据不足，不予采纳。

依照《物权法》第81条、《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条、第11条的规定，判决被告支付业委会物业服务费、水电费共1642元，案件受理费由被告负担。

被告不服一审判决，提起上诉，二审查明的事实与一审查明的事实一致。

二审认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，房厚发的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。

判决驳回房厚发上诉请求，维持原判，二审案件受理费由房厚发负担。

案例六，开封市金明区明日新城业委会诉被告侯传英物业管理纠纷一案（见中国法律文书网）案情：

原告开封市明日新城业委会、诉被告业主侯传英拖欠物业服务费物业管理纠纷一案。

2008年12月10日，前期物业公司撤出，原告业委会经小区业主大会选举成立，并经相关部门批准备案，且自行管理物业。

业委会为非盈利性质，被告接受了物业服务、拒付物业服务费839.5元。

为维护广大业主的合法权益，原告将被告诉至开封市金明区法院。

法院认为，《物权法》第81条规定，业主可以自行管理物业。

业委会是经小区业主大会选举产生的全体业主实施自治性管理组织，依据该条款应当具有自行管理物业的权利。

本案中原告即是行使了这种自行管理物业的权利，业委会为小区提供物业管理服务，被告作为业主理应支付相应的物业费。

原告要求被告支付物业管理费的诉请，符合法律规定，本院予以支持。

关于物业管理费的数额，原告主张的计算方法并无不当。

依据《民诉法》第130条、《合同法》第6条、第107条、《民法通则》第106条、第111条之规定，判决被告支付原告拖欠的物业费839.5元，案件受理费由被告承担。

案例七，浙江省绍兴市越城区法院（2014）绍越袍民初字第159号民事判决书（见中国法律文书网）案情：

原告绍兴市袍江经济技术开发区天谛小区业委会、诉被告业主孙宝娟拖欠物业服务费物业服务合同纠纷一案。

2012年10月31日，该小区开发商聘请的前期物业公司决定撤离小区，将之前小区业主所欠的物业费转让给业委会收取，用于小区维修等。

随后，业委会通过发律师函和在小区张贴公告，向被告孙宝娟主张拖欠的物业费1310元和支付逾期按日千分之三的违约金无果，将被告诉至法院。

法院认为，开发商与前期物业公司签定的合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。

物业公司退出小区，将退出前被告所欠的物业服务费债权转让给业委会，符合法律规定，应予认定。

业委会由此请求被告支付所欠物业服务费符合法律规定，本院予以支持。

原告主张按照前期物业服务合同向被告收取日千分之三的滞纳金，符合合同约定和法律规定。

依照《合同法》第79条、第114条、《民诉法》第144条、《物业管理条例》第21条、第42条、《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条之规定，判决被告支付原告物业服务费1310元，并按日千分之三支付给付原告该款从起诉至判决确定付款日的滞纳金，案件受理费由被告负担。

案例八，浙江省松阳县法院（2014）丽松民初字第137号民事判决书（见中国法律文书网）案情：

原告松阳县西屏街道城西社区御景园小区业委会、诉被告业主丁木鑫拖欠物业服务费物业服务合同纠纷一案。

2011年3月18日，业委会自管物业后，为业主提供了物业管理和服务，制定了小区物业费按0.7元/平方米物业服务收费标准和小区业主公约约定，不按规定缴纳物业管理服务费，违约的处以日3‰滞纳金，上述规约和规定向业主公示，被告拖欠物业服务费696元，被原告诉至法院。

法院认为，原告业委会自行管理物业，符合《浙江省物业管理条例》有关规定，根据国务院《物业管理条例》规定，其制定的物业费收费办法及业主公约等管理规约对全体业主具有约束力。

原告为被告提供了相应的物业服务，被告应按规定履行交纳物业费的义务而未履行，应按照业主公约的规定承担违约责任。

原告诉求于法有据，本院予以支持。

被告辩解原告未与其签订物业服务合同，原告从未为其提供物业服务，且收费不合理等理由不成立，本院不予采纳。

依照《合同法》第60条、第107条、国务院《物业管理条例》第7条第（五）项、第17条、第42条、《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条、《浙江省物业管理条例》第60条的规定，判决被告支付原告物业服务费696元及从2013年10月1日起按日3‰计算至付清之日止滞纳金，案件受理费由被告负担。

案例九，悟州市莲湖居住宅小区1-3号楼业委会与被告冼萍拖欠物业费纠纷一案（见中国法律文书网）案情：

原告悟州市莲湖居住宅小区1-3号楼业委会、诉业主冼萍拖欠物业服务费物业服务合同纠纷一案。

业委会于2007年12月27日依法成立，经小区多数业主同意，委托业委会自行管理物业，可被告拒付物业费1793.33元，被原告诉至梧州市蝶山区法院。

法院认为，原告业委会受业主委托自行管理物业。

业委会作出的决定，对业主具有约束力，各业主理应共同自觉遵守。

原告为小区业主提供了物业服务，被告也享受了相应的服务。

被告对原告的某些做法有意见，可以提出来供业主讨论并加以修改，不能以拒交物业费方式来对抗业委会的决定。

被告的行为，不仅影响了业委会的物业管理工作，同时也损害了其他业主的合法权益。

原告有权依照法律规定要求被告给付拖欠的物业费1793.33元，原告诉请要求合理合法，本院予以支持。

依照《物权法》第83条第二款规定，判决被告支付业委会物业费1793.33元，案件受理费由被告负担。

案例十，郑州市金桂苑小区第二届业委会与唐静平物业服务合同纠纷一案（见中国法律文书网）案情：

原告郑州市金桂苑小区第二届业委会、诉被告业主唐静平拖欠物业服务费物业服务合同纠纷一案。

该小区前期物业公司于2009年5月撤离，影响了居民的正常生活秩序。

2009年9月经业主大会决定，由业委会自行管理物业，被告享受广大居民交纳物业费提供的物业服务却拒付服务费，其行为不仅侵犯了广大业主的合法权益，而且妨碍了原告的物业管理，被原告诉至郑州市惠济区法院。

被告辩称：

原告不具备诉讼主体资格、原告起诉程序违法、业委会诉讼未经业主大会授权。

法院认为，被告作为小区业主，理应及时交纳物业费用，由于小区原物业公司撤离，原告依法成立经房管部门备案，经相关部门批准，于2009年6月自行管理物业，期间向各业主收取物业管理费用，被告未提出异议，对此可视为原、被告双方已形成事实上的物业服务关系，被告关于原告主体不适格的辩解不成立。

原告要求被告补交所欠物业费的请求证据充分，于法有据，予以支持。

依照《民诉法》第64条、《合同法》第107条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判决被告向原告补交物业费509.53元。

案例十一，品阁小区案宣判业主集体决定自管物业获法院认可（见中国法律文书网）据中国法院网讯，北京市海淀区品阁小区经业主大会决定，由业主对物业服务实施自管，业委会根据业主大会的授权负责物业服务。

作为业主的北京立业房地产开发公司因拒交两年的物业费，被业委会诉至海淀区法院。

2005年9月，前期物业公司撤离，使小区陷入混乱，经业主大会决定，由业委会自行管理物业，并规定了物业服务收费标准，然而，作为业主的立业公司以业委会不具有物业服务资格、不能做物业服务企业能做的实际工作等为由拒付物业费。

法院认为，立业公司作为小区业主，在享有业主权利的同时应当依法承担义务，立业公司有义务按时交纳物业服务费用。

《物权法》第81条规定，业主可以自行管理物业。

该规定明确了业主在物业管理方面享有自治权。

小区业主经过业主大会决定自管物业，没有证据表明业委会的决定违反了法律的强制性规定。

业主大会或业委会的决定对业主具有约束力，业委会根据业主大会授权负责小区的物业服务，与业主形成了物业服务法律关系，业委会因从事物业服务的公共事务而有权向业主收取物业服务费用。

小区物业服务费收费标准，没有违反相关规定，符合业主利益。

最后，法院判决立业公司向业委会支付拖欠的物业服务费277704元及相应利息。

案例十二，漳州永享世家小区业主拖欠物业费业委会诉至公堂（见中国法律文书网）据闽南网讯，2011年1月，漳州市芗城区永享世家小区业委会经民主选举成立，并经房管部门备案。

2013年1月，前期物业公司撤走，业委会为避免小区物业陷入瘫痪，接管小区物业管理工作，并聘物业管理人员自行管理小区，管理费仍按前期物业公司标准向业主收取。

绝大多数业主已交了2013年度物业管理费，但林某惠、林某胜两业主以业委会不具有民事诉讼主体资格、没有独立财产承担责任、不具有民事主体资格，业委会没有经业主大会授权进行起诉、诉讼程序不合法，以及业委会不具备从事物业管理资格和收费违法等抗辩拒付物业管理费，被业委会诉至漳州市芗城区法院。

法院认为，其一，业委会依法成立，其在原物业公司撤走后，为避免小区利益遭损而自行管理物业，虽未经业主大会同意，但其已实际进行了管理，且多数业主交纳了物管费用，可以认定实际履行过程中业主默认了业委会所从事的管理行为，因该管理所产生的费用应由全体业主承担，业委会对拒付物业费的业主有权以自己的名义提起诉讼。

两被告关于业委会不具备民事诉讼主体资格的辩称，缺乏法律依据，法院不予采纳。

其二，两被告作为业主，其从业委会的管理行为中也实际受益，而业委会对小区物业实施管理及提供服务不是基于法定或约定的义务产生的，故业委会要求两被告交纳其管理服务费用，有事实和法律依据，应予支持。

其三，业委会对小区进行物业管理，并非必然地具有盈利性质，其更多的是体现为小区全体业主服务的宗旨，两被告关于业委会不具有物业管理资格不能收取管理费的辩称，缺乏依据，不予采纳。

故法院判决林某惠、林某胜两被告分别支付业委会物业管理费1169元、1132.3元。

案例十三，江苏省高级人民法院（2013）苏民再提字第0050号民事调解书（有裁定文书）案情：

再审申请人（一审原告、二审上诉人）大丰市浦江名苑业委会、诉被申请人（一审被告、二审被上诉人）商铺酒店业主吴强主张物业服务费和日千分之三滞纳金物业服务合同纠纷一案。

一审大丰市法院、二审盐城市中院，分别以业委会自行管理物业、向业主主张物业服务费不属法院民事受案范围和业委会对业主不具有诉权为由，裁定驳回业委会的诉求。

业委会不服一、二审两级法院的裁判，向江苏省高院申请再审。

2013年7月5日，省高院经审查，按照《民诉法》第204条符合再审的规定，江苏省高院作出（2013）苏审二民申字第323号民事裁定，依法组成合议庭提审本案。

2013年7月9日，经省高院主持调解，江苏省高院作出（2013）苏民再提字第0050号民事调解书，支持了浦江名苑业委会向吴强主张2010年度物业服务费3491元和日千分之三滞纳金6009元的诉求，上述协议符合有关法律规定，本院予以确认。

案例十四，江苏省金坛市人民法院（2011）坛民初字第1471号民事判决书（有判决文书）案情：

原告金坛市城北小区业委会、诉被告业主陈卫芳主张物业服务费物业服务合同纠纷一案。

原告业委会受业主代表大会委托自行管理物业，为业主提供了物业管理服务和承担了费用，被告拒交2009年、2010年度物业服务费，被业委会诉至法院。

被告抗辩，原告的所谓业委会以及公约程序违法、原告未尽相关物业服务义务、收费及支出紊乱、原告无权向业主收取物业服务费。

法院认为，被告作为业主，应该按照小区业主公约交纳物业服务费。

被告抗辩的“业委会以及公约程序违法、原告未尽相关物业服务义务、收费及支出紊乱”的说法，并不能据此对抗应交物业费的义务，该辩解理由不能成立。

依照《民诉法》第128条、《物权法》第17条之规定，判决被告陈卫芳向原告业委会交纳2009年、2010年度的物业服务费，案件受理费由被告承担。

案例十五，上海市浦东新区人民法院（2011）浦民一（民）初字第2612号民事判决书（有判决文书）案情：

原告上海市浦东新区香榭丽花园业委会、诉被告业主曹某某、任某主张物业服务费物业服务合同纠纷一案。

2006年1月，经业主代表大会批准，委托物业服务企业对小区进行物业管理。

2009年4月8日，香榭丽花园业主大会换届选举筹备组公告，选举产生以幢为单位的业主代表，成立新一届业主代表大会，并经相关部门备案。

业主曹某某、任某两被告拒付2008年4月至2009年12月期间物业费计8429.4元。

为维护全体业主的合法权益，两被告被业委会诉至法院。

两被告辩称，原告业委会诉讼主体不适格、业委会无权以自己的名义主张权利、业委会提起诉讼需经业主大会授权、有权提起本案诉讼的应为业主大会或物业公司。

法院认为，根据香榭丽花园管理规约约定，业主未按规定交付物业服务费的，业主大会或委托的物业服务企业可以向人民法院起诉；业主违反规约约定，业委会有权责令改正或向法院提起诉讼。

本案中，原告业委会作为业主大会的执行机构，无论依据规约的约定或是业主大会授权，原告均有权提起本案诉讼、业委会的诉讼主体适格。

物业服务费的收取关系到全体业主的利益，两被告作为小区业主，接受了物业服务，理应依约缴纳物业服务费。

现原告业委会要求两被告支付所欠的物业服务费，合法有据，本院予以支持。

依照《合同法》第5条、第60条之规定，判决两被告向原告业委会支付所欠物业服务费8429.4元、案件受理费由两被告共同负担。

注：

此文由刘爱平（江苏省大丰市浦江名苑党支部书记、业主委员会主任）整理。