中级会计考试《中级会计实务》备考笔记第四章.docx

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中级会计考试《中级会计实务》备考笔记第四章

2014年中级会计考试《中级会计实务》

—备考笔记（第四章）

第一节　投资性房地产的定义、特征及范围

一、投资性房地产的定义、特征

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产是一种经营活动，在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。

二、投资性房地产的范围

项目

内容

属于投资性房地产项目

1.已出租的建筑物

特点：

①以经营租赁方式出租

②企业对该建筑物拥有产权

③已经出租（已经签订了租赁协议，通常从租赁期开始日起）

2.已出租的土地使用权

特点：

①通过出让或转让方式取得

②以经营租赁方式出租

3.持用并准备增值后转让的土地使用权（不包括按照国家有关规定认定的闲置土地）

【提示】已出租的投资性房地产租赁期届满，暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。

（持有目的没有变化仍作为投资性房地产）

母公司以经营租赁方式向子公司租出的房地产，确认为母公司的投资性房地产。

但在编制合并财务报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。

不属于投资性房地产项目

1.自用房地产（生产经营用）

注：

企业出租给本企业职工居住的宿舍，属于间接为企业自身的生产经营服务，具有自用的性质，不属于投资性房地产。

2.作为存货的房地产（房地产开发公司开发的商品房）

例如：

房地产开发企业持用以备增值后出售的房屋、用于开发后出售的土地使用权。

3.企业以经营租赁方式租入再转租给其他单位或个人的建筑物或土地使用权。

注：

经营租赁方式组人的建筑物企业不拥有其产权，固不属于投资性房地产

4.持用并准备增值后转让的建筑物

5.按照国家有关规定认定的闲置土地

6.计划用于出租但尚未出租（或待出租）的土地使用权、建筑物。

需要根据具体情况判断的项目

部分用于赚取租金或资本增值，部分自用的房地产

能单独计量和出售的，确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产

出租且提供辅助服务的建筑物

提供服务（如安保、日常维护等）在整个协议中不重大的，投资性房地产核算（如提供安保、维护的办公费）；重大的，应视为企业的经营场所，确认为自用房地产（如自行经营的酒店客房）

旅馆饭店

企业拥有并自行经营的，不属于投资性房地产；

若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。

外购或自行建造房地产

外购或建造活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值时，确认为投资性房地产。

自用一段时间后改为出租或用于资本增值的，先确认为固定资产或无形资产等，自租赁期开始日或用于资本增值日，再转为投资性房地产。

第二节投资性房地产的确认和初始计量

一、投资性房地产的确认和初始计量

项目

内容

确认

应符合投资性房地产的定义，并同时满足下列条件：

①与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；②该投资性房地产的成本能够可靠计量。

初始计量

以外购、自行建造等方式取得的投资性房地产。

按照成本进行计量，其计量方法与“固定资产”、“无形资产“的计量方法基本相同。

注“房地产只有在购入房地产（或自行建造开发完成）的同时开始对外出租或用于资本增值，才属于外购（或自行建造）的投资性房地产。

成本模式下，其入账价值计入“投资性房地产”科目；公允价值模式下，其入账价值计入“投资性房地产—成本”科目

二、与投资性房地产有关的后续支出

后续支出

资本化支出

改扩建或装修时（完成后将来仍作为投资性房地产的），仍作为投资性房地产核算，只不过要转入“投资性房地产—在建”明细科目，并在该明细科目下归集改良或装修支出，完成后再转回到投资性房地产。

注意对比：

①固定资产资本化后续支出通过“在建工程”科目核算

②在开发期间不计提折旧或摊销

费用化支出

计入当期损益（其他业务成本）

第三节　投资性房地产的后续计量

一、采用成本和公允价值模式计量的投资性房地产对比

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可采用公允价值模式。

同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

【提示】极少数情况下，采用公允价值模式计量的企业可以对首次取得的某项不能持续可靠取得公允价值的投资性房地产采用成本模式计量直至处置，且假设无残值。

【举例】北京某房地产公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，为了发展省外业务，该公司去某偏远地区进行房地产开发，当地房地产市场不活跃，则该公司在该偏远地区的投资性房地产业务可以使用成本模式计量，不违背“同一企业只能采用一种计量模式”的原则。

计量模式

核算原则

会计处理

成本模式计量

1.设置“投资性房地产”账户，按固定资产（建筑物）或无形资产（土地使用权）的有关规定进行后续计量。

借：

投资性房地产

贷：

银行存款等

2.按期（月）计提折旧或摊销，计入“其他业务成本”科目

借：

其他业务成本

贷：

投资性房地产累计折旧（摊销）

3.租金收入计入“其他业务收入“科目；

注：

某些企业投资性房地产相关交易属于主营业务的，通过“主营业务收入（或成本）“科目核算

借：

银行存款等

贷：

其他业务收入

4.存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理

借：

资产减值损失

贷：

投资性房地产减值准备

公允价值模式计量

注意：

只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。

1.设置“投资性房地产“科目，设置“成本”、“公允价值变动”明细科目。

2.不计提折旧或摊销，也不计提减值准备。

3.确认公允价值变动

借：

投资性房地产—公允价值变动

贷：

公允价值变动损益（或做相反分录）

注意：

处置时，“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”

4.确认租金收入

借：

银行存款等

贷：

其他业务收入

需同时满足的条件

1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场

2.企业能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对公允价值做出合理的估计

二、投资性房地产后续计量模式的变更

原则

计量模式一经确定，不得随意变更

变更方式

公允价值模式→成本模式

不得变更

成本模式→公允价值模式

作为会计政策变更处理，按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益

借：

投资性房地产—成本（变更日的公允价值）

投资性房地产累计折旧（摊销）（已计提的折旧或摊销）

投资性房地产减值准备（已计提的减值准备）

贷：

投资性房地产（账面余额）

利润分配—未分配利润

盈余公积

第四节投　资性房地产的转换和处置

一、投资性房地产的转换

企业有确凿证据表明房地产用途发生变化，应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产。

转换日的确定

转换类型

转换日

投资性房地产开始自用

房地产达到自用状态、企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

作为存货或自用的房地产改为出租

租赁期开始日

自用土地使用权改用于资本增值

自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期

转换的会计处理

（1）成本模式下的转换：

对应结转，不确认损益

投资性房地产→自用房地产

借：

固定资产（无形资产）

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：

投资性房地产

累计折旧（累计摊销）

固定资产（无形资产）减值准备

非投资性房地产→投资性房地产

自用房地产转换为投资性房地产

借：

投资性房地产

累计折旧（累计摊销）

固定资产（无形资产）减值准备

贷：

固定资产（无形资产）

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

②作为存货的房地产转换为投资性房地产

借：

投资性房地产

存货跌价准备

贷：

开发产品（存货账面余额）

公允价值模式下的转换，公允价值与账面价值差额的处理是关键

投资性房地产→自用房地产

借：

固定资产（无形资产）（公允价值）

贷：

投资性房地产—成本

—公允价值变动（或借）

公允价值变动损益（或借）

非投资性房地产→投资性房地产

应当按照房地产在转换当日的公允价值计入“投资性房地产—成本”科目

公允价值小于账面价值

借：

投资性房地产—成本

累计折旧（累计摊销）

固定资产（无形资产）减值准备（存货跌价准备）

公允价值变动损益

贷：

固定资产（无形资产、开发产品）

公允价值大于原账面价面价值

借：

投资性房地产—成本

累计折旧（累计摊销）

固定资产9无形资产）减值准备（存货跌价准备）

贷：

固定资产（无形资产、开发产品）

资本公积—其他资本公积

处置时，因转换计入“公允价值变动损益”或“资本公积”的差额转入“其他业务成本”科目。

二、投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

处理要点

1.处置的收入和成本分别通过“其他业务收入”和“其他业务成本”科目来核算

2.转换日计入资本公积的差额，转入“其他业务成本”科目

3.持用过程中产生的公允价值变动损益累计额，转入“其他业务成本”科目。

成本模式下

公允价值模式下

借：

银行存款

贷：

其他业务收入

借：

其他业务成本

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：

投资性房地产

借：

银行存款

贷：

其他业务收入

借：

其他业务成本

贷：

投资性房地产—成本

—公允价值变动

将累计公允价值变动转出

借：

公允价值变动损益

贷：

其他业务成本（或做相反分录）

将转换日计入资本公积的金额转出

借：

资本公积—其他资本公积

贷：

其他业务成本