物业管理学习资料A.docx

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物业管理学习资料A

物业

是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的附属设施和相关的场地。

（在建的是工程不是物业，物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。

物业含有多种业态如：

办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。

）

关于物业的内涵，概言之，主要包括以下要素：

（1）已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；

（2）与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；

（3）屋宇的建筑（包括内部的多项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。

　　由此观之：

单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。

物业应是房产和地产的统一。

这里的地产，系指与该房业配套的地业。

物业管理物业管理，受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

基本概念物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。

物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。

[1]物业管理有狭义和广义之分。

狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。

广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。

内容分类

　　基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：

常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

常规性的公共服务

　　是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理和服务。

主要有以下8项：

（1）房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；

（2）房屋设备、设施的管理；（3）环境卫生的管理；（4）绿化管理；（5）配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；（6）车辆道路管理；（7）公众代办性质的服务；（8）物业档案资料的管理。

针对性的专项服务

　　是指物业管理企业面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。

①日常生活类；②商业服务类；③文化、教育、卫生、体育类；④金融服务类；⑤经纪代理中介服务；⑥社会福利类。

委托性的特约服务

物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。

同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

特约服务实际上是专项服务的补充和完善。

物业管理行业的起源现在通行的观点将物业管理是一新兴行业。

一般认为，物业管理在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸。

在国外，物业管理已经有一百多年的历史，从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国。

当时的英国正值工业发展时期，大量农村人口涌入工业城市，而城市各方面的设施跟不上人口的增加，造成严重的房荒。

有些开发商相继修建一批简易住宅以低廉租金给工人家庭居住，由于居住环境恶劣，人为破坏时有发生，租金拖欠严重，业主的经济收益也得不到保障。

当时有一位名叫奥克维娅．希尔的女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理方法，要求租户严格遵守，从而改善了居住环境。

自那以来，物业管理工作逐渐被业主和政府有关部门重视。

时至今日，英国国内不但普遍推行物业管理工作，而且成立了英国皇家物业经理学会，会员遍布各地。

1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。

从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。

在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海，出现了28座10层以上的高层建筑。

在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。

20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之——物业管理才由香港引入。

深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。

标志性的事件有：

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司—深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。

1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会；1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。

1994年4月建设部颁布了33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：

“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。

2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。

中国物业管理发展简况中国的物业管理始于八十年代初。

最早的物业管理开始于经济特区深圳。

1988年伴随深圳住房制度改革，房管制度的革新也连锁展开，物业管理迅速发展。

此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从小到大，从涉外商品房到全市物业管理的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专业化，企业化，一体化招投标的三化一体的物业管理模式。

物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。

现在，中国的物业管理市场已经日渐成熟，表现在，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。

物业管理发展到现在又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。

这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。

　　2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的《物权法》，于10月1日起正式实施，《物权法》是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是中国制定民法典的重要组成部分，是完成构建中国特色社会主义法律体系的法制目标，《物权法》的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，将对中国物业管理行业未来的发展起到重要而深远的影响。

21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。

对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。

中国物业管理发展因素在我国，物业管理的发展主要基于四个方面的因素：

（一）是住宅建设的迅猛发展，大量住宅小区的投入使用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。

（二）是随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。

（三）是随着市场经济体制的逐步确立，政府对住宅环境、社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化，一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。

（四）是人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人所接受。

正是因为以上这些因素，决定了物业管理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可能产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。

商业物业和商业物业管理

商业物业的经营性、公众性和服务性决定了与住宅小区不一样的管理特色。

本文从商业物业管理要求出发阐述了物业管理对提升商业物业价值的作用。

　　商业物业是指以经营和收益为目的的建筑物及配套设备、设施、场地以及相关权益的总称。

它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分，同时具有经营性、公众性和服务性。

商业物业主要包括商务物业、酒店物业、商贸物业和娱乐休闲物业。

目前，商业物业的管理模式主要采取开发建设和经营管理相分离的方式，具体分为两种：

一是由一家综合性经营公司进行总体经营管理和物业服务；二是由商业经营性公司和专业性物业管理公司进行合作管理。

不管采取何种运作管理模式，商业物业管理不但要提供一般性的物业管理服务（如保安、清洁、消防、交通组织、设备设施管理等），还要完成带有一定经营性质的商业管理工作（如招商、市场推广、公关、品牌管理及客户关系管理）。

商业物业管理的价值

　　在商业地产项目中，物业管理并不直接创造经济效益，但它通过顾客满意的管理，为经营者和投资者创造财富。

目前市场上的投资者、经营者越来越关心商业地产管理者的专业水平，成功的商业物业管理可以增加商业地产投资的升值空间，甚至有人认为物业管理是商业地产成功之保障。

究其原因，主要是商业物业管理的各个方面决定了其在商业物业中的价值。

　　1.客户满意保证商业物业价值

　　商业物业具有大开间多、设备商号多、客流量大等特点，物业管理与服务的难度大、责任重。

一般住宅类物业管理主要管理居民的居住场所，服务对象是住户。

而商业物业作为一种商业经营场所，其物业管理企业面对的服务对象是业主、租户和顾客，其中，租户和顾客群是流动的，不断变化的，且来源不同、构成复杂，因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。

而且现代商业物业其运作模式流行“六位一体”，即投资者、开发商、商家、专业运营商、消费顾客和政府共同参与，实现各方利益平衡，达到多赢目的。

一旦物业管理机构在管理服务方面出现差错，导致租户或顾客不满，将对物业商誉产生极大的影响，可能因此失去租户或顾客，导致物业的贬值。

　　2.安全管理衡量商业物业价值

　　商业物业管理的服务对象主要为综合商业楼宇，其特点为楼层高、层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。

相比住宅物业，商业综合楼宇大多位于市中心或商圈，人口流动频繁。

是否能管理好商业综合楼宇，确保大楼各部分正常运作，确保物业和楼内业主的生命财产安全，是衡量物业保值增值的重要因素。

　　3.设备运行体现商业物业价值

　　商业物业的现代化程度较高，设施设备齐全、先进，大多配备了高智能化的供电系统、监控系统、电梯系统、空调系统、收银系统、安全管理系统、消防系统和交通管理系统等，这些设施设备技术含量高、运行频繁，商业物业的经营性需要设施设备的运转正常、快捷和舒适。

如果一旦出现故障，将直接影响到商家的正常经营活动和顾客的消费心情，甚至出现安全事故，影响业主的品牌形象。

所以为考虑企业和商家的形象业主大多会选择知名物业管理企业，而物业管理企业高水平的管理在获得经济效益的同时也体现了物业本身的物有所值甚至物超所值。

　　4.环境管理创造商业物业价值

　　商业物业对公共区域的环境清洁、绿化养护、公共秩序管理、广告管理、形象维护、设施设置、人流分离、建筑物维护的要求非常高，而且要求物业管理人员有良好的审美观和一定的视觉欣赏素质。

整体管理要达到集整洁性、美观性、明亮性和舒适性为一体的效果，以创造和维护环境的优美，使顾客在幽雅、轻松的环境中感受商家的形象和物业的档次，是流动的广告，创造了物业的营销价值。

　　5.营销推广提升物业价值

　　商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商业物业的知名度，树立良好的商誉形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。

由于商业物业常常会有社会活动和商业活动的举办和进行，因此物业管理企业和管理者要有较强的活动策划能力、组织能力和协调能力，并要与当地及周边地区政府机构、社会组织保持良好的沟通和合作关系，从而提高业主的品牌形象和社会影响力，聚集人气，吸引客流，提升物业的档次和价值，实现物业高投资性和回报性。

　　根据行业经验数据，发达国家人均商业面积通常在1.2平方米以上，而目前我国大多城市未到一半，发达省市如杭州只有0.7平方米。

可以预见由于商业物业的地段、管理和效益都比住宅物业更“黄金”，这一新的物业模式必将随着经济的发展和城市化进程而高速发展。

成功的物业管理不但是物业公司新的利润增长点，更可以全面提升商业物业的价值。

物业管理大事记2005年12月1日《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》、《物业管理师资格认定考试办法》开始实施；2006年8月《注册物业管理师》执业资格考试参考教材由中国建筑工业出版社出版，全套五本，4门课程，包括《物业管理实务》《物业管理基本制度与政策》《物业管理综合能力》《物业经营管理》及《考试大纲》；2006年9月全国《注册物业管理师》第一批师资培训举行；2006年11月至2007年5月第一批符合条件的一千余位全国注册物业管理师认定考试大会举行，认定人员只参加《物业管理实务》考试；2007年至2009年全国各地方物业协会与北京亚太教育物业管理研究中心累计举办注册物业管理师培训一万五千人次；2010年5月《注册物业管理师》新版考试辅导教材由亚太教育物业管理研究中心组编出版。

2010年5月27日国家人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部关于《2010年度全国物业管理师资格考试的通知》（人社厅发[2010]49号）已于近日正式下发，文件规定2010年度全国物业管理师资格考试（以下简称资格考试）于10月23日和24日举行。

符合考试文件规定免考部分科目条件的报考人员，向当地资格考试主管部门申请办理免考事宜。

2011年注册物业管理师考试时间为9.17和9.18两天.