XX湖休闲养生度假项目建议书.docx
《XX湖休闲养生度假项目建议书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XX湖休闲养生度假项目建议书.docx（16页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
XX湖休闲养生度假项目建议书
XX湖休闲养生度假区建设
项目建议书
XX市XX县招商局
2017-01-01
1、总论3
1.1项目名称3
1.2项目承办单位3
1.3项目拟建地点3
1.4项目建设内容及规模3
1.5项目建设年限与进度安排3
1.6项目资金筹措4
1.7项目效益分析4
2、项目建设背景和必要性5
2.1项目建设背景5
2.2项目建设的必要性6
2.3项目建设条件分析8
3、建设方案10
3.1总体的发展思路10
3.2主题形象定位11
3.3项目发展定位11
3.4空间布局与功能分区11
3.5建设内容12
4、经济效益分析12
4.1全国旅游市场分析12
4.2XX旅游市场分析13
4.3XX旅游市场分析14
4.4XX湖旅游市场预测15
5、项目投资估算15
6、盈利分析16
6.1年经营收入16
6.1年经营成本17
7、项目风险分析及风险防控18
7.1财务风险分析18
7.2开发运作风险19
7.3竞争风险19
8、结论20
1、总论
1.1项目名称
XX县XX湖休闲养生度假区建设项目
1.2项目承办单位
XX市XX县招商局
1.3项目拟建地点
XX市XX县XX乡
1.4项目建设内容及规模
序号
项目名称
投资金额（万元）
1
旅游基础服务设施
xx
2
XX村旅游综合服务区
xx
3
环湖景观廊道带
xx
4
秘境湖畔养生区
xx
5
水上休闲游乐区
xx
6
生态休闲体验区
xx
7
生态景观涵养区
xx
合计
xx
1.5项目建设年限与进度安排
项目建设年限初步规划为3年。
建设分两期进行，一期工程为旅游基础服务设施、环湖景观廊道带、水上休闲游乐区建设，规划从2017年1月-2019年3月竣工，而且二期工程建设住宅养生、度假设施等，规划从2019年4月-2020年12月竣工。
1.6项目资金筹措
本项目的建设资金应通过国家、地方、社会等多种金融渠道，多种方式地进行筹集建设。
1.7项目效益分析
本项目XXXX湖休闲养生度假建设项目经营收入主要由度假区门票、餐饮、住宿、娱乐等销售收入。
本项目年均总经营销售收入到2025年为xx万元；项目年需成本费用约为xx万元；项目税收xx万元；项目年利润总额估算为xx万元；税后净利润为xx万元。
项目投资利润率为17.39%，投资利税率为20%；所得税后动态投资回收期为7.5年（不含建设期）。
1.8研究结论与建议
经综合研究论证，本项目建设依据充分，符合XX省相关产业政策，属于XX省鼓励并支持的产业项目。
建设地址和建设条件较好，管理方法先进、技术成熟，项目建设方案合理；项目实施后具有良好的经济效益和广泛的社会效益。
项目财务评价显示本项目具有较好的财务效益和一定的抗风险能力。
因此，本项目建设是必要的，也是可行的。
建议相关部门尽快办理相关审批手续，进一步做好规划设计，更快地投入开发建设。
2、项目建设背景和必要性
2.1项目建设背景
2.1.1养生度假旅游的起源
养生旅游起源于20世纪30年代的美国、墨西哥。
目前养生旅游开发较为完善的旅游目的地主要是非传统欧美区域的发展中国家，而主要的客源市场则是欧美国家。
2007年3月24日，在塞浦路斯南部城市利马索尔举行的第二届世界养生旅游大会指出养生旅游在世界范围内有很大市场，养生旅游发展完善的国家主要为古巴、新加坡、泰国、印度等国，这些地区吸引大量的欧美游客，这些国家的健康旅游不仅能唤醒人们对健康关注，还能转变人们治疗疾病、改善关于健康问题的观念。
其在休闲健康旅游过程中不仅需要提供有品质的健康旅游产品来改善人们的健康，同时还需要一系列的配套设施来支持，调动了对人们健康有帮助的一切要素来开展生态养生悠闲旅游。
在养生地产开发经验中，养生地产应该具有以下三个基本要素：
项目所在地优秀的自然环境——项目所在地独特而且深厚的养生文化底蕴——项目本身拥有的完备的养生配套。
一个养生地产项目首先要有养生的环境，或临山，树木郁郁葱葱，或靠水，空气湿润清新，或临湖，享受湖光山色，这些都是养生地产项目必备的自然环境资源。
其次，养生地产要有丰富的内涵和多样化的方式，比如，泰国的养生地产项目肯定少不了SPA，就是泰式按摩，印度的养生地产肯定少不了精油按摩。
我们国家养生地产就更丰富多样的养生方式和文化底蕴，比如：
康体中心、中药保健、营养配膳、温泉桑拿、绿色食品等都是养生地产必不可少的条件之一。
再次，项目本身要有完备的养生生活配套，比如：
养生会所，健身俱乐部，泳池，绿地，医疗，管家服务等等。
只有这三点齐备，才算是一个名副其实的养生地产项目，才拥有可以养生的资格。
对于养生旅游的概念内涵，各种看法各有各的特点和侧重点，这也说明要对养生旅游下一个完整准确的定义确实很困难。
最早的中医学著作《黄帝内经》包含着丰富的养生理论，它认为养生是一种预防医学，是在天人合一的状态下，法阴阳，畅情志，节饮食，并通过适当的运动，来达到“治末病”、“消末患”的防病健体、延年益寿、繁衍生息的目的。
2.1.2《XX县旅游发展规划》提出规划新格局
《XX县旅游发展规划》指出：
XX湖的建成XX从纯农业转变成为XX县生态休闲绿肺、结合水系改造和绿化工程，以看得见山，望得见水，记得住乡愁为主体的基础设施建投入力度逐年加大。
XX湖养生休闲度假开发建设面临的机遇千载难逢。
2.2项目建设的必要性
2.2.1推进XX县养生旅游度假区的快速发展
本项目立足于发展养生旅游度假区，促进养生旅游度假区的快速发展，做强做大，做出XX县的养生产业特色，为人才及企业提供舒适的度假、交流平台，同时建设针对养生旅游区相关手续的综合产业平台，真正把养生度假产业打造成为XX县的支柱产业、朝阳产业。
2.2.2顺应现代康体养生旅游发展需求
开设民族风情文化展览在北美和东南亚各国，已经是深受欢迎的旅游时尚。
相对来说XX的养生文化资源还是一片待开垦的处女地，具有巨大的新鲜感和吸引力。
创建养生文化旅游区综合产业平台项目，为地方养生旅游文化增加了新的内容，促进了XX县养生度假文化产业和相关产业的快速发展。
2.2.3是推动XX县经济发展战略的需要
随着XX交通的不断改善，XX县经济发展持续快速增长，目前XX县在依托XX高速充分接受和吸纳XX2小时经济圈的产业辐射，加强产业配套协作，与XX市的发展有机结合的过程中，迎来了一个大发展的关键时期。
XX湖养生度假区建设必将成为XX县及周边地区的经济建设起到推动作用。
2.2.4是建设XX养生休闲度假区进一步推动旅游业发的需要
项目所在地周边皆已纳入XX县全域旅游建设规划的重点项目，在XX旅游远景规划中提出了把XX湖打造成为集民族性、时代性、地域性为一体的现代休闲养生度假基地，实现XX县南北旅游的全方位覆盖。
2.3项目建设条件分析
2.3.1场址建设条件
①气象条件
项目区域位于XX县XX乡东北部，地处亚热带季风湿润型气候，为中亚热带与北亚热带的过渡地带。
基本特征为：
温和宜人，雨水充沛，四季分明，干湿明显，冬无严寒，夏无酷暑。
年日照时数为1080-1300小时；全年无霜期为300-315天，年降雨量为1200-1400毫米，全年平均相对湿度为80%，年平均温度为15.3-16.5℃。
②水文条件
XX县县境内的河流属珠江流域，分属红水河、北盘江两个水系。
红水河水系面积1469km2，占全县面积的64.57%，北盘江水系面积806km2，占35.43%，全县流域面积20km2以上河流17条。
项目区内有国家投资1.5亿截流XX小河建成的灌溉型中型水库一座，水域面积5.2km2。
生态条件
本项目位于XX县XX乡XX村，项目周边区域生态保护完好，项目区森林覆盖率达60%，动物野生类资源有国家二类保护珍稀动物猕猴、林麝、穿山甲，三类保护动物大灵猫、红腹锦鸡、蛇等；常见的有大蟾蜍、棘腹蛙等；爬行动物主要乌龟、蛇、鳖等，哺乳动物有鼠、免类、狸等几十种。
区内山清水秀、空气清新，全年平均负离子浓度高达2万个/立方厘米以上，是XX空气质量最好的地区之一。
④交通运输条件
XX县正着力构建以“两高两铁”和高等级公路为骨架、通乡公路为依托、通村公路为补充的高速、省道、县级“三级”纵横交错的交通运输体系。
“两高”：
XX高速（XX段）已建成通车，XX高速、XX高速已经入施工阶段。
“两铁”：
隆（昌）至百（色）铁路、XX高铁作为重点工程即将开工建设。
公路：
XX县境内现有国道1条、省道5条、县道20条。
“两高两铁”的建设将使XX快速融入到黔中1小时经济圈，成为滇、桂、黔三省以及贵阳、黔南等五地市的“立交桥”。
项目区距XX县城28公里，四红公路贯通项目区，交通便利。
建筑施工条件
本项目用地属于XX县XX镇XX村格凸河风景名胜区入口，与其他项目用地具有明确的界址，不会发生界址重叠等问题。
项目工程建设所需要石料可以就近以附近岩石取材加工成料石和碎石；而砂料、钢材、水泥、木材等建筑材料均由28公里的县城市场供应。
本省的材料可通过高速公路运输转三级油路直达现场，外省的材料可通过铁路车站由汽车转运，可以满足项目需求。
2.3.2项目区资源特色
总体环境良好，但景观单一，且资源不具备独特性和排他性；场地序列变化较多，适于形成多趣味的休闲养生度假空间组织。
空气清晰、负氧离子浓度高；湖山一体，相得益彰，水体清澈透亮，质量优良、水林面积广，景观视野性强；XX民族风情浓郁。
未来的发展必要“靠山依水”、“借林纳气”将山、水、林、气候、民族风情资源充分融合。
2.3.3相关政策条件
3、建设方案
3.1总体的发展思路
3.1.1把XX湖水文化、XX族文化、建筑文化、休闲文化、养生文化等在XX湖景区进行结合，把XX湖打造成为集民族性、时代性、地域性为一体的现代休闲养生度假基地。
3.1.2大力挖掘和弘扬XX族文化，整个旅游区的功能板块组成中，50%的功能分区都将充分展现XX民族风情，40％的建筑直接体现XX民族风情，布依风情与水文化充分融合。
3.1.3打造无季节障碍景区，创造无淡旺季之分的全年旅游目的地。
春夏秋冬各有不同景致，每个季节都有其最具代表性的、最具吸引力的精品旅游项目。
3.2主题形象定位
秘境林海云水布依
3.3项目发展定位
国内知名休闲养生度假基地
以XX湖、XX村及优良的生态环境为依托，以休闲娱乐、山地水上运动、野外露营、民俗体验、康体养生、品位度假为重点，培育、延伸和完善休闲养生度假旅游产业链，打造激情、时尚、健康的国内一流的休闲养生度假区。
3.4空间布局与功能分区
根据本项目的发展定位，以XX湖自然景观为基础，以XX湖水文化、XX村XX族文化为灵魂，空间布局与功能分区为“一带五区”
一带：
环湖景观廊道带—建设内容以休闲步道及体现布衣族文化的景观小品为主体。
五区：
1.XX游客综合服务区—建设内容以接待、食宿设施、民居改造、展现布依风情为主体。
2.秘境湖畔养生度假区—建设内容以娱乐、养生、户外（汽车）营地为主体。
3.水上休闲游乐区—建设内容以水上娱乐设施为主体。
4.生态休闲体验区—生态休闲、乡村特色休闲娱乐为主体，突出XX族文化特色。
5.生态景观涵养区—建设内容突出四季林相改造和生态修复，重点突出秋冬景色。
3.5建设内容
主要建设项目如下表：
项目
建设内容
XX游客综合服务区
景门、布依酒店、风情街、游客中心、特色客栈、度假公寓、民居改造、布依文化广场等
环湖景观廊道带
沿湖铺设6km玻璃、仿木栈道
秘境湖畔养生度假区
老年公馆、高尔夫练习场、精英会所、渔人码头、汽车营地（汽车旅馆、生态停车场、汽车影院、汽车沙龙、森林木屋、越野营地）
水上休闲游乐区
水上休闲服务中心、喇叭滑梯、彩虹滑梯、高速滑梯、大回环滑梯、螺旋组合滑梯、大型水寨、海浪池、海啸池、儿童戏水池、水寨、水上歌堂等
生态休闲体验区
生态果蔬园、生态农庄、森林乐园、乡村休闲俱乐部（赛狗场、跑马地、射箭场、休闲山庄、拓展营地）
生态景观涵养区
开展以育林为主的自然生态保育工作，为提高XX湖整体生态环境质量创造有利条件，为XX湖旅游可持续发展提供态环境保障。
同时利用森林资源优势，突出季节的主题特色，增强旅游功能，对景观进行统筹规划和适当林相改造。
4、经济效益分析
4.1全国旅游市场分析
☐旅游人数的增多和人均旅游花费的提升是旅游业蓬勃发展的主要原因。
☐2015年，全国国内旅游人数40亿人次，比上年增长10.5%，
☐国内旅游出游人均花费857元，同比增长2.09%。
其中：
城镇居民旅游消费27610.90亿元，农村居民旅游消费6584.15亿元
图4-12008—2015年中国国内旅游人均花费及增长表
4.2XX旅游市场分析
☐1997-2015年XX旅游人数和旅游收入呈高速增长态势，2015年旅游人数达到3.76亿人次，旅游收入达到3512亿元；
☐人均旅游消费趋缓稳定增长，2015年，人均旅游消费达到934元。
图4-21997-2015年XX旅游需求增长图
4.3XX旅游市场分析
☐2010-2015年，XX县接待的旅游人数从67.8万人次增长至307.3万人次，年平均复合增长率达到35.3%
在高铁时代的大背景下，旅游需求有望继续保持快速增长态势，按照10%的保守增速估算，到2020年，全县接待的游客数量预计将达到494.9万人次。
图表4-32020-2029年XX县市场预测图
4.4XX湖旅游市场预测
根据公司经营景区的经验和XX县旅游现状保守预测。
图4-42020-2029年项目接待的游客数量预测（万人次）
5、项目投资估算
表5-4项目投资估算表
该项目预计总投资13250万元。
序号
项目名称
投资金额（万元）
1
旅游基础服务设施
xx
2
XX村旅游综合服务区
xx
3
环湖景观廊道带
xx
4
秘境湖畔养生区
xx
5
水上休闲游乐区
xx
6
生态休闲体验区
xx
7
生态景观涵养区
xx
合计
xx
6、盈利分析
6.1年经营收入
本项目的年经营收入包括旅游服务收入、租金收入等。
旅游服务收入：
假定游客每人每次花费平均按269.37元进行计算，则2020-2029年项目的年收入情况如下：
图6-12020-2029年项目的休闲旅游服务收入（万元）
租金收入：
主要包括商业街与美食苑的租金收入。
商业街与美食苑均按照80元/m2/月测算，每年租金收入为637.5万元。
因此，2020-2029年，项目总的年经营收益情况如下所示：
图表6-22020-2029年项目年经营收益（万元）
6.1年经营成本
运营成本：
按旅游服务收入的40%来进行测算，则运营成本如下所示：
表6-32020-2029年项目运营成本（万元）
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
xx
xx
xx
xx
xx
xx
xx
xx
xx
xx
工资及福利费：
本项目定员300人，人均工资及福利费平均按照2000元/月测算，则年工资及福利费为720万元。
维护修理费。
每年按工程投资额的1.5%测算，则维护修理费为198.75万元。
其他费用：
包括管理费用、财务费用、能源费用、宣传推广费用等，按项目年经营收入的18%来进行测算。
因此，项目每年总的经营成本情况如下：
表6-42020-2029年项目的年经营成本（万元）
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
xx
xx
xx
xx
xx
xx
xx
xx
xx
xx
通过简单动态财务测算，扣除增值税、销售税金及附加，到2025年，项目预计实现净利润1728万元，届时能够全部收回投资，项目的投资回收期约为7.5年。
表6-5项目收益预测表
年份
年经营收入
《万元》
年经营成本
《万元》
净利润
《万元》
2020
xx
xx
xx
2021
xx
xx
xx
2022
xx
xx
xx
2023
xx
xx
xx
2024
xx
xx
xx
2025
xx
xx
xx
2026
xx
xx
xx
2027
xx
xx
xx
2028
xx
xx
xx
2029
xx
xx
xx
7、项目风险分析及风险防控
7.1财务风险分析
财务风险是项目投资方在经营过程当中客观存在的，它会给项目投资方的生存和发展引发如资金短缺、盈利能力下降等一系列问题。
财务风险主要表现为投资风险。
该项目投资规模较大，如果“休闲养生度假区”不能按规划预期投入运营，或不能按规划要求达到应有的游客规模，则可能面临着资金回收风险。
防范措施：
首先要对投资项目进行客观分析，合理设置景观项目、户外运动项目，加快工程进度争取早日完工；其次，加强市场营销工作，积极开拓市场，扩大市场客源；第三，增加旅游互动项目，扩大收入来源。
7.2开发运作风险
“休闲养生度假区”生态旅游、亲水娱乐、乡村体验、休闲养生产品、生态度假产品、民族文化考察产品项目对项目投资方经营业绩和持续经营能力具有重要的影响，一方面，如果这些项目没有特色，可能会导致游客少，旅游吸引力不强；另一方面，如果旅游项目开发过度，可能会造成自然环境和旅游资源恶化，也会降低对游客的吸引力，从而直接影响公司的经营状况。
防范措施：
项目投资方应在“休闲养生度假区”开发过程中，坚持开发与保护兼顾的原则，一方面对旅游资源进行科学开发，另一方面要充分尊重和保护当地的自然景观和人文景观，不断增强景区对游客的吸引力，从而为项目投资方经营业绩的稳定增长和长期可持续发展战略的实现创造良好的市场环境。
7.3竞争风险
临近区域的同质竞争。
项目区与XX县周边的旅游资源都具有山地地貌、多民族风情、生态环境良好等共性特征，也在开发休闲养生度假产品，其产品有同质现象。
防范措施：
加大宣传和推广的力度，提升本“度假区”开发的知名度，强化景点建设的特质性。
项目投资方还应组建一支高效营销队伍，积极拓展省内、省外市场，重点建立省内目标市场的联络网点，降低旅市场风险。
8、结论
综上所述，本项目建设条件具备、经济效益、社会效益、生态效益较好，符合国家产业政策、旅游扶贫政策和现代旅游市场需求，建设风险在可控制范围，建议立项实施。
升级会员 