济南xxx商业项目市场调研报告.docx
《济南xxx商业项目市场调研报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《济南xxx商业项目市场调研报告.docx（37页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
济南xxx商业项目市场调研报告
济南xxx商业项目市场调研报告
前言第2页
第一部分济南市市区商业调研第4页
第二部分济南市主要商业物业调查第15页
第三部分济南市商业物业租售价格第25页
第四部分济南市主要商圈人流、车流调查第37页
第五部分项目相关调研总结第39页
前言
本次对济南市商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从济南市商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、济南市商业租售价格水平，同时重点了解泉城路商圈发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查。
一、调研目的
全面深入调研，以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征，并以此为基础，结合目前济南商业地产发展状况，从而商业项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。
二、信息来源
现场调研；政府部门及政府网站提供的资料；济南市多个大型商场及超市、房地产营销策划公司等专业公司；齐鲁晚报、济南时报等媒体，以及相关文字资料；所有间接资料均已经现场抽样核实。
三、调研区域
济南市市中区、历下区、槐荫区、历城区、天桥区。
四、调研对象
同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体，并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。
五、调研内容
1、区域市场状况及竞争市场
2、济南市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况
六、信息整理
将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上进行项目总体功能定位及市场定位的研究。
第一部分济南市市区商业调研
一、济南市商业物业综述
（一）济南市近期商业发展历程
上世纪90年代中期以前，济南市民的主要购物场所是“六朵金花”：
济南百货、大观园、人民商场、济南华联、山东华联、济南一百。
“六朵金花”无一例外是大而全的百货店。
大到家具，小到一根针，在一个店里就可以买全。
1996年崛起的银座商城及1997年出场的贵和购物中心率先向传统商业模式发出了挑战，把专业店搬进商场。
以三联家电为代表的各种专业商场、专卖店也在济南遍地开花，传统百货店遭到严重挑战，大部分客流被分流。
“超市要革百货的命”，在一定程度上概括了济南商业第二轮洗牌的演化过程。
世界购物广场的出现，带动不少有外省资金以及外埠管理背景的企业接踵而至，纷纷来到济南开办超级市场，新国道、万嘉隆、绿地、将军惠员、大润发、上海联华等如雨后春笋。
两个回合下来，不少曾经辉煌的济南本土商号逐渐淡出。
第一回合中，老字号的济南第一百货出局；第二回合，开“平价商场”先河的中兴商厦、曾是中国企业500强的济南国贸大厦相继出局，济南最早的百货店——济南百货大楼也是元气大伤。
我国加入世贸组织的同时，最新一轮的济南商战才是真正较量的开始。
首先是业态升级大战。
集购物、休闲、娱乐和饮食于一身的银座地下购物广场，自2000年开业至今持续火爆，一站式的超级购物模式这种新兴的第三代商业形态不断叫响泉城。
随后上海联华、北京国美等省外实力商家及沃尔玛、家乐福等国际零售巨头及纷纷抢址济南，构建以济南为大本营的商业发展新版图。
随着济南与16个地级市全部实现高速公路贯通，使整个山东形成了以济南为中心的半日生活圈，半日生活圈的形成，以及《济南市城市总体规划》、《济南市商业网点发展规划》的出台，优化资源，调整结构，大大提升了济南的商业竞争力。
（二）济南市商业发展现状
1、济南商业、餐饮业蓬勃发展。
目前，形成了市区中部以泉城广场为中心聚集了银座、大润发、三联、苏宁、贵和、百大等大卖场；联华、大润发、新一佳、济南华联等环布在城市四周，形成了济南市新的商业格局。
济南餐饮业历来兴盛，鲁菜最为流行，其他菜系的餐馆也随处可见。
小巷深处的传统名吃与风格独特的精美西餐相映成趣，成为济南餐饮业的一道亮丽风景线。
2、济南零售业中的重要组成部分——百货业由于原有计划经济的烙印太深，历经多年发展，普遍呈现不景气，与之形成反差的是各色超市快速发展。
在面对外来竞争压力的情况下，纷纷以服务为先导，求变求新，出台多项刺激消费的措施、办法，增强自身市场号召力。
在老百货业没落的同时，以银座、贵和为首的百货新生力经过近几年的迅猛发展，现已成为山东省知名商业品牌企业，具有极大的市场号召力。
3、国际零售巨头改变省城商业版图。
随着沃尔玛、家乐福这些国际巨头的真正出现，济南面对面的商业国际竞争开始进入白热化阶段。
（三）济南市区几大商业区
济南市商圈格局表现出以全市级商业中心泉城路—经四路商业区为龙头，经二路商业区、花园路商业区、北园路商业带等多个商业区割据的态势。
1、泉城路商业区
泉城路东起青龙桥，西至泺源桥，北通太平寺巷、高都司巷，鞭指巷、省府前街、县东巷、县西巷；南接旧军门巷、榜棚街、卫巷、舜井街、历山西街，全长1560米，毗邻大明湖、趵突泉、泉城广场、黑虎泉等诸多景点，相连芙蓉街、曲水亭古城区。
泉城路历来是济南繁华的中心商业区，商家云集，名店众多，是泉城东西向发展的主轴，有“十字金街”’之地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街。
泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，以白领为主。
作为济南市最古老的商业街，泉城路不仅吸引了庞大的济南消费群体，同时还作为一个大型的旅游文化商业中心接纳了大量的旅游消费者。
目前，泉城路商业业态分布改造时划定的5个主题经营区，虽有所出入，但基本上还是保留了这五大经营区的总体格局。
详见附表17：
泉城路业态分布情况表。
原有5个主题经营区分别为：
以三联商厦为中心的家电经营区；分别以济南百货大楼和贵和为中心的两个百货、休闲经营区；以金街IBO和舜井街东侧地区为主的两个时尚服饰商品经营区；以齐鲁金店为中心的黄金珠宝首饰商品经营区；芙蓉街至舜井街地区精品服饰经营区。
经过两年的市场洗礼，这五个主题经营区又增加了诸如美国加州牛肉面大王、千百味日式快餐、意诺自助比萨、必胜客自助比萨、大快活快餐等餐饮业，梦莱茵婚纱摄影、浪漫经典婚纱馆、时尚新娘婚纱摄影、金夫人婚纱摄影等婚纱摄影专业店，新东方、精益、宝明斋、亨得利等眼镜店。
无可讳言的是，由于区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分问题，泉城路现有商业业态分布比较零散，无法形成一个较为集中的商业区域，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱，已严重制约了泉城路商业区商业业态、人气及发展空间。
2、经二路商业区（华联商业区）
以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，是槐荫区的商业中心。
周围近千平方米的区域，已有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。
以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店（以服装、鞋业为主）、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。
3、经四路商业区
济南传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商场、大观园均为大型百货，洋快餐（肯德基、麦当劳、米力乃、开心汤姆）、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中，人流量较大。
以中低档消费为主，服装、鞋业、日用品为主要消费品。
4、花园路商业区
花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展，在这里拥有济南市区最大的酒吧一条街、洪楼教堂、山东大学东校区，历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休闲特色。
经一路延长线道路改造工程的实施，联动济南东、西两大传统商业区；大润发超市、国美电器及其它品牌店的成功进驻，必将迅速带动该区域商业的快速发展。
5、北园大街商业带
北园大街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地，餐饮、娱乐业均较发达，新国道超市，银座购物广场北园店、国美电器北园店、新一佳超市的聚集，使得这一区域商业业态更为多样。
随着北园立交的建成通车，该区域交通环境进一步改善，商业前景广阔。
表2济南商业区比较分析
商业区
地理位置及交通
商业区地位
商业核心
商用物业租赁价格
出租率
消费群来源
泉城路
商业区
济南市中心区，交通、商贸中心
零售业绝对领头羊，市级商业中心
购物中心、大型超市、品牌店
大型商场一般以联营方式扣点20-30%作为租金；一般商场租金约250元/月；售价1-5万
80%左右
全市市民、外地游客、客户群范围广泛
经二路
商业区
区域中心，交通便利
二级商业区，西部区域商业中心
购物中心、大型超市、大型小商品批发市场
大型商场一般以联营方式扣点约20%作为租金；一般商场租金约150元/月
90%以上
西部槐荫区、天桥区居民
经四路
商业区
交通便利
传统中央商业区
大型百货
大型商场一般以联营方式扣点约20%作为租金；一般商场租金约180元/月
95%左右
全市消费者
花园路
商业区
区域中心，交通便利
二级商业区，东部商业中心
超市，咖啡店、酒吧集中区域
一般商场租金约200元/月
90%左右
历城、历下区居民
北园大街商业带
主要的交通枢纽
二级商业区，专业市场聚集地
家居、建材类专业市场
一般商场租金100元左右/月
85%左右
鲁中（家居建材），周边居民（超市）
（四）济南主要商业物业比较
表3济南主要商业物业比较
物业名称
位置
规模（㎡）
业态形式
租售价格
（不含进场费）
经营方式
档次
经营范围
车位
万达购物广场
泉城路西端
约5万
超市、专业店、专卖店
F1售价：
2.5-5万元F1租价：
约3600元/㎡/年
一层自营
二-四层联营
高档
生活用品、家居、品牌服装
143个
银座商城
泺源大街与佛山街
5万
百货商场
扣点约20%作为租金
联营
中高档
生活用品、时尚用品
约240个
贵和购物中心
泉城路中段
2.2万
百货商场
扣点约25%作为租金
联营
高档
高档用品
约35个
嘉华购物广场
经二纬九
4万
摩尔
扣点约20%作为租金
统一经营
中高档
精品、生活用品、
约300个
百脑汇
山大路124号
1.3万
专业商场
租价：
1440元/平方米/年
统一经营
中高档
电子等科技产品
200余个
大观园商场
经四纬二路
2.6万
百货商场
扣点约15%作为租金
联营
中低档
百货
约50个
国美电器商城
花园路中段
0.8万
家电连锁
租价：
100元/平方米/月
连锁
中档
电器产品
约30个
（五）济南商业未来发展趋势
2004年2月提交市政府批准的《济南市商业网点发展规划》确定济南市商业网点总体布局为“三、一、四、六”结构：
构筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），将古城区传统中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地区的大都市级商业中心，在东部产业带、东部新城、西部新城和西部片区的核心区规划新建四个市级商业次中心，形成六大城市发展轴。
2004年3月9日济南市财贸办发布的《2004年济南市市场商业网点建设导向性意见》计划年内规划10处2000-5000平方米中型超市，扩大家电类、家具类、服装类等专业店的行业范围，重点发展高科技、旅游、汽车4S、建材超市专业店，鼓励和引导市内各区规划建设营业面积1500平方米以上的24小时商务快餐超市、建设一处荟萃全国各地特色名优小吃美食城；适度发展大型综合超市，在东部产业带、东部新城、西部新城、西部片区重点培育3-4家大型综合超市；调整和控制发展百货商场，突出经营特色，转变经营业态，控制中心城区内大、中型百货店的建设。
另外，2004年将加快服务业结构调整，提高服务业的档次和水平，重点培育和提高商贸流通业、现代物流业、旅游业、会展业、新型服务业。
在内外商家纷纷进驻济南及政府商业规划指导性要求的形势下，济南将面临又一轮商业洗牌，商业网点布局将进一步得到优化调整。
（六）泉城路商圈未来商业规划
2004年3月中旬公示的济南市泉城广场北侧地区城市规划设计方案，规划范围为济南市黑西路与泉城路、榜棚街与天地坛街之间，总用地面积约8.49公顷，除胜利大厦、贵和购物中心、永安大厦予以保留外，其它建筑将全部拆除。
公示的Ａ、Ｂ两套方案，均采用“三团三廊”的规划结构模式，形成“三纵一横”的环形交通系统，新建部分总建筑面积均在30万方
米以上。
新规划的出台及公示显示了政府在泉城路—泉城广场商圈建设上的重视程度，也预示了泉城路商圈将进行自商业街改造以来又一轮商业资源的整合。
结论：
纵观济南商业发展历程、现状及未来发展趋势，原有商圈大多是经过多年由市场自发形成的，长期的发展沉淀了极深的商业价值，具有一定的市场知名度，诸如经四路商圈、原泉城路商圈、文化西路商圈、花园路—老东门商圈等。
这些商圈存在业态业种布局凌乱，规模小，服务档次参差不一，无统一对外形象，整体品牌知名度较低等弊端。
基于此，政府以新一轮城市建设为契机，出台各项商业网点规划方面的文件，以及进行大型商业项目规划公示等措施，均已显示政府在改善现有商业业态布局、提升商圈价值方面的决心。
二、各类商业物业主要特征
（一）大型商厦物业的主要特征
1、规模化
大型商厦经营面积均超过1万平方米，是规模化、集约化的物业项目。
2、多功能性
大型商厦是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务、商贸、办公为一体的商业物业，能满足人们多种消费需求，诸如深圳地王大厦、广州广百新翼。
位于上海市中心商圈南京西路的恒隆广场，地下一层是美食广场，经营天南地北名食，一至四层是大型购物中心，经营世界名牌、精品百货，五层经营中西餐馆，六层是空中花园，两座高层分别是甲级写字楼和酒店，是典型的多功能大型商厦。
3、购物中心形式
大型商厦规模较大，地理位置优越，易于形成新的购物中心和消费中心。
我国商业的发展趋势，最明显的是大型商厦组建购物中心，呈现出购物中心逐渐取代百货公司商业龙头地位的趋势，百货公司有可能转化为大型购物中心的一部分，购物中心将发展成为大型商厦标志性的旗帜。
目前在全国风起云涌的SHOPPINGMALL建造运动，就是集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、旅游等多项功能于一体的大型一站式消费中心。
（二）专业市场物业的特征
1、专业经营
专业经营就是主要经营某一类型商品或服务，以及其相关的配套产品，这是专业市场最显著的特征。
2、商贸结合
专业市场以批发业务为主，主要面向机关团体企业的大宗采购，同时兼营零售业务，以满足市民购物要求，很多市民在购物量较大时，都喜欢到专业市场选购，价格更便宜。
3、专业商业街
专业市场形成商业街有两种形式：
一是专业市场规模大才能营造成行成市的商业氛围，故选址多在城乡结合部或近郊，由于规模宏大、商家众多、品种齐全，吸引大量顾客光临，如位于广州大道南的天雄布匹市场、洛溪五金市场都是很有名气的专业市场；二是城区的专业市场由于受空间制约，不可能开发规模宏大的专业市场，则由众多商家或自发组织、或由政府规划，横向联合、集中经营而形成专业商业街式的专业市场，仅在广州市越秀区已形成了10多条全国闻名的专业商业街，如著名的一德路海味干果食品专业街、站前路服装专业街等。
（三）社区商铺物业的主要特征
1、商住混合
社区商铺是住宅物业的配套产品，商住混合是社区商铺最明显的特点。
由于我国汽车普及率非常低，居民活动半径范围较小，在住区购物消费便成了中国人的生活习惯和消费传统。
2、商铺规模受社区开发状况制约
社区商铺的规模与社区规模和入住人口成正比，社区规模和发展商实力制约着社区商铺的规模，如社区发展商实力雄厚，社区规模较大，入住业主人数较多，则社区商铺规模可适当扩大；反之，社区属中小型，入住人口较少，则要控制社区商铺开发规模。
3、小型店铺
社区商铺多以经营日常服务零售业，以服务社区住户为主，小型店铺已足可以应付住户日常生活所需，店铺无需过大。
第二部分济南市主要商业物业调查
济南市目前主要商场有银座商城、华联商厦、嘉华购物广场、银座购物广场、贵和购物中心、贵和商厦、人民商场等，大型超市有银座超市、大润发、世纪联华、沃尔玛以及即将开业的家乐福等。
我们选取了9家与项目关联性较大的商业物业进行调查。
详见附表。
结论：
在商场中，银座商城与贵和购物中心定位为高档，银座购物广场、贵和商厦、嘉华购物广场定位于中高档，人民商场、华联商厦、大观园商城定位中档。
在业态设计上，均以女性消费品为主。
在竞争格局上，银座商城与贵和购物中心同为高档消费品，银座购物广场与贵和商厦、嘉华购物广场争夺中高档消费客户，人民商场、华联商厦、大观园商城抢食中段消费利润。
附表7银座商城
商场名称
银座商城
地理位置
泺源大街、佛山街交叉口
开发商
山东省商业集团
经营管理
自营管理
物业管理
自营管理
认知度
跨区域，高
辐射范围
整个市区及周边县市
总规模
5万余平方米
经营面积
5万平方米
楼层数
地上6层、地下1层
经营模式
统一经营管理
经营特色
中高档女装及女性用品为主
商场包装
整体包装档次高，舒适感程度高
经营业态
百货业为主，辅以超市、餐饮、家电
车位数
地下约120个，地上约110个
整体形象
山东省著名商业品牌，整体形象好
营业时间
9：
00-21：
00
服务情况
素质高，态度好，热情
顾客满意度
高
主力消费群
白领、中产阶级、政府官员
业态分布
-1F：
超市、烟酒糖茶、医药保健、日用百货、小家电、音像制品、家用电器、快餐冷饮、摄影、彩扩、照相器材
1F：
化妆品、镶嵌珠宝、金银首饰、男女皮鞋、钟表眼镜
2F：
男士服装、领带、男士饰品、西裤、新华书店、箱包
3F：
精品女装、职业女装、羽绒服装、女士饰品、皮衣
4F：
女士服装、羊绒羊毛、男女内衣、休闲装、袜品
5F：
运动服饰、体育用品、健身器材、灯具、画廊、珠宝玉器、工艺礼品、玻璃器皿、通讯工具、电脑、办公文具
6F：
儿童服装、儿童玩具、童车、童鞋、图书文具、床品家居
银座桥北一层特卖场：
男装、女装、男女皮鞋、羊毛羊绒、运动休闲、内衣、袜品、箱包皮具、童装童鞋、床品、健身器材
交通情况
公交：
东向：
49、K96、80、102、44、K52、65、89、K54路西向：
增加70路
道路：
泺源大街6车道，自行车道约9米，人行道约5米，距泉城广场约300-400米
附表8银座购物广场
商场名称
银座购物广场
地理位置
泉城广场负一层
开发商
山东省商业集团
经营管理
山东世界贸易中心
物业管理
银座
认知度
跨区域，高
辐射范围
整个市区
总规模
约3万余平米
经营面积
3万平方米
楼层数
地下1层
经营模式
统一经营管理
经营特色
品牌超市、中高档百货
商场包装
整体档次较高，舒适感较高
经营业态
超市为主，百货、餐饮、电玩为辅
车位数
地下约150个，地上泺源大街辅道约75个
整体形象
山东商业著名品牌，整体形象好
主力商家
自有银座超市
经营业态
超市
经营规模
约1万平方米
营业时间
日-四9：
00-22：
00
五-六9：
00-22：
30
服务情况
素质高，态度好，热情
顾客满意度
高
主力消费群
普通市民、白领、中产阶级、政府官员
业态分布
仕女时尚馆、淑女流行馆、运动休闲城、康康快餐、皇室比萨、麦当劳、银座超市、化妆珠宝、绅士世界
交通情况
公交：
东向：
49、K96、80、102、44、K52、65、89、K54路西向：
增加70路
道路：
泺源大街6车道，自行车道约9米，人行道约5米，距泉城广场约300-400米
趵南岗交通流量：
时间13日13：
22-13：
23，由东向西75辆、由西向东48辆
备注
为目前国内单层商业设施规模之最，拥有1万平米的汽车、自行车停车场
附表9万达沃尔玛商业广场
商场名称
万达沃尔玛商业广场
地理位置
泉城路西端
开发商
济南万达商业房地产公司
经营管理
济南万达商业物业管理公司
物业管理
济南万达商业物业管理公司
认知度
跨区域，高
辐射范围
整个市区
总规模
约5万平米
经营面积
4万平方米
楼层数
地上4层、地下1层
经营模式
统一经营管理
经营特色
品牌超市、家居城及室内步行街
商场包装
整体档次较高，舒适感程度较高
经营业态
超市为主，家居、百货为辅
车位数
地下约150个
整体形象
全国商业地产品牌，整体形象较好
主力商家
沃尔玛超市
经营业态
超市
经营规模
约2万平方米
半主力商家
红星美凯龙
经营业态
家居
经营规模
约1万平方米
营业时间
超市7：
00-22：
00
家居：
日-四9：
00-20：
00
五-六9：
00-21：
00
服务情况
素质高，态度好，热情
顾客满意度
高
主力消费群
普通市民、白领、中产阶级、政府官员
业态分布
F1精品步行街、男女服饰、休闲服饰、美食、婚纱摄影、工艺礼品、男女皮鞋
F2、F3：
超市
F4：
家居
附表10贵和购物中心
商场名称
贵和购物中心
地理位置
济南市天地坛街1号
开发商
山东鲁能集团
经营管理
鲁能商贸公司
物业管理
鲁能商贸公司
认知度
跨区域，高
辐射范围
整个市区及周边县市
总规模
2.2万平米
经营面积
1.76万平米
楼层数
地上5层、地下1层
经营模式
统一经营管理
经营特色
荟萃世界名优精品，传播现代消费文化
商场包装
整体包装档次高，舒适感程度高
经营业态
百货为主，超市为辅
车位数
地上约35个
整体形象
山东省商业品牌，整体形象好
营业时间
9：
00-21：
00
服务情况
素质高，态度好，热情大方
顾客满意度
高
主力消费群
白领、中产阶级、政府官员
业态分布
B1精品超市：
名烟名酒、进口食品、保健食品、休闲食品、冷冻食品、茶叶饮料、副食调料、海洋干货、洗涤化妆、百货用品、康康快餐、药品
F1名贵大堂：
钟表眼镜、化妆品、金银珠宝（代表品牌：
周大福、娇兰、江诗丹顿、博柏利）
F2秀美天地：
女士正装、女士时装、皮草、针织、内衣、饰品（代表品牌：
柯利亚诺、菲妮迪、宝姿、白领）
F3英俊世界：
男士正装、男士休闲、男士精品服饰、西裤、衬衫、皮装（代表品牌：
纪梵希、雅格狮丹、都彭、保罗·劳伦）
F4休闲乐园：
鞋类、箱包、休闲服装、体育服装（代表品牌：
爱步、新秀丽、英格、莱尔斯顿）
F5新生活之家：
照摄材、办公用品、通讯、小家电、床上用品、儿童用品、工艺品、体育用品、按摩椅、家居百货、柔婷美容店（代表品牌：
喜来登、卡撒天娇、傲胜）
备注
北侧入口人流统计：
13日16：
33-16：
38出来100名，购物33名
附表11贵和商厦
商场名称
贵和商厦
地理位置
泉城路147号
开发商
鲁能集团
经营
升级会员 