宁夏银川北塔湖项目市场分析报告.docx

宁夏银川北塔湖项目市场分析报告.docx

《宁夏银川北塔湖项目市场分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《宁夏银川北塔湖项目市场分析报告.docx（36页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

宁夏银川北塔湖项目市场分析报告

宁夏银川北塔湖项目市场分析报告

宁夏银川北塔湖项目市场分析报告

2008年6月11日

第一部分银川住宅市场状况

一．银川市城市定位

（一）秀美湖泊珍贵资源

银川市地处祖国西北边陲，是宁夏回族自治区首府，也是全国历史文化名城之一。

银川市是一个多民族聚居区，共有汉、回、满、蒙、朝鲜等26个民族。

银川市位于东经105°51’，北纬38°25’。

东临内蒙古自治区鄂尔多斯市，西连内蒙古自治区阿拉善盟，南邻吴忠市，北接石嘴山市。

全市总面积为9579平方千米。

辖兴庆、金凤、西夏三区，永宁、贺兰两县，代管县级灵武市。

地形开阔平坦，由西南向东北逐渐倾斜，平均海拔1100米，呈西南高而东北低。

银川市地处宁夏平原引黄灌区中部，水利资源丰富。

黄河过境长度78.4公里，水面12.47万亩，年径流量315万立方米，流经银川市的唐徕渠、汉延渠、西干渠、惠农渠等灌渠年引黄河水量达18.2亿立方米。

银川平原地下水资源储量大、埋藏浅，地下水量7.56亿立方米，可开采量达4.53亿立方米。

湖泊棋布、波光荡漾；沟渠纵横，阡陌交错；稻香四溢，鱼跃鸟鸣。

秀美的湖泊景色融于粗犷的北国风光，不是江南，胜似江南。

银川历史上素有“七十二连湖”之称，据宁夏地方志记载，明、清时期记载留名的有48个湖泊，月湖夕照、连湖渔歌、东湖春涨、丽景金波、西桥柳色等湖泊景观为当时北方盛景。

二十世纪五十年代以来，由于大规模开垦农田和围湖养殖，以及城市开发建设，使得银川湿地急剧减少，部分湖泊逐渐退化。

湿地面积的萎缩和湿地生态的退化，不仅使湿地生态功能得不到充分发挥，而且制约着当地经济的发展和人民生活质量的提高。

据调查，银川市现有湿地面积47090公顷，其中，有自然湖泊近200个，面积在100公顷以上的湖泊有20多个。

湖泊众多、分布广泛、环绕城市、自然景观优美、生物多样性丰富，成为银川市珍贵的资源。

（二）生态优先突出特色

二十世纪九十年代末，中央作出了“西部大开发”战略部署，并把生态建设作为西部大开发的切入点。

银川市委、政府确立了“生态立市”方略，不断深化对市情的认识，进一步明确了城市特色，即“塞上湖城、西夏古都、回族之乡”。

2001年起，市委、市政府作出打造“塞上湖城”、突出城市特色、提升城市品味、增强城市竞争力的部署。

宁夏回族自治区党委作出了把银川市建设成为现代化区域中心城市的决策，实行可持续发展战略，以人为本，人与自然和谐相处，突出水的特色，形成塞上湖城，实现“城在园中、园在城中，城在湖中、湖在城中，城在林中、林在城中”的构想，把银川建成最适宜人类居住的城市之一。

湖泊湿地的保护与恢复成为银川市生态建设的一个重要内容，引起了政府和群众的广泛关注和高度重视。

湖泊湿地这个特殊生态系统是银川市人居环境建设的优势所在，也是银川市实现“生态立市”的核心之作。

2002年2月1日，《银川市湖泊湿地保护办法》正式施行，在全国城市中，这是第一个全面保护湖泊湿地的地方性法规。

市政府提出以打造“塞上湖城”为目标，保护利用鸣翠湖、宝湖、北塔湖、金波湖、西湖、鹤泉湖、三丁湖等湖泊湿地。

（三）保护湿地美化家园

建设“塞上湖城”的理念，就是切实保护好湿地资源，恢复银川湖泊湿地生态，营造城市特色和最适合人居住的环境，促进经济、社会和环境协调发展。

2000年，鸣翠湖生态建设拉开了银川市湿地保护与恢复工程建设的序幕。

鸣翠湖湿地公园规划总面积860公顷，截止目前已完成投资7000多万元。

经过五年的建设，鸣翠湖已成为银川市东部一处鸟翔鱼跃、湖阔水清、苇绿花红的湿地公园。

2005年5月，鸣翠湖正式开放。

2002年11月，大西湖湿地生态工程建设全面开工。

通过退田还湖和水道清淤，恢复了湿地生态，并规划建设湿地公园。

大西湖公园规划面积2100公顷。

截至目前已投资上亿元，成为银川市的“后花园”。

2005年4月16日，阅海公园正式开园。

与此同时，2002年12月，大、小西湖连通工程正式开工建设。

2003年9月，银新景观水道建成开通。

2005年4月，大西湖（阅海）、小西湖连通工程竣工。

自治区领导赋诗：

“西湖阅海水相连，浩淼烟波三万亩”。

（四）适宜居住适宜创业

通过整治工程，湖泊湿地功能增强，生态环境显著改善。

湖泊湿地的

恢复与保护，使人居环境得到了明显改善，结合各湖泊湿地的特点，形成湖泊景观，给人们提供休闲、度假、旅游、健身之地。

为城市新区积潜待挖的房地产业创造了良好条件，营造了可持续发展的生态空间。

为人们提供了良好的生活环境，大大地提高了群众的生活质量。

过去沿湖居民告别昔日矮旧的平房，搬进依湖而建的康居新村。

如今随着大小西湖、宝湖等为主的最佳居住环境区和塞上湖城自然景观区的相继建造，一个临水而居、择水而栖，适宜人居的良好环境正在形成。

以建设宜居城市为目标，以打造“塞上湖城”、恢复与保护湿地工程为重点，银川市城市建设进入快速、健康发展阶段，呈现出经济发展、社会和谐、环境良好、安居乐业的新局面。

（五）宜居湖城和谐银川

众多湖泊犹如一串散落的珍珠，点缀在银川的周围，而艾依河恰如蓝色丝带把这些珍珠串在一起。

泛舟湖上，穿行水道，烟波浩淼，水光粼粼，“塞上湖城”渐行渐近。

2004年，国务院批准实施的《全国湿地保护工程规划》已将银川湿地恢复工程列为优先恢复工程项目；《银川市湿地保护与合理利用“十一五”规划》已制定并实施；银川市湿地保护与恢复将紧紧围绕“把银川市建成西北地区最适宜居住和最适宜创业的现代化区域中心城市”的目标，争创中国人居范例奖和联合国迪拜人居范例奖等等。

“城在湖中城愈美，湖在城中湖更秀”，“塞上湖城”不是梦，银川的明天更美好。

二．2007年银川市经济运行情况（数据摘自银川统计局网站）

2007年银川市国民经济继续保持良好发展态势，工业生产平稳发展，消费品市场繁荣活跃，财政收支快速增长，金融形势基本稳定，市场物价持续上涨。

（一）工业和建筑业保持平稳增长　　　

　2007年全部工业总产值完成516.86亿元，比上年增长19.4%，其中规模以上工业总产值480.10亿元，比上年增长19.6%。

2007年工业增加值及其增长速度

（二）固定资产投资较快增长

全年房地产开发投资62.72亿元，比上年增长8.7%，其中，商品住宅投资44.24亿元，增长9.0%。

全年商品房销售面积335.97万平方米，比上年增长40.0%。

商品房销售额80.90亿元，比上年增长40.5%。

2007年固定资产投资及其增长速度

（三）消费品市场繁荣活跃

2007年实现社会消费品零售总额128.10亿元，比上年增长17.8%。

分城乡看，城市消费品零售额114.79亿元，增长16.9%；县及县以下消费品零售额13.31亿元，增长26.7%。

分行业看，批发零售业零售额109.58亿元，增长18.6%；住宿餐饮业零售额17.97亿元，增长14.7%；其他行业零售额0.55亿元，下降13.1%。

分经济类型看，国有经济实现零售额9.03亿元，比上年增长15.4%；集体经济实现零售额1.12亿元，比上年增长7.7%；股份制经济实现零售额23.99亿元，增长14.2%；私营经济实现零售额49.67亿元，增长24.8%；个体经济实现零售额43.62亿元，增长13.4%。

2003－2007年社会消费品零售总额及其增长速度

（四）财政收入快速增长，金融形势基本稳定

全年完成地方财政收入53.97亿元，比上年增长80.3%，实现地方财政一般预算收入27.64亿元，增长17.1%。

其中市区地方财政收入38.90亿元，增长59.2%，市区地方财政一般预算收入21.77亿元，增长10.1%。

全年完成地方财政支出74.45亿元，增长72.4%，地方财政一般预算支出48.47亿元，增长34.2%。

其中市区地方财政支出49.95亿元，增长62.7%，市区地方财政一般预算支出32.78亿元，增长28.7%。

2003-2007年地方财政收入及其增长速度

（五）居民消费价格总指数持续上涨

全年城市居民人均可支配收入比上年增加2117元，达到12185元，比上年增长21%；城市居民人均消费性支出9176元，增长10.7%。

城市居民恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）为36.3%，比上年增加1.7个百分点；城市居民人均住房建筑面积27.05平方米，比上年增加0.81平方米，增长3.1%。

2003-2007年城市居民可支配收入及其增长速度

三．2007年银川房地产市场分析

2007年，落实国家对房地产业宏观调控的配套政策，进一步改善住房供应结构，增加90平方米以下中小套型商品住房供给，逐步建立健全社会保障性住房体系，解决低收入家庭住房困难等政策是影响银川市房地产市场运行的主要因素。

经过2006年的调整，2007年房地产开发投资小幅上涨，市场供给与需求同步增加，二手住房交易量三年来首次实现同比增长，新建商品住房平均销售价格小幅增涨，银川市房地产市场基本保持了平稳健康的发展态势。

但市场运行中也存在市场预期供应下降，局部区域商品住房价格涨幅过快，住房保障体系有待完善等问题。

（一）、2007年银川市房地产市场运行特点

    房地产开发投资小幅增加。

2007年，全市完成房地产开发投资62.71亿元，同比增长8.7%，其中市辖区房地产开发投资完成55.11亿元，同比增长2%。

除经济适用住房和商业营业用房投资分别下降40.7%和8.4%外,其它房屋投资均呈上升态势。

07年度银川市房地产开发企业土地成交价款完成8.5亿元,同比增长21%,土地购置面积103.83万平方米,同比下降12.6%。

通过调查发现，房地产开发企业对市场投资更加理性，认真分析区域市场，做好上市楼盘市场定位，分期建设紧跟市场需求进行投资已成为房地产开发企业生产经营的重要内容。

1、市场供给同比增加，但预期供应减少。

07年市辖区房屋施工面积715.15万平方米,同比下降0.9%，其中商品住房517.99万平方米,同比下降0.3%。

施工房屋新开工面积355.71万平方米,同比下降12.9%，其中商品住房269.28万平方米,同比下降14.7%。

房屋竣工面积311.32万平方米.同比下降2.9%，其中商品住房257.17万平方米，同比增加4.4%。

全年经核准上市的商品房面积为247.11万平方米，同比增长6.1%。

其中，商品住房197万平方米，同比增长4.8%。

随着房地产开发项目建设周期已的增加，07年施工的房屋约有50%结转到08年。

因此，2007年房屋新开工面积有所下降的情况会影响到2008年市场的供给。

目前，随着银川市经济的快速发展，人均可支配收入的提高，供需矛盾将成为影响商品住房价格涨幅的主要因素。

2、市场需求增长较快，外来人员购房继续增加。

07年市辖区完成商品房销售面积299.7万平方米,同比上升33%。

其中，商品住房264.5万平方米,同比增长31.7%。

《商品房销售合同》备案面积达309.83万平方米,比06年同期增长14.89%，其中商品住宅269.66万平方米,比06年同期增长21.66%。

商品住宅销售额为61.74亿元,同比增长37.1%,超过2007年房地产开发投资55.11亿元的水平。

市辖区新建商品住房平均销售价格为2660元/平方米，较06年增长2.4%，其中，兴庆区2458元/平方米，同比下降3.6%,金凤区3090元/平方米,同比增长6.4%,西夏区1497元/平方米,同比增长2.8%。

二手住房交易量达71.3万平方米,比06年同期增长4%,三年来首次出现增长，平均成交价达2182元/平方米。

2007年，银川市以外人员在市辖区购买新建商品住房139.07万平方米,占总销售量的55.12%，比06年同期的52.6%高出2.52个百分点，其中,外省人员购房45.15万平方米,占总量的17.89%。

市场需求的快速增长是2007年房地产市场运行的主要特点，通过对“塞上骄子”、“鸣翠春天”“爱依水郡”等上市楼盘的调查，发现其登记预购的人员均比上市销售的住房套数高出一倍多，供求矛盾的激化推动了住房价格的上涨。

分析市场需求快速增长的原因主要有以下几点：

●银川市及全区近年来的经济快速发展，居民人均可支配收入增长较快，给住房消费提供了“原动力”；

●2007年一些楼盘供不应求的情况，刺激了居民买涨不买跌的消费心理；

●银川市的“五创”工作成效显著，全国卫生城市、园林城市的创建提升了银川市整体人居环境水平，“两宜”城市的战略目标带动了以人为本的居住小区的建设管理水平，外来人员购房占到半数以上，增加了市场的需求；

●消费者对商品住房价格逐年上涨趋势的普遍认同，形成“晚买不如早买”的住房消费认识,推动了住房需求增长；

●消费价格指数（CPI）持续增长，住房作为一种保值增值较好的投资产品越来越受到重视。

上述因素综合作用，使2007年银川市住房需求呈现快速增长的局面，给稳定住房价格，控制住房价格上涨过快带来较大的压力。

3、市场供应结构进一步改善，新建商品住房累计空置面积下降。

2007年全年供应新建商品住房17761套，其中90平方米以下中小户型住房供应套数为5315套，比06年同期提高33.40%,130平方米以下普通商品住房供应套数为13520套,比06年同期增长9.72%。

90平方米以下中小户型住房销售套数为5343套，比06年同期提高16.98%,130平方米以下普通商品住房销售套数为15930套,比06年同期增长12.89%。

市场供应结构明显改善。

截至2007年底，新建商品房累计空置面积234.09万平方米,同比下降5.6%，其中商品住房空置131.81万平方米，同比下降16.6%，是从2003年以来出现的首次下降。

市辖区尚有6255套90平方米以下套型住房未销售，占未售住房总套数的37.21%。

市场需求快速增长是空置商品房减少的主要原因。

但在空置商品房中,90平方米以下中小套型住房所占的比例较高。

4、贺兰县独树一帜，投资增幅显著。

从各县（市）区开发情况看：

贺兰县房地产开发投资增势最为强劲，房地产开发投资完成3.94亿元，增长2.4倍，增幅比06年提高了229个百分点，其次是灵武市完成投资2.6亿元，增长80.2%；永宁县完成投资1.06亿元，增长0.9%。

兴庆区、金凤区因06年开工建设的项目多数处于竣工收尾阶段，加之新开工面积下降，致使房地产开发投资同比分别下降7.2%和8.9%；西夏区在同期基数较小的基础上，增长8.8%。

（二）、2007年市场运行中存在的主要问题

1、市场预期供应减少，商品住房销售价格上涨。

2007年市辖区施工房屋新开工面积下降13%，不仅使2007年度市场供应减少，还会造成2008年的供应下降，使市场供需矛盾进一步激化，推动商品房价格上涨。

造成市场供给减少主要原因：

一是受国家宏观调控政策影响，房地产开发企业在投资方面较谨慎；二是落实新建住房中90/70政策时，企业难以自求平衡，使项目建设方案审批难以通过,拖延开工时间；三是市场需求的中小户型住房量与预计供给量仍有较大差距，使企业在各类住房投放比例上比较谨慎。

如何保持2008年市场总量基本平衡，结构基本合理，还需相关政策措施的支持。

2、经济适用住房投资下降幅度较大。

2007年经济适用住房投资仅完成1.06亿元,同比下降40.7%。

从银川市经济适用住房建设经验可知，经济适用住房一方面会扩大市场供应，解决中低收入家庭的住房需求，另一方面在平抑房价上会发挥一定作用。

作为政府定价的经济适用住房，其价格发挥着标尺杆的作用，市场上供应的普通商品住房定价会参考经济适用住房的价格。

因此，进一步完善以经济适用住房和廉租住房为主要供应方式的住房保障体系，仍是政府的重要职能之一。

3、商品房销售行为不规范。

在商品房销售价格以外收取有线电视、天然气等代收代缴费用是长期以来形成的。

2007年度发生的天然气初装费交缴矛盾就是在商品房销售行为中存在不规范的行为,暴露出对市场监管不力的问题。

四．2008年一季度银川房地产市场分析

在2007年房地产市场增长势头的带动下，2008年1季度，银川市房地产市场开局良好，市辖区房地产开发投资、商品房销售金额、房屋施工面积、房屋新开工面积与去年同期相比大幅上升，商品房空置面积历年来同比首次出现负增长，房地产市场呈现出供需两旺的特点，基本未受我国部分城市房价下跌、需求市场不旺盛的影响，银川市房地产开发已平稳度过2007年的调整期。

下面将银川市2008年一季度房地产市场运行情况分析如下：

（一）房地产开发规模

2008年1-3月,银川市辖区完成房地产开发投资22035万元,同比增长45.2%。

其中:

商品住宅建设投资15750万元，同比增长50%（经济适用住房投资60万元，同比下降80%）；办公写字楼投资653万元，同比增长58.5%；商业营业用房投资4143万元，同比下降0.1%。

市辖区房屋施工面积为234.2万平方米，同比增长98.2%。

其中：

住宅施工面积165.1万平方米，同比增长119.6%；办公写字楼施工面积16.3万平方米，同比增长127.6%；商业营业用房施工面积为38.2万平方米，同比增长12.5%。

房屋新开工面积55.4万平方米，同比上升123.2%。

其中：

住宅新开工面积为47.97万平方米，同比上升166.2%；办公写字楼新开工面积为2.29万平方米，同比上升502.6%；商业营业用房新开工面积3.84万平方米，同比下降36.6%。

据对《商品房销售合同》备案数据的统计，一季度商品房平均售价2905元/㎡（2008年一季度销售备案楼盘多为住宅，商业楼盘较少，且住宅楼盘多为西夏区），其中：

商品住宅平均售价2760.82元/㎡，办公写字楼、商业营业用房平均售价分别为3352.79元/㎡、4967.98元/㎡。

（二）市场供需情况

1、市场供应情况：

一季度，经核准上市预售的商品房楼盘74幢，面积35.73万平方米，同比下降18.43%。

其中：

住宅69幢，面积32.48万平方米，较上年同期下降13.43%；商业用房3幢，面积2.95万平方米，同比下降48.43%；办公写字楼2幢，预售面积0.30万平方米，同比下降46.43%。

批准预售商品住房3421套,其中:

兴庆区1746套，金凤区1675套。

按住宅户型分：

90平方米以下2089套，90-130平方米1043套，130-180平方米272套，180平方米以上17套，90平方米以下住宅供应量同比增长183.45%。

2、市场需求情况：

（1）商品房销售情况

一季度，市辖区新建商品房销售面积为35.19万平方米，同比上升15.4%。

其中：

住宅销售面积为28.85万平方米，同比上升6.3%；办公写字楼、商业营业用房销售面积分别为1.01万平方米、4.98万平方米，同比分别上升741.1%和85.1%。

商品房累计空置面积191.74万平方米,同比下降9%。

其中：

住宅空置面积为98.77万平方米，同比下降21.5%；办公写字楼空置面积为11.08万平方米，同比下降24.4%；商业用房空置面积为75.49万平方米，同比增长19.6%。

  一季度,市辖区各类房屋销售合同备案面积46.05万平方米，同比增长1.61%,商品房备案金额14.72亿元，同比增长21.45%。

其中：

其中住宅38.94万平方米，3383套，合同备案均价2760.82元/㎡；商业营业用房6.11万平方米，410套，合同备案均价4967.98元/㎡；办公写字楼0.66万平方米，合同备案均价3352.79元/㎡。

已备案的住宅中,90平方米以下1002套，同比上升25.25%，90-130平方米1452套，130-180平方米787套，180平方米以上164套。

（2）二手房交易情况。

一季度,银川市二手房交易面积19.21万平方米，同比上升55.67%。

其中:

住宅16.01万平方米,同比上升65.39%；商业营业用房2.16万平方米，同比上升48.97%；办公写字楼1.02万平方米，同比上升15.91%。

二手住宅交易价格2132元/㎡，商业用房和办公写字楼交易价格分别为3357.4元/㎡和2833.3元/㎡。

二手房交易量与去年同期相比增长幅度较大。

（三）房地产金融指标

1、房地产开发资金来源情况：

2008年一季度,市辖区房地产开发资金来源合计23228万元，同比上升75.4%。

其中：

银行贷款3260万元，同比上升71.5%，占本年资金来源的14.03%，自筹资金6649万元，同比上升20%，占资金来源的28.62%；以定金及预售款为主的其它资金13319万元，同比上升82.5%，占资金来源的57.34%。

从数据指标看，本年房地产开发资金来源大幅上升，特别是银行贷款上升幅度较大。

2、房地产开发贷款情况：

一季度,银川市房地产开发贷款累计余额为42.88亿元，其中，地产开发贷款余额15.71亿元，同比上升25.68%;房产开发贷款余额27.17亿元，同比下降4.46%。

个人购房贷款累计余额41.86亿元，较上年同期增长12.71%。

政策性住房贷款（主要是公积金贷款）本期余额为16.48亿元，同比增长45.72%。

以上数据表明，一季度由于房地产投资大幅增加，房地产开发贷款额也大幅上升，说明银行信贷是房地产开发企业的主要资金来源之一。

由于受去年银行个人住房贷款利率调整的影响，公积金贷款成为购房贷款的首选。

（四）房地产市场区域情况

1、金凤区住宅交易价格继续高于兴庆区。

一季度，兴庆区商品房销售合同备案平均价格为3723.86元/M2，金凤区为3394.33元/M2，西夏区为1595.39元/M2，其中住宅为：

兴庆区2806.10元/M2，金凤区3077.45/M2，西夏区1656.23元/M2；高档住宅及别墅：

兴庆区为4135.96元/M2，金凤区为5061.17元/M2；商业营业用房：

兴庆区为6354.24元/M2，金凤区4724.33元/M2，西夏区3825.36元/M2；办公写字楼：

兴庆区为3356.26元/M2，金凤区3349.32元/M2。

上述数据显示，金凤区住宅价格均高于兴庆区、西夏区，而兴庆区商业营用房价格高于金凤区，说明金凤区作为银川市新的居住、办公区域，兴庆区作为银川市商业区已通过房地产销售价格显现出来。

2、两县一市房地产投资增长幅度高于市辖区。

一季度，两县一市房地产开发投资达1523万元，主要在集中在灵武（628万元）、贺兰（895万元）。

可以看出自治区一号工程宁东基地的建设大大带动了灵武市房地产业的发展，而与银川市相对较近的地理区位使贺兰县具有较好的房地产发展前景。

（二）、对2008年一季度房地产市场运行情况的分析

1、今年银川市房地产市场开局良好，房地产开发投资增长幅度较大,开发企业对市场发展信心充足。

一季度房地产开发投资同比去年增长45.2%，商品住宅建设投资达15750万元，同比增长50%，房屋施工面积为234.2万平方米，同比增长98.2%，增长幅度较大，表明银川市房地产市场开局良好未受全国其他部分城市房价下跌、市场需求不旺盛的影响，对稳定需求市场、稳定住房价格有重要作用。

但经济适用住房投资降幅较大，为负增长，应引起重视。

2、市场需求增长较快，二手房市场交易量大幅度上升。

一季度市辖区新建商品房销售面积为35.19万平方米，同比上升15.4%。

二手房交易量与去年同期相比上升55.67%，二手住房上升65.39%。

分析原因主要是，一07年一些楼盘供不应求的情况，加上形成的“晚买不如早买”的住房消费认识，刺激了居民买涨不买跌的消费心理；二居民人均可支配收入增长较快；三消费价格指数（CPI）持续增长，住房作为一种保值增值较好的投资产品越来越受到重视。

3、商品房空置面积持续下降，房屋竣工