房地产开发商筹措项目资金方式.docx
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房地产开发商筹措项目资金方式
房地产开发商筹措项目资金方式
一、筹措项目0资金的内涵
传统的筹措资金方式是一个公司要紧利用自身的资信能力安排筹措资金。
外部资金拥有者在决定是不是投资或是不是提供贷款时的要紧依据是公司作为一个整体的资产欠债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。
筹措项目资金是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为归还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的平安保障。
若是项目的经济强度不足以保障贷款平安，那么贷款人可能需求借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信誉支持。
筹措项目资金至少有项目发起方、项目公司、资金提供方3方参与；项目发起方以股东身份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金（或投资者购买项目债券）；资金提供方（债券投资者）要紧依托项目本身的资产和以后的现金流量作为还款保证，原那么上对项目发起方的项目之外的资产，没有追索权或仅有有限追索权。
筹措项目资金的全然特点确实是融资不单单是依托项目发起人的信誉保障或资产价值，贷款银行要紧依托项目本身的资产和以后的现金流量来考虑贷款归还保证。
因此，筹措项目资金风险分担，及对筹措项目资金采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的方方面面的许诺和各类形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全数风险，是筹措项目资金活动的重要内容。
二、房地产开发投资的特点
从2002年开始，房地产业在我国飞速进展。
统计数字说明，2002年，随着中国加入世贸，国内房地产的资金比重陡增%。
一波房地产开发投资的浪潮在我国已经展开。
房地产开发投资要求庞大的资金投入。
投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但房地产对资金的要求尤其突出。
购物中心、特色商业区、shoppingmall、商品房等的建设一样都需要大量的资金，而且，房地产建设经营期一样还有2-3年长，需要有雄厚的资金预备。
因此，资金问题，从来都是开发商最为关注和颇费心机的问题。
任何一家房地产开发公司，可否介入房地产市场，除取决于其技术能力、治理体会和它在以往的房地产进展进程中博得的信誉外，还取决于其筹措资金的能力和利用资金的本领。
许多开发商都是因为资金问题对房地产望而却步。
房地产具有高风险、高收益的特性。
其收益要紧来源于租金收入、销售收入，而可否取得收益很重要的在于物业价值的上升和销售比率的上涨。
目前在我国的许多城市尤其是多数市，房地产竞争已经趋于白热化，房地产的建设经营本钱在增大。
同时在房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的阻碍。
而且，房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。
因此，房地产经营的风险相当大。
可是，与此同时，随着我国经济的飞速进展，而经济结构处于转型期，房地产开发投资中又蕴涵着庞大的商机。
三、房地产资金来源方式及房地产行业状况对融资的阻碍
目前我国房地产资金要紧来自于房地产开发商、销售收入的再投入、商业经营者自身的积存和传统的外源融资方式，也可归为三块：
自筹资金、银行贷款和衡宇销售款。
其中自筹资金中有30%到40%来自于开发商流动贷款，再加上建筑公司对项目的垫付款；而衡宇销售款中，绝大部份是银行个人衡宇抵押贷款。
因此能够说，房地产开发中80%至90%的资金是来源于银行的。
开发商自身资金积存主若是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积存进程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。
而传统的外源融资主若是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。
而银行贷款提供资金的数量和利用期限都有严格的限制。
银行贷款项目的风险第一是由开发企业完全承担，然后由银行承担，超级无益于风险分散。
而项目融资具有融资金额庞大、风险分担的特点，关于大型的房地产项目能够考虑采纳项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。
房地产开发和经营的融资有债权融资和股权融资两种大体形式。
尽管股权融资是企业融资的两大方式之一，但目前股权融资在我国房地产金融中占的比率比较小。
目前中国拥有3万家房地产企业（2002年末为29967家），其中，依照联合证券的统计，截至目前我国Ａ股市场实际要紧从事住宅开发的上市公司共65家，另外还有20家从事开发区土地开发的企业，合计占我国房地产企业总数的％，占我国Ａ股上市公司数的％。
房地产类上市公司总市值1713亿元，流通市值613亿元。
发达国家的体会说明，房地产企业的融资必需以多元化，才能够更好化解金融风险。
目前，我国房地产金融以银行信贷融资为主，股权融资比例较小，其融资格局较为单一的特点十分突出。
我国房地产企业的实践也证明，只有那些通过在证券市场实现融资的企业，才可能成为房地产业中的佼佼者，才有希望使企业真正进展壮大。
1998年至今，我国房地产业平均每一年都以22％的速度增加，2003年更是达到了％的增速；在如此的增幅之下，房地产市场由于运作不标准，金融体系相对不成熟，也相应产生了一些负面的问题，从房地产开发企业来看，本身的企业运营机制、开发体系、资本金的充沛率都远远未达到一个成熟的房地产行业的需要。
众所周知，房地产行业是一个资金高度密集性的产业，房地产开发周期长、投资需要的资金量庞大，在我国地产业潜规那么发生转变的今天，资本的实力成为决定房地产开发企业进展最关切的问题。
原有房地产开发要紧的融资渠道主若是依托自有资金+银行贷款，进入2004年，央行收缩银根，央行“121号文件”的执行，要求开发商自有资金必需达到30％，而这30％须是所有者权益，对地产信贷大举的“围追堵截”，从限制自有资金、到封顶放贷，开发企业依托商业银行完成过桥等融资做法在上半年已步履维艰；目前银行的信贷政策已经大体执行到位，以后的政策可不能更严厉，但目前的政策也可不能有松动。
在金融紧缩以后，房地产信贷变得加倍困难。
同时，国务院也表态，宏观经济调控的目标已经初步达到。
可是，宏观经济调控是一个长期的进程，因此，也可不能松动，尤其是今年内可不能有大的松动。
因此，所有这些背景都使得部份开发商在资金无法到位情形下不能不处处求助，或拱手转让项目，乃至错失庞大商业机遇，所有问题都集中反映了目前我国房地产行业的调整大形势，而在那个大形势之下，只有及早调整开发策略、融资充沛的地产商才能够得以生存和进展。
四、项目资金的大体筹措模式要紧有三方面的特点：
一、在贷款形式上。
①一个有限追索或无追索的贷款；
②购买项目必然的资源储量和产品；
二、在信誉保证上。
①要求对项目的资产拥有第一低押权，关于项目的现金流量具有有效的操纵；
②要求把项目投资者一切与项目有关的契约性权益转让给贷款银行；
③要求项目成为一个单一业务的实体，除项目融资安排外，限制该实体筹措其他债务资金；
④关于从建设期开始的项目，要求项目投资者提供项目的完工保证；
⑤市场方面，要求项目具有类似“不管提货与否均需付款”或“提货与付款”性质的市场合约安排。
3、时刻结构上。
不管融资方案如何复杂，其包括的两个时期是：
项目的建设、开发时期和项目的经营时期。
几种具有代表性的融资模式有：
①投资者直接安排融资的模式；
②投资者通过项目公司安排融资的模式；
③以“设施利用协议”为基础的融资模式；
④以“杠杆租赁”为基础的融资模式；
⑤以“生产支付”为基础的融资模式；
⑥以“黄金贷款”为基础的融资模式；
⑦BOT项目融资模式。
五、具体的房地产开发商筹措项目资金方式
一、迂回融资。
先成立“类基金”投资公司，再通过信托、收购等方式将不良资产集中起来，形成一个庞大的资金池。
因此，就能够够很方便灵活地取得各类资金支持，融资渠道相对来讲就会开通专门大。
“类基金”投资公司除能够把银行看成一个资金来源，还能够培育很多定向私募人，包括一些上市公司、机构投资人，这正是很多中小型房地产开发商想做而又做不到的。
就此刻的情形而言，许多中小型房地产开发商可能正碰到如此的问题：
自己已经拿到了立项与计划许可证，可是已经没有多少钱再来缴纳土地出让金，资金链说断就断了。
在这种情形下，完全能够让投资治理公司来接手，做“过桥资金”，帮忙自己把资金链连接上。
那么过桥资金是怎么一回事呢？
它是在项目确信以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方式。
这种形式，能够在不增加项目欠债率的情形下优化公司结构，超级有利于中小型房地产公司的持续进展。
它的方式相对也很灵活，能够进行时期性股权质押，也能够购买预售物业面积，不一而足。
而出于优化合作方面的考虑，投资治理公司往往还会许诺开发商在项目具有银行贷款的条件下溢价回购股权和物业面积，这种方式往往能够大快人心，令开发商加倍认同这种融资模式。
除此之外，针对项目的不同，投资治理公司还会帮忙一些中小型房地产开发商找到投资方。
从此以后，开发商就不愁没钱用了。
既拿到了过河钱，又找到了投资商，这恐怕是许多中小型房地产开发商想都想不到的情形。
二、通过并购的方式来融资
国内各中小企业能够通过并购的方式解决融资难的问题，初创确实是在被并购的进程中成长壮大的，有实力的大公司提供资金帮忙中小企业完成项目，最终达到两边共赢的目的。
有土地的小公司能够为大公司提供开发的平台。
中国房地产业通过近１０年的进展，已经具有并购的能力，宏观调控大环境的转变也要求国内的房产企业不能不进行并购。
而且从全世界房地产行业的进展历程来看，并购也是必然之路。
“并购”既能够解决中小企业的融资难问题，也能够从头组合行业之间力量，完善企业结构，实现利润最大化。
3、业内联合
这种做法在地产业界已经开始启动，把部份开发企业在其他产业的投资闲散资金聚集，投入到需要资金的行业内企业，完成合作与自救，使资金的利用达到最正确化。
可是，此种方式由于资金量不够充沛，且在资金投向、项目评估等方式上无法配套跟上，造成实际操作步履维艰。
因此，这种方式只能局限在小范围、资金量需求不大的项目中实行，而相对大规模、大资金的投入就无能为力了。
4、卖地代建楼
卖地代建楼，是指开发商将楼盘土地按必然的大小分成众多的小地块，然后就以地售价向市场销售土地，另外加收必然的土建费和杂费，买家买一地块，开发商就依照小区计划或合同的约定代建楼宇。
而价钱也往往比同类房地产的市场价钱低，因此，也很受部份消费者的喜爱。
开发商通过“卖地代建楼”的方式，既回收了之前买地的费用，又取得了建设费用，能够保证建设工程的顺利进行，而且也将以后的商品房销售款项提早收取了。
因此，开发商不仅取得了项目开发所需的资金，还将收益也提早回收了。
五、建筑商垫资
建筑商垫资在房地产开发中是极为普遍的现象。
换言之，占相当比例的开发资金是通过建筑商从银行贷款来的。
而显现这种建筑商垫资的情形，是由于建筑企业竞争十分猛烈，而且为了保证房地产项目前期开发的可持续性，开发企业在公布招投标时，往往会选择有能力垫资建设的建筑商。
在项目开发完毕后的销售时期，再依照销售状况分批返还给建筑商。
开发商一样都把项目给那些对自己让利幅度最大或给自己益处最多的建筑商。
投资利润通过房地产开发的形式转移到了房地产商手中，因此房地产业是个暴利行业，大小房地产商趋之假设鹜，没钱也上，方法确实是要建筑商垫资动工。
房地产商将建筑发包给建筑商，那个建筑商叫总包，总包将工程分段或分门别类发包给二包，二包再发包给三包。
依次类推，到了最后一关，叫做包领班。
如此经层层剥皮，包领班的利润就很微薄了，连串下来，民工工资就没了保证。
现在，卡紧建筑贷款，意味着自有资金不多的建筑商可能没有能力接到工程因此最先断炊了。
过去的情形是建筑公司情愿为工程贷款垫资，乃至利用流动资金贷款垫资，开发商只需在主体工程封顶以后支付一半工程款，余款那么在售完楼后再支付。
而过去通常在主体工程封顶时，预售其实早已开始了，若是市场形势好，资金回收会专门快，支付工程款应绰绰有余，可不能显现拖欠建筑商资金的问题。
但此刻的只有在主体封顶时才能够售楼，开发当初的定位与市场此刻的需求若是不相适应，销售就会产生困难，资金链就会断裂，金融风险就会显现。
依照121号文的规定，房地产商申请银行贷款时，自有资金不能低于开发项目资金的30％，建筑企业的垫款和挪用流动资金贷款的方式受到了严格限制，这对房地产企业的资金链形成了庞大的压力。
若是不能寻求到新的融资渠道，众多中小房地产商将被迫退出市场。
而关于商业银行来讲那么面临着两难境界。
六、预售商品房款项的再投入
开发企业在向房地产治理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》后，能够进行商品房预售。
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的衡宇预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
有关法规规定，开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。
这确实是预售商品房款项的再投入，而销售房款再投入中大部份是客户的消费信贷。
7、海外房地产基金投资
其重要方面是寻觅和评估适宜投资的房地产项目，然后与海外基金依照必然的出资比例结合，再以多种方式投入到选好的房地产项目中去。
那个地址以万科的“曲线贷款”打开境外融资之门为例。
万科要将所持有的中山项目80%的股权转让给一家由HI设立的名为BestGainInvestment的公司，由于该公司万科也持有35%的股权，从而在融资安排完成后，万科直接和间接持有的该公司权益只有48%。
从形式上看，HI取得了中山项目的控股权，是如假包换的FDI（外国直接投资）。
该次融资的载体万科中山公司的注册性质是中外合资公司，由深万科和万科的附属公司香港永达投资公司共同投资设立，该公司权益实际上完全属于万科。
但通过中外合资的形式，为以股权形式取得境外融资打开了方便之门。
然HI拥有中山项目52%的股权，但并不拥有实际的控制权。
而根据双方的合同约定，在项目回款之后，万科将以LIBOR（同业拆借利率）再加几个点的利息赎回股权。
也确实是说，这事实上是一笔商业贷款。
但由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制，因此才不能不“曲线融资”，以FDI之名，行商业贷款之实。
那个融资安排，相当巧妙地知足了有关的管制要求。
在法律上，这算是一笔股权融资。
八、租赁融资
（1）出租人的房地产。
若是某开发商拥有一块土地，可依照某租户的要求开发建设房地产，并与其签定长期租赁合同。
开发商可用每一年将按期取得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款。
只要开发商每一年取得的租金收入大于他每一年需偿付的抵押贷款本息，他就有利可图。
而且，开发商除有权取得租赁期间的租金收入之外，在租赁期间他仍保留出租物业的所有权，租赁期满后，可从头取得物业的占用权，视情形自己经营或出租或转卖。
另外，由于贷款利息是在税前支付的，开发商保留物业的所有权，物业的折旧计入本钱，也在税前支付，开发商还能因此取得必然的免税额度。
而对承租人来讲，只要其经营收入足以支付租金，他固然情愿做如此的投资。
（2）承租人的房地产。
是指开发商通过租赁方式取得土地的利用权和占用权后，自己开发的房地产。
由于开发商取得的是长期的、排他性的租赁权益，他就能够够此作为抵押向银行申请长期抵押贷款。
一样为了减轻贷款人的风险，贷款人老是要求土地的出租方许诺将其获取土地租金的时刻后于支付贷款本息。
也确实是开发商以租赁权益和土地租金为抵押申请长期抵押贷款，但只要他的经营收入足以覆盖贷款本息和土地租金，他就能够够实现利润。
由于租金在财务上是作为经营本钱，能够在税前支付的，开发商也因此取得必然的免税额度。
九、回租融资
开发商为某项物业的所有人，想要保留对该物业的利用权以便从经营此物业中取得收入，同时又希望出让该物业的所有权进行融资来减少资金的占用；投资者拥有充沛的资金，能够向开发商提供融资效劳，同时也希望借此取得较高的投资收益。
于是，开发商能够将物业以低于市场售价的价钱出售（一样可不能低于其市场价钱的75％，即回租融资的比例高于抵押贷款比例的上限），及时取得资金的回收，并与投资者签定长期回租合同。
由于物业的售价低于市场水平，因此开发商向投资者支付的租金也低于市场水平。
关于投资者，回租可为其带来高于抵押贷款的投资回报率，而且他对物业拥有操纵权，租期终止后可将物业继续出租或出售，取得更可观的回报。
关于开发商而言，回租融资的最大益处确实是能够少占用自有资金，另外租金在财务上作为经营本钱，应从纳税收入中扣除，开发商可因此取得必然的免税额度。
但回租融资对开发商的经营水平也提出了更高的要求——其预期经营收益率必需高于回租融资的本钱。
另外，回租期满后，开发商并非能取得物业的产权。
10、回买融资
可弥补回租融资对开发商的不利因素。
其思路十分简单：
一家贷款机构买下某物业，然后再卖还给开发商。
物业的购买价钱一样为其市场价钱的80％，也确实是说开发商的融资比例达到了80％。
这种融资方式之因此对融资两边都有吸引力，因为对贷款机构来讲，回买贷款的利息收入高于一般抵押贷款的利息收入，同时还能够以所有权人的身份参与分享物业的经营收益；对开发商而言，不仅能够取得高比例的融资，而且在贷款还清以后，即能够取得物业的产权，另外，开发商还可因此提取物业的折旧计入本钱，以取得免税额度。
1一、通过项目工资融资
项目融资即项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。
商业房地产融资能够采纳通过组建项目公司进行融资的方式。
包括通过项目公司、项目子公司、合股制结构3种模式：
（1）通过项目公司安排融资
由投资者一起投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。
项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。
第一，项目投资者依照股东协议组建项目公司，并注入必然的股本资金；第二，项目公司作为独立的生产经营者，签署一切与项目建设、生产和市场有关的合同，安排项目融资，建设经营并拥有项目；第三，项目融资安排在对投资者有限追索的基础上。
在项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。
（2）通过项目子公司安排融资
成立项目子公司，以该子公司的名义与其它投资者组成合伙结构安排融资。
由于项目子公司缺乏必要的信誉记录，可能需要投资者提供必然的信誉支持和保证。
第一，容易划清项目的债务责任。
第二，项目融资有可能被安排成为非公司欠债型的融资；第三，在税务结构安排上灵活性可能会差一些。
（3）通过合股制项目安排融资
通过项目公司安排项目融资的优势：
法律关系较简单，便于银行就项目资产设定抵押担保权益，融资结构上较易于被贷款银行同意、投资者的债务责任清楚，项目融资的债务风险和经营风险大部份限制在项目公司中，易实现有限追索和非公司欠债型融资，可利用大股东的资信优势取得优惠的贷款条件，项目资产的所有权集中在项目公司，便于治理，治理上较灵活，项目公司可直接运作项目，也可仅在法律上拥有项目资产，而将项目运作委托给另外的治理公司。
通过项目公司安排项目融资也有一些缺点：
缺乏灵活性，很难知足不同投资者对融资的各类要求，要紧表此刻：
在税务安排上和债务形式选择上缺乏灵活性，尽管投资者能够选择多种形式进行投资，但由于投资者难以直接操纵项目现金流量，各个投资者难以单独选择债务形式。
1二、大进展商的融资进程
资产规模小的开发商一样都是直接从银行贷款，但规模稍大的地产开发商除直接从银行贷款之外，一样都会先持有一家上市公司的股权，然后再通过“迂回战术”向银行套取更多资金。
第一步，地产开发企业首先会在资本市场上寻找一些陷入亏损的上市公司B，然后通过公司A控制上市公司B。
当找到合适的开发项目时，在地产开发企业的控制下，A与B共同出资成立地产项目公司C。
项目启动初期由上市公司承担大部分成本及风险。
一般的方法是，在项目启动之初，上市公司B持有C的绝大部分股权；A仅占小股。
接下来，公司C预付土地出让金、获得“四证”（国有土地使用权证、建设用地规模许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证），成立房地产项目开发公司D。
按照2003年央行出台的;121号文件规定，预付的土地出让金必须是自有资金，但实际操作中，公司C预付的土地出让金通常来自于银行的贷款，由上市公司提供担保。
而通常只需先期投入总投资额的30％，即可启动项目，滚动发展。
其中，土地出让金占相当大的比重，一般会占到总投资额的10％－30％。
在预付了土地出让金，取得“四证”后，公司D即可申请银行开发贷款，用于设计规划等项目费用，一般由其母公司C或上市公司提供担保。
同时，建筑施工企业进入并垫资施工费用，而垫资施工往往是建筑施工企业中标的主要条件。
其中，建筑安装企业垫资数量视施工进度而异，一般，在项目完成时，垫资数量可能占到建筑安装成本的50％。
由于上市公司对C公司绝对控股并成为资金的主要来源，因而承担着大部分成本及风险。
而这部分风险其实又由银行来承担。
第二步，回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。
按照原政策规定，必须在住宅主体结构封顶、高层完成2／3后才能进入销售阶段，对购房者才可发放按揭贷款。
但在实际运作中，往往刚刚兴建甚至在规划阶段就开始预售，预售资金用于后期项目建设等（但会计上这部分收入并不能入帐，所以在上市公司的财务报表中反映不出来这一块）。
在预售后不久，公司A即开始大幅度增资，其追加资金则可能利用预售收入，即A以其他资金（大多是银行贷款）追加投资，取得对公司C的绝对控股地位。
增资完后，再把预售款转到公司A；被A控制的上市公司B却不追加投资，其股权被稀释，只能获得投资收益。
第三步，项目竣工，公司A享有大部分收益。
项目竣工后，公司C以项目总投资额30％的投入，获得总销售额30％的毛利或者18％的净利润。
按照对公司C的股权比例进行利润分成，A获得大部分利润，上市公司B承担了初期高成本及风险（实际上这部分风险主要由银行来承担），最终却获得了小部分利润。
13、开发商贴息委托贷款
所谓“开发商贴息委托贷款”是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补助一按期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。
开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办的金融机构而言，能够有效地规避金融风险，换而言之，风险的承担者由银行变成了开发商。
但“卖方信贷”对房地产开发商有三个方面的益处：
第一，解决了融资问题，开发商利用委托贷款进行融资的货币乘数模型Ｅ＝Ａ（１＋２０％／８０％）ｎ，其中，Ａ为开放商第一次投入的委托贷款预定金额，Ｅ为取得回收总房款资金数量，ｎ为委托贷款的周转次数。
由于开发商委托贷款提供房款８０％的按揭比例，销售后回笼资金中增加了买房人２０％的首付款，只要委托贷款周转三次，开发商利用这种方式可回笼资金几乎翻了一倍。
低本钱的融资关于开发商来讲，既可作为销售利润归入自有资金，也可直接投入工程建设，专门是因为自有资金的提高能够更好地知足开发商３０％自有资金的难题，更易患到商业银行开发贷款。
使得资金链加倍的宽余起来。
第二，实现提早销售。
依照央行１２１号文件的规定，开发商必需在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房贷款的按揭，开发商从办得“四证”，并取得销售许可证，到“结构封顶”还需要平均１年左右时刻，这期间是开发商资金最为欠缺的时刻，大多数开发商资金断链是在此期间发生的。
目前我国商品房销售中８０％以上的购房者是靠贷款才能够买得起屋子的，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把屋子卖出去。
依托开发商贴息的委托贷款，能够专门好地解决达一问题。
第三，提供营销题材。
商家贴息，是很有诱惑力的市场营销题材，关于购房者来讲，低价买期房再加上提早的贷款利息贴补，大大减少了购房者的本钱，这种有实质性益处的由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款一级市市场营销更易被购房者接纳。
14、住房“假按揭”融资
通常以为，住房“价按揭”是在真实的材料和主体名义下构建起来的，房地产开发人以本单位职工
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