地区房地产市场研究报告样本.docx

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地区房地产市场研究报告样本

第三季度滨海地域房地产市场研究汇报

一．宏观环境

（一）政策环境

　　，对于房地产业来说，出现频率最高词莫过于“宏观调控”了，今年上六个月，国家连续出台了六部针对房地产业宏观调控政策。

这些宏观调控政策意在抑制房价增加过快，稳定房地产价格，遏制房地产投机行为，保障中低收入家庭居住需求，促进房地产业健康发展。

　　第三季度是前一阶段宏观调控政策实施调整和调控效果检验时期，所以，今年7-9月份，国家没有出台大针对房地产市场宏观调控政策方法。

　　7-9月份出台和房地产业相关关键政策法规:

　　上表资料表明，今年第三季度出台政策方法侧关键在保障中低收入居民住房需求和利益、规范房地产市场交易秩序和加强土地管理等方面。

（二）经济环境

　　第三季度，滨海新区经济继续保持快速增加，地域生产总值、工业总产值、外贸出口、实际利用外资额、固定资产投资、居民可支配收入等关键经济指标均高速增加。

滨海新区已经成为中国北方经济发展最快、潜力最大地域之一。

　　8月8日，天津滨海国际机场动工扩建，估计底完成一期工程，扩建后，天津滨海国际机场将建成北方航空货运中心，整体规模将扩大三倍。

机场扩建对于增强滨海新区载体功效，加紧新区建设，促进环渤海区域经济繁荣和发展含相关键意义。

　　滨海新区在发展经济同时，主动加紧交通基础设施建设，据悉，滨海新区年内将实施12项道路工程和9项桥梁建设工程，这些工程建成后，将大大提升滨海新区交通通行能力，促进滨海新区全方面协调可连续发展。

　　良好经济环境和日趋完善交通和基础设施，为滨海新区房地产业发展带来不可多得机遇。

　　二．土地市场

　　第三季度，塘沽区土地市场交易比较活跃，7-9月份共出让土地10幅，土地面积约35.89万平方米，出让金额约3.2亿元。

其中挂牌出让土地7幅，拍卖出让土地2幅，招标土地1幅。

在这10幅出让土地中，以居住用地为主，共5幅，出让面积约25.95万平方米，约占出让总面积72％。

其它为商业用地和汽车4S店用地。

出让土地多集中在新港和塘沽北部地域。

　　开发区土地市场在第三季度内很平静，7-9月份无一宗土地交易。

　　第三季度，土地交易价格迅猛增加。

三．住宅市场

（一）供给分析

　　今年上六个月，受国家宏观调控政策影响，塘沽地域各类房屋成交指数呈下滑趋势，市场处于观望期，出现了持币待购现象。

但第三季度尤其是9月份，塘沽地域房地产市场又开始活跃起来，7-9月份，塘沽地域新增住宅项目9个，其中塘沽区新增5个，开发区新增4个。

住宅总供给量约为175万平方米。

其中：

塘沽区为109万平方米，开发区为66万平方米。

　　1.塘沽区

（1）新上市项目

　　塘沽区新上市5个项目，总建筑面积约40万平方米，这些新开项目基础上是在9月份推出。

现在塘沽多数楼盘未正式开盘，尚处于用户积累阶段，多数项目开盘全部有较火爆局面。

　　7-9月塘沽区新上市楼盘

（2）已上市项目

　　塘沽区第三季度已经上市项目共20个，总建筑面积约为166万平方米。

其中可供销售面积（上季度结转）约69万平方米，平均销售率约66.7%。

　　塘沽中心（街里、新村）：

碧海鸿庭、鑫铭水岸

　　京山铁路（至津塘公路）：

荷香园、贻信园、滨海人家

　　海洋开发区（工农村）：

贻景花园、贻正嘉合、广厦富城（水域未来城）、德景蓝郡、欧美风情小镇

　　新港：

紫云绿洲、贻芳家园、紫云名居、幸福家园、馨苑新城、尚海国际

　　河南（东西沽）：

远景庄园、水岸阳光、碧水庄园、宏苑领海

　　2.开发区

（1）新上市项目

　　开发区7－9月份新推住宅项目4个，总建筑面积约194万平方米。

其中天保•金海岸两期共推出近800套，建筑面积约为15万平方米。

所以，第三季度开发区新增住宅供给量约为50万平方米。

　　7-9月开发区新上市项目

　　注：

统计数据截止到9月30日。

（2）现在已上市项目

　　7-9月，开发区已经在售项目5个，总建筑面积45.22万平方米。

可供销售面积（上季度结转）约16万平方米，平均销售率约81.9%。

　　7-9月开发区已上市项目

　　注：

统计数据截止到9月30日。

（二）需求分析

　　第三季度，塘沽地域房地产市场逐步走出了持币观望阶段，市场开始活跃，交易量开始上升。

依据房管局数据，7-9月份，仅塘沽区房屋成交面积就达50.8万平方米。

因为塘沽区很多项目全部是在没有取得销售许可证情况下就开始发售，所以依据新开盘项目标现场销售情况来看，实际住宅成交量要远远大于这个数字。

　　塘沽地域住宅楼盘平均销售率约在60%左右。

如塘沽区某楼盘一期开盘当日，房屋就被抢购一空，紧接着推出二期，在开盘当日销售率也有79%。

开发区楼盘供求情况也全部有好转，天保金海岸认购很快，首推三栋就销售完成。

　　可见，塘沽地域住宅需求比较强劲，其关键原因：

一是滨海地域经济快速发展和良好发展前景，使得大家对在这里置业有信心；二是上六个月因为宏观调控影响，很多消费者全部采取持币观望态度，所以在第三季度里积蓄了大量消费需求。

　　（三）价格分析

　　即使受宏观调控政策影响，塘沽地域上六个月商品房成交指数有所下滑，但价格没有显著下降，七、八月份，塘沽地域房价比较平稳，没有太多改变，但自进入9月份以来，塘沽地域房价忽然大幅度上涨，平均每个项目大约上涨200元，现在，塘沽区一般住宅均价约达成3900元/平方米，开发区一般住宅均价约为5400元/平方米（剔除酒店式公寓和别墅价格），均比上六个月有较大提升，其关键原因：

这段时间不停传出相关滨海新区利好消息，给购房者强有力信心支持。

再有，上六个月持币待购积蓄了大量需求，在第三季度释放，需求刺激使价格上涨。

　　（四）潜在供给

　　塘沽地域立即推出住宅楼盘共9个，已知住宅供给量大约104万平方米，塘沽区供给量为28.26万平方米，开发区供给量为75.99万平方米。

未来塘沽地域将掀起又一轮房地产开发烧潮。

　　1.塘沽区

　　塘沽区现在已知，立即推出住宅项目共有4个，总建筑面积约28.26万平方米。

　　塘沽区立即推出住宅项目:

　　2.开发区

　　现在开发区已知，立即推出住宅项目约5个，总建筑面积约75.99万平方米。

　　开发区立即推出住宅项目:

（五）综合评述

　　第三季度，塘沽地域房地产市场有显著回暖迹象，不管是供给量、需求量还是交易价格全部有显著增加，尤其以开发区增加最快，从总体来看，塘沽地域住宅市场供需基础平衡，但要注意，总需求中投资性需求所占百分比也有很大增加。

伴随滨海新区发展和战略地位确实立，估计区域住宅市场价格还将会有大幅度提升。

　　四．商业市场

　　说明:

此次商业市场分析不包含住宅底商。

（一）供给分析

　　1.塘沽区

（1）塘沽区在售商业项目

　　塘沽区第三季度在售商业项目

　　现在塘沽区在售商业项目总建筑面积约为34.1万平方米。

除巨川金海岸以出租为主，其它项目均以销售为主。

其中，买得秀谷、宏达外滩广场采取包租方法进行经营。

（2）潜在供给

　　现在已知塘沽区立即推出只有喜达港一个商业项目，其在新港二号路，总规模约10800平方米，关键业态为餐饮、休闲娱乐等。

　　2.开发区

（1）开发区在售商业项目

　　开发区第三季度在售商业项目

　　现在开发区在售商业项目共6个，总建筑面积约为33.86万平方米。

　　2.潜在供给

　　已知开发区立即推出商业项目只有泰达时尚广场，商业面积约14万平方米。

（二）需求分析

　　第三季度，塘沽地域商业需求比较稳定，没有显著增加，从上表各在售商业项目标销售率能够反应出来。

　　（三）价格分析

　　商业项目受区位影响最大，通常来说，区位不一样，价格就会有很大差异。

现在，塘沽区商业圈关键有两个，一个是以解放路为中心解放路商业圈，和以洋货市场为中心洋货商业圈，解放路商业圈现在在售商业项目标销售价格最高可达13000元/平方米，出租价格最高可达7元/平方米/天。

洋货商业圈现在在售商业项目标销售价格约在0元/平方米。

开发区现在商业项目销售价格约在10000元/平方米左右。

　　（四）综合评述

　　从供给来看，第三季度，塘沽地域新增商业供给较少，现在在售商业项目均为之前销售项目，

（五）综合评述

　　第三季度，塘沽地域房地产市场有显著回暖迹象，不管是供给量、需求量还是交易价格全部有显著增加，尤其以开发区增加最快，从总体来看，塘沽地域住宅市场供需基础平衡，但要注意，总需求中投资性需求所占百分比也有很大增加。

伴随滨海新区发展和战略地位确实立，估计区域住宅市场价格还将会有大幅度提升。

　　四．商业市场

　　说明:

此次商业市场分析不包含住宅底商。

（一）供给分析

　　1.塘沽区

（1）塘沽区在售商业项目

　　塘沽区第三季度在售商业项目

　　现在塘沽区在售商业项目总建筑面积约为34.1万平方米。

除巨川金海岸以出租为主，其它项目均以销售为主。

其中，买得秀谷、宏达外滩广场采取包租方法进行经营。

（2）潜在供给

　　现在已知塘沽区立即推出只有喜达港一个商业项目，其在新港二号路，总规模约10800平方米，关键业态为餐饮、休闲娱乐等。

　　2.开发区

（1）开发区在售商业项目

　　开发区第三季度在售商业项目

　　现在开发区在售商业项目共6个，总建筑面积约为33.86万平方米。

　　2.潜在供给

　　已知开发区立即推出商业项目只有泰达时尚广场，商业面积约14万平方米。

（二）需求分析

　　第三季度，塘沽地域商业需求比较稳定，没有显著增加，从上表各在售商业项目标销售率能够反应出来。

　　（三）价格分析

　　商业项目受区位影响最大，通常来说，区位不一样，价格就会有很大差异。

现在，塘沽区商业圈关键有两个，一个是以解放路为中心解放路商业圈，和以洋货市场为中心洋货商业圈，解放路商业圈现在在售商业项目标销售价格最高可达13000元/平方米，出租价格最高可达7元/平方米/天。

洋货商业圈现在在售商业项目标销售价格约在0元/平方米。

开发区现在商业项目销售价格约在10000元/平方米左右。

　　（四）综合评述

　　从供给来看，第三季度，塘沽地域新增商业供给较少，现在在售商业项目均为之前销售项目，

（五）综合评述

　　第三季度，塘沽地域房地产市场有显著回暖迹象，不管是供给量、需求量还是交易价格全部有显著增加，尤其以开发区增加最快，从总体来看，塘沽地域住宅市场供需基础平衡，但要注意，总需求中投资性需求所占百分比也有很大增加。

伴随滨海新区发展和战略地位确实立，估计区域住宅市场价格还将会有大幅度提升。

　　四．商业市场

　　说明:

此次商业市场分析不包含住宅底商。

（一）供给分析

　　1.塘沽区

（1）塘沽区在售商业项目

　　塘沽区第三季度在售商业项目

　　现在塘沽区在售商业项目总建筑面积约为34.1万平方米。

除巨川金海岸以出租为主，其它项目均以销售为主。

其中，买得秀谷、宏达外滩广场采取包租方法进行经营。

（2）潜在供给

　　现在已知塘沽区立即推出只有喜达港一个商业项目，其在新港二号路，总规模约10800平方米，关键业态为餐饮、休闲娱乐等。

　　2.开发区

（1）开发区在售商业项目

　　开发区第三季度在售商业项目

　　现在开发区在售商业项目共6个，总建筑面积约为33.86万平方米。

　　2.潜在供给

　　已知开发区立即推出商业项目只有泰达时尚广场，商业面积约14万平方米。

（二）需求分析

　　第三季度，塘沽地域商业需求比较稳定，没有显著增加，从上表各在售商业项目标销售率能够反应出来。

　　（三）价格分析

　　商业项目受区位影响最大，通常来说，区位不一样，价格就会有很大差异。

现在，塘沽区商业圈关键有两个，一个是以解放路为中心解放路商业圈，和以洋货市场为中心洋货商业圈，解放路商业圈现在在售商业项目标销售价格最高可达13000元/平方米，出租价格最高可达7元/平方米/天。

洋货商业圈现在在售商业项目标销售价格约在0元/平方米。

开发区现在商业项目销售价格约在10000元/平方米左右。

　　（四）综合评述

　　从供给来看，第三季度，塘沽地域新增商业供给较少，现在在售商业项目均为之前销售项目，从需求来说，第三季度，塘沽地域商业需求比较平稳，从价格来说，第三季度，塘沽地域商业成交价格稳步增加。

从总体来看，塘沽地域商业供求略显供大于求趋势。

五．写字楼市场

（一）供给分析

　　1.塘沽区

（1）塘沽区在售写字楼项目

　　现在，塘沽区在售写字楼项目只有八方园明商务公寓，其建筑面积约为4900平方米。

（2）潜在供给

　　调研结果显示，未来塘沽区临时没有新增写字楼项目标供给。

　　2．开发区

（1）开发区在售写字楼项目

　　第三季度开发区在售写字楼项目

　　第三季度，开发区在售写字楼项目标总建筑面积约为29万平方米，除去津滨发展大厦，在销项目面积为25.2万平方米。

　　2.潜在供给

　　已知立即推出写字楼项目只有第四杰座，估计供给量为5万平方米。

（二）需求分析

　　因为滨海新区现在产业关键以第二产业制造业为主，第三产业还不是尤其发达，所以，这个区域现在商务写字楼需求不高。

　　（三）价格分析

　　第三季度，塘沽地域写字楼价格比较平稳，没有大改变。

　　（四）综合评述

　　现在，塘沽地域写字楼市场供求关系表现为供大于求，销售价格比较平稳，没有显著改变。

不过，伴随滨海新区发展，尤其是伴随滨海新区国际港口大城市标志区和生态宜居海滨城市建立，第三产业在这一地域将会有前所未有发展，第三产业高度发达和人流不停增多，会极大带动写字楼和商业发展。

　　六．市场综述

　　第三季度，塘沽地域房地产市场中，最为活跃是住宅市场，不管是供给量、需求量还是交易价格全部有尤其显著上扬趋势。

相比之下，商业和写字楼市场比较平静，没有太大改变。

　　未来，伴随滨海新区战略地位确实立，国家政策支持、经济发展、基础设施完善，交通改善，这一地域及沿线地域将成为天津房地产市场发展热点、关键之一。