房地产市场研究报告002.docx
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房地产市场研究报告002
房地产市场研究报告[002]
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资阳市房地产市场研究报告
第一部分总论
目前资阳市城区楼盘目前20余个，其中统计样本15个，在售楼盘总占地500余亩，总建筑面积约600000㎡（只计沱江新城已推出的项目），主要分布在新城区，规模普遍不大，多层住宅是开发主流，无电梯公寓和别墅和商业用房较少。
面积集中在83-130㎡的套二和套三且销售情况较好，140㎡以上的户型销售缓慢，二层商业用房滞销。
房屋价格上涨较快，住宅总体均价1100元/㎡，商业用房总体均价在3400元/㎡左右。
位于车城大道与娇子大道项目总体销售在75%左右，沱江新城片区项目接受咨询中，未开盘。
第二部分资阳市场环境
一、资阳市简介
资阳市位于盆地中偏西部，成渝高速公路西段，紧邻，与江、、、眉山相邻。
全市幅员面积7962平方公里，辖雁江区、简阳市、安岳县、乐至县，总人口500万。
是2000年底才经国务院批准撤地建市的新兴城市，资阳市委、市政府驻雁江区。
资阳工业基础较好，拥有各类工业企业1.2万户，主要以燃机车、电力机车、农用车、汽车轮胎、机械设备、食品、化工、医药、丝绸、纺织、建工建材等门类为主。
目前，全市正加快实施“中国西部车城”发展战略，构筑以造车为主的加工工业体系。
资阳市也是全国闻名的农林牧渔全面发展的优质高产农业区，是全国重要经济作物重点产区。
拥有国家粮食基地、生猪基地、棉花基地、花生基地和以山羊为代表的畜禽基地，占全国总产量70%的柠檬基地，以及特种水产基地，具有农副产品深度加工和农业产业化开发的巨大潜力。
资阳市交通优势十分突出，成渝高速公路、成渝铁路、321国道（—）、319国道（至）、318国道（至）、省道106环绕及沱江纵贯全境。
资阳市旅游资源丰富，以其“古、多、精、美”而被文化部命名“中国民间（石刻）艺术之乡”；乐至是毅元帅故居。
资阳属浅丘地貌，气候温和，粮、棉、油、果、菜、中药材等生物资源较为丰富。
全市水资源丰富，有3平方公里以上的大小河流43条，大中小型水库377座，市生态保护良好，森林覆盖率为47％，乐至是全国先进绿化县。
二、资阳市经济
1、国民生产总值、国民收入（本年度总量和增长率）
2005年，全市GDP将达256.9亿元，比建市时的2000年增加125.7亿元，超过“十五”目标37亿元，5年时间经济总量翻了一番。
（1）金融运行平稳
1-8月全市金融机构各项存款余额232.6亿元，比年初增加20.8亿元，增长9.8%，同比多增2.0亿元；各项贷款余额101.5亿元，比年初增加6.0亿元，增长6.3%，同比多增2.4亿元。
1-8月，金融机构现金收入390.6亿元，金融机构现金支出378.2亿元，现金净回笼12.4亿元。
（2）固定资产投资继续增长
1-8月，全市城镇固定资产投资完成28.6亿元，同比增长29.4%，
比1-7月提高7.7个百分点。
从投资管理渠道看，基本建设投资增长18.4％，更新改造投资增长58.7％，房地产开发投资增长60.5％；从投资产业看，第一产业投资增长130.5%，第二产业投资增长37.7％，第三产业投资增长18.2％。
（3）外贸出口回落
1-8月，由于受中国南车集资阳机车厂、省资阳市四海发展
实业出口回落等影响，全市自营出口创汇2794万美元、外贸调供总值3.5亿元，同比分别下降38.6%、32.6%。
（4）资阳消费品零售市场稳中趋旺
1-8月，全市社会消费品零售总额52.1亿元，同比增长15.5%。
其中，批发零售贸易业增长14.2%，餐饮业零售增长24.4%；私营个体经济实现零售额37.9亿元，增长20.4%，占社会消费品零售总额的72.7%。
（5）财政收入增势良好
1-8月，全市地方财政一般预算收入3.8亿元，同口径增长35.8%。
其中，增值税、营业税、企业所得税、个人所得税分别增长5.0%、32.5%、37.7%、14.3%。
地方财政一般预算支出11.9亿元，同比增长22.0%。
2、产业结构
全市国生产总值133.4亿元。
其中，第一产业约占44.08％，第二产业约占28.19％，第三产业约占27.73％。
工业产品主要有燃机、卷烟、动力机械、机械加工制品、石油化工产品、光学元件、农药、水泥、五金制品、磷肥、食品等。
其中，铁道部资阳燃机车厂号称“十里车城”，所产东风、红系列机车全国闻名。
农副产品主要为水稻、小麦、玉米、甘蔗、油菜籽、花生、辣椒等，粮食总产量246.8万吨，棉花2.8万吨、油料12.4万吨，生猪出栏385.9万头。
名优特产有“临江寺豆瓣”、天府花生、宝莲大曲、甘蔗、瘦肉型猪等。
3、支柱产业
“工业强市”战略使以资阳机车厂、南骏公司、五粮液川橡集团等为骨干的车产业开始显现集群效应，以“千万工程”为代表的食品工业实现了规模扩和质的提升。
板块集聚效应日趋明显。
园区经济总量已占全市规模以上工业的70%，形成了具有一定规模特色的产业链群。
工业重点镇发展也具一定规模，潜力显现，10个工业重点镇中规模工业产值超亿元的已有5个，预计全年将达到6个。
预计1-10月，重点镇71户规模企业完成工业产值30.1亿元，比重占全市规模工业的20.6％。
同时，以生猪、山羊、柠檬、粮油等资源为基础，以四海、澳士达、华通等企业为依托，以全市460余个农村专合组织为桥梁的农业产业化“十龙起舞”格局初步形成。
三、资阳市基础设施
1、交通
资阳交通优势十分突出，天府第一高速公路—成渝高速公路从我市北郊穿过；成渝铁路、321国道（至）、319国道（至）、318国道（至）亦穿境而过，全市公路通车里程达到了3394公里。
2、通讯
资阳市通讯设施先进，光纤传输快捷，实现了全球通讯无障碍。
3、供水
资阳市建有自来水厂4座，全市综合日供水能力18万吨，满足了市区生活、生产用水。
4、供电
资阳市现有220千伏变电所3座，110千伏变电所5座，并有54座水电站与大电网并网运行，供电能力为现需求量的2倍以上。
5、供气
市区年供应液化石油气15600吨，供应管道天然气1836万立方米，在供各种燃气用户达8.6万户。
6、医疗
全市有各类医疗机构100多个，卫生技术人员2500多人，每万人拥有病床21；医疗设备日益先进，技术水平大大提高，市人民医院达到国家“二级乙等”医院标准。
四、资阳市规划
资阳城市现有常住人口约18万人，城市建设用地14.24平方千米，人均79.12平方米/人，其中工业用地占30.08%。
城市建设分为旧城、431厂和宝台、侯家坪四个片区。
（一）总体规划
1、规划构思依据资阳城市处于成渝经济走廊与平原经济圈东环线交汇处的区位关系和沱江、九曲河在此相汇环绕，两岸丘陵、平坝纷相间的自然地理环境，以及作为“资阳人”发掘地和“石刻之乡”的历史文化特点，提出把资阳建成成渝经济走廊上新兴的现代化中心城市和川中丘陵地区富有历史文化和地方特色的生态型山水园林城市。
2、城市性质经济圈东部以机电、食品、轻化为主导的中心城市。
3、空间布局根据资阳城市用地发展历史演变特点、影响因素和各片区城市用地综合评价，以及城市空间生长机理和经济发展规律，确立“生态优先”的发展策略。
构建城市与生态环境的协调与融合，体现城市结构的整体性与合理性，塑造丘陵地区“山水城市”特色风貌与品位形象的思想取向。
城市用地发展采取调整、疏散旧城，整合、完善431片区，重点南移发展南市、侯家坪，东拓发展宝台、汪家坪，从而形成以旧城为中心，呈分别向西北、西南、东南辐射的沿江组团式扇状结构形态。
城市功能分区组织为旧城、431、南市、宝台4个片区和老城、兰家坡、431厂、松涛、南市、侯家坪、宝台、汪家坪8个功能组团，以及马1个旅游度假区。
4、创新与特色规划树立城市经营理念；把规模规划与时限规划相结合；体现“生态优先”的思想；重视区域和土地经济分析；城市景观风貌设计着重整体形象；突出项目规划制，以项目带动地区发展；按用地空间类别、用地相容性和土分等定级等进行土地使用控制。
5、主要技术经济指标
规划人口：
近期25万人以，远期40万人以。
规划区围：
266平方千米。
规划用地：
远期35.86平方千米，人均89.67平方米/人。
其中居住用地占27.52%，人均24.67平方米/人；工业用地占20.05%，人均17.98平方米/人；道路广场用地占14.80%，人均13.27平方米/人；绿地占14.77%，人均13.25平方米/人；公共设施用地占12.19%，人均10.93平方米/人。
道路红线宽度：
主干道40-50米，次干道24-30米，支路18-20米。
供水、供电、燃气标准：
人均生活用水量250升/人•日，人均年用电量4200千瓦时，人均生活用气量0.35立方米/人•日。
环保指标：
废水处理率达80%，废气治理率达70%，固体废物处置率达90%，气化率达95%，环境噪声达标率达90%，绿化覆盖率达50%以上。
防灾标准：
防洪按50年一遇洪水，人防按四类重点人防城市，抗震一般建构筑物按6度、重要建构筑物按7度。
6、实施效果规划编制完成两年多来，实施效果显著，起到了宏观调控指导的作用。
按近期建设规划，市政基础设施得到较大发展，松涛新区建设初具规模，旧城整治焕然一新，改善了投资环境，吸引了一批省外投资商，促进了资阳经济社会的快速发展，初步获得较好的经济效益、环境效益和社会效益。
（二）重点区域规划
1、“723”工程
从2004年9月起,资阳实施旨在改变城市面貌的“723工程。
“723”工程是指资阳大道、家坝、老城区、沱一桥至海峡大厦、家湾、开发区、行政商务等7个片区，沱江一、二两桥，以及国道106线雁江段、宾铁路、二环路三线。
计划总投资49.9亿元,2005年底完成10个亿。
2005年底,实现建成区面积20平方公里,市区人口超过20万。
“723”有机地连接了资阳新城区及旧城区，并成为以项目为抓手建设中等城市的有效载体。
2、沱江新城
“沱江新城”由桑联公司全额投资约18亿元人民币进行开发，项目位于资阳市城区东侧，总占地约1900亩，开发规模要求总建筑面积150万平方米，绿化占地不低于35%，容积率1.22，总规划人口6934户。
该项目计划的开发建设总工期为8年，分两期进行，一期工程投资约8亿元，开发建设面积约1000亩，开发建设工期为3年；二期工程投资约10亿元，开发建设面积约900亩，开发建设工期为5年。
目前
“沱江新城”由多个项目组成，包括水岸、锦绣江山、怡景花园•观景阁等。
第三部分资阳市房地产市场
一、资阳市房地产市场概况
（一）、资阳市房地产市场运行特点
1、房地产开发投资增长势头强劲。
2005年1-9月，全市完成房地产开发投资5.74亿元，比上年同期增长59.39%，1-9月商品房施工面积182.6万平方米，同比增长72.35%，新开工面积99.46万平方米，同比去年增加93.01%。
1-9月商品房竣工面积15.2万平方米，同比去年11.18万平方米增加4.02万平方米，增幅35.96%。
房地产开发投资同比增减环比增减房地产新开工面积同比增减环比增减
1-2月578117.65
3月7867128%38.34205.7%
4月567385.6%-27.9%2.23-46.7%-94.2%
5月432926.0%-23.7%4.9335.1%121%
6月11546105%166.7%14.5170.3%194%
7月811647.5%-29.8%11.5199.5%-20.7%
8月6315184.7%-22.2%6.3910.4%-44.5%
9月775452.6%22.8%3.62000%-43.7%
表一：
2005年1—9月房地产开发投资情况表（单位：
万元）
2、商品房销售量大幅上升。
今年1-9月，全市商品房销售面积达43.1万平方米，销售金额4亿元。
同比分别上升67.05%，119.8%。
其中商品房预售26.97万平方米，现售16.13万平方米。
商品住房销售（含预售）37.17万平方米，同比增长80.1%，占商品房销售总量的86.24%。
住房消费已成为全市房地产消费的主流。
表二：
2005年商品房销（预）售情况表（单位：
万平方米）
3、住房价格基本稳定。
今年1-9月，全市商品住宅销售均价788元/㎡，与去年同比上涨了8.7%，其中雁江区商品住宅均价为1040元/㎡，与去年同比上涨了4.03%。
表三：
2005年商品住宅价格走势图（单位：
元/㎡）
4、二手房交易略有下降。
今年1-9月，资阳二手房交易面积15.39万平方米，成交金额9241万元，同2004年相比略有下降。
5、商品房空置量下降。
截止今年9月，商品房空置面积为10.3万平方米，与2004年相比下降34.0%，其中住宅6.15万平方米，下降42.5%。
表四：
2005年商品房空置面积（单位：
万平方米）
（二）、情况分析
1、房产新政对房地产开发投资的过快增势抑制效果明显。
房地产开发投资增长过快现象是当前政策调控的容之一，从新政的实施效果来看，全市房地产开发投资过快的势头得到一定缓解，投资额及新开工面积增幅均有所回落，加上国家紧缩房地产信贷，各开发商已开始减少开发量，全力促进已建商品房的消化。
2、供求矛盾得到缓和，价格上涨趋势得到抑制，由于2004年强劲的住房消费需求，导致一时出现供不应求的局面。
今年以来全市加大房地产投资，增加商品住房供应量，房价受供求关系影响趋于平稳。
二、在售楼盘
1、概况
目前在售楼盘20余个，楼盘绝大部分在资阳新城区，老城区新项目仅1个即裕丰苑。
总占地面积500余亩，总建筑面积约600000㎡，以多层住宅为主，少量商业用房，目前市场上还无小高层电梯公寓和别墅推出。
2、在售项目
（1）春天花园
项目位于资阳市政府北侧，由省资阳得宇房地产开发有限责任公司开发。
占地41.6亩,总建筑面积59626.97㎡,容积率2.18。
物业类型为多层,总户数430户,绿化率38%,住宅户型面积91.25-218.82㎡,物管费0.2元。
项目于2005年上半年推出,目前销售均价1260元/㎡,一次性付款优惠50元/㎡,按揭付款优惠10元/㎡,销售率约80%。
（2）博雅花园
项目位于资阳市娇子大道与外环路交汇处,由资阳博雅实业开发。
占地49亩,总建筑面积55654㎡,容积率为1.81。
物业类型为多层、写字间、商业,总户数354户,绿化率38.6%,住宅户型面积66.76-143㎡,物管费0.3元。
项目分二期开发,一期于2005年8月推出,住宅销售均价950元/㎡,一次性付款优惠7%,按揭付款优惠2%,一期销售90%；商铺一层3500元/㎡,二层1800元/㎡,销售约20%,二期预计2006年4月推出。
（3）帝景名苑
项目位于资阳市娇子大道,由帝景摩尔房地产开发资阳分公司开发。
占地114亩,总建筑面积97000㎡，物业类型为多层、商业。
项目分二期开发，目前推出的一期全为大户型173.26-313.26㎡,销售价格1300-1600元/㎡,目前购买跃层赠送停车位一个，临街商铺价格未定。
二期为中小户型，套二（80-90㎡）、套三（100-130㎡），二期推出时间、价格未定。
（4）新世纪小区花园
项目位于资阳大道市政府旁，由省资阳房地产开发总公司开发。
占地33亩，总建筑面积46236.8㎡，容积率2.1。
物业类型为多层、商业，总户数266户，绿化率31.8%，住宅户型面积87.35-166.95㎡，物管费0.2元。
项目于2005年7月推出，2006年2月交房。
目前销售均价1100元/㎡，销售约75%；临街商铺销售价格3800元/㎡，面积从50㎡起，进深近20米。
（5）喜悦福苑
项目位于资阳市二环路人事局右侧，由资阳市喜悦房地产开发开发。
占地26亩，总建筑面积32262.06㎡，容积率2.1。
物业类型为多层、商业，总户数277户，绿化率41%，住宅户型面积96.95-127.44㎡，物管费0.2-0.3元。
目前销售均价1000元/㎡，临街商铺销售价格3500元/㎡。
该公司紧邻的一个项目喜悦吉苑，销售价格与福苑相当，物业类型也为多层，临街商铺价格为3600元/㎡。
现项目接受咨询中，客户群中有相当的是单位购房。
（6）银杏苑
项目位于资阳市娇子大道旁，由资阳市永鑫房地产公司开发。
占地12亩，总建筑面积16684.22㎡，容积率2.01。
物业类型为多层、商业，住宅户型面积94.97-124.26㎡，物管费0.2元。
项目于2005年7月推出，2006年2月交房。
目前销售均价988元/㎡，春节期间购房优惠40元/㎡，销售约90%；临街商铺销售价格3980元/㎡，面积从60㎡起，进深17米。
项目现正在交房中。
（7）裕丰苑
项目位于资阳市北门小北街64号，由省千业房地产开发\资阳市宝丰房地产联合开发。
占地11亩，总建筑面积约20000㎡。
物业类型为多层、商业，总户数158户，绿化率30%，住宅户型面积81.2-111.6㎡，物管费未定。
项目期正在排号中，已预订105户，排号交订金500元。
目前销售均价1100元/㎡，一次性付款30元/㎡，分期付款优惠20元/㎡，按揭付款优惠10元/㎡；临街商铺销售价格3300-3500元/㎡。
（8）馨合家苑
项目位于321国道与教育园区干道交汇处，由资阳市茂林房地产开发开发。
占地23亩，总建筑面积29186㎡，容积率1.9。
物业类型为多层、商业，总户数304户，绿化率43%，住宅户型面积84-229㎡，物管费0.28元。
项目于2006年1月10开盘，2006年6月交房。
目前销售价格919-1058元/㎡，销售约20%；临街商铺销售价格3500元/㎡，面积从40㎡起。
一次性付款优惠4%，按揭优惠2%。
（9）吉好花苑
项目位于资阳市武警支队与资阳电力公司之间，由资阳市荣发房地产开发有限责任公司开发。
占地20余亩，总建筑面积29164㎡，容积率1.9。
物业类型为多层、商业，总户数269户，绿化率40%，住宅户型面积82-140㎡，物管费0.2-0.3元。
项目由3幢建筑组成，价格分别为1130元/㎡、1140元/㎡、1150元/㎡；临大街商铺销售价格3500元/㎡，其余的为2800元/㎡，面积从40㎡起，销售约70%。
（10）好梦家园
项目位于资阳市狮子山小区321国道旁，由资阳市立天房地产开发开发。
占地33.57亩，总建筑面积40288㎡，容积率1.8。
物业类型为多层、商业，总户数380户，绿化率35%，住宅户型面积87.8-200㎡，物管费0.2-0.3元。
春节期间销售价格948元/㎡，销售约65%。
（11）彩域
项目位于321国道市武警支队对面，本项目属于拆迁安置房。
占地12亩，总建筑面积15280㎡，容积率1.86。
物业类型为多层、商业，总户数约100户，绿化率32.7%，住宅户型面积89.8-156.8㎡。
目前销售价格988元/㎡，销售约70%；临街商铺带车位齐卖,销售价格1680元/㎡。
（12）沱江新城•水岸
项目位于沱江河岸沱江新城F板块，由资阳市沱江新城金山房地产开发有限责任公司开发。
占地82.56亩，总建筑面积76710㎡，容积率1.4。
物业类型为纯多层，总户数672户，绿化率38%，住宅户型面积84.27-164.38㎡，物管费不超过0.3元。
项目预计2006年3月开盘，销售均价1280元/㎡,一次性付款优惠4%，按揭优惠2%。
（13）沱江新城•锦绣金山
项目位于沱江河岸沱江新城K板块，由资阳市沱江新城金山房地产开发有限责任公司开发。
占地52.45亩，总建筑面积49818.9㎡，容积率1.83。
物业类型为多层、商业，总户数359户，绿化率39.5%，住宅户型面积77.42-143.38㎡，物管费不超过0.3元。
项目预计2006年3月开盘，住宅销售均价1280元/㎡,商铺3800元/㎡，一次性付款优惠4%，按揭优惠2%。
（14）丽阳新界
项目位于资阳市台阳路与松涛路交汇处，由省鑫峰房地产开发开发。
占地约5亩，总建筑面积7743㎡，容积率2.3。
物业类型为多层、商业，总户数54户，住宅户型面积88-109㎡，物管费未定。
住宅销售均价1100元/㎡,商铺一层价格6800元/㎡，二层2300元/㎡，一次性付款优惠2%。
（15）天和顺府
项目位于资阳娇子大道与二环路交汇处，欲打造15层全景观电梯公寓，已经修建到二层，现已停工，售楼部关闭，具体资料不详。
3、在售楼盘特征
（1）、楼盘所在区域多在新城区
已开发的楼盘和正在开发的楼盘多在新区。
老城区楼盘1个，新城区14个。
新城区楼盘主要分布在娇子大道和车城大道沿线，另外沱江新城也包括了几个项目。
老城区可供开发的土地较少，资阳市政府的规划向西发展，大力建设新区，可供开发的土地较多，带动该片区的房地产开发。
（2）、占地规模普遍较小
占地规模普遍偏小，多在100亩以下，占93%。
其中项目占地在30亩以下（含30亩）占到仅50%，占地100亩以上的楼盘只有1个，即帝景名苑。
（3）、建筑面积较小
建筑规模普遍较小，大多在80000㎡以下，帝景名苑总建筑面积97000㎡。
建筑规模在50000㎡以下的项目共10个，占67%。
（4）、在售住宅项目全为多层
以多层住宅为主，无电梯公寓开发，博雅花园有一栋办公用房，未推出。
商业用房主要是住宅临街底层，纯商业项目一个即资阳好莱坞商业广场。
二级城市的购房群体普遍对小高层电梯公寓接受度不高，作为2000年才建市的资阳，购房消费群体对电梯公寓的接受程度更低，他们更多关注的是普通多层住宅，随着消费观念和消费意识的提高，购房者对电梯公寓的接受度将越来越高，电梯公寓项目也将占据市场一定的份额。
居住别墅更多的是身份的象征，别墅购买者大多有较高和稳定的经济来源，而资阳市人均收入不高，购买客户群体有限。
别墅项目开发对整个项目所在地的环境有较高的要求，预计别墅项目开发将集中在沱江江边沿线。
（5）、户型面积以套三为主
户型以110-140㎡的套三为主，其次是70-90㎡的套二。
套一较少，帝景名苑一期全为大户型，最小面积为170㎡，户型以套四、套五为主。
资阳市只有18万人，人均收入水平较低，家庭观念较重，大多两代人或三代人同住，亲朋好友交往多，需求的住房面积较大，要求的卧室较多，购房资金更多的是靠全家人的力量，故购买套一的较少，较多选择购买套二和套三。
（6）、销售价格
住宅均价在1100元/㎡左右，目前在推出的项目中，最高价达到1600元/㎡，出现在帝景名苑项目上。
临街商业用房价格集中在2800-3800元/㎡之间，丽阳新界底层商业用房价格达6800元/㎡。
资阳市房地产市场销售价格比较低与资阳市人均收入水平和项目开发档次低有较大的关系，价格上涨空间较大。
如果项目做好环境打造和实行差异化的营销推广方式，将取得较高的回报率。
（7）、住宅和商业用房销售情况较好。
各楼盘住宅总体销售情况较好，特别是位于娇子大道沿线的几个项目（博雅花园、喜悦福苑、新世纪小区花园、春天花园）销售情况较理想。
销售周期普遍较短，各楼盘滞销的户型多是顶跃式和大户型，原因有楼层高，面积大，总价高，客户群体很有限，特别是帝景名苑一期全大户型，销售较慢，更打出了购跃层送停车位。
商业用房销售情况不一，但总体销售情况较好。
各项目商业部分主要是底层临街商铺（好莱坞商业广场为纯商业项目），位于娇子大道沿线的底商尤其是市政府附近的商业用房受到较高的追捧，销售情况理想，价格在3500元/㎡左右，相比之下车城大道商业用房销售情况较慢，商业用房销售周期较长，2层及以上的商业用房滞销。
（8）、客户群体
该区域购房需求主要是套三和套二的多层普通住宅。
购房者主要是资阳
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