房地产项目代理销售合同.docx

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房地产项目代理销售合同

合同编号：

[2013]-HN-NY-01

*·***项目

代理销售合同

甲方（委托方）：

***

乙方（受托方）：

深圳市***广告有限公司

地址：

地址：

电话：

电话：

传真：

传真：

代表人：

代表人：

目录

第一条定义2

第二条委托销售之物业3

第三条合作期限3

第四条双方声明和保证3

第五条甲方权利与义务4

第六条乙方权利与义务5

第七条代理费及支付方式7

第八条退房处理8

第九条销售业绩及回款计划与考核办法8

第十条附件9

第十一条不可抗力9

第十二条保密义务9

第十三条知识产权9

第十四条合同变更及终止9

第十五条违约责任10

第十六条通知10

第十七条争议的解决11

第十八条其它11

甲乙双方经友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方独家代理销售甲方开发的*·***项目（以下称本项目）事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。

第一条定义

除非上下文中另有所指，下列简称在本协议中具有以下含义：

1.商品房代理，是指代理商依照同房地产开发商订立的商品房代理销售合同书，代理商以房地产开发商的名义对外销售房屋，按本合同约定收取代理费的行为。

2.商品房认购书，是指针对本合同约定之代理销售的商品房制作的用于在商品房销（预）售合同签订之前约束商品房买卖双方的合同文本。

3.商品房预售合同，是指根据某市市房产管理局最新版的商品房销（预）售合同推荐文本。

4.销售底价，是指本合同书中经甲乙双方书面确认的一房一价底价表中的对外最低销售价格。

5.实际销售价，是指本合同书乙方代理销售的商品房对外实际销售价格。

6.实际销售率，为实际销售建筑面积与总可销建筑面积之比。

7.实际总销售金额，为所有销售商品房的单套实际销售金额之和。

8.开盘：

是指本项目所在某市市的公共媒体上第一次发布广告宣传的正式发售日。

在双方未对开盘日作书面确认的情况下，本项目的开盘日为销售该批房产时收到购房客户为履行已经生效的《某市市商品房销（预）售合同》而支付的第一笔定金日。

本项目分批（期）、分不同物业在不同时间公开发售的，开盘日为多个。

9.售出单元：

选择一次性付款的客户签订《某市市商品房销（预）售合同》并交清房款的房屋单元，以合同签订日为售出日，并做为销售指标计算依据；银行按揭的客户签订《某市市商品房销（预）售合同》和商品房按揭合同并付清首期款的房屋单元，以商品房按揭合同签订日为售出日，并做为销售指标计算依据。

10.合同签订委托*·***所有住宅房源，甲方都按合同约定佣金点数和溢价部分100%给乙方支付佣金。

第二条委托销售之物业

1.受托物业名称：

*·***，本项目名称变更并不影响本合同之效力；

2.受托物业位置：

位于某市市卧龙区建设西路****项目，占地约29017.9平方米；

3.受托物业类型：

高层住宅（商业另做补充）；

4.受托物业面积：

本项目总建筑面积共约111426.65平方米，本项目计划分三期销售。

乙方受托代理销售的物业为该项目经批准的全部可售建筑面积共约111426.65平方米。

具体详细之《委托销售代理房号明细表》作为本合同附件一，甲方于取得预售许可证后的日内（开盘日前）提供给乙方（若本项目物业分批开盘，则分批提交），以保证销售计划的顺利实施。

第三条合作期限

1.乙方的代理销售期限为：

2013年3月1日始至2015年3月1日止。

2.代理期限届满双方视具体情况再行协商后续合作事宜，并以书面形式确认。

3.最后一批可售房号应在服务代理期届满前6月全部委托乙方销售，否则服务代理期（销售期间）相应顺延。

第四条双方声明和保证

1.甲方向乙方保证：

签署本合同时及本合同有效期限内：

1）甲方系在中国正式成立和登记的法人，有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的能力；

2）甲方在本协议上签字的代表已获得必要授权，本协议对甲方具有法律约束力。

2.乙方向甲方保证：

签署本合同时及本合同有效期限内：

1）乙方系在中国正式成立和登记的法人、有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的能力；

2）乙方在本协议上签字的代表已获得必要授权，本协议对乙方具有法律约束力。

第五条甲方权利与义务

1.合同签订后，甲方应向乙方提供项目营销策划和销售代理所需要的有关规划设计的图纸、资料等，以及项目运作的整体计划、方案及甲方要求等；在本项目开盘日前，甲方提供本项目公开销售所需的各项文件资料（《土地使用权出让合同书》和补充协议书、国有土地使用权证书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证、商品房预售许可证和施工许可证、房屋总平面图及标准层平面图、房屋结构、房屋装修、建材配套、设备标准的说明书、所有绿化环境的设计施工、小区智能化设计施工标准的说明书、工程进度计划）、《楼盘销售百问》、对外《委托销售代理证明》以确保本项目策划和销售工作的顺利展开。

甲方保证上述资料真实并承担上述资料所产生的法律责任（建设工程许可证、施工许可证、商品房预售证可能延后数月提供）。

甲方享有如下合同权利：

2.甲方有权对乙方派出的项目小组提出项目策划、销售的相关工作要求，并对乙方工作表现提出意见。

甲方可要求乙方对销售人员的不当行为做出处罚并对不符合甲方要求的销售及策划人员提出更换建议。

3.甲方指定专门人员参与乙方策划专案小组，配合乙方工作。

乙方提出的整体营销策略、房号销控方案建议、价格方案建议、各类促销方案等须经甲方同意双方会签后方可实施。

甲方根据乙方提供的价格方案建议确定本项目最终价目表和营销方式。

4.甲方有权随时向乙方工作人员了解项目进展情况，如遇突发事件，乙方应在第一时间内告知甲方。

5.甲方对与购房客户签订的《认购书》、《商品房买卖合同》、补充协议及相关文件的起草、变更、终止享有决定权。

6.甲方有权对乙方的服务质量进行监督和提出意见。

甲方承担如下合同义务：

7.在乙方的有效代理期限内，甲方不再在委托任何第三方代理销售或自行销售本项目。

8.甲方指定本合同下与乙方的工作对接人为***，负责协调各有关方面的工作，并根据乙方要求提供相应的工作协助。

凡需甲方签字或盖章确认的任何文书，包括但不限于客户任务书、协议、乙方提交的任何文稿等，均由该对接人协调办理。

甲方变更项目对接人应书面通知乙方，否则视为未变更。

9.甲方按与乙方共同审定的销售执行方案确保销售房屋的建设进度。

甲方应承担售楼处的ADSL运行费、水电费、通讯费、打印机、复印机、耗材等日常费用。

10.甲方应在项目营销各阶段与广告公司、制作公司、装修公司及各媒体等签订合约，根据甲乙双方共同确定的方案委托以上相关公司制作物业模型、透视图、楼书、售楼处、样板房等供乙方在售楼时使用。

承担该项目宣传推销过程中有关成本费用，包括但不限于：

媒体广告发布、楼书制作、室外保安保洁绿化、现场气氛营造、DM单片制作、电视CF制作、房展会展览费用、销售工具制作、彩色效果图制作、灯箱广告、看板、房型家配图、引导旗、户外广告投放、横幅、小区围墙广告等相应广告宣传活动，整体和单体模型制作等。

11.甲方应尊重乙方的专业经验和知识，并考虑乙方实际工作周期等因素，为保证乙方有足够时间保质保量完成各项业务，在乙方的策划思路、广告方案、设计稿和其他书面工作文件提交后，甲方应于七日内书面确认或以书面形式提出明确修改意见和建议，乙方根据甲方的意见和建议进行修改、调整，直至甲方签字方可定稿；逾期则视为甲方认可乙方的工作成果。

定稿后，若甲方再次提出修改，由此而产生的一切相关费用应由甲方承担。

若因甲方未能及时审稿、定稿后再次修改等原因所造成的工作延误，甲方承担相关责任。

12.本项目之广告费用由乙方做出详细计划,经甲方同意确认后,由甲方执行。

所有相关费用由甲方直接向有关单位支付。

本合同期限内，甲方累计投入的广告费用不超过实际总销售金额的0.6%。

13.甲方负责《认购书》及房屋预（现）售合同的审核盖章等工作，乙方提供必要的协助。

甲方委派出纳人员2名负责收取定金、房款及开具收据或购房发票，该出纳可不驻销售现场，但若有客户交付定金及房款，其必须及时至现场履行其职责。

14.在本合同期内，本项目所有营销宣传资料，包括售楼资料、媒体广告、有关本项目网页、展销会宣传品、各种载体广告牌等，均注明：

“销售代理：

深圳***”字样。

15.一切有关本项目之合同及其他承诺性资料证明均须由甲方盖章，如无甲方盖章，由任何个人或单位对外签订有关本项目的任何合同文件及其他承诺性资料证明均属无效。

16.甲方应按本合同规定按时向乙方支付代理服务费用。

第六条乙方权利与义务

乙方从以下几个方面为本项目提供综合的销售服务（服务内容纲要见附件二）：

（一）营销策划服务

1、乙方在本合同签订后，指定***为本项目负责人，组织专业人员组成项目策划小组，负责项目的策划工作。

2、乙方负责制定项目的整体营销推广策略、销售节奏安排、价格策略、内部认筹方案，开盘方案，推广活动及项目包装方案等重要策略，经甲方认可后乙方负责执行和实施，并及时向甲方汇报。

3、在项目销售过程中，乙方负责制定阶段性的推广和销售计划、促销活动计划、推广活动计划等营销方案，并负责落实、执行各项推广计划，并对广告和推广的效果进行监测和反馈，根据反馈实际情况及时对营销推广策略进行调整和提报；以上计划的提报周期为：

年度、半年、季度、月度。

4、乙方负责日常定期的市场调研、竞争产品跟踪研究和客户访谈，根据市场反应、销售状况及成交客户分析，每月提交项目分析及总结报告、阶段销售推广建议。

5、乙方负责在设计、制作项目销售推广材料和工具时提供专业策划意见，监督有关设计、制作工作，并负责有效使用和实施，上述材料、工具包括：

模型、楼书、价目表、其它与项目形象有关的书面文件、录像带、媒体广告方案、展销会展台布置等。

6、根据项目进度及甲方工作计划，形成例会制度，专案工作组应按时参加本项目例会及工作讨论，提供专业意见及市场反馈，也可按甲方需要参加本项目相关的不定期的讨论。

7、开盘前30天，乙方草拟《一房一价底价表》（简称《底价表》）和《销售执行用公开价目表》（简称《销售价目表》），并经双方书面确认后执行。

（二）销售前台代理服务

8、乙方于2013年5月31日前提交本项目总体营销方案，。

一期房源底价表、销售价目表。

9、乙方组建本项目的销售团队，统筹本项目营销工作。

项目销售经理常驻销售现场，专门负责本项目销售工作，销售总监定期巡盘检查。

乙方根据销售各阶段的实际情况调配资源，保证每日有一定数量（至少5名）的销售人员在售楼现场从事销售工作。

项目销售经理确定后不得随意变更，特殊情况变动须报甲方认可。

本项目销售团队于2013年3月31日前组建到位。

10、乙方负责完成对本项目销售团队的培训，并建立项目销售管理制度。

11、销售现场管理：

乙方代表甲方负责项目销售现场的管理，维持销售现场销售秩序。

12、客户接洽：

乙方代表甲方接洽客户、市调人员以及交流参观人员。

13、客户信息管理：

乙方负责收集来电来访客户信息，录入甲方客户系统，建立来电来访客户档案，向甲方反馈客户意见。

14、前期客户积累：

项目正式开盘前，乙方代表甲方进行项目推广及客户积累，在不违反国家及地方法律、法规、政策的情况下，完成客户登记的相关工作。

15、签订认购书：

项目正式开盘后，乙方代表甲方与客户签订《认购书》、客户签订《认购书》的同时由甲方收取定金，认购行为按照事先制订的认购流程严格执行。

16、乙方代表甲方签订正式的房地产买卖合同：

催促购房客户在《认购书》约定的期限内签约，协助甲方与客户签订《某市市商品房买卖合同》（预售）、补充协议及相关文件，催促购房客户支付房款，协助客户在签约时办理贷款相关手续。

签约行为按照事先制订的签约流程严格执行。

17、乙方负责管理房号销控表，销控情况需及时向甲方通报，在自有销售渠道范围内组织好楼盘的销售工作。

18、乙方协助甲方及本项目物业公司进行交房工作，具体流程为：

售楼处发交房通知单——销售代表约访客户——告知物业公司约访客户的交房时间——陪同客户到物业管理处——协助物业管理专员陪同客户交房——发现问题、三方记录，由开发商、物业管理处、业主签字——再次交房。

19、《交房通知单》必须通过邮寄挂号寄出（邮寄费用由甲方支付），寄出时必须一房一信一登记，有条件的应向邮局要求取得回执。

做到发给每个客户的信都能在邮局查到寄信记录。

20、客户的茶水服务，售房部场内卫生及安保、迎宾，均视为乙方的服务内容。

（三）销售后台事务管理服务

21、配合销售前台完成认购及签约环节；

22、乙方负责认购前根据销控表进行房号确认；

23、乙方负责认购时将认购信息录入甲方客户系统；

24、乙方负责签约时将签约信息录入甲方客户系统。

（四）其它

25、乙方须按照与甲方所确认的售楼方案进行销售，不得擅自改变计划，任意放盘，不得对甲方提供的《商品房买卖合同》、补充协议及其他相关资料进行任何修改。

若因特殊原因需改变计划，应由甲乙双方共同书面确认。

26、乙方不得以低于甲乙双方确认的《一房一价底价表》中的价格销售，不得擅自给客户任何形式的折扣，不得向客户收取未经甲方同意的任何费用。

若乙方擅自折扣或低于底价销售，则乙方承担由此造成的损失。

27、乙方须根据甲乙双方书面确认的文件进行如实的宣传和销售。

售楼过程中如有因乙方使用未经甲方认可的信息对客户造成误导引起法律诉讼或索赔要求时，由乙方承担赔偿责任，负责处理相关的纠纷或诉讼，并承担相关费用。

28、乙方承接甲方项目销售代理业务，应尽职尽责为甲方服务，乙方在本合同限定下的的代理权不得转让。

29、乙方应对甲方提供的所有资料及双方确认的推广销售资料保密。

未经甲方同意，乙方不得将甲方提供的项目资料提供给本项目合作单位以外的第三方。

30、乙方在本合同代理期内应负责向购房客户催交房款、收集按揭所需资料、并向客户提供相关咨询。

31、乙方应向甲方进行工作汇报，但任何工作汇报均谢绝同行业、同性质的其他公司在场。

第七条代理费及支付方式

1）销售代理佣金

2）销售代理服务费：

甲方根据乙方代理期内实现的销售情况，以售出单元实际总销售金额为基数,以代理费率为系数计算代理费并按月向乙方支付的佣金报酬。

2）乙方按当月售出单元的实际到账款项作为结算代理费的依据：

按揭客户，认购书签订为准，同时交纳相应

房款后，按房款到达甲方账户的实际金额按月支付相应的销售代理佣金及溢价分成。

3）乙方的代理费率确定如下：

鉴于甲乙双方的友好合作关系，乙方的代理费率以本项目总销售金额的1%。

2.代理费用结算

1）乙方每月6号前将本月结算单（结算期间为：

上个自然月）提供给甲方审算，甲方应在接到结算单后的3个工作日内付清当月结算费用。

2）根据客观情况确实需要返还定金时，由甲方退还所收取的定金（含诚意金、临时订金、VIP卡费用、正式定金）。

3）在乙方代理期结束后35日内，甲方应结清该项目所有应结代理费，逾期支付甲方按拖欠代理费金额的日万分之三的标准支付违约金。

4）甲方可采用以下任一付款方式支付服务费：

Ø同城结算

a）支票

b）划款：

按本公司发票上提供的收款账号将款项打入本公司账号（如下），并将银行划款凭证复印件传真至合同内容中所载明的乙方传真号码。

公司全称：

深圳市***广告有限公司

银行账号：

汇入地点：

开户银行：

第八条考核

1.本项目合同签订下所有销售都属于乙方业绩均提取代理佣金，销售周期：

24个月

2.成交价格：

整体销售均价不低于5380元/平米。

具体各批次房源销售价格的制定由乙方拿出方案报甲方批准。

第九条溢价分成

溢价分成：

为奖励乙方在营销过程中，努力实现项目价值最大化，对项目本月销售超出合同底价部分（超出5380元以上视为溢价部分），双方按照7：

3的比例分成，甲方提取70%，乙方提取30%。

第八条退房处理

无论由于何种原因造成的退房，乙方必须无条件地继续销售，乙方已收佣金在下月结佣时扣除，乙方再售该房屋，甲方需重新支付佣金。

第九条销售业绩及回款计划与考核办法：

1.销售业绩及回款计划见附件三

2.考核办法：

若乙方当阶段未完成任务，甲方有权扣除应结算代理佣金的10%作为留存，待下一阶段完成累计考核目标后，甲方再行结算，如下一阶段仍未完成则暂不予以结算；待本项目物业在约定时间内整体销售率达到95%或住宅销售均价达到5380元每平方米时甲方应返还全部佣金留存给乙方。

若乙方连续三个阶段未完成销售目标，甲方有权解除本合同，如甲方解除本合同，则甲方需在乙方撤场前结清乙方已完或部分全部代理费及溢价分成（不含考核目标实际扣除部分）。

同时乙方应接受当阶段推广费用之20%的罚款。

第十条附件

本合同规定要提交的附件应及时提交确认，该附件是本合同的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

如某一附件的具体内容与本合同存在冲突、重复及其他不一致之处的，均以本合同为准。

第十一条不可抗力

1.如果一方在履行本合同时直接受到某一不可抗力事实的影响、迟延或阻碍，该方应在不可抗力事件发生后的十天内通知另一方并提供有关的详细信息。

2.对不可抗力事件造成的未履行或延迟履行义务，任何一方均不承担责任。

受不可抗力事件影响的一方须采取适当措施以减少或消除不可抗力的影响，并尽快恢复履行受不可抗力事件影响的义务。

3.本合同所称不可抗力事件指无法克服、无法预见、不可避免的事件。

不可抗力事件包括但不限于以下方面：

自然灾害、暴动、战争、内乱、爆炸、火灾、洪水及政府政策的重大变动。

第十二条保密义务

1.甲乙双方在本合同有效期内及本合同终止后三年内均应严格保守对方商业秘密。

未经双方书面同意不得将保密信息对外发布或披露、提供给任何第三方。

2.本条在本合同终止或解除后仍继续有效。

第十三条知识产权

1.乙方因履行本合同规定而自主创作的与本项目相关的以任何载体所体现的广告作品、工作报告、图表之知识产权归甲方所有。

甲方对此知识成果享有永久使用权。

未经双方协商同意或司法机关强制，双方均不得以任何形式向任何第三方提供以上文件及其复制文本。

乙方在征得甲方书面同意后，可用所设计之作品参与公益、专业、行业或各类组织机构组织的竞赛评比活动，但不得用于除此之外的其他目的与事项。

2.除甲方提交的图片、资料由甲方负责外，乙方应保证在本合同的履行过程中，使用正版图片资料，不侵犯任何第三方的合法权利，不含有著作权瑕疵。

如经甲乙双方确认，因创意需要使用的图片、文字资料需向外租用或购买版权时，所发生的相关费用由甲方承担，甲方直接与第三方结算。

第十四条合同变更及终止

1.双方协商同意后对本合同的修改、补充等，应签订补充协议，补充协议在双方签章后与本合同具有同等法律效力。

2.在本合同有效期内，甲方如因股东变更、名称变更、产权交易或其他原因导致本项目产权方变更的，不影响本合同的效力。

甲方除应支付乙方应得的销售代理费外，还应向本项目受让方说明本合同的有效性，三方就有关的债权债务转让等事宜另行签订协议。

如受让方不再委托乙方代理本项目，则甲方与受让方负连带责任，给予乙方补偿叁拾万元；且凡是在本合同有效期内已签署《某市市商品房预售（销售）合同》并在本合同结束后30日内收齐全部房款的，甲方应于收到房款后的第一个20日结算并支付代理费。

3.如甲方未能完全履行其合约义务时，乙方首先可书面告知甲方并给予甲方十四天的整改期，若期满甲方仍未修正，则乙方可单独终止合约，并书面通知甲方。

终止合约时，甲方仍须支付乙方于代理期间销售代理费及服务费支付期限不得迟于书面通知终止合约后的15个工作日。

甲方逾期不支付乙方应收服务费用，将按逾期每天支付乙方应付佣金的万分之五计付滞纳金。

4.本合同自双方签字盖章之日起生效；乙方代理期满且没有延期或者代理期未满代理工作已经结束，甲、乙双方之间结清一切费用后，合同自然终止。

5.任何一方按本合同或相关法律规定提出解除合同时，需提前15天书面通知对方，双方派人于通知日起15日内完成办理相关结清款项、解除合同手续。

第十五条违约责任

1.因房屋建设、工程施工、工程进度、房屋质量、房屋产权抵押、房屋交付等引起的争议，由甲方负责处理和承担责任，并承担由此发生的一切相关费用。

2.甲方应按时支付乙方销售代理费用。

如有拖欠，乙方可向甲方发出书面通知，并于书面通知到达甲方之日起中止履行本合同。

如甲方于收到书面通知之日起五个日历天内仍未支付上述费用，则乙方有权单方解除本合同，要求甲方支付拖欠的销售代理费用，并每日按所欠代理费总额的万分之五计付滞纳金。

3.如因甲方原因导致乙方不能提供或不能按时提供销售代理服务，乙方不承担合同义务，并有权中止合同履行，并根据相关情形决定是否解除本合同，同时乙方有权追究甲方的违约责任。

4.在服务代理期内，若乙方未经甲方同意将代理权转让给第三方经纪机构或委托分销，乙方应向甲方支付违约金人民币30万元整（大写：

人民币叁拾万元整）。

同时，甲方有权单方面终止本合同，已发生的费用由乙方自己承担。

反之，甲方擅自将授权代理的房号自行销售或委托第三方销售亦构成违约并按本条款承担违约责任。

在支付违约金及结清相关费用后，合同自然解除。

5.在本合同服务代理期限内，除行使本合同约定的单方解除权外，一方擅自终止合同或其行为导致本同无法履行，构成根本违约并须支付违约金。

违约金遵照下列方法确定：

违约方须向守约方一次性支付违约金人民币30万元整（大写：

人民币叁拾万元整）。

在支付违约金及结清相关费用后，合同自然解除。

第十六条通知

1.本合同规定的任何通知应采取书面形式，以专人亲自向收件方送递，或以传真、挂号邮件、特快专递等方式送达本合同第二页中载明的对方地址或传真。

2.任何一方的接收地址或电话等事项发生变更，应在变更后三个工作日内书面通知对方。

3.在本条前两款规限下，在无证据证明通知或其他通讯已经收妥时，该通知或其它通讯应在下述情况下视为正式送达：

1）以专人送交，以抵达本条第1款、第2款注明的地址或甲乙双方项目代表签收为准；

2）以传真发出，传真进入对方传真系统时视为送达。

第十七条争议的解决

1.如果双方就本合同的解释、有效性、终止或执行方面有任何问题，应尽最大的努力协商解决。

2.如双方不能协商解决与本合同有关的或由本合同引致的任何问题，争议提交有管辖权的人民法院。

3.在发生任何争议和在任何争议正在进行诉讼程序时，除了所争议的事宜外，双方应继续完成其各自在本合同项下的义务。

第十八条其它

1．本合同各标题仅为方便参考而设，不影响所属条款内容的意思。

2．本合同某一条款被撤销或被宣告无效不影响其他条款的效力。

3.商业车位等销售在适当时机可另签补充协议。

4.本合同用中文书写，一式肆份，双方各执贰份，具同等法律效力。

5.本合同自双方签字盖章之日起生效。

（以下无正文）

甲方：

（盖章）：

代表人：

签约时间：

年月日

乙方：

深圳***广告有限公司（盖章）：

代表人：

签约时间：

年月日

签约地点：

河南省某市市

附件一：

委托销售代理房号明细表

以上，委托销售代理的高层共7幢1113套，建筑面积111426.65