物业经营管理练习题1-8章Word格式.docx
《物业经营管理练习题1-8章Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业经营管理练习题1-8章Word格式.docx（12页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
10.业主资源有那些？
如何进行经营管理？
业主资源有：
1.业主需求资源。
2.业主财产资源。
3.业主无形资产资源（业主知识资源和业主社会关系资源）。
业主资源经营管理进行有：
1.特约服务和综合经营。
2.社区服务集成商。
3.社区商业服务。
业主资源经营实施过程：
1.掌握需求信息。
2.寻求经营场所。
3.成立服务组织。
4.整合服务资源。
5.搭建商务平台。
11.一般风险管理有哪些步骤？
一般风险管理有四个步骤：
1.风险识别。
2.风险评估。
3.风险控制（回避、自担或保留、预防与抑制、转移）。
4.风险调整。
12.物业经营管理的风险主要有那些？
物业经营管理的风险主要有：
1.管理模式的风险。
2.经营项目选择的风险。
3.经营过程中的风险（合同签订中风险、产品组合风险、产品质量风险、突发事件风险）。
4.财务风险（垫款风险、抵押风险）。
5.管理团队的风险。
6.政策环境变化的风险。
13.在物业经营管理中，如何有效的控制风险？
物业经营管理中，有效的控制风险有以下几点：
1.制定合理的经营管理计划。
2.协调处理好各方关系。
3.建立风险防范机制。
4.合理投保，转移风险。
第二章投资分析技术与当地产评估
1.什么叫现金流量？
其主要规则有那些？
把一定时期各时点上实际发生的资金流出货流入叫做现金流量。
绘制现金流量图原则有：
1.以横轴为时间轴。
2.期末惯例法。
3.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况都初始投资为P，即第O期的由来。
4.相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。
2.单利和复利如何计算？
单利1n=
3.如何理解时间价值的概念？
时间价值是说，同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别成为资金的时间价值。
4.什么是投资回收与投资回报？
其相互关系是什么？
投资回收是指投资者所对其投入本金的回收。
投资回报是指投资者所投入的本金在经营过程中获得的报酬，主要体现为利润。
5.项目投资分析的财务指标分成那几类？
分成两类1.盈利能力指标2.清偿能力指标
6.现金回报率、投资回报率是什么？
现金回报率是指物业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。
投资回报率是指物业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。
7.内部收益率的含义是什么？
是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
8.现金回报率与投资回报率的关系是什么？
9.现房价格、期房价格的含义及其相互关系是什么？
现房价格是指当为建筑物已建成的物业时，即为现房价格。
期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的的价格。
10.保留价、起拍价、应价的含义是什么？
保留价又称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。
起拍价又称为开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。
应价是指竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞拍人自己报出的购买价格。
11.物业价格的主要影响因素有那些？
物业价格主要影响因素有：
1.物业自身因素（区位因素、权益因素和实物因素）。
2.物业外部因素（人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素等）。
12.房地产估价的基本原则是什么？
房地产估价基本原则是：
1.独立、客观、公正原则。
2.合法原则。
3.价值时点原则.4.替代原则.5.最好最佳利用原则。
6.谨慎原则。
13.房地产估价的三种基本方法是什么？
房地产估价三种基本方法是：
比较法、成本法和收益法。
14.建筑物折旧的类型有哪几种？
建筑物折旧类型有三种：
物质折旧、功能折旧、经济折旧
15.什么是潜在毛租金收入、空置和收租损失、有效毛收入、运营费用、净运营收益？
①.物业可以获得的最大租金收入称为潜在毛租金收入。
②.空置和收租损失指一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到资金。
③.有效毛收入是指从潜在毛收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。
④.运营费用是指除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。
⑤.净运营收益指从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益简称净收益。
16.经营现金流的计算公式是什么？
从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。
17.报酬率的含义？
报酬率是投资回报与所投入的资本的比率，其中不包括投资回收。
18.报酬率和风险的关系是什么？
报酬率和风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。
第三章市场调查与市场分析
1.什么是物业经营管理市场？
物业经营管理市场是对物业服务企业所提供服务产品的现实和潜在的购买者的集合，这些购买者构成物业服务企业的客户。
2.物业经营管理市场的特性有那些？
1.物业经营管理市场的供给特点。
2.物业经营管理市场需求的特点。
3.物业经营管理市场交易的特点。
4.物业经营管理市场价格的特点。
3.市场调查指的是什么？
市场调查是指运用科学的方法，有目的、系统的搜集、记录、整理有关市场信息和资料，分析市场情况，了解市场现状及其发展趋势，为市场预测和营销决策提供客观的、翔实的资料。
4.市场调查内容有那些？
1.市场需求调查。
2.市场环境调查。
3.消费者行为调查。
4.市场供给与竞争调查。
5.市场营销因素调查。
6.客户满意调查。
5.市场调查的方式和方法各有那些？
市场调查的方式通常分为全面市场调查和抽样市场调查。
市场调查方法有：
1.访问法。
2.观察法。
3.实验法。
4.文案调查法又称为资料分析法。
5.网络调查法。
6.物业经营管理市场调查的程序有那几个步骤？
物业经营管理市场调查程序有四个步骤：
1.调查准备阶段。
2.调查实施阶段。
3.信息资料分析整理阶段。
4.调查报告撰写提交阶段。
7.物业经营管理市场分析有什么作用？
物业经营管理市场的作用有：
（1）.对开发商而言，能够帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型，根据市场需求的变化调整产品。
（2）.对置业投资者而言，通过市场分析可以了解当地房地产市场发展趋势，判断其购置物业或已购置物业的投资情况是否正常以及物业未来升值前景。
（3）.对金融机构而言，通过市场分析，可以把握未来房地产市场发展宏观走势，为其制定参与房地产市场的策略和战略服务。
（4）.对设计人员而言，必须了解开发项目所面对的目标市场，以便在建筑风格、户型、配套设施是被等各方面，满足市场需求。
（5）.对营销经理而言，在市场分析基础上，可以把握目标市场特征，并有针对性的制定营销策略、广告宣传等。
（6）.对租户和使用者而言，在进行租买选择、位置选择、物业选择和判断租买时机与价格时，非常需要市场分析的支持。
（7）.对物业服务企业而言，市场分析可以帮助企业了解不同物业类型的市场供求状况、需求特征及发展趋势，预测市场发展前景，把握主要客户的产业分布及产品发展情况。
8.物业经营管理市场分析包括那些内容？
物业经营管理市场分析内容包括：
（1）宏观因素分析。
（2）市场供求分析（供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析）。
（3）相关因素分析。
9.物业经营管理市场分析的方法有那些？
物业经营管理市场分析的方法有：
（1）.定性分析法（①.SWOT分析法。
：
②.系统分析法。
③.归纳分析法。
④演绎分析法。
⑤案例分析法。
）
（2）定量分析法（①.比率分析法。
②.趋势分析法。
③.比较分析法。
④.结构分析法。
⑤.数学模型法。
10.物业经营管理市场细分的原则有那些？
物业经营管理市场细分的原则有：
1.可衡量性。
2.可进入性。
3.可营利性。
4.可区分性。
11.物业经营管理市场细分的方法有哪些？
物业经营管理市场细分的方法主要有三种：
1.单一因素法。
2.综合因素法。
3.系列因素法。
12.什么是物业经营管理目标市场？
物业经营管理目标市场是指物业服务企业在市场细分的基础上，经过评价和筛选，最后决定进入的那个细分市场，也就是物业服务企业准备用其服务来满足一组特定客户群体。
13.选择目标市场需要做好那些工作？
选择目标市场需要做好以下几点工作：
1.首先做工作是选择和确定企业的营销目标。
2.了解清楚潜在客户的需求情况。
3.选择目标市场，设计营销计划。
5.选择目标市场，制定营销策略。
14.选择目标市场策略有那些？
选择目标市场策略有三种：
1.无差异营销。
2.差异性营销。
3.集中性营销。
15.物业经营管理服务产品市场定位的程序是什么？
物业经营管理服务产品市场定位的程序是：
1.制定竞争目标。
2.客户心理分析。
3.选择目标市场。
4.明确竞争优势。
5.寻找最佳切入点。
第四章物业租赁管理
1.物业租赁的特点和分类？
物业租赁的特点：
1.物业租赁双方都必须符合法律规定的身份。
2.物业租赁的对象是特定物不是种类物。
3.物业租赁不转移房屋的所有权。
4.物业租赁关系是一种经济要是契约关系。
5.租赁关系不因所有权的转移而中止。
物业租赁的分类：
1.按房屋所有权的性质分类。
2.按物业租赁期限不同分类。
3.按物业租金的内涵分类。
4.其他分类。
2.物业租赁与物业买卖的区别是什么？
物业租赁与物业买卖的区别是：
1.价值实现的形式不同。
2.资产形态转化的时间不同。
3.物业租赁管理的模式有那些？
物业租赁管理的模式有包租转租模式和出租代理模式、物业服务委托模式。
4.物业租赁管理的主要内容是什么？
物业租赁管理的主要内容是：
1.承租人的选择和确定。
2.租赁合同谈判签约。
3.租金确定与收取。
4.续约退租等内容。
5.请描述物业租赁与退租的基本程序？
物业租赁程序：
1.准备租赁房屋。
2.制定租金标准。
3.选择承租人。
4.签署租赁合同。
5.承租人入住。
6.行政主管备案。
物业退租程序：
1.合同到期及时通知。
2.确认合同终止。
6.物业租赁方案主要有那些内容？
物业租赁方案内容主要有：
1.确定租赁类型、可出租的面积和租赁方式。
2.编制租赁经营预算。
3.市场定位。
4.确定租金。
5.吸引承租人的策略。
7.物业租赁过程中如何确定和调整租金？
物业租赁过程中确定租金：
1.确定租赁房屋。
2.运营成本测算。
3.组成调研机构。
4.租金市场调研。
5.研讨论证评估。
6.确定房屋租金。
物业租赁过程中调整租金：
1.渐进调整。
2.按百分比调整。
3.按指数调整。
4.按政策性价格变动调整。
5.重估定价。
8.物业租赁过程中确定租金有哪些程序？
物业租赁过程中确定租金程序如下：
9.物业租赁时如何选择租户？
物业租赁时承租人经营的类型和声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小、空间组合及所需提供的特殊物业管理服务等都是选择承租人考虑的因素，从而作出有效地选择。
10.物业租赁营销的关键要素有那些？
物业租赁营销的关键要素有：
1.价格优势。
2.物业本身性能。
3.良好的声誉。
4.经济适用。
11.承租人关系管理的主要内容是什么？
承租人关系管理主要内容是：
1.建立详细的承租人档案。
2.租赁期内的服务。
3.租金收取的管理。
4.数据统计与分析。
5.个性化服务。
12.在租赁管理中实施CRM主要涉及那些内容？
13.物业租赁合同的法律特征是什么？
物业租赁合同的法律特征是：
1.租赁合同是双务合同。
2.租赁合同是有偿合同。
3.租赁合同是诺成合同。
4.租赁合同是要是合同。
5.租赁合同是继续性合同。
14.物业租赁合同基本条款？
物业租赁合同基本条款：
1.房屋租赁当事人的姓名和住所。
2.房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况。
3.租金和押金数额、支付方式。
4.租赁用途和房屋使用要求。
5.房屋和室内设施的安全性能。
6.租赁期限。
7.房屋维修责任。
8.物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。
9.争议解决办法和违约责任。
10.其他约定。
15.出租人的权利与义务是什么？
出租人的权利：
1.有按期收取租金的权利。
2.有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利，包括对改建装修和转租的否决权。
3.有依法收回出租房屋的权利。
4.有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理规约、管理规定等权利。
出租人的义务：
1.有按照合同规定提供房屋给承租人的义务。
2.有保障承租人合法使用房屋的义务。
3.有保障承租人居住安全和对房屋装修、设施设备进行正常维修的义务。
4.有管好租赁房屋，接受承租人监督，不断改进工作的义务。
第五章写字楼物业经营管理
1.写字楼的发展历程、类型及特点有哪些？
写字楼发展历程大致三个阶段：
1.第一代始于20世纪80年代中期，这批写字楼除了满足功能需求外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化有所提升。
。
2.第二代兴于20世纪末，以客户的贴身需求为导向，加入了绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高写字楼智能化水平。
3.第三代写字楼基于第二代写字楼功能基础上，强调以客户需求为中心，提供低成本，高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，全面引入智能化设施设备实施，强化绿色环保办公理念，符合国家化商务社区的标准。
写字楼类型：
按使用功能上划分三种：
①单纯性写字楼。
②商住型写字楼。
③综合性写字楼。
按写字楼的使用方式划分：
①自用型。
②租售型
按写字楼的综合因素也称为写字楼等级划分：
国际分甲乙丙三级，国内分五星、四星和三星三个等级。
2.写字楼经营管理的概念及特征是什么？
写字楼经营管理的概念是：
物业服务企业将写字楼物业管理服务过程中所能涉及的所有资源和生产要素，包括人、财、物、品牌及知识产权等有形资产和无形资产，都作为可以经营的资源，通过对这些资源的综合运营利用，获得相应经济效益的过程。
写字楼经营管理的特征有：
①经营内容的特殊性。
②经营管理的特殊性。
③经营管理的规模性。
④经营管理的不确定性。
3.如何对写字楼经营管理进行分类？
写字楼经营管理分类大致有：
①.按经营模式分类（自主经营型、联合经营型、委托经营型）
②.按资源属性分类（物业资源经营、业主及客户资源经营、物业服务企业资源经营、物业管理文化资源经营、物业服务企业资本经营）。
③按经营内容分类（商务、餐饮、生活、交通、文体休闲、卫生健康、教育、顾问咨询）。
4.如何设计写字楼经营管理方案？
设计写字楼经营管理方案应掌握以下几点原则：
①.适应性原则。
②.可操作性原则。
③.全面性原则。
④.收益性原则。
⑤.互助性原则。
并且考虑以下几点关键因素：
①.经营发展战略。
②.经营资金投入。
③.经营管理团队。
④.经营管理企业文化。
5.如何选择写字楼经营管理模式？
写字楼经营管理模式选择是一个复杂过程，一般情况下，以追求利润或保障质量为目标时，选择自主经营型；
经营专业性较强或需要特许审批的，选择联合经营型；
不具备经营能力，但具有可供经营平台时，选择委托经营型。
6.如何选择写字楼经营管理项目？
选择写字楼经营管理项目掌握以下几点原则：
①.客户需求原则。
②.客户全体特征原则。
③.物业项目特征原则。
④.企业经营战略原则。
其选择程序：
调研、报告、论证、审批、实施。
7.请描述写字楼经营项目的选择程序？
8.写字楼经营管理的主要项目有那些？
写字楼经营管理的主要项目有：
①.商务中心经营。
②.服务式办公室经营。
9.如何经营管理商务中心？
各档次写字楼设有商务中心，一般设在一层。
商务中心一般自行经营还可以委托经营或联合经营，提供的服务内容主要是办公需求。
10.如何经营管理服务式办公室？
服务式办公室是一种为客户尽可能提供完整的办公环境和条件，即组即用，租赁方式灵活，以服务性为主的办公室出租方式。
11.请描述写字楼经营管理实施步骤？
写字楼经营管理实施步骤：
①.拟定经营管理方案。
②.经营资金的准备与投入。
③.组建经营管理团队。
④.建立经营管理制度。
⑤.实施培训管理计划。
⑥.供应链的选择与确定。
⑦.经营前期客户宣传。
⑧.项目经营管理实施。
12.如何选择写字楼承租人？
选择写字楼承租人主要准则是：
①.承租人经营业务类型。
②.承租人商业信誉。
③.承租人财务状况。
④.承租人经营所需面积。
⑤.承租人需要的物业管理服务。
13.如何确定、调整写字楼的租金？
确定写字楼租金应根据写字楼本身的市场情况、成本状况、承租人构成，消费心理等多方面因素制定。
调整写字楼租金是承租人为了适应市场行情，在写字楼租金已经整体确定的情况下，运用适当手段及时对租金进行调整。
14.写字楼经营管理的注意事项有那些？
写字楼经营管理的注意事项有：
①.经营项目的分析评估。
②.物业服务与物业经营互助互利。
③.提升保持企业综合管理能力。
④.满足客户服务需求形成规模效应。
⑤.建立利润、经营和服务目标的平衡体系。
第六章零售商业物业经营管理
1.按照选址、商圈、建筑规模、商品结构等因素，商业物业可以分为几种？
物业管理对每种业态的介入程度如何？
2.对商业物业的委托管理包括那几种？
各有什么特点？
商业物业的委托管理有两种模式即全面委托和部分委托。
3.商业物业经营管理的基本共性有哪些？
①.附属性。
②.潜隐性。
③.保障性。
4.零售商业物业经营管理的目标是什么？
六个统一和一个指导
5.零售业业态分类有那些？
零售业业态总体上分为有店铺零售业业态和无店铺零售业业态两类。
6.商业物业经营管理需考虑的因素有哪些？
商业物业经营管理需考虑的因素有：
①.项目位置。
②.专业定位。
③.开发商资信。
④.销售招商情况。
⑤.管理模式。
7.零售商业物业经营管理的特点？
零售商业物业经营管理特点是以商品为核心，以承租商为平台，以顾客为渠道，以服务为支撑，通过专业促销和运营，完成商品从采购入库、上架、推销、售出、结算、退还等一些列活动，最终实现商业物业的经营利润。
8.商业物业重点部位保洁管理有哪些？
商业物业重点部位保洁管理有：
①.食品气味。
②.厨余垃圾。
③.下水管道。
④.防火排烟。
⑤.杀虫灭鼠灭蟑。
⑥.绿化管理。
⑦.停车产管理。
⑧开闭店管理。
9.商业物业开闭店管理是什么？
开店流程是自下而上，先开一层，然后逐层向上开店。
闭店流程是自上而下，先关闭最上层店，然后逐层向下闭店。
参与人员有：
店长、运营部、工程部、秩序维护部等相关人员。
10.在商业物业经营管理中，何为对小业主、承租商的管理？
统一产权型的商业物业，其经营者一般情况下都是承租商，有的可以在转租。
对于分散产权型的商业一般采用管理公约的形式，明确业主、经营者和管理的责任、权利和义务。
11.防损管理有哪些内容？
防损管理内容有：
①.对偷盗的防范与管理。
②.作业防损管理。
③.营业外时间的预防和管理。
④.生鲜商品防损管理等。
12.商业物业识别系统如何建立？
建立商业物业识别系统的做法是：
综合围绕在商业物业四周的消费群体及其他的关系群体，以商业物业特有和专用文字、图案、颜色、字体组成一定的基本标识体系，作为顾客和社会公众识别自己的特征，并深入贯穿到设计商业物业有形形象的全部内容。
13.如何进行承租商组合与位置分配？
承租商组合是主要承租商的类型决定了每一商业物业最好的承租商组合形式，良好的承租商组合应该很好满足目的性和冲动性的购物需要。
合理的位置分配是在综合考虑各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动型购物等因素的前提下，实现整体利润最大化。
14.承租商的选配方法有哪些？
承租商的选配方法有：
①.根据承租商经营的品种选配。
②.根据承租商的不同类型选配。
③.根据承租商的不同层次选择。
④.根据不同的商业结构选配。
⑤.根据承租商在商业物业的不同作用选配。
15.什么是保底租金和百分比租金？
如何确定和调整？
保底租金又称为基础租金，常以每月每平米为基础计算。
基础租金是业主获取的、与承租商经营业绩不相关的一个最低收入。
百分比租金通常以年总营业额为基础计算，具体可以按月或季度支付。
由于该类租金以承租商的营业额为基数，其数量可能在不同季节有较大的波动，所以百分比租金常常作为基础租金的附加部分。
租金确定在实践中，具体的百分比是可以协商确定的，而且通常仅对超出某一营业额以外的部分才收取此项超额租金。
租金调整，可以基于消费者价格指数、零售价格指数、或其他租赁双方商定的定期调整比率。
租金调整条款对基础租金和百分比租金同
升级会员 