物业经营管理练习题及答案.docx
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物业经营管理练习题及答案
物业经营管理练习卷
一.单项选择题（每题1分,每题有且只有1个选项符合题意）
1.物业经营管理是指为了满足业主的目标，综合利用物业经营管理的技术、手段和模式，以（）为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务．
A公益性物业Ｂ收益性物业C传统物业D现代化物业
2.下列哪一项物业不属于物业经营管理活动的管理对象（）.
A写字楼B零售商业物业C医院D工业物业
3.国外通常将写字楼分为（）三个等级.
A甲乙丙B优良合格C一级二级三级DA级B级C级
4.物业经营管理服务的目标,是从业主的角度出发,在物业经济寿命的全周期内,持续满足租户正常空间使用需要,在实现物业各期（）的基础上,保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力.
A毛收益最大化B净收益最大化C租金收入最大化D销售收入最大化
5.物业管理企业可划分为管理型,（）和综合型三种.
A服务型B经营型C咨询型D专业型
6.物业管理企业从管理层次上划分可分为公司管理,现场管理和（）三个层次.
A现场咨询B公司策划C现场作业D公司咨询
7.物业经营管理可分为（）房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次.
A物业管理或设施管理B物业经营C房地产咨询管理D房地产策划
8.房地产投资分为（）
A组合投资和风险投资B开发投资和置业投资
C直接投资和间接投资D项目投资和项目管理
9.房地产投资的目的是（）
A获得未来的房地产资产收益或增值B获得未来的销售收入
C获得未来租金收入D为降低通货膨胀的风险
10.房地产投资的特性有固定性,适应性,各异性和（）等
A周期短B周期长C风险性D投机性
11.通常人们把风险划分为（）
A行业风险和专业风险B收益现金流风险和未来经营费用风险
C系统风险和个别风险D政策风险和利率风险
二.多项选择题（每题2分,每题有2个或2个以上的选项符合题意.错选不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）
12.物业经营管理是指为了满足业主的目标,综合利用了哪些物业经营管理的技术,手段和模式（）
A物业管理B设施管理C房地产资产管理D房地产组合投资管理
E风险管理
13.物业经营管理活动的管理对象主要包括（）
A学校B出租型别墅C零售商业物业D写字楼E银行
14.写字楼有哪些类型（）
A政府办公楼B自用写字楼C出租写字楼D出租自用复合型写字楼
15.下列哪些属于零售商业物业（）
A市级购物中心B出租型别墅或公寓C邻里服务性商店D娱乐场所
16.物业管理企业从管理层次上可分为（）
A公司管理B现场管理C现场作业D现场咨询
17.物业经营管理中的战略性工作内容有（）
A确定战略和标准B构建信息基础C决策分析D进行资产组合
18.房地产投资分为（）
A置业投资B开发投资C购买房地产开发企业的债券
D购买房地产投资信托基金的股份
19.房地产投资的特性有（）
A不可移动性B专业管理性不强C寿命周期长D政策影响性
20.房地产投资的优点（）
A相对收益较高B能得到税收方面的好处C投资数额大
D提高投资者资信等级E投资回收期长
21.房地产投资的系统风险有（）
A通货膨胀风险B周期风险C时间风险
D市场供求风险E比较风险
22.广义区位概念包括（）
A地理位置B区位所处社会环境C区位所处经济环境D区位所处自然环境
23.写字楼物业项目区位选择的影响因素有（）
A物业辐射区域B周围土地利用情况和环境C易接近性
D与其它商业设施接近的程度E劳动力供给的可能性
物业经营管理第一二章练习卷答案
1.B2.C3.A4.B5.D
6.C7.A8.C9.A10.B11.C
12.ABCD13.BCD14.BCD15.AC
16.ABC17.ABCD18.ABCD19.ACD
20.ABD21.ABD22.ABCD23.BCD
一、单项选择题（共40题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1、房地产开发活动可以从（C）两个方面进行考察。
A、资金投入和预期收益B、出让形态或自我经营形态
C、物质形态与货币形态D、物理形态与投资形态
2、下列表述错误的是（A）
A、现金流量指的是一定时期内各时间段上实际发生的资金流出或流入
B、净现金流量指的是现金流出与现金流入之差
C、现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图示
D、现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、税金等
3、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（D）
A、名义利率大于实际利率
B、实际利率小于名义利率
C、名义利率等于实际利率
D、实际利率大于名义利率
4、下列关于现金流量图的说法正确的是（C）
A、坐标轴上的时点“1”通常表示当前时点
B、为了简化计算，发生在计息周期期间的现金流量按期中发生对待
C、通常把初始投资作为上一周期期末发生
D、相对于时间坐标的垂直线代表不同周期段的现金流量
5、在市场经济条件下，贷款利率水平的高低主要取决于（A）
A、收益B、资金成本C、税收D、风险成本
6、年利率为12%，存款额为1000元，期限为1年，一年4次按季利率单利计息，则一年后的本利和为（A）元。
[1000*（1+12%/4*4）=1120]
A、1120B、1125.51C、1126.83D、1126.18
7、下列有关资金等效值与复利的概念表述错误的是（B）
A、一次支付现值系数等于等额序列支付终值细数乘以等额序列支付资金回收系数。
B、不同时点发生的绝对值不等的资金一定具有不同的价值。
C、等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。
D、如果两笔资金等值，则用复利公式把他们变化到任何时点，变换成任何支付形式都还是等值的。
8、等差序列年费用系数为（A）
A、1/i–n/[（1+i）n–1]B、n/（1+i）
C、i（1+i）n/[（1+i）n–1]D、[（1+i）n–1]/i
9、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年实际利率是（A）
[i=（1+2%）4-1=8.24%]
A、8.24%B、8%C、6.12%D、12.62%
10、单利计息与复利计息的区别在于（C）
A、是否考虑资金的时间价值
B、是否考虑本金的时间价值
C、是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D、采用名义利率还是实际利率
11、投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的（C）与投资者初始投入的权益资本的比率。
A、现金回报B、利润总额
C、净收益D、税后利润
（太难）12、某商务楼投资项目在20年的持有期内各年净运营收益均为80万元，第20年末,经转售收入为900万元，如果折现率为10%，那么该商务楼投资项目的收益现值为（B）
[80*[1-（1+10%）-20/10%]+900/（1+10%）20=681.076+133.779=814.86
80*8.5136+900*0.1486=814.83（查表）
A、838.55万元B、814.86万元
C、858.35万元D、858.23万元
13、开发项目净现值NPV的正确计算式为（D）
A、NPV=
B、NPV=
C、NPV=
D、NPV=
14、A=
，式中
是投资者投入资本P后的（A）
A、投资回收B、投资收益
C、投资利润D、投资回报
15、某投资者以100万元的价格购入一永久产权的写字楼单位用于出租，已知年毛租金收入为35万元，含各种税费在内的年经营成本为毛租金收入的40%，如果贷款利率为12%，贴现率为15%，则该投资者的年投资利润率为（B）。
[35*（1-40%）/100=21%]
A、35.00%B、21.00%
C、29.75%D、25.55%
16、已知某笔贷款名义利率为12%，年实际利率为12.62%，则该笔贷款为按（C）计息。
[12.62%+1=112.62%=（1+12%/x）x，测出x=6]
A、半年B、季
C、两个月D、月
17、房地产开发投资的经济效果主要表现为（A）
A、销售收入B、开发利润
C、成本利润率D、投资收益率
18、基准收益率是导致投资行为发生所要求的（A）
A、最低投资回报率B、平均投资回报率
C、最低投资利润率C、平均投资利润率
19、对于一般的房地产投资项目，偿债备付率指标应该大于（C）
A、1B、1.5
C、1.2D、2
20、下列不属于清偿能力指标的是（C）
A、借款偿还期B、资产负债率
C、现金回报率D、偿债备付率
21、某房地产开发项目的财务净现值大于零，则说明该项目的收益率高于（D）
A、社会平均收益率B、通货膨胀率
C、国民经济增长率D、项目基准收益率
22、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（C）所需的时间。
A、全部现金流入抵偿全部现金流出B、经营收入抵偿全部投资
C、净收益抵偿全部投资D、净收益现值抵偿全部投资
23、某物业的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%，年还本付息数额相当于经营费用的1/3，那么，该物业投资的偿债备付率为（C）[10（1-50%）/10*50%/3=3]
A、2B、1.5
C、3D、1
24、假定某项房地产投资项目的财务净现值（NPV）大于零,那么它的财务内部收益率（IRR）和投资报酬率的关系是（A）
A、IRR>投资报酬率
B、IRR=投资报酬率
C、IRR<投资报酬率
D、两者无关
第25—26题在此例基础上完成。
某房地产物业管理公司，现有一设备，此设备投资项目持续5年，各年的现金流量如下所示
年次
0
1
2
3
4
5
现金流出量
30000
15000
15000
15000
15000
15000
现金流入量
0
25000
25000
25000
25000
28000
25、此设备的第5年的净现金流量是（B）（28000-15000=13000）
A、43000B、13000C、15000D、28000
26、设备5年报废时，净现值为（A）（假设折现率为10%）
A、9771B、4436C、3465D、6450
[NPV=10000（P/A，10%，5）+3000/（1+10%）5-300000=10000*3.7908+3000*0.6209-30000=9771]
27、假设企业按12%的年利率取得贷款200000元，要求在5年内每年年末等额偿还，则每年的偿付额为（C）元。
[A=200000（A/P，12%，5）=55428]
A、40000B、52000C、55428D、64000
28、投资净现值大于零，说明该项目（C）
A、项目不能投资B、项目不可行
C、项目刚可收回投资D、项目会出现亏损
29、某公司计划投资30万元购入一设备，预计投产后每年的净利润为5万元，固定资产每年需要3万元维修，如果用静态投资回收期计算，则此项投资的回收期为（B）
[30/（5-3）=15]
A、6年B、15年C、10年D、3.75年
30、甲将购买某处商铺作为投资，商铺购买的价格为120万元，其中银行贷款60万元，非银行其他的金融机构贷款20万元，其余用甲多年储蓄，现假设租金的税率为20%，每年可以收回租金10万元，两项贷款年利息率共为5%，求该项投资的税后现金回报率为（D）
[（10-80*5%）*（1-20%）/40=12%]
A、4%B、14%C、20%D、12%
31、某房地产投资项目的资产负债表上我们可以看到，负债合计3000万元，资产合计5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元，该项房地产投资项目的资产负债率为（B）[3000/5000=60%]
A、167%B、60%C、80%D、200%
32、我国房地产投资经营过程中企业所得税主要是对企业年（B）征收的一种税。
A、租售收入B、所得额
C、扣除成本的销售收入D、营业额
33、某房地产投资项目购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投资的权益成本为1500万元，经营期内平均利润总额650万元，年平均税后利润为500万元，试计算该投资项目的资本金利润率为（A）[650/1500=43.3%]
A、43.3%B、13.0%C、33.3%D、23.3%
34、以下关于财务评价指标的计算公式中，正确的有（D）
A、投资利润率=项目利润总额/项目总投资额×100%
B、资本金净利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金×100%
C、在不考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额
D、资本金利润率=年税前利润总额或税前平均利润总额/资本金×100%
35、在进行设备更新时，一般选用机器设备的哪种寿命作为设备的使用年限（A）
A、经济寿命B、技术寿命C、自然寿命D、折旧寿命
36、某房屋出租，每年租金收入为160000元，空置损失为125000元，其他物业收入为50000元，每年运营费用为30000元，此项房屋收入的所得税税率为33%，则未来每年房屋现金流出量为（C）（160000-125000+50000-30000）*33%+30000=55000*0.33+30000=48150
A、36850B、55000C、48150D、120600
37、下列说法不正确的是（D）
Ａ、财务内部收益率是能够使未来现金流入量现值等于未来现金流出量现值的贴现率
Ｂ、财务内部收益率是方案本身的投资报酬率
Ｃ、财务内部收益率是使方案净现值等于零的贴现率
Ｄ、财务内部收益率是使方案现值指数等于零的贴现率
38、某投资方案，当贴现率为16%时，其净现值为338元，当贴现率为18%的时候，其净现值为-22元。
该方案的内部收益率为（D）[16%+2%*338/（338-（22））=17.88%]
Ａ、15.88%Ｂ、16.12% Ｃ、18.14% D、17.88%
（太难）39、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率9%，则现在将未来现金流折现可以得到该房地产的收益率价格为（A）万元。
[
A、195B、210C、213D、217
40、已知两税一费的税，费率分别为营业税5%、城市建设维护税为7%、教育费附加为3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（A）万元（1000*5.5%=55）
A、55B、85.6C、150D、123.6
二、多项选择题（共20题，每题3分，每题的备选项中，有2个或2个以上的选项符合题意，错选，少选，本题不得分）
1、现金流入包括（ABCD）
A、销售收入B、利息收入C、贷款本金收入D、出租收入E、折旧
2、下列有关复利计算过程中的各项系数及相关知识解说正确的选项是（AC）
A、等额序列支付在现金流量涂上的每一个计息周期末都有一个等额支付金额。
B、等额序列的收入或支出每年以相同的比例发生变化。
C、等额序列支付的储存基金系数是在已知终值F的情况下求A。
D、等比序列这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的数量发生变化。
E、等额序列支付终值系数等于一次支付终值细数乘以等额序列支付资金回收系数。
3、下列有关于名义利率与实际利率表述正确的是（BCE）
A、名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
B、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
C、当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等
r
D、当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率
E、当每年计息周期数m→∝时，名义利率r与实际利率i的关系为i=e-1
4、房地产置业投资项目的静态盈利能力指标包括（BDE）
A、投资利润率B、投资回报率
C、资本金利润率D、现金回报率
E、静态投资回报率
5、下列关于投资回收和投资回报的说法正确的是（BDE）
A、投资回收是指投资者对其所投入资本的回收
B、投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬
C、投资回报通常是用提取折旧的方式获得
D、投资回收则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率
E、投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收
6、财务评价可以通过计算（AC），对开发项目进行清偿能力分析。
A、资产负债率B、投资回收期
C、贷款偿还期D、成本利润率
E、财务净现值
7、从投资的角度看，资金时间价值的大小取决于（ACD）
A、投资利润率B、投资额大小
C、风险因素D、通货膨胀率
E、社会平均利润率
8、关于资产负债率的描述错误的是（CD）
A、属于长期偿债能力指标
B、资产负债率高，则企业的资本金不足，应变能力差
C、资产负债率=
D、房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较低
E、资产负债率可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度
9、决定基准收益率大小的主要因素是（BC）
A、开发类型B、资金成本
C、项目风险D、行业状况
F、开发规模
10、关于财务内部收益率，下面说法正确的是（ABDE）
A、内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
B、如果贷款利率高于内部收益率，则认为项目投资会面临亏损
C、财务内部收益率是指项目在整个寿命期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率
D、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率
E、当目标收益率小于内部收益率时，则认为在财务上是可行的
11、就房地产开发投资来说，下列表述正确的是（ACD）
A、投资回收通常采用折旧的方式获得
B、内部收益率不能作为投资回报的指标
C、投资回报则主要表现为开发商利润
D、投资回报常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率
E、投资回收指的是所投入的总投资的回收
12、建筑物及相关的设施、设备在使用过程中的有形损耗包括（AE）
A、外力作用下的实体磨损
B、劳动生产率提高的效能磨损
C、技术进步出现的功能磨损
D、社会经济环境造成得设备贬值
E、受自然力影响产生的生锈、腐蚀、老化等
13、无形损耗产生的原因有（CDE）
A、持续使用
B、自然力的作用
C、科学技术进步
D、劳动生产率的提高
E、社会发展
14、固定资产经济寿命是下列哪几项的相加之和的最小值（BE）
A、年维修成本
B、年等额资产恢复成本
C、年等额总成本
D、年折旧额
E、年等额运营成本
15、下列关于我国房地产开发投资企业纳税主要税种的叙述正确的是（ABC）
A、房地产项目中“两税一费”指营业税、城市建设维护税和教育费附加
B、营业税税额=应纳税销售（出租）收入×税率
C、应纳税所得额=实现利润－允许扣除项目的金额
D、营业税的税率为5.5%
E、房产税在营业税之前列支
16、关于现金回报率的说法正确的是（ABCE）
A、与资本化率不同，因为资本化率通常不考虑还本付息影响
B、可以是税前现金回报率
C、可以是税后现金回报率
D、与投资回报率相同
E、该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
17、影响财务内部收益率的因素包括（AB）
A、投资项目的有效年限
B、投资项目的现金流量
C、企业要求的最低投资报酬率
D、银行的贷款利率
E、投资项目的折现率
18、某公司拟购置一处房产，付款条件是：
从第4年开始，每年年初支付50万元，连续支付5次，共250万元，假设该公司的资金成本率为10%（相当于折现率），相当于该公司现在一次付款的金额为（AB）
A、50×[（P/A.10%.7）-（P/A.10%.2）]
B、50×（P/A,10%,5）（P/S,10%,2）
C、50[（p/A,10%,8）-（P/A,10%,3）]
D、50*（P/A,10%,5）（p/s,10%,3）
19、如果其他因素不变，一旦折现率提高，则下列指标中数值会变小的是（BD）
A、静态投资回收期
B、净现值
C、内部财务收益率
D、现值指数
E、现金回报率
20、下列关于设备更新特点的说法中，正确的是（ACE）
A、设备的寿命包括自然寿命、经济寿命和技术寿命
B、自然寿命主要取决于设备无形磨损的速度
C、技术进步速度越快，设备的技术寿命越长
D、经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的
E、经济寿命是从经济角度判断的设备最合理的使用年限
标准答案
一、单项选择题
1、C2、A3、D4、C5、A6、A7、B8、A9、A10、C11、C
12、B13、D14、A15、B16、C17、A18、A19、C20、C
21、D22、C23、C24、A25、B26、A27、C28、C29、B
30、D31、B32、B33、A34、D35、A36、C 37、D 38、D39A40、A
二、多项选择题
1、ABCD2、AC3、BCE4、BDE5、BDE6、AC7、ACD8、CD
9、BC10、ABDE11、ACD12、AE13、CDE14、BE15、ABC
16、ABCE17、AB18、AB19、BD20、ACE
第四章收益性物业价值评估
一、单选题：
1、下列说法正确的是：
（）
A.有用的东西肯定有价格。
B.有价格的东西不一定有用。
C.有价格的东西肯定相对稀缺。
D.所有人的需求意愿，不论他们是否有能力支付，都属于有效需求。
2、物业的区位概念，下列理解错误的是（）
A.区位是指物业的空间位置，包括了物业所在的地理位置和到达其他地方的距离。
B.区位就是环境，主要是指自然环境和地理位置，一般不应该包括社会人文环境的内容。
C.区位品质不仅反映物业的空间位置，更重要的体现特定位置周围的交通环境、自然还进、社会人文环境等方面的质量。
D.区位并不是决定物业价格的唯一因素。
3、对于使用价值和交换价值说法错误的是（）
A.使用价值是指商品满足人
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