重庆商业地产发展分析.docx
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重庆商业地产发展分析
重庆商业地产发展分析
第一篇重庆商业概述
商业物业是商业服务活动的重要物质基础，也是商业流通基础设施的主要组成部分，担负着提供商品展示与交易、商业服务，促进产业流通和人民生活的重要职能。
随着我国西部大开发加快进程，重庆作为未来长江上游经济中心城市，近年来在国民经济、商业贸易、人民生活水平、房地产开发均取得长足发展。
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我市城市经济及商业贸易发展迅速，商服用房开发投资持续增长，商业物业空间布局进一步立体化，新的开发、经营模式不断涌现，并且基本形成了商圈以大型商服用房为主导、社区以及中小型商服用房为特征的开发格局。
商服用房市场发展轨迹从粗放型向集约化转变，促使我市国民经济持续发展。
目前主城区域商业物业分布及发展已形成“六朵金花”竞相绽放的局面，其中西部和北部板块发展势头最为突出，传统商贸中心渝中区的霸主地位有所削弱。
商服用房开发主体与经营主体实力不断增强，品牌开发企业与品牌商贸企业的合作越来越紧密，主城区二、三级商圈将成为大型商贸企业的扩张目标。
第二篇重庆商圈
一、商圈鸟瞰篇
五大商圈区域分布图
五大商圈大型百货分布图
重庆商圈预测
商圈
当前供应量（2003）
预计近期供应量（2006）
预计远期供应量（2010）
解放碑商圈
30万
60万
75万
沙坪坝商圈
18万
30万
40万
南坪商圈
15万
30万
45万
观音桥商圈
12万
32万
45万
杨家坪商圈
14万
34万
40万
二、核心商业区域篇
解放碑商圈
▲商圈范围：
以解放碑步行街为核心，北起临江门、南至较场口、西达民生路、东到小什字，即由临江路、沧白路、新华路、民生路所围合而成的多边形区域，总面积约1.2平方公里。
▲商业发展概况：
繁华热闹的解放碑，集商贸、金融、餐饮服务、文化休闲于一体，这里是重庆人最钟爱的购物天堂，被誉为“西部第一街”。
解放碑商圈是重庆市民购物、休闲、娱乐的重要场所，并且已成为重庆市的对外形象宣传窗口和旅游景点之一。
该地区商业侧重于食品饮料、烟草、纺织品、服装鞋帽、日用百货、家电及五金交电化工等商品零售业。
▲商业规模：
尽管解放碑中心区域仅有3万平方米，却有商业网点4400多个、服务机构5300多家，总商业营业面积超过30万平方米。
其商业网点的密集程度，在中国西部乃至全国同类步行街中也名列前茅，现在解放碑地区的年营业额已达到130亿元人民币左右。
▲商业类型结构：
解放碑商圈内，商厦林立，商铺连片，弹丸之地也汇集了多家商业巨头，并形成以大型百货商场、超市和沿街铺面（含便利店、专业店、专卖店）为主导的商用物业格局。
目前解放碑代表性商业物业有大都会广场（太平洋百货）、美美时代广场、迪康百货、重百大楼、新世纪百货、银太百货等；另外，世界贸易中心、国际贸易中心等新兴商业物业也于今年登场。
▲商业租售价格：
商场内的租金集中在200－500元/平方米?
月左右；临街铺面主要集中在400－800元/平方米?
月，其中：
邹容路、民权路、民族路、民生路和八一路是解放碑的黄金商铺，这几条道路平时人流量大，是解放碑购物消费群体常出入的地方，此类商铺面积都较小，面积较大的商铺主要是品牌经营商和从事餐饮的经营者。
商铺以租为主，租金则高达800－2000元/平方米?
月。
新华路小家电市场，五一路、中华路、五四路及小什字一带是解放碑商圈的次级商铺，人流量大，主要采取薄利多销的方式经营，商铺以租赁为主，其经营面积都较小，租金在400－1000元/平方米?
月之间。
▲最佳商业：
大都会广场
大都会广场是重庆市的标志性建筑之一，由现代综合性购物商场、高智能甲级写字楼大都会商厦、国际五星级酒店海逸酒店三部分组成。
广场位于重庆市最繁华的金融、商贸、服务中心——解放碑步行街，总投资20亿人民币。
占地18，717平方米，总面积达23万平方米。
中外合资的大都会广场兼备娱乐购物，商业中心及酒店三大功能。
九层大型商场包罗万有，包括：
太平洋百货公司、国际名牌专卖店、时尚衣饰精品、眼睛皮具、化装香品、珠宝首饰、视听器材、婚纱摄影、运动用品、儿童服装及家居电器用品等一应俱全，生活所需不假外求。
此外更有更多间中西食肆、餐厅酒楼、美食广场、电影院、真雪溜冰场、保龄球场、酒吧、的士高、游戏中心及银行等。
三、潜在发展商业区域篇
江北商圈
▲商圈范围：
以观音桥转盘为中心，建新东、西、南、北路为辐射方向，半径1000米范围内。
▲商业发展概况：
江北商圈将以三个特色市场吸引消费者:
一是以红旗河沟为主的三维世纪家家居建材市场、国美电器和建材大卖场建玛特；二是8500平方米的市民广场、3万平方米的重庆最大的商业步行街；三是扼守在观音桥门户的近3万平方米的协信黄金海岸商业街。
而堪称江北商圈妙手绝笔的，是最近“出世”的江北新嘉陵公园，这座占地70亩、重庆主城区商圈中惟一的全开放式的生态公园与其极尽豪华的“地宫”联袂打造了重庆新的城市休闲中心和中国西部最大地下娱乐购物城。
▲商业规模：
江北商圈主要的商用物业都集中在观音桥转盘至渝北车站沿线及附近，大型商用物业供应量相对较小，且被交通干道分割，分布零散。
目前，江北商圈以现代广场为例统计的日均人流量为14万元左右，整个商圈营业面积约在12万平方米左右。
作为重庆北部商贸中心,这里不仅将建成重庆主城区面积最大的商业步行街,而且商圈面积将达到42.42公顷,成为西南最大的生态商圈。
▲商业类型结构：
已建商场
重百江北商场：
1万多平方米，最早进驻观音桥商圈的大型连锁百货
新世纪世纪新都：
1.5万平方米，销售额连续3年名列观音桥商圈首位的百货单店茂业百货：
8万平方米，我市总体量最大的百货单店
北城天街购物中心：
14万平方米，我市迄今最大的ShoppingMall北京华联：
3.4万平方米，最早进入江北开店的外来百货
远东百货：
4万平方米，江北迄今最高档的大型百货
CEPA香港城：
1万多平方米，我市唯一的香港零关税商场
在建商场
财信广场：
3.5万平方米，未来新世纪江北店及总部搬迁地
嘉年华大厦：
近7万平方米，未来大型数码卖场所在地
高档写字楼
嘉年华大厦：
7层国际甲级写字楼，单层面积1600平方米，起价6600元
同聚远景：
33层专业写字楼，均价6400元
红鼎国际：
300多套商务公寓，均价4400多元
茂业商务公寓：
900多套商务公寓，售价5500-7000元
其它项目
世纪金源大酒店：
江北号称超五星级高档酒店
金源不夜城：
我市迄今最大的集餐饮、娱乐、休闲于一体的大型地下商城
家乐福超市：
6000平方米，最早进入江北的大型外资超市
永辉超市：
600平方米，最早进入江北的外地农改超巨头
▲最佳商业：
世纪新都
重庆商社新世纪百货公司是一家于1995年1月29日开业的国有大型零售企业。
公司拥有大中型综合商场7个，连锁超市22个，经营面积达122，000余平方米。
员工13000余人，年实现销售29.22亿元。
2000年公司组建了股份制的连锁经营有限公司，致力于市场开拓，现已构建成以大中型百货商场为重点，大中型综合超市为骨架，以便民店为支点的连锁网络，并建成了以现代计算机管理为平台的连锁配送中心。
目前，连锁网络已扩展到渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、大渡口区、巴南区、渝北区、万州区、合川市和云阳县等11个区、县。
南坪商圈
▲商圈范围：
以南坪转盘为中心，北起长江大桥南桥头，南至四公里学府大道，东临海棠溪立交，西至融侨半岛，面积约２平方公里。
▲商业发展概况：
南岸区政府刚刚正式批准实施的《南坪商务圈五年发展规划》，大打特色招牌，提出要在未来五年重点发展会展、医药、汽车、家居四大产业，并建设休闲运动、灯饰建材、会展、汽摩四大街道。
会展：
南岸以重庆国际会展中心落户南坪和亚太城市市长峰会将在此举办为契机，把“会展在南岸”作为“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”之后的又一品牌和支柱产业来打造。
医药：
据统计，去年南坪的医药销售达到了40亿，南坪医药经济力争要到2007年实现销售上100亿。
汽车：
南坪要在四公里和七公里修建两个“具有相当规模和影响力”的汽车城，形成重庆汽车消费的又一集中区域。
家居：
南坪近年将要新增1000多万平方米的建筑体量，形成家居消费的巨大市场。
届时，这一市场将云集上海家饰佳、德国欧倍德和北京东方家园等国内外知名家居品牌企业。
▲商业类型结构：
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大型专业店（专业市场）南岸区已发展成为重庆市大型专业店（市场）较为集中的区域，先后建成了南坪灯饰广场、机动车交易市场、二手汽车交易市场、重庆家具市场、渝能汽配城等知名的大型交易市场。
百货商场在南坪本地的百货商场———金台百货、南坪商业大楼（据悉已被北京华联盘下）的基础上，众多名百货企业也先后入驻南坪，使得南坪商圈内百货商场就密集程度而言，几乎可与解放碑商圈媲美，但各商场的定位和商品档次却明显偏低。
超市、仓储式商场诺玛特目前是南坪商圈最大的零售超市。
此外，入住天龙广场的好又多超市也已开业。
而麦德龙超市是最早进入重庆的国际仓储式商场，并首次将会员制商场的概念带入重庆。
地下商场南坪地区的地下商场是重庆现阶段规划得最好的地下商场之一，将整个南坪西路和步行街这一商业繁华圈的地下连为一片，也将目前的几大百货商场连系在了一起，从而形成为一个立体的零售业市场环境。
▲ 商业租售价格：
南坪商圈铺面的租金差价大，从40—300元/㎡?
月不等；商业物业的售价主要集中在1.5－3万元/㎡。
租售率南坪商圈的整体租售率在85%%左右。
据测算，南坪商圈商业营业面积年均营业额在25000元/㎡左右。
▲最佳商业：
浪高凯悦
重庆浪高凯悦大厦是是重庆凯悦房地产开发有限公司欲投资七亿人民币在重庆市南岸区南坪转盘西侧兴建的集酒店、购物、娱乐、餐饮、办公为一体的大型商厦。
在重庆浪高凯悦大厦开业的经营项目有：
新加坡大食阁、浪高百盛百货超市、浪高百盛百货商场、浪高民众俱乐部、浪高艾欧达（新加坡）家居广场等。
第三篇 城市未来发展方向
1996-2020年重庆市总体规划将我市定位于西南和长江上游重要的中心城市，全国重要的工业基地、交通枢纽和贸易口岸。
规划建成西南地区和长江上游的经济中心和科技、文化、教育事业的中心，形成“三中心”（金融中心、商贸中心、科技信息文化中心）、“两枢纽”（交通枢纽、通信枢纽）、“一基地”（高新技术产业基地），发挥区位优势和辐射作用，带动西南地区和长江上游经济社会的发展。
把重庆建设成为“一中心，多组团、城镇群集合”的现代化大都市。
主城区规划分为三片区，十二组团，为“多中心、组团式”的布局结构。
嘉陵江以北为北部片区，长江以东为南部片区，嘉陵江以南、长江以西为西部片区。
商业物业方面，近年来各区加大了对区域商业建设工作的投入，各区的商服用房建设及商业经营取得了较大发展，虽然目前渝中区仍然是我市商业经营的重心，但与其它区域的差距正在逐年缩小，霸主地位有所削弱。
特别是以沙坪坝为代表的西部板块和以江北区为代表的北部板块、位于南部的高新区发展速度最为突出。
结合未来入世量分析，未来的商业热点将进一步扩散，商服用房建设均衡化发展趋势明显。
商业物业的需求主力方向仍旧以主城区为重点，但分布的区域则呈现逐步扩散的趋势，即以新兴社区和三级商圈为主。
且大多采用连锁超市的形式入住，通过大店带小店的办法，实行品牌的外延推广。
本土的重百超市、商社电器等经营企业采用小型连锁店方式，多采取布点多单店面积小的扩展策略，而类似铜锣湾、茂业等外地大型百货企业则以单店规模大为主要特点，形成品牌性规模化发展趋势。
第四篇 最新商业项目推荐
NO.1 皇冠自由城
皇冠自由城，是一座将人性与建筑合为一体的立体多层购物休闲公园。
将重庆传统的消费空间从平面上升为立体，多层次的建筑结构，交错着异国多元文化的时尚潮流，多样化的商业模式，反射着国际流行生活氛围。
超大面积的自然生态空间，让消费者能够在绿色的依托下与时尚生活对话，底层人工水道中的水色天光和周围的绿树林荫融为一体，各楼层中叠翠的盆景构成了一座绿色的生态公园。
赋予了购物休闲公园一种纯美自然与精致生活的境界。
皇冠自由城从消费生活氛围的整体设计规划开始，就本着全面舒缓城市生活压力，亲情关怀的理念，以安逸、安静、安稳的生活环境和社区氛围。
自然天成淡雅浪漫的生活氛围的生活氛围和自然生态风格，让消费者在忙碌的都市生活中有更多减压舒缓的自然空间。
推荐理由：
引领重庆社区商业的代表，在重庆首次提出ShoppingPark。
NO.2 帝景摩尔
帝景MALL是由帝景集团继成功开发“帝景名苑”之后在南岸中心商圈打造的一个重量级商业物业，项目位于南坪转盘中心，紧接南坪商业广场与南坪商业步行街。
作为南岸中心商圈中的巨无霸，帝景MALL可谓来势汹汹：
开发面积25.1万平方米，投资8.4个亿的超级大型卖场，令人瞠目结舌。
项目总占地面积36000平方米，商业总建筑面积十余万平方米，其中商业占地62000平方米，车库16000平方米，酒店式公寓57000平方米。
项目集商业、娱乐、休闲等功能于一体，在紧凑的城市空间环境下，以商业步行街为核心，组合多种商务文化活动空间，演绎国际第三代以生态、休闲为特色的人性化商业摩尔，将南坪商圈引领到一个新的高度。
在前期规划当中，帝景MALL规划起点较高，布局合理，功能齐全，极具时尚主义的现代风格。
帝景MALL将相时而动，书写商业地产传奇的新可能,一个时尚化、国际化的大型购物休闲中心将横空出世。
推荐理由：
引领重庆产权式商铺的代表。
NO.3 黑格金界
黑格金界是位于解放碑中心商业区，连接较场口轻轨总站至临江门轻轨站，与解放碑地上物业和轻轨融为一体的地下商业物业。
黑格金界由重庆市人防办与重庆黑格集团联袂打造。
项目全长1100米、宽16米、高8米，总建筑面积2.5万平方米，总销售面积1.3万平方米，其中7800平方米已经被海外商会购买，也就是说现在的可销售面积仅5200平方米。
本项目是现在解放碑唯一可以销售的商业物业，项目第一次在重庆提出了LOFE的风格讲究简洁、明快，所以针对的主要消费群体是25-35岁，追求时尚生活的年轻人。
本项目设有十五个出入口（如：
都市广场、现代书城、邹容广场、临江门重百、世贸大厦、新世纪百货、银河大酒店、万豪酒店、国贸大厦、美力城、得意装饰城、十八梯等），每个出入口都配有两部扶梯，光是扶梯的总量就达到了30部，这也算是一个重庆之最。
除此之外，黑格金界还拥有良好的硬件配套设施（如：
自动发电机组、报警系统、自动喷淋系统、消防系统、排污排水管道、多媒体播放器、电子导向图、自动售货机、轻轨自动售票机、还设计了纵多购物动线导示以及公共休闲场所、绿化、艺术展示品等），从消费者购物的舒适度上考虑项目配置了国际先进设备，充分保证了内部温度的二十四小时恒定。
由法国PBA国际设计公司精心设计，具有LOFE风格的艺术商业大街，在项目的商业管理上，聘请了业界知名的商业管理公司——香港美联，所以，黑格金界是由众多知名的专业团队合力打造的艺术商业大街。
推荐理由：
引领重庆地下商业的代表，在重庆首次提出了LOFT概念。
NO.4 国贸·摩登街区
CBD解放碑毗邻，中华路、青年路、民生路三街拱护，国贸?
摩登街区与国贸写字楼、铜锣湾百货、豪生国际酒店共同构架新重庆“国际之城，体验之都”，周边世贸中心、国际商务中心、国际金融中心，万豪酒店将形成重庆白领密度最高、重庆最前沿的时尚消费地带。
满足一个城市中坚阶层多元生活的需求，提供一个更公共、更人性、更开放、更自由的城市品位生活空间。
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