内蒙古下半房地产估价师理论与方法成本法适用的估价对象考试题Word文档格式.docx
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5、房地产的供给曲线表示。
房地产的出售量与其价格之间的关系
房地产的出售量与购买量的关系
房地产的供给量与其价格之间的关系
房地产的供给量与购买量的关系
6、房地产估价委托合同的内容可以不包括。
估价人员
委托人的协助义务
7、最小二乘法的基本原理是。
要求实际值与估计值的离差平方和为零
要求实际值与估计值的离差平方和为最小
要求实际值与趋势值的离差平方和为零
要求实际值与趋势值的离差平方和为最小
执行层的组织协调
8、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递增，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10％，则该房地产的价值接近于。
7123万元
7365万元
7230万元
7190万元
9、房地产估价方法之一的市场比较法是基于很多房地产之间有一定的程度的。
替代性
异质性
用途多样性
相互影响性
10、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元／㎡，建筑面积100㎡，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；
乙成交价格5000元／㎡，建筑面积120㎡，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；
丙成交价格4700元／㎡，建筑面积90㎡，成交时一次付清；
丁成交价格4760元／㎡，建筑面积110㎡，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。
已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为。
甲>
乙>
丙>
丁
丁>
丙
甲
工业用地的监测点评估价格
11、按照规定，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批；
对应受理的建设项目，在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。
30
45
60
90
12、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在倍以上。
6
7
13、下列关于抵押的表述中，不正确的是。
抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人
在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》
因室內电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足
抵押人一旦死亡，抵押权随之终止
14、建筑实物因素中的采光和__对住宅和办公楼来说，比较重要。
A．保温
B．通风
C．日照
D．隔热
15、某建设项目建设期为3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为万元（2004年试题）
305
463
636
961
16、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为。
4858万元
5200万元
2700万元
6264万元
17、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的．【2003年考题】
可比实例房地产
估价对象房地产
标准房地产
类似房地产
18、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年（自补办之日算起）．在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为．【2006年考题】
45年
50年
52年
55年
19、2006年1月13日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了__。
A．《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》
B．《注册房地产估价师管理办法》
C．《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》
D．《房地产抵押估价指导意见》
20、某市去年住宅的实际销售量为600万m2，预测销售量为400万m2，平滑指数为0.7，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是__万m2。
A．450
B．570
C．490
D．540
21、当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府一般采用性的货币政策和财政政策刺激经济增长。
扩张
复苏
紧缩
稳健
借款合同
22、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是__。
A．等额年值法
B．差额投资内部收益率法
C．净现值法
D．等额年费用法
23、《房地产估价机构管理办法》规定，申请一级房地产估价机构有限责任公司资质，其注册资本人民币在万元以上。
50
100
150
200
24、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是__。
A．均衡价格上升
B．均衡价格下降
C．均衡价格不变
D．取决于供给和需求变动的程序
25、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。
A．操作风险
B．信用风险
C．市场风险
D．法律风险
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；
少选，所选的每个选项得0.5分）
1、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有。
查验申请人提供的权属证明
审查申请人提供的评估报告
就登记有关事项询问当事人
必要时对被登记房屋进行实地查看
及时登记有关事项
2、长期资金市场的功能主要是引导长期储蓄转化为长期投资，其特点不包括__。
A．融资期限长
B．流动性差
C．资金交易量大
D．融资的目的主要为了解决长期投资性资金的需要
3、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的。
合法性
外部性
易受限制
4、下列属于会计恒等式的是__。
A．资产-费用=负债+所有者权益-收入
B．所有者权益=资产+负债
C．资产+费用=负债+所有者权益+收入
D．负债=资产+所有者权益
5、在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有__。
A．众数法
B．最小二乘法
C．时距扩大法
D．中位乘数法
E．移动平均法
6、对房地产估价机构擅自设立分支机构的，房地产行政主管部门可给予等处罚。
罚款
吊销估价资质证书
吊销营业执照
没收违法所得
7、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。
那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。
A．0.5
B．1.5
C．2
D．3
8、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。
基准地价的内涵包括（）。
A．基准日期
B．土地开发程度
C．基准地价修正体系
D．土地用途
E．基准地价公布日期
9、房地产价格的形成条件有__。
A．房地产的需要
B．房地产的有用性
C．房地产的有效需求
D．房地产的相对稀缺性
E．房地产的有效供给
10、A市B房地产开发商于2006年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权，建设用地使用权出让合同约定2006年10月动工，但因自身原因至2007年11月31日前一直未动工。
截至2009年12月31日，经有关部门审计，B房地产开发商的资产总额为1200万元，其中流动资产为500万元，速动资产为250万元，流动负债为300万元，负债资产总额为400万元，同时当年实现利润额为400万元，当年资本金总额为800万元。
B房地产开发商拟转让该建设用地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下列表述正确的有。
必须取得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准
必须签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订建设用地使用权出让合同
转让方应当将所获得收益中的土地收益上缴国家
相应调整土地使用权出让金
销售净利率
11、估价人员在拆迁估价中可按下列__来把握被拆迁房屋的性质和面积。
A．一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准
B．地方对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定
C．拆迁人与被拆迁入协商一致后，可以依据协商结果进行评估
D．在对被拆迁房屋的性质和面积不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当申请有关部门或机构确认或测算
12、下列关于房产分丘图的表述中，正确的有。
房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图
房产分丘图是房产分幅图的局部明细图
房产分丘图的比例尺为1：
100～1：
1000
房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记
房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细
13、在有保留价的拍卖中，再拍卖的保留价一次拍卖。
略低于
略高于
等于
可高于也可低于
14、不属于影响房地产价格的自身因素是。
社会因素
区位因素
经济因素
权益因素
实物因素
15、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发的S住宅小区预购一套商品住房。
2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1建筑面积的价格为3000元”。
2002年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用。
经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。
2002年3月，李某将房屋出租给王某。
2003年8月，王某将房屋转租给张某。
（2003年试题）下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有。
王某转租该套住房，必须经李某同意
王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益
李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案
房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除
抵押财产被查封
16、细分市场评价主要涉及等三个方面。
细分市场的可衡量性
细分市场的规模和发展前景
细分市场的差异性大小
企业的目标和资源
细分市场结构的吸引力
17、下列不可以拍卖。
国家机关用地
军事用地
城市基础设施用地
公益事业用地
一般企业划拨用地
18、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。
A．1002.45
B．1012.45
C．1027.42
D．1037.45
19、开发项目总投资包括开发建设投资和__。
A．建设资金
B．土地购置费
C．前期费用
D．经营资金
20、关于下列数据的表述中，正确的是__。
A．1
B．2
C．3
D．4
E．5
F．6
G．7
H．8
I．9
J．10
K．98
L．101
M．101
N．100
O．101
P．99
Q．102
R．97
S．102
T．99
21、按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为__。
A．固定价格合同
B．包工包料合同
C．独立承包合同
D．成本加酬金合同
E．计量估价合同
22、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为万元。
42.0
50.4
60.0
72.0
借款合同
23、下列由国务院审批城市总体规划的有。
上海市的城市总体规划
太原市的总体规划
国务院指定的城市总体规划
设市城市的总体规划
深圳市的总体规划
24、下列选项中，属于违法建设的工程有。
未取得建设工程规划许可证的建设工程
临时建设工程
违反建设工程规划许可证规定的建设工程
城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目
擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程
25、明确估价的基本事项包括__。
A．明确估价对象
B．明确估价目的
C．明确估价日期
D．明确估价方法
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