四川北路地块可行性研究报告.docx
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四川北路地块可行性研究报告
虹口区四川北路81号地块
可行性研究报告
目录
第一章项目概况1
第二章市场分析2
第三章开发设想5
第四章开发进度9
第五章投资估算10
第六章初步结论及建议12
附件：
1、项目总平面图
2、项目竞争楼盘汇总表
3、商业售价定位表
4、竞争楼盘位置图
第一章项目概况
1.1项目背景
虹口区四川北路81号地块主要由两个部分组成，即占地约10亩的上海市虹口区第二工人俱乐部（以下简称二俱）和占地约30亩的居民及工厂、学校、医院、商店等用地。
根据上海市和虹口区的规划，二俱以外地块的改造已经列入虹口区新一轮旧区改造的计划。
1.2地块及周边现状
该地块位于上海市虹口区四川北路以西、东宝兴路以北、宝源路以东、俞泾浦以南。
地块总占地面积27700平方米，约合41.5亩，地块沿四川北路长约110米，沿东宝兴路长约240米。
地块中除有第二工人俱乐部、企业2家及1所小学外，其余为约800户居民，大部分属于危棚简屋。
该地块位于虹口区中南部，周边交通便捷，南北向有四川路、四平路通往外滩及市区方向，此外，地块西侧为轨道交通明珠线，且东宝兴路站即在地块西侧50米处，周围公交线路有轻轨明珠线、18路、21路、101路、47路等。
地块紧靠上海市知名商业街四川路，商业设施齐备，地块南侧约100米处将规划虹口区大型公共绿地。
地块1公里范围内分布有：
福德百货、东宝百货、上海七百、多伦路文化名人街等，周边商业、学校、超市、医院等设施齐全。
第二章市场分析
2.1宏观市场分析
今年上半年房地产二级市场内销商品房预售保持较高的增长势头，据上海市房地产交易中心统计，今年上半年，商品房预售面积较去年同期增长26.3％，内销商品房批准预售面积和实际销售面积之比从去年同期的１：
０.9４上升到今年的１：
１.56，供求关系的开始转变，出现供不应求的局面。
表1.2001年1-6月上海市房地产市场数据汇总
2001年1-6月
2000年1-6月
同比增长
房地产开发投资额
2445258万元
1986468
23.1％
内销商品房土地出让面积
209785
2173072
-90.3％
可建建筑面积
515272
4114188
-87.5％
商品房新开工面积
9089660
7876680
15.4％
商品房竣工面积
4298042
3095774
38.8％
已登记商品房预售面积
7730990
6120268
26.3％
已登记的存量房买卖面积
6190892
3130836
97.7％
根据中房上海指数办公室2001年5月份调查，上海房地产市场近期持续保持价升量增的火爆局面。
5月份中房上海综合指数为730点，比2000年5月上涨12%。
年初因住房预售标准的提高而减少的新开楼盘数量，在近两个月已恢复去年水平，而售价提升水平已从过去局部区域全面扩散到全市城域，房价稳中趋升将成为市场主要倾向。
随着本市房地产运作不断深化，在发展商不断创新开发理念和全面提高居住质量的推动下，上海房地产已进入一个新的历史发展阶段。
有关人士预测，上海房地产业将会进入长期繁荣发展的新阶段。
2.2区域市场分析
虹口区是上海苏州河以北传统的住宅区域和商业区域。
整个区域呈狭长状，与杨浦、宝山、闸北和黄浦相临，隔江相望浦东新区，可谓地理位置优越。
区域内贯穿高架、轻轨，交通便利。
凭借浓厚的历史底蕴，优越的地理位置，以及四川北路商业街的兴旺，一直以来在北部居民心目中，虹口区是理想的居住地，尤其是宝山、闸北以及杨浦的居民。
根据统计数据，2001年一季度虹口区平均成交价为4281元／平方米，较上季度大涨395元／平米。
本项目位于虹口传统的房产热点区域四川路沿线，该区域以虹口公园、四川北路为中心，向外辐射至欧阳路、同心路、水电路、大连路。
因文化、商业基础较好，一直以来都是投资开发的热点区域，近期，借助四川路成熟的商业和轻轨的开通，该区域楼盘的价位和品质"更上一层楼"，房价顺势上涨至4500-6000元/平方米。
附近楼盘有精武大厦、荣欣大厦、虹叶花苑等,一般楼盘定位于中高档。
周边未来几年内竞争项目将主要来自与该地块南部500米处大型公共绿地周边的项目，据从虹口区计委处获悉，该绿地周边将由上海明佳房产开发一25万平米的住宅小区，而且合同谈判也基本完成。
预计明佳房产会在此建造豪宅社区，预期销售均价会在7000元/平米以上，该项目因大环境优于本地块，未来将是本地块最具竞争的项目。
2.3周边竞争楼盘分析
（1）精武大厦
该项目位于东宝兴路已北，四川北路以东，近四川路，规划为一幢24层高层，总建筑面积25000平米，其中1—9楼为商业裙房，9—24层为住宅，房型：
三房二厅161.89平米、四房二厅177.23平米，各占40套，2001年6月入伙，售价5500—6200元/平米。
因该项目为单幢高层，毫无环境可言，且房型单一，总体销售状况一般。
（2）荣欣大厦
该项目位于海伦西路以北，四川路以西，规划为两幢24层高层，总建筑面积29000平米，其中1—3层为商业裙房，房型：
一房一厅87.5、二房一厅115、三房一厅151.8，2001年6月入伙，售价5900—7300元/平米。
该项目与精武大厦类似，都为见缝插针式住宅，基本无小区环境，且房型偏大，销售状况一般。
（3）金宝大厦
金宝大厦位于宝山路，是多年前开发的老楼盘，除了地段之外，没有任何地优势，目前处于清盘期，因此其价格最低，仅在4850－5850元之间。
（4）天伦家园
天伦家园位于海伦西路、邢家桥路，小区占地2000平方米，建筑面积6000平方米，仅有2幢多层电梯房。
销售单价4900～5700元/平方米。
目前已经入伙，销售状况良好。
2.4市场分析基本结论
该地块周边房地产项目住宅售价在5500—6000元/平米，根据与周边房地产项目的比较，另外，综合明珠线对该项目噪音方面的负面影响及四川路商业街的不可替代性、地块南面近期将兴建大型公共绿地、虹口区计划将东宝兴路规划为休闲商业街的有利因素，预计该地块市场平均售价保守、正常、分类如下：
保守
正常
乐观
住宅
5500
6000
6500
商业
11000
14000
16000
车位
10万/个
11万/个
12万/个
商业售价依据参见附件3
第三章开发设想
3.1概述
随着上海市府提出的新一轮旧房改造优惠政策的出台，上海中心城区的房地产开发将发生巨大的变化，房地产特有的优势“地段，地段，地段”将成为今后几年内开发商关注的重点。
大众的消费观念也将发生巨大的变化，对已满足住宅的基本功能、小区环境、标准物业管理等要求外，人们将追捧两类住宅，一类是中心城区的兼具投资与居住便利的中高档住宅，另一类是郊区别墅。
四川路81号地块，充分体现了他的地段优势，虹口区政府也将在四川路沿线大做文章，在虬江路、四川路东南角兴建4.1公顷的大型绿地，该绿地距81号地块仅500米左右。
东宝兴路（81号地块南侧）将兴建文化、娱乐、购物、休闲步行街，与81号地块西侧的轻轨车站（东宝兴路站）连通。
地块北面的河（俞泾浦）的污水处理正在整治之中，在今后的几年内，该河内将有游艇和鱼，结合我们楼盘的开发，河的南岸将是小区的一道美丽的风景线。
3.2总体平面布局的设想
四川路81号地块总用地面积27700平方米，容积率4.0，规划总建筑面积110800平方米，住宅沿地块的周边布置，原则上南低北高，小区设二个出入口，主入口设在四川路沿俞泾浦河边，次入口设在小区西边的规划道路上。
人车分流，小区内设置地下车库，约7500平方米，地库上布置小区景观绿化。
沿四川路、东宝兴路布置2～3层高商场（铺），约15000平方米，商场的屋顶布置景观绿化，活动中心，设置建设活动设施，做一部分会所，一部分架空，使屋顶景观伸入室内。
小区内沿河主要道路宽6米，其他道路宽3米（供消防、搬家用）。
整体规划讲究空间形态、绿化景观、建筑立面、朝向、采光、通风、消防、日照、节能和降低噪音（主要来源轻轨和四川路）。
3.3商场建筑设计
沿四川路留出北面小区入口后，尽量布置商场，柱距8米左右，进深24米左右，共建三层。
沿东宝兴路尽量布置二层商铺，柱距8米左右，进深16米左右。
商场立面与住宅协调，室外用石材、大玻璃窗装饰，体现豪华商场概念，室内毛胚，或采用菜单式装修。
3.4住宅建筑设计
整个小区设置小高层和高层住宅，将小高层沿东宝兴路布置在地块南侧，高层沿河布置在地块北侧，既充分利用日照又能满足高层住宅的景观要求（4.1公顷绿地在南面500米处）。
住宅平面设计讲究，房型多样化，功能分区合理，尤其注重主卧、客厅、餐厅、厨房、卫生等主要使用空间的面积以及使用合理性，坚持做的六明，即：
明厅、明房、明厨、明卫、明电梯厅、明楼梯间。
改善室内通风及空调机摆放位置的设计，建议考虑层高2.9米。
小高层住宅以15层为主，高层住宅以24层为主，顶上二层设复式住宅。
主力户型以125平方米的三房二厅和100平方米的二房二厅为主，力争将主力户型的总价控制在60～75万元左右。
小区住宅的外立面采用简洁明快的现代风格。
3.5配套容量
1、电力：
总装机容量为5000千瓦。
其中：
住宅4500千瓦（以户均6千瓦计）；公建、商业500千瓦。
按上海市供电局的有关规定，小区内拟设1万伏变电站一组。
2、自来水：
最高日用水量为1000立方米。
其中：
住宅790立方米（以人均日用水量升0.35立方米计）；公建、商业110立方米。
为满足高层（或小高层）建筑的消防规范要求，小区内应设自来水二路进水，直接从市政管网引入小区。
3、排水：
小区内排水系统为分流制，即雨、污水分流。
最高日生活污水排水量约为1000立方米。
生活污水由小区内管网汇集后经处理达标后排入市政管网。
小区过水面积为27700平方米。
雨水经小区雨水管网汇集后排入城市雨水管网。
4、燃气：
每户设6立方米表，小区最高时用气量约800立方米。
据上海市煤气公司的规划设计相关规定，小区内拟设调压站一座。
气源为中压，从市政管网引入。
5、电话：
小区需2000对电话。
其中：
住宅1500对（以每户2对计），公建、商业500对。
6、有线电视：
小区拟设2000个有线电视终端。
其中：
住宅1500终端（以每户2终端计），公建、商业500终端。
7、环卫：
小区内不设化粪池，生活污水经二级生化处理达标后排入市政管网。
小区内生活垃圾袋装集中后，由环卫作业部门负责清运。
垃圾房设独立水、电计量。
商业设施按上海市的环境卫生门前三包的政策进行管理。
3.6环境保护
1、噪声：
建成后本小区位安静生活小区，对周边环境无任何噪声影响。
沿街商业设施的布置应充分考虑经营活动可能对住宅、居民的影响。
设计中应对住宅和商业二种功能设置相应的隔离、过渡措施。
2、废气：
整个项目的建设和建成以后，均无污染性气源产生。
设计时，拟采用对外直排式排放，以减少室内厨房油烟废气的影响。
3、废水：
生活污水以前述方式排放，对周边环境无任何影响。
二级生化水处理装置设于小区集中绿化处，以减小对观瞻和嗅觉得影响。
公建中的餐饮部分，应设置隔油装置。
公建中不布置任何有可能产生污染性废水的内容。
4、环境布局：
绿化率：
大于35％。
集中绿化大于10％。
结合建筑设计，小区内布置相应的绿化、雕塑小品，小区设置透绿式围墙，以美化小区、周边环境。
5、交通组织：
小区设二个机动车出入口，机动车辆一进一出。
街坊主干道路幅不小于6米，次通道路幅不小于3米。
街坊道路直达每个号舍的出入口。
电子监控装置和有效的物业管理系统，将保证小区的交通组织次序井井有条。
小区内商场人流（含营业人员和顾客）和住宅人流有效分流。
设计时，应重点结合小区被侧俞泾浦河的天然临水优势，美化驳岸等防汛设施，将防汛规范必设的6米防汛通道设计成既能满足防汛要求，又能为小区提供机动车通行，还能为业主提供赏水、休闲空间的多用途组合通道。
3.7地块技术经济指标
总占地面积：
27700M2
总建筑面积：
120775M2
地上建筑面积：
110800M2
居住面积：
92200M2
公建面积：
18600M2
地下建筑面积：
9975M2
容积率：
4.0
机动车位：
285个
总户数：
868户
第四章开发进度
项目发展进度及销售计划图
项目
时限
建设期
2001年
2002年
2003年
三季
四季
一季
二季
三季
四季
一季
二季
三季
签定合作改造协议
半个月
签定动迁委托协议
半个月
地块动拆迁
6个月
完成并确定设计任务书
1个月
规划设计
1个月
报建
1个月
设计扩初
1个月
施工图设计及深化
2个月
施工
18个月
销售
住宅
10个月
20％
40％
30％
10％
商业
10个月
20％
40％
30％
10％
车位
6个月
30％
50％
20％
第五章投资估算
5.1前期开发费用
本项目土地总价26877万（包括土地出让金及三通一平等费用），总建筑面积110800平方米，可销售面积106800平方米（住宅92200平方米，商业14600平方米），地价折入可售建筑面积2519元/平方米。
5.2建安工程费
按高层1800元/平方米，商业建安费2800元/平方米，会所、公建建筑安装费2400元/平方米，地下车库建筑安装费2500元/平方米计算：
A、本项目可售面积建安工程费20684万元；
B、不可售面积建安工程费840万元；
C、地下车库建安费2494万元；
D、基础配套费6141万元；
E、其他费用240万元
F、以上各项合计建安费总额：
30399万元
具体项目成本及盈利预测见下表
序
号
内容
计算公式
保守
正常
乐观
说明
单位成本
总额
单位成本
总额
单位成本
总额
（元/平米）
（万元）
（元/平米）
（万元）
（元/平米）
（万元）
一
1.可售面积销售收入（万元）
住宅+商场
6,252
66,770
7,094
75,760
7,799
83,290
土地总面积
27,700
平米
1.1住宅售价（元/平米）
5,500
50,710
6,000
55,320
6,500
59,930
建设用地面积
27,700
平米
1.2商场售价（元/平米）
11,000
16,060
14,000
20,440
16,000
23,360
容积率
4.00
2.车位收入（万元/个）
10.00
2,850
11.00
3,135
12.00
3,420
总建筑面积
120,775
平米
销售总收入（万元）
住宅+商场
6,519
69,620
7,387
78,895
8,119
86,710
1.容积率面积
110,800
平米
二
发展费用
6,230
66,533
6,282
67,093
6,326
67,565
1.1可销售面积
106,800
平米
1
土地费用
转让补偿费
2,451
26,177
2,451
26,177
2,451
26,177
1.1.1高层住宅
92,200
平米
土地出让金
66
700
66
700
66
700
1.1.2商业
14,600
平米
土地契税
土地出让金*
3.00%
2.0
21
2.0
21
2.0
21
1.2公建面积
4,000
平米
小计
上述费用之和
2,519
26,898
2,519
26,898
2,519
26,898
1.2.1公建（幼稚园/会所）
3,000
平米
2
前期费用
勘察设计费
建安成本的
2.50%
56
600
56
600
56
600
1.2.2小区公建配套（变电站）
1,000
平米
前期开办费
5
53
5
53
5
53
2.地下室车库
9,975
平米
小计
61
654
61
654
61
654
285
个车位
3
可售面积建安费
1,937
20,684
1,937
20,684
1,937
20,684
土地转让费
26,177
不可售面积建筑费
建安费*不可售面积/销售面积
79
840
79
840
79
840
每平米土地价
9,450
建安费
地下车库建安费
建安费*车库面积/销售面积
233
2,494
233
2,494
233
2,494
土地出让金（仅二俱交纳其他免缴）
700
其他费用
全部建安费的
1.0%
22
240
22
240
22
240
小高建筑安装费
1,350
元/平米
基础配套费
575
6,141
575
6,141
575
6,141
高层建筑安装费
1,800
元/平米
小计
2,846
30,399
2,846
30,399
2,846
30,399
商业建筑安装费
2,800
元/平米
4
销售税金
销售收入的（5.05%*52%）
2.63%
230
2,461
261
2,789
287
3,065
公建（会所/幼稚园）建筑安装费
2,400
元/平米
销售费用
销售费用
销售收入的
2.5%
163
1,741
185
1,972
203
2,168
小区公建配套（变电站）建筑安装费
1,200
元/平米
小计
393
4,202
446
4,761
490
5,233
地下车库建筑安装费
2,500
元/平米
5
管理费
全部建安费（3）项
2.5%
71
760
71
760
71
760
基础配套费
575
元/平米
间接费用
其他费用
0
0
0
0
0
0
其中：
外配套费（住宅建设配套费）
210
元/平米
利息
含项目全部投资利息
281
3,000
281
3,000
281
3,000
小区配套费（水电气增容费等）
220
元/平米
小计
352
3,760
352
3,760
352
3,760
总图费（室外总体费用）
85
元/平米
6
不可预见费
（2+3）项
之和的
2.0%
58
621
58
621
58
621
其他费用
60
元/平米
三
税前成本
发展费用-销售税金
5,999
64,072
6,021
64,304
6,039
64,500
小计
5,999
64,072
6,021
64,304
6,039
64,500
1、住宅建安费按初装修考虑。
四
税前利润
（已交营业税）
销售收入-发展费用
289
3,087
1,105
11,802
1,793
19,145
2、水电气增容费包括在小区配套费内。
五
税项
所得税
税前利润的
0%
0
0
0
0
0
0
3、会所等配套项目未考虑其商业收入。
小计
0
0
0
0
0
0
六
税后成本
发展费用+税项
6,230
66,533
6,282
67,093
6,326
67,565
4、营业税按返还30%计算
七
税后利润
销售收入-税后成本
289
3,087
1,105
11,802
1,793
19,145
5、所得税按全免计算
八
总成本利润率
税后利润/税前成本
4.82%
18.35%
29.23%
第六章初步结论及建议
经调查、分析和评估，对该项目评估结论为：
1、该项目与区相关政府部门合作，过程及操作风险较小。
2、该项目土地、动迁成本均已与区属动迁公司包干，而且该地块还可与政府部门争取列入虹口区旧改地块，享受旧改相关政策。
3、经测算，该地块投资回报率（静态）高于18％，具有财务评估上的可行性。
4、该地块地理位置优越，毗邻繁华的四川路商业街与轨道交通明珠线。
此外，规划中该地块南侧将兴建休闲步行街及大型公共绿地，前景广阔，可实现的利润还有可能提高。
鉴于上述结论，我司建议吸纳该地块开发高档住宅及商场，具体操作上在确定前期动迁成本及落实旧改优惠政策的前提下，以成立项目公司的形式开发该地块。
附件1：
项目总平面图
附件2：
四川路项目竞争楼盘汇总
名称
地址
建筑面积
2房
3房
最低价
最高价
入伙日期
销售率
类型
楼盘概况
2房:
3房
最小
最大
最小
最大
飘鹰东方花园
曲阳路68号
（四平路口）
多/小高
150000
2：
1
103
120
130
152
5100
6000
2001年12月
60%
绿洲紫荆花园
欧阳路289号
（四平路口）
多/小高/高
10幢小高，2幢高层
150000
3:
7
74
125
138
160
4800
6500
现房
90%
采虹名邸-花园城
花园路250号
（中山北一路）
多/小高
1期：
4幢多层，1幢小高
160000
5000
5600
2002年
70%
嘉宏紫薇园
同心路28弄
（轻轨边）
小高/高
2幢高层，3幢小高
70000
1：
1
93
111
131
176
5000
6000
现房
70%
虹口商城
四川北路1457号（虬江路口）
高层
1幢商住楼，1-5层商场
50000
3：
7
85
169
5300
6800
现房
50%
荣欣大厦-首席名邸
四川北路1851号（海伦西路）
高层
商住楼
30000
3：
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