住宅小区物业服务合同.docx

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住宅小区物业服务合同

合同编号：

20161200001

物业服务合同

物业项目名称：

********住宅小区物业项目地址：

委托方（甲方）：

******业主委员会

受委托方（乙方）：

********物业管理有限公司委托期限：

年月日至年月日签订日期：

《物业服务合同》使用说明

1、本合同适用于*****物业管理有限公司管理区域范围内业主或业主委员会选聘物业服务企业签订物业服务合同时参考使用。

合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读合同的全部内容。

2、本合同所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，

由合同双方按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

3、本合同所称甲方为业主或业主委员会，乙方为物业服务企业。

在签订合同前，合同双方应当出示有关资质、信用证明及签约主体资格的证书、证明文件。

4、为体现合同双方的自愿原则，本合同中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。

双方当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。

5、本合同中所指物业类型分为：

住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业。

6、本合同中下列词语的定义是：

（1）业主——是指不动产登记簿上记载的房屋所有权人。

（2）物业使用人——是指房屋的承租人、实际使用房屋的其他人。

（3）共有部分——包括全体业主共有部分和相关业主共有部分。

全体业主共有部分，是指物业管理区域内全体业主共有的

道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体

设施、物业服务用房、闭路电视、监控系统、附属设施设备使用的房屋等。

相关业主共有部分，是指一幢建筑物内部，由该幢建筑物的相关业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位

（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）等部位以及该幢建筑物的相关业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水

泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置等设施设备。

（4））公共区域——是指一幢建筑物内部，由整幢建筑物的业主、物业使用人共同使用的区域以及整幢建筑物外、物业管理区域内，由全体业主、物业使用人共同使用的区域。

（5））专有部分——是指在构造上及利用上具有独立性和排他性，由业主独立使用、处分的物业部位。

（6））预收的物业服务资金——是由物业服务支出和乙方的酬

金构成。

（7））物业服务费用——是包括物业服务成本、法定税率和利润。

物业服务合同

委托方（甲方）：

*****业主委员会（业主/业主委员会）委托方代理人：

联系电话：

通讯地址：

受委托方（乙方）：

*****物业管理有限公司营业执照注册号：

企业资质证书号：

法定代表人：

联系电话：

委托代理人：

联系电话：

通讯地址：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、

《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对********住宅小区（物业名称）提供物业服务事宜,订立本合同。

第一条本合同所涉及的物业基本情况物业名称：

******住宅小区；

物业类型：

住宅（住宅、别墅、商务写字楼、医院、

学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业）；

座落位置：

市区（县、市）街道（乡、镇）民主路（街、巷）号；

物业管理区域四至：

东至；

南至；

西至；

北至；

占地面积：

平方米；

总建筑面积：

平方米；其中住宅平方米，非住宅平方米；物业构成明细见附件一。

第二条甲方应于（具体时间）向乙方提供

物业服务用房。

物业服务用房建筑面积平方米，位于。

物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使

用，但不得改变其用途。

第三条物业专有部分的专有部位、专有设施设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。

经报修由乙

方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。

第四条乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：

（一）物业共用部位及共用设施设备的管理和维护（物业共

用部位明细详见附件二，物业共用设施设备明细详见附件三，物业共用部位及共用设施设备的管理和维护详见附件四）；

（二）公共绿化的维护（详见附件五）；

（三）公共区域的环境卫生维护（详见附件六）；

（四）物业管理区域内的安全防范和秩序维护（详见附件七）；

（五）物业使用中对禁止性行为的管理措施（详见《业主管理规约》及其附件）；

（六）综合服务（详见附件八）；

（七）；

（八）；

（九）。

第五条根据乙方当前的三级物业服务标准，结合目前政府指导价约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下:

多层住宅：

0.40元/月·平方米；高层住宅：

1.26元/月·平方米；办公楼：

元/月·平方米；商业物业：

0.70元/月·平方米；物业：

元/月·平方米。

其它项目收费标准按政府指导价并参考原价格，与业主大会或业主委员会商议并由其签批后执行（详见附件九）。

实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）经业主同意的其它费用。

本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。

上述费用应通过专项维修资金予以列支。

专项维修资金使用根据相关文件规定执行。

第六条签订本合同前，甲方应会同乙方、原物业服务企业

或其他管理人对物业共有部分及其相应档案进行查验，并按规定向乙方移交物业服务所必需的相关资料。

甲方、乙方、原物业服务企业或其他管理人办理物业查验、移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。

第七条自本合同生效之日起发生的物业服务费用，由业主

承担；业主应依照本合同第五条约定的标准向乙方交纳物业服务费。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从

其约定，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

第八条物业服务期间，乙方按下述第二种收费形式确定

物业服务费。

（一）包干制。

由业主向乙方支付本合同第五条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。

（二）酬金制。

在本合同第五条约定预收的物业服务资金中

按下述第1种方式提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

1、每季度（季/年）在应收的物业服务资金中按10%

的比例提取酬金；

2、每（季/年）在应收的物业服务资金中提取元的酬金。

（三）。

第九条物业服务费用属本合同第八条第二项或者第三项约定的，物业服务资金中按实结算的部分年终结余或不足的处理方式：

（一）年度结算结余部分，按以下第

1

种方式处理：

1、转入下年继续使用；

2、直接纳入物业专项设施维修资金；

3、

。

（二）年度结算不足部分，按以下第

1

种方式处理：

1、由业主于次年第一个月底之前，按照其专有部分占建筑物总面积的比例追加补足；

2、

。

第十条物业服务费（物业服务资金）按季度进行交纳，业

主应在每季度前15日内（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。

本着业主自愿原则可按半年或年度（半年/年）进行交纳。

第十一条物业服务实行酬金制方式计费的，乙方应向全

体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，每次年于1月31日（公布的具体时间）向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受专业机构审计监督。

对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下第种方式解决：

（一）业主委员会或者十名以上业主对物业服务企业公布

的物业经费收支情况有异议的，物业服务企业应当作书面答复和说明；

（二）业主委员会还可以委托审计单位进行审计，费用按

照业主大会的决定列支。

（三）。

第十二条停车场收费分别采取以下方式：

1、停车服务费收费标准由业主大会决定，也可以参照物价部门规定执行。

2、场地使用费：

在物业管理区域内公共场地停放车辆收取

场地使用费的，由业主大会决定；属于甲方所有或业主私人所有用以出租的车位场地使用费收费标准，由车位所有者与承租人另行约定。

公安、消防、抢险、救护、环卫、执法等特种车辆在执行公

务时免收停车服务费。

第十三条乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服

务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。

物业服务企业应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，

做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视（或监视）等服务，并对停车场所及设施设备进行维修养护，保障正常使用等工作。

第十四条本物业管理区域内按规划配建的停车场，由乙方

进行管理和维护；乙方应当按照有关规范设置相关标识，并按照

相关规定做好停车场的照明、消防、环境卫生等工作（具体内容

详见附件十）。

第十五条甲方、乙方、业主应当按照相关规定缴存、管理、使用、续筹物业专项维修资金。

使用物业专项维修资金的，乙方应当按照相关规定向甲方提出物业专项维修资金使用方案。

甲方应当将物业专项维修资金使用方案、所需资金预算、列

支范围、工程进展以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布。

第十六条业主应按照规定向供水、供电、供气、通迅、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通迅、有线电视等有关费用。

前款费用属于业主自用的，由业主承担；属于乙方使用的，由乙方承担；属于业主共同使用的公共水电费用单独按实由业主分

具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业服务合同补充协议

中约定，物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况。

乙方接受供水、供电、供气、通迅、有线电视等专业单位的委托代收水、电、气、通迅、有线电视等费用的，可以向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第十七条乙方应当协助业主配合有关部门、单位作好物业管理区域内装饰装修管理、治安、环境维护、计划生育、流动人口管理等工作；对于相关部门进入本物业管理区域内监督检查、行政执法的，乙方、业主、物业使用人不得阻挠。

第十八条甲方相关的权利义务：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，审定乙方

制定的物业服务方案，监督和协助乙方履行物业服务合同；

（三）审议乙方提出的物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的报告；

（四）监督本物业管理区域内物业共用部位、共用设施的收益使用情况；

（五）负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题

以及业主、物业使用人与乙方之间的纠纷，不因此影响乙方工作；

（六）监督《管理规约》的实施，按照约定交纳物业服务费，督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费和专项维修资金，对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为予以劝阻、制止；

（七）授权乙方对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为，依照《管理规约》的约定进行劝阻、制止；

（八）积极配合公安机关做好房屋出租登记报备工作，并督

促承租人到公安机关进行流动人口登记、办理暂住证。

与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；

（九）协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动；

（十）不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动；

（十一）；

（十二）法律、法规规定的其他权利义务。

第十九条乙方相关的权利义务：

（一）设立专门机构负责本物业的日常物业服务工作，并委派相应专业的物业服务人员履行本合同；

（二）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各

项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益；

（三）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主

或物业使用人收取物业服务费，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题；

（四）按照相关规定，建立健全“办事制度、办事纪律、收

费项目和标准”等信息公开制度，对小区内所有收费项目、收费标准等应按价格部门相关规定在收费场所实行明码标价；

（五）接受甲方、业主和物业使用人的监督，定期向甲方、业主报告物业服务合同履行情况，及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉；

（六）结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告；

（七）可选聘专业公司承担本物业的

的专项服务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方，并对专业公司的服务行为承担连带责任；

（八）维护本物业管理区域内公共区域秩序，按照法律法规

政策的有关规定，提供质价相符的服务，落实小区安防力量，采

取各种有效安全防范措施，通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，应及时采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；同时，要协助公安机关做好流动人口和出租房屋登记报备管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告，由公

安机关按依照有关法律、法规进行处罚；协助有关部门制止违法、

违规的行为；

（九）提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议。

（十）不得擅自占用和改变本物业管理区域内共有部分的用途；如需在本物业内改、扩、重建或完善配套项目，应与甲方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门批准方可实施；

（十一）本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；

（十二）；

（十三）法律、法规规定的其他权利义务。

第二十条在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任：

（一）因不可抗力导致物业服务中断的；

（二）因维修养护物业共有部分需要且事先已告知业主、物业使用人，暂时停水、停电、停止附属设施设备使用等造成损失的；

（三）因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他附属设施设备运行障碍造成损失的；

（四）因业主、物业使用人未及时交纳供水、供电、供气、

通讯、有线电视等费用而导致服务中断或受到影响的；

（五）业主、物业使用人违反管理规约和物业管理区域内规章制度的行为，虽经乙方采取规劝、制止、向有关部门报告等措施后，仍未解决，其行为对其他业主、物业使用人产生妨碍和影响的；

（六）。

第二十一条甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同约定的服务事项和质量的，乙方有权依法解除本合同；造成乙方经济损失的，甲方应予经济赔偿。

第二十二条乙方未按照本合同的约定做好公共区域的安全防范和秩序维护，造成业主、物业使用人人身、财产损害的，乙方应当依法承担相应的法律责任。

第二十三条乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主和物业使用人有权拒绝支付。

第二十四条乙方违反本合同约定的义务，或者发生法律、

法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完成本合同约定的服务事项和质量的，甲方有权依法解除本合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿；乙方预收的物业服务资金或物业服务费用应当返还给相应业主、物业使用

人。

甲方解除本合同的，应当在合同终止三十日前书面告知乙方；乙方应当在合同终止之日起十日内退出本物业管理区域，并与甲方或全体业主依法选聘新的物业服务企业或其他管理人完成交

接手续。

第二十五条双方协商一致，可解除本合同，并在30日内

办理交接手续。

第二十六条本合同其他相关违约责任的约定：

（一）；

（二）；

（三）；

（四）；

（五）。

第二十七条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。

第二十八条补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等

法律效力。

本合同、本合同的附件及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第二十九条本合同正本连同附件共31页，一式四份，甲方执一份、乙方执两份，并由物业服务企业持一份向物业所在地的区（县、市）人民政府房地产行政主管部门备案。

自本合同备案之日起5日内，甲、乙双方应就本合同备案情况和本合同约定的内容在本物业管理区域内公示，公示期限不低于30天。

第三十条本合同履行期间，遇不可抗力致使合同无法履行的，双方应按有关法律规定及时处理。

第三十一条本合同在履行中如发生争议，由双方协商解决，

协商不成，双方可选择以下第二种方式处理：

（一）向省、市或区仲裁委员会申请仲裁；

（二）向人民法院提起诉讼。

第三十二条本合同为期10年，自2017年01月01日

起至2026年12月31日止。

第三十三条本合同期限届满前3个月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后3个月内继续履行本合同，甲方应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。

第三十四条本合同终止时，乙方应将物业服务用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方，并按照《物业管理条例》等相关规定办理移交和项目退出手续。

第三十五条本合同自签订之日次月1日起生效。

甲方签章：

乙方签章：

法定代表人：

委托代理人：

年月

日

委托代理人：

年月日

附件：

一、物业构成明细

二、物业共用部位明细

三、物业共用设施设备明细

四、物业共用部位及共用设施设备的管理和维护五、公共绿化的维护

六、公共区域的环境卫生维护七、公共区域的秩序维护

八、综合服务

九、物业收费项目及标准

十、按规划配建的停车场的管理和维护

附件一：

物业构成明细

幢数/总幢数

户数

建筑面积（

8／25

542

58154.16

17／25

614

57681

／

／

／

6／25

40

6774.41

／

／

／

附件二：

1、房屋承重结构；

2、房屋主体结构；

3、公共门厅；

4、公共走廊；

5、公共楼梯间；

物业共用部位明细

6、电井、管道井、污水井、消防井;

7、户外墙面；

8、屋面；

9、警务室、监控室；

10、电梯；

11、绿化带；

12、小区道路（人行道、楼道、车道、消防道）；

13、各类设施设备用房、管理用房；

14、小区围墙、广场、景观、健身休闲娱乐场所等。

附件三:

1、绿地平方米；

2、道路平方米；

3、化粪池个；

4、污水井个；

5、雨水井个；

6、垃圾中转站个；

7、水泵个；

8、水箱个；

9、电梯部；

物业共用设施设备明细

10、信报箱个；

11、消防设施；

12、公共照明设施；

13、监控设施；

14、避雷设施；

15、共用天线；

16、机动车库个平方米；

17、露天停车位个；

18、非机动车库个平方米；

19、共用设施设备用房平方米；

20、物业服务用房平方米；

21、；

附件四:

物业共有部位及设施设备的管理和维护

该项服务，人员配置：

人。

物业服务企业应根据《普

通住宅物业服务等级指导性收费标准》中有关规定，按照小区物业费收费等级标准提供相对应的物业服务。

项

内容运行、保养、维修服务要求备注

目

房屋结构

每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，

门窗

门、窗开闭灵活并无异常声响。

楼内墙面、顶面、地面

墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

管道、排水沟、屋顶

公共

部围墙

位

每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、

缺损的，应及时修理。

每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

道路、场地等

每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时

修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品

每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

室外健身设施、儿童乐园等

每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。

安全标志等

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

供

水普通水泵系

统

变频水泵

排

水二级生化处系理

统

1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。

2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。

3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防

冻保养。

1、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。

2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。

3、控制柜电气性能完好，运作正常。

4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

5、每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。

供水系统成本构成：

1、普通水泵：

（