房地产法自考题15.docx
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房地产法自考题15
房地产法自考题-15
（总分：
100.00，做题时间：
90分钟）
一、{{B}}单项选择题{{/B}}（总题数：
33，分数：
33.00）
1.下列土地属于国家所有的是______
∙A.宅基地
∙B.自留山
∙C.城市市区的土地
∙D.自留地
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]根据《宪法》（第10条）、《物权法》（第47条）和《土地管理法》（第8条）的规定，城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
2.不动产登记依申请为原则，但是也有例外，下列不属于这种例外的是______
∙A.查封登记
∙B.登记机关依职权进行的注销登记
∙C.已登记的不动产所在地的名称发生变更而进行的变更登记
∙D.因继承或者遗赠取得不动产权利的登记
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]依申请登记的例外主要有三：
（1）查封登记；
（2）已登记的不动产所在地的名称发生变化而进行的变更登记；（3）登记机关依职权进行注销登记。
3.下列关于权属证书和不动产登记簿的关系说法正确的是______
∙A.不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致
∙B.二者记载不一致的，只能以不动产权属证书记载为准
∙C.二者记载不一致的，只能以不动产登记簿为准
∙D.二者记载不一致的，以不动产登记簿为准，且不得被推翻
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]依《物权法》第17条，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
4.下列不属于土地违法行为的是______
∙A.无权批准和越权批准
∙B.违反规划确定的用途批准征收、占用土地
∙C.违反法定程序批准用地
∙D.批准农用地转用
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]目前典型的土地违法行为包括：
（1）无权批准和越权批准；
（2）违反规划确定的用途批准征收、占用土地；（3）违反法定程序批准用地。
非法批准农用地转用才是土地违法行为。
5.承包地被征收的，土地承包经营权人______
∙A.有权获得相应的赔偿
∙B.有权获得相应的补偿
∙C.有权获得一块新的土地
∙D.丧失该土地的所有权
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]根据《物权法》第132条，承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第42条第2款的规定获得相应补偿。
6.2012年，国土资源部牵头联合14个部委对小产权房进行清理整治，确立的清理整治原则是______
∙A.区别对待，分类处理
∙B.区别对待，整体治理
∙C.统一对待，整体治理
∙D.统一对待，分类处理
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]2012年，国土资源部牵头联合14个部委对小产权房进行清理整治，并确立了“区别对待、分类处理”的清理整治原则。
7.我国土地的基本国策是______
∙A.实行国有土地有偿使用制度
∙B.十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地
∙C.建立土地统计制度
∙D.实现土地管理的科学化和规范化
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]《土地管理法》第3条把“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”规定为基本国策。
所谓合理利用土地，简单地说，就是要求建设用地使用权人充分发挥土地效能，土地使用权人在法律规定或约定期限内不使用土地，或滥用建设用地使用权的，应承担相应的法律责任。
8.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定，实施房屋征收应当______
∙A.先搬迁，后补偿
∙B.先补偿，后搬迁
∙C.边搬迁，边补偿
∙D.先征收，后补偿
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条对搬迁规定了以下几点：
（1）实施房屋征收应当先补偿、后搬迁；
（2）作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁；（3）任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
禁止建设单位参与搬迁活动。
9.下列关于挂牌的说法正确的是______
∙A.挂牌的时间不得少于15日
∙B.挂牌期间不得调整挂牌价格
∙C.国有土地使用权挂牌出让的范围与招标出让一致
∙D.国有土地使用权挂牌出让的范围与拍卖出让不同
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]挂牌时间不得少于10日。
挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。
挂牌出让的适用范围与招标、拍卖出让一致。
10.下列哪个选项不应该在项目工程施工招标的中标通知书上签章?
______
∙A.建设主管机关指定的公证机构
∙B.建设主管机关
∙C.招标代理公司
∙D.房地产开发企业
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]项目的工程施工招标，一般情况下必须由招标代理公司组织，在建设主管部门指定的“交易大厅”中进行，最后向中标单位发出由建设主管部门、招标代理公司和房地产开发企业三方签章的中标通知书。
11.下列关于招标方式的说法正确的是______
∙A.公开招标是招标人以投标邀请书的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标的招标方式
∙B.公开招标是招标人以招标公告的方式邀请特定的法人或者其他组织投标的招标方式
∙C.邀请招标是招标人以投标公告的方式邀请特定的法人或者其他组织投标的招标方式
∙D.邀请招标是招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标的招标方式
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]招标的方式有两种：
（1）公开招标：
招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。
（2）邀请招标：
招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。
12.下列哪个选项不属于必须实行监理的大中型公用事业工程?
______
∙A.学校、影剧院、体育场馆项目
∙B.科技、教育、文化等项目
∙C.体育、游泳、商业等项目
∙D.卫生、社会福利等项目
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]根据《建设工程质量管理条例》第12条规定，必须实行监理的大中型公用事业工程主要包括：
（1）供水、供电、供气、供热等市政工程项目；
（2）科技、教育、文化等项目；（3）体育、旅游、商业等项目；（4）卫生、社会福利等项目；（5）其他公用事业项目。
13.下列不属于国家对房地产交易的管制的是______
∙A.禁止特定种类的房地产的交易
∙B.规定特定种类的房地产交易的前置条件
∙C.价格管理
∙D.质量控制
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]国家对房地产交易的管制主要体现在以下三个方面：
（1）禁止特定种类的房地产的交易；
（2）规定特定种类的房地产交易的前置条件；（3）价格管理。
14.房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的______
∙A.买受人可以退房
∙B.买受人应当退房
∙C.买受人只能与房地产开发企业重新约定总价款
∙D.买受人应当与房地产开发企业重新签订购房合同
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。
买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
15.下列关于商品房质量保修责任的说法错误的是______
∙A.房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任
∙B.当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定
∙C.保修期从签订购房合同之日起计算
∙D.商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定的保修期的存续期
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。
当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。
保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
16.张某将一套住房出租给刘某，双方签订了租赁合同，为期一年，但未到房地产管理部门办理登记。
半年后，张某因儿子结婚要求刘某搬出，刘某不同意，双方发生争议。
根据最高人民法院的司法解释，应当认定为______
∙A.合同无效，因为未办理登记备案手续
∙B.合同无效，因为张某未经批准就将住房出租
∙C.合同有效，因为房屋租赁登记备案不应当作为租赁合同的生效要件
∙D.合同有效，因为合同一经签订就不得变更
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]根据法律规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
17.房地产转让时，对房屋所有权与土地使用权______
∙A.只转让房屋所有权
∙B.只转让土地使用权
∙C.同时转让
∙D.可由转让合同约定
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]房屋所有权和土地的使用权必须一同处分。
18.下列选项中关于房地产估价机构资质的说法不正确的是______
∙A.房地产估价机构依法设立并取得房地产估价机构资质是从事房地产估价活动的前提
∙B.一级房地产估价机构的资质许可由国务院建设行政主管部门负责核准
∙C.二、三级房地产估价机构资质许可由省级人民政府建设行政主管部门负责核准
∙D.新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应该设1年的暂定期，暂定期内不予核定资质
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]依据《房地产估价机构管理办法》，新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设1年的暂定期。
19.下列哪个选项不属于法定的房地产估价机构的禁止行为?
______
∙A.出借资质证书
∙B.违反房地产估价规范和标准
∙C.出具有遗漏的估价报告
∙D.超越资质等级业务范围承接房地产估价业务
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]《房地产估价机构管理办法》第32条禁止房地产估价机构的下列行为：
（1）涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书；
（2）超越资质等级业务范围承接房地产估价业务；（3）以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争；（4）违反房地产估价规范和标准；（5）出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；（6）擅自设立分支机构；（7）未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务；（8）法律、法规禁止的其他行为。
20.业主基于对专有部分特定使用功能的合理需要，可以______利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙面等共有部。
∙A.无偿
∙B.有偿
∙C.经其他业主同意无偿
∙D.经其他业主同意有偿
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]共有部分需要共有人合理使用。
业主基于对专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
21.下列哪一项不需要专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主并且占总人数1/2以上的业主同意?
______
∙A.制定和修改管理规约
∙B.筹集和使用专项维修资金
∙C.制定和修改业主大会议事规则
∙D.选举业主委员会
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]依据《物业管理条例》第11、12条，业主大会作出以下决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主并且占总人数2/3以上的业主同意：
（1）筹集和使用专项维修资金；
（2）改建、重建建筑物及其附属设施。
业主大会作出以下决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：
（1）制定和修改业主大会议事规则；
（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
22.新设立的物业服务企业自领取营业执照之日起______日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
∙A.10
∙B.15
∙C.30
∙D.45
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]《资质管理办法》第6条要求新设立的物业服务企业自领取营业执照之日起30日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
23.下列关于物业管理服务的转委托的表述错误的是______
∙A.物业服务企业不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人
∙B.委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用
∙C.委托给业主造成损失的，依法承担赔偿责任
∙D.违反有关规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人情节严重的，由工商部门吊销资质证书
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]违反有关规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
24.业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并通知所在地直辖市、市、县人民政府建设房地产主管部门，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起______日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
∙A.10
∙B.15
∙C.20
∙D.30
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
25.关于抵押物的出租和出让，下列说法错误的是______
∙A.房地产抵押设立后，抵押人依然享有对该房地产出租的权利
∙B.房地产抵押设立后，抵押人没有丧失对房地产的处分权
∙C.抵押期间，抵押人经抵押权人同意可以转让抵押的财产
∙D.抵押期间，抵押人未经抵押权人同意一律不得转让抵押的财产
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]房地产抵押设立后，抵押人没有丧失对房地产的处分权，抵押人依然享有对该房地产出租的权利，在这种情况下，同一房地产上就存在着抵押权和租赁权两种权利。
《物权法》第191条规定：
抵押期间，抵押人经抵押权人同意可以转让抵押的财产；抵押人未经抵押权人的同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿的除外。
26.其他房地产开发贷款最长不超过______年（含本数）。
∙A.1
∙B.3
∙C.5
∙D.7
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]其他房地产开发贷款，是指住房、商业用房开发贷款以外的土地开发和楼宇装饰、修缮等房地产贷款，最长不超过5年（含5年）。
27.在传统模式下，购房人取得房产证并办理抵押登记前，开发商需承担阶段性保证责任，并要向银行缴纳贷款额的______作为保证金。
∙A.5%
∙B.10%
∙C.15%
∙D.20%
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]传统模式下，在购房人取得房产证并办理抵押登记前，开发商需承担阶段性保证责任，并要向银行缴纳贷款额的10%作为保证金。
在直贷式个人住房抵押贷款中则由购房人寻找专业的住房置业担保公司，向其缴纳一定数额的担保费用（贷款额的0.8%左右）后由住房置业担保公司扮演担保人的角色。
28.住房置业担保公司的设立要有不少于______万元的实有资本。
∙A.500
∙B.1000
∙C.2000
∙D.10000
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]设立住房置业担保公司的条件除了满足公司法中对公司设立的一般性要求外，还必须具备以下几个条件：
（1）有不少于1000万元人民币的实有资本；
（2）有一定数量的周转住房；（3）有适应工作需要的专业管理人员。
29.经济适用住房购买后______，不得上市交易。
∙A.不满5年
∙B.不满10年
∙C.不满3年
∙D.不满30年
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]城市低收入住房困难家庭购买经济适用住房后，取得的只是有限产权。
具体地说：
（1）经济适用住房购买后不满5年，不得上市交易，确需转让的，由政府按照原价、考虑折旧等因素回购；购买后满5年，可以转让，但要按规定交纳增值收益，并规定在同等条件下政府优先回购。
（2）已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。
（3）在取得完全产权前，经济适用住房只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。
30.经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区城镇土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的______
∙A.50%
∙B.40%
∙C.30%
∙D.20%
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的30%。
31.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住______的，免予征收土地增值税。
∙A.未满3年
∙B.满3年未满5年
∙C.满5年或5年以上
∙D.满10年
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。
居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
32.某建筑公司与甲企业签订一份建筑承包合同，合同金额6000万元（含相关费用50万元）。
施工期间，该建筑公司又将其中价值800万元的安装工程转包给乙企业，并签订转包合同。
该建筑公司此项业务应缴纳印花税______
∙A.1.785万元
∙B.1.8万元
∙C.2.025万元
∙D.2.04万元
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]总包合同应该贴花，新的分包转包合同又发生了新的纳税义务，也应该贴花。
该建筑公司应纳印花税=（6000+800）×0.3‰=2.04（万元）。
33.根据企业所得税法规定，依照外国（地区）法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业，是______
∙A.本国企业
∙B.外国企业
∙C.居民企业
∙D.非居民企业
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]在我国境内的企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，但不包括个人独资企业和合伙企业。
企业分为居民企业和非居民企业。
居民企业，是指依法在中国境内成立，或者依照外国（地区）法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。
非居民企业，是指依照外国（地区）法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业。
二、{{B}}多项选择题{{/B}}（总题数：
5，分数：
10.00）
34.下列属于《土地登记办法》规定的土地登记类型的有______
∙A.土地总登记
∙B.初始登记
∙C.转移登记
∙D.注销登记
∙E.查封登记
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C.
D. √
E. √
解析：
[解析]《土地登记办法》规定的土地登记类型包括土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记和查封登记；《房屋登记办法》规定的初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记。
35.下列属于可以收回国有土地使用权的情形的有______
∙A.为公共利益需要使用土地的
∙B.为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的
∙C.因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的
∙D.土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的
∙E.公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C. √
D. √
E. √
解析：
[解析]依《土地管理法》第58条，有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（1）为公共利益需要使用土地的；
（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依第
（1）、
（2）项收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
36.按照国际惯例，现场监理工程师应具有下列哪些权利?
_____
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