房地产法自考题33.docx

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房地产法自考题33

房地产法自考题-33

（总分：

99.99，做题时间：

90分钟）

一、单项选择题（总题数：

33，分数：

33.00）

1.设立房地产开发企业，应当______

（分数：

1.00）

 A.向工商部门申领营业执照

 B.申领营业执照，但不必在政府机关备案

 C.申请法人登记与营业执照，但不必在政府机关备案

 D.申请法人登记并申领营业执照，并到相关部门备案 √

解析：

[考点]本题考查的知识点是房地产开发企业的设立程序。

依照我国法律规定，设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记，工商行政管理部门对符合法律规定条件的登记申请，应当自收到申请之日起30内予以登记，房地产开发企业在领取营业执照后的30日内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府确定的部门备案。

2.下列房地产交易中，属于一级市场的是______

（分数：

1.00）

 A.土地使用权的出让 √

 B.集体土地的国家征收

 C.房地产的首次销售

 D.房地产的预售

解析：

[考点]本题考查的知识点是房地产市场的分类。

房地产交易，既包括土地使用权的出让（一级市场）以及出让后的转让、抵押、租赁（二级市场）；还可包括土地使用权的出让（一级市场）后的房地产开发经营（二级市场）以及投入使用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁（三级市场）等，不管是哪种情形，土地使用权的出让都是房地产交易的一级市场。

3.依据《城市规划法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度，其中的“两证”是指建设用地规划许可证和______

（分数：

1.00）

 A.土地使用权证

 B.建设工程规划许可证 √

 C.建设施工许可证

 D.建设规划许可证

解析：

[考点]本题考查的知识点是房地产规划的相关规定。

我国《城市规划法》规定，规划行政主管部门对城市建设规划必须坚持“一书两证”制度：

“一书”即选址意见书，“两证”即建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。

4.下列财产中可以作为抵押标的物的是______

（分数：

1.00）

 A.某公司的写字楼 √

 B.某大学的教学楼

 C.某政府的办公大楼

 D.某海关扣押的一批走私汽车

解析：

[考点]主要考查的知识点是房地产抵押的范围。

我国《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得设定抵押：

权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产等。

5.下列选项中不属于国有土地的是______

（分数：

1.00）

 A.农村中已经依法征购为国有的土地

 B.国家长期借用的农村集体土地 √

 C.农民转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地

 D.国家依法征收的土地

解析：

6.下列选项中，哪一项不符合我国法律规定______

（分数：

1.00）

 A.土地承包经营权可以出租

 B.村办公共设施和公益事业占用本村集体所有土地的，土地所有权不变

 C.在农村村民宅基地建房后又出租的，可以再申请宅基地 √

 D.集体土地使用权既可使用也可抵押

解析：

[考点]本题考查的知识点是集体土地使用权的相关规定。

依照我国法律规定，土地承包经营权采取转包、出租、转让或者其他方式流转。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

农民集体所有的土地使用权不得出让、转让，出租于非农业建设，但企业因破产、兼并等情况而发生的使用权转移的除外。

集体土地使用权可以设立抵押。

7.依据《土地管理法》的规定，具有征地审批权的是______

（分数：

1.00）

 A.国务院土地管理部门

 B.国务院和省、自治区、直辖市人民政府 √

 C.县级以上人民政府

 D.县级以上土地管理部门

解析：

8.依照我国法律规定，职工购买住房除了要办理住房过户和产权转移登记手续外，还需要办理______

（分数：

1.00）

 A.土地所有权变更登记手续

 B.土地性质变更登记手续

 C.土地用途变更登记手续

 D.土地使用权变更登记手续 √

解析：

[考点]本题考查的知识点是公房出售的程序。

依照我国法律规定，公房出售后，在交易手续完毕后30内，办理房屋所有权过户登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政管理部门申请土地使用权变更登记手续。

9.依照我国法律规定，房屋使用人无正当理由闲置公房一定期间后就要由产权所有人收回其使用权，此期间是______

（分数：

1.00）

 A.12个月

 B.6个月 √

 C.8个月

 D.24个月

解析：

10.下列选项中哪种情况下可以将房屋出租______

（分数：

1.00）

 A.共有房屋未经共有人同意

 B.无房屋所有权证

 C.已抵押的房屋 √

 D.产权不明

解析：

[考点]本题考查的知识点是房屋出租问题。

依照我国法律规定，共有房屋的处分需经全体共有人同意方可进行，A项不正确，B、D项属于房屋产权不明的情况，对于产权不明或有争议的房屋不能出租。

C项正确，房屋上设定了抵押，并不影响抵押人的收益权。

11.采取产权调换方式的补偿标准是被拆除房屋的______

（分数：

1.00）

 A.原建筑面积 √

 B.原结构面积

 C.原使用面积

 D.原有效面积

解析：

12.业主大会作出专项维修资金使用方案的决定，必须经全体业主所持表决权的______

（分数：

1.00）

 A.2/3以上通过 √

 B.1/2以上通过

 C.3/4以上通过

 D.全体通过

解析：

[考点]本题考查的知识点是业主大会的相关规定。

依照我国法律规定，业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权的1/2以上通过。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持表决权的2/3以上通过。

13.房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须______

（分数：

1.00）

 A.土地使用权分开抵押

 B.同时抵押 √

 C.土地使用权先抵押

 D.土地使用权不能抵押

解析：

[考点]本题考查的知识点是房屋抵押的问题。

《城市房地产抵押管理办法》第4条规定，以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。

14.在我国，凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，应当由何地人民法院受理______

（分数：

1.00）

 A.当事人双方协商

 B.被告住所地

 C.房地产行政管理部门所在地

 D.讼争的房地产所在地 √

解析：

15.我国土地增值税税率采用______

（分数：

1.00）

 A.三级超额累进税率

 B.二级超额累进税率

 C.四级超额累进税率 √

 D.六级超额累进税率

解析：

[考点]主要考查的知识点是土地增值税的相关规定

依照我国法律规定，土地增值税采用四级超额累进税率：

（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目200%的部分，税率为60%。

16.在处理涉外房产关系时，其法律适用上有特殊性。

这时适用的法律是指______

（分数：

1.00）

 A.双边国际条约

 B.冲突规范

 C.实体法 √

 D.双方协商适用

解析：

[考点]本题考查的知识点是涉外房产关系的法律适用。

涉外房产关系的法律适用是指对涉外房地产关系的成立、解释和争议处理所适用的法律，即所谓的准据法。

所适用的法律是指现行的实体法，而不是冲突规范和程序法。

17.在我国，处分抵押的房地产时，能否将抵押关系设定以后土地上新增的房屋与抵押财产一同处分______

（分数：

1.00）

 A.可以

 B.不可以 √

 C.有条件的可以

 D.由县级以上政府决定

解析：

[考点]本题考查的知识点是房屋抵押问题。

依照我国法律规定，抵押设定后新增房屋不属于抵押物，房地产抵押权的效力不及于该新增房屋。

《城市房地产抵押管理办法》第44条规定，处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

18.下列选项中哪一项不符合我国法律规定______

（分数：

1.00）

 A.农村集体土地不能直接用于房地产开发

 B.房地产开发所用土地必须是国有土地

 C.农村集体土地可以由镇、村决定用于房地产开发 √

 D.农村集体土地须由国家征用转为国有土地后才能进行房地产开发

解析：

[考点]本题考查的知识点是建没用地的相关规定。

依照我国法律规定，国家建设用地必须是国有土地。

国有建设用地包括国家所有的土地和国家已征收的原属于农民集体所有的土地。

建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，农用地转用审批权主要集中在中央和省一级。

19.下列选项中，哪项属于拆迁补偿的对象______

（分数：

1.00）

 A.违章建筑

 B.未超过批准期限的临时建筑 √

 C.超过批准期限的临时建筑

 D.改建成永久性建筑的临时建筑

解析：

[考点]本题考查的知识点是拆迁补偿的范围。

依照我国法律规定，拆迁违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿，擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑的不予补偿。

20.依照我国法律规定，在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权的______

（分数：

1.00）

 A.原租赁关系随之终止，房屋的买受人补偿承租人损失

 B.原租赁协议继续履行 √

 C.承租人可以单方终止租赁关系

 D.租赁关系解除，原所有权人应当补偿承租人的损失

解析：

21.按照《城市房地产管理法》的规定，房地产开发企业必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发的，可以______

（分数：

1.00）

 A.征收相当于出让金20%的罚款

 B.无偿收回土地使用权 √

 C.征收相当于出让金两倍的土地闲置费

 D.退回50%的出让金并收回土地使用权

解析：

[考点]本题考查的知识点是国有土地使用权的法律规定

我国《城市房地产管理法》第26条规定：

“……必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权……”

22.依照我国法律规定，业主委托物业管理公司对其物业进行管理的物业是物业的______

（分数：

1.00）

 A.全部事务

 B.和住房有关的事务

 C.共有部分和共同事务 √

 D.房屋

解析：

23.在处理程序上，应先经过行政处理，然后才能提起诉讼的房地产纠纷是______

（分数：

1.00）

 A.商品房买卖纠纷

 B.土地权属确认纠纷 √

 C.商品房预售纠纷

 D.土地使用权抵押纠纷

解析：

[考点]本题考查的知识点是土地使用权的争议解决途径。

我国《行政复议法》第30条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭，草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的，应当先申请行政复议；对复议决定不服的，可以依法向人民法院提起诉讼。

24.花园村村民委员会与宏宇房地产开发公司签订了集体土地使用权出让合同，该合同在效力上属于______

（分数：

1.00）

 A.无效合同 √

 B.可撤销合同

 C.效力待定合同

 D.可变更合同

解析：

[考点]本题考查的知识点是建设用地合同的当事人资格。

在我国，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，征地权属于国家。

25.下列属于房屋预售需具备的条件的是______

（分数：

1.00）

 A.必须交付部分土地出让金并取得土地使用权证

 B.必须交付50%土地出让金并取得土地使用证，但不需要建设工程规划许可证

 C.仅须持有建设工程规划许可证

 D.交付全部土地出让金取得土地使用权证，并持有建设工程规划许可证和施工许可证 √

解析：

26.商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让的最高年限是______

（分数：

1.00）

 A.70年

 B.40年 √

 C.50年

 D.60年

解析：

[考点]本题考查的知识点是国有土地使用权出让的期限问题。

我国法律规定，土地使用权出让的最高年限为：

居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。

27.出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件之一是：

按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的______

（分数：

1.00）

 A.20%以上

 B.25%以上 √

 C.30%以上

 D.35%以上

解析：

[考点]本题考查的知识点是房地产的转让问题。

依照我国法律规定，以出让方式取得土地使用权的房地产转让，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

28.根据我国现行法律规定，房地产开发资质二级企业的注册资金最低应达到______

（分数：

1.00）

 A.500万元

 B.1000万元 √

 C.50万元

 D.100万元

解析：

[考点]主要考查的知识点足房地产开发企业的资质问题。

依照我国法律规定，房地产开发资质二级企业自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元。

29.房屋拆迁管理部门是被拆迁人时，拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，当事人申请裁决的机关是______

（分数：

1.00）

 A.上级房屋拆迁管理部门

 B.同级人民法院

 C.同级人民政府 √

 D.上级人民政府

解析：

[考点]本题考查的知识点是拆迁补偿纠纷的法律救济途径。

拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，裁决的机关是房屋拆迁管理部门；房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

30.依照我国法律规定，住房公积金管理中心经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于______

（分数：

1.00）

 A.投资公益事业

 B.购买国债 √

 C.单位职工集体建房

 D.投资公共设施建设

解析：

[考点]本题考查的知识点是住房公积金的管理问题。

在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心可以将住房公积金用于购买国债。

31.1991年5月24日，国务院决定，每年的______为全国“土地日”。

（分数：

1.00）

 A.6月25日 √

 B.3月15日

 C.9月10日

 D.12月4日

解析：

32.以下哪项不属于房地产开发企业设立之必备程序______

（分数：

1.00）

 A.申请登记

 B.事先公证 √

 C.发给营业执照

 D.备案

解析：

33.农村土地的“四荒”不包括______

（分数：

1.00）

 A.荒山

 B.荒地 √

 C.荒丘

 D.荒沟

解析：

[考点]本题考查的知识点是农村土地“四荒”的范围。

“四荒”指荒山、荒沟、荒丘、荒滩。

二、多项选择题（总题数：

5，分数：

10.00）

34.按房地产开发的目的不同，房地产开发可以分为______

（分数：

2.00）

 A.经营性开发 √

 B.商品房开发

 C.成片开发

 D.经济适用房开发

 E.自用性开发 √

解析：

[考点]本题考查的知识点是房地产开发的分类。

依不同标准房地产开发可以分为：

（1）单项开发、小区开发和成片开发，这是按房地产开发的规模不同划分的；

（2）经营性开发和自用性开发，这是按房地产开发的目的不同划分的；（3）新城区开发和旧城区拆迁改造，这是按房地产开发的范围不同划分的。

35.我国私房继承应当具备的条件有______

（分数：

2.00）

 A.必须有继承人 √

 B.被继承人须留有遗嘱

 C.必须有被继承人死亡的事实 √

 D.被继承人留有合法的遗产——房屋 √

 E.在被继承人和继承人之间必须有亲属关系

解析：

36.下列属于免缴城镇土地使用税的有______

（分数：

2.00）

 A.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 √

 B.市政街道、广场、绿化地带等公共用地 √

 C.间接用于农、林、牧、渔业的生产用地

 D.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地 √

 E.国家机关、人民团体、军队自用的土地 √

解析：

[考点]本题考查的知识点是城镇土地使用税的免税对象。

依照我国法律规定，下列土地免缴城镇土地使用税：

国家机关、人民团体、军队自用的土地；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地：

市政街道、广场、绿化地带等公共用地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免缴5～10年；由财政部门另行规定免缴的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

37.下列属于我国住房制度改革中重要措施的是______

（分数：

2.00）

 A.合作建房 √

 B.集资建房 √

 C.出售公有住房 √

 D.稳定公房租金

 E.鼓励修建“小产权房”

解析：

[考点]主要考查的知识点是住房制度改革的重要措施。

在住房制度改革中，调整公房租金，出售公有住房、集资、合作建房等，均为房改的重要措施，在执行中应注意将它们有机结合起来。

38.在处理涉外房地产关系时应当遵守的原则包括______

（分数：

2.00）

 A.平等互利 √

 B.维护国家主权 √

 C.分级管理

 D.等价交换

 E.诚实信用

解析：

[考点]本题考查的知识点是处理涉外房地产关系的原则。

处理涉外房地产关系应当遵循下列原则：

维护国家主权原则、平等互利原则、统一管理原则。

三、名词解释题（总题数：

5，分数：

15.00）

39.私房继承

（分数：

3.00）

__________________________________________________________________________________________

正确答案：

（）

解析：

私房继承是指在公民（被继承人）死亡后，按照法定程序，将死者所遗留的房屋转移给有权接受的人所有。

40.基本农田

（分数：

3.00）

__________________________________________________________________________________________

正确答案：

（）

解析：

基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。

41.经营性开发

（分数：

3.00）

__________________________________________________________________________________________

正确答案：

（）

解析：

经营性开发是指房地产开发公司投资生产房地产商品，并通过房地产市场的转让，追求经营利润的开发活动。

42.契税

（分数：

3.00）

__________________________________________________________________________________________

正确答案：

（）

解析：

契税是在房地产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征收的税。

43.私房租金

（分数：

3.00）

__________________________________________________________________________________________

正确答案：

（）

解析：

私房租金是指私房承租人根据租赁合同向出租人支付的代价。

四、简答题（总题数：

4，分数：

24.00）

44.简述房地产转让的禁止条件。

（分数：

6.00）

__________________________________________________________________________________________

正确答案：

（）

解析：

禁止房地产转让的情形包括：

（1）以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定的有关转让条件的；

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（3）依法收回土地使用权的；

（4）共有房地产未经其他共有人书面同意的；

（5）权属有争议的；

（6）未依法登记领取权属证书的；

（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

45.简述对外商投资成片土地开发经营的必要限制。

（分数：

6.00）

__________________________________________________________________________________________

正确答案：

（）

解析：

主要包括以下几方面：

（1）向外商出让的只是土地使用权，土地的所有权仍属于国家。

（2）出让的只是地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。

（3）开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权。

（4）外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，须遵守我国法律、法规。

46.简述解决房地产纠纷的法律方式。

（分数：

6.00）

__________________________________________________________________________________________

正确答案：

（）

解析：

（1）协商。

指纠纷当事人在自愿的基础上，依据实际情况自行商议解决争议。

（2）行政处理。

指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。

这种处理可能是根据当事人的要求而作出的，也可能是房地产行政主管部门主动作出的。

（3）仲裁。

指由专门的仲裁机构根据房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。

（4）诉讼。

指由纠纷当事人向人民法院提起诉讼，由人民法院依据特定程序审理。

47.简述我国现行土地使用制度的主要特点。

（分数：

6.00）

__________________________________________________________________________________________

正确答案：

（）

解析：

国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨。

（2）土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权，即使用者有依法占有、使用、收益和一定处分的权利，使刚者成为权利主体。

（3）国家垄断城镇土地一级市场