房地产法自考题6.docx
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房地产法自考题6
房地产法自考题-6
（总分：
99.99，做题时间：
90分钟）
一、{{B}}单项选择题{{/B}}（总题数：
33，分数：
33.00）
1.下列关于土地的说法错误的是______
∙A.土地具有基础性
∙B.土地具有永续性
∙C.土地是房地产开发的起点和基础
∙D.宗地是平面的而非立体的
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]土地是万物之本，具有基础性和永续性，其本为连绵无垠之物，但房地产法关注的是宗地，即土地权属界线封闭的地块或者空间。
需要指出的是，宗地并非平面的，而是立体的。
2.下列关于集体土地所有权的说法错误的是______
∙A.集体土地只能归乡（镇）农民集体所有
∙B.集体土地可以归村农民集体所有
∙C.凡是村民小组（原生产队）土地权属界线存在的，土地应确认给村民小组农民集体所有，发证到村民小组农民集体
∙D.对于村民小组（原生产队）土地权属界线不存在、并得到绝大多数村民认可的，应本着尊重历史、承认现实的原则，对这部分土地承认现状，明确由村农民集体所有
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]集体土地所有权的主体比较复杂。
集体土地既可以是乡（镇）农民集体所有，也可以是村或者村内村民小组内的农民集体所有。
凡是村民小组（原生产队）土地权属界线存在的，土地应确认给村民小组农民集体所有，发证到村民小组农民集体；由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。
对于村民小组（原生产队）土地权属界线不存在、并得到绝大多数村民认可的，应本着尊重历史、承认现实的原则，对这部分土地承认现状，明确由村农民集体所有。
3.下列不适用属地登记的是______
∙A.土地登记
∙B.房屋登记
∙C.海域使用权登记
∙D.林权登记
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]我国目前除海域使用权登记外，基本实现了属地登记。
4.下列关于总登记和初始登记的说法错误的是______
∙A.总登记和初始登记都是不动产登记的开端
∙B.总登记是一种全面登记，不局限于初始登记
∙C.总登记往往不收取费用
∙D.在程序上，总登记和初始登记都应当进行通知和公告
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]总登记和初始登记都是不动产登记的开端，是后续登记的基础。
但二者不是一个概念。
总登记作为一种全面登记，不局限于初始登记。
虽然总登记也要求当事人提出申请，但实务中，总登记往往不收登记费用。
此外，在程序上，总登记有通告和公告，而初始登记只在必要时进行公告。
5.集体土地征收有严格的条件，下列属于这一条件的是______
∙A.公共利益
∙B.法定程序
∙C.足额补偿、妥善安置
∙D.以上均属于
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]集体土地征收作为对集体所有权的一种剥夺，在实质上和程序上都有严格的条件，这些条件包括：
（1）公共利益；
（2）足额补偿，妥善安置；（3）法定的程序。
6.土地用途管制的基础是______
∙A.土地利用总体规划和城乡规划
∙B.土地储备与土地的一级开发
∙C.土地储备与土地利用总体规划
∙D.土地的一级开发与城乡规划
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]由于土地的用途和使用条件是由土地利用总体规划和城乡规划确定的，因此，土地利用总体规划和城乡规划是土地用途管制的基础。
7.小产权房的“小”的含义是______
∙A.购买者不能取得房屋的使用权
∙B.购买者不能取得房屋的所有权
∙C.购买者所购买的小产权房不存在合法所有权
∙D.购买者不能取得房屋的所占用土地的使用权
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]小产权房的“小”强调的是小产权房的购买者不能取得房屋的所有权。
但是，这并不意味着小产权房一律不存在合法的所有权。
农村宅基地上建设房屋的产权属于农民，集体建设用地上建设房屋的产权属于合法投资建设的单位和个人。
所谓“小”，是指购买这些房屋的城镇居民不能取得房屋的所有权。
8.______负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作。
∙A.省级人民政府
∙B.市、县级人民政府
∙C.省级人民政府房屋管理部门
∙D.市、县级人民政府房屋管理部门
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：
市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
9.人民法院受理行政机关申请强制执行房屋征收的应当采取的方式为______
∙A.裁执一体
∙B.裁执分离
∙C.或裁或执
∙D.裁主执辅
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]2012年，最高人民法院公布了《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，对法院如何受理行政机关申请强制执行房屋征收、受理后如何进行审查和裁定等问题进行了规定，并确立了“裁执分离”为主导的强制执行方式。
10.下列关于农民集体所有的土地使用权转让的限制说法正确的是______
∙A.不得赠与用于农业建设
∙B.不得转让用于农业建设
∙C.不得出租用于农业建设
∙D.不得出让用于非农业建设
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定：
“严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。
农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。
其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。
”
11.建设行政主管部门应当自收到申请之日起______内，对符合条件的申请颁发施工许可证。
∙A.7日
∙B.10日
∙C.15日
∙D.30日
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]建设行政主管部门应当自收到申请之日起15日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。
12.下列关于建设工程投标的说法正确的是______
∙A.投标的法律性质属于承诺
∙B.投标人须在招标文件要求的截止时间内提交投标文件，一经提交则不得补充、修改或者撤回
∙C.投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益
∙D.招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标担保，投标担保应当采取保证金的方式
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]投标的法律性质属于要约，故A错。
根据《招标投标法》第29条的规定，投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。
补充、修改的内容为投标文件的组成部分，故B错。
招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标担保。
投标担保可以采用投标保函或者投标保证金的方式，一般不得超过投标总价的2%，最高不得超过50万元，招标人不得挪用投标保证金，故D错。
13.下列哪个选项不属于必须实行监理的利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程?
______
∙A.使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的工程
∙B.使用国外政府及其机构贷款资金的项目
∙C.使用国际组织或者国外政府援助资金的项目
∙D.项目总投资额在3000万元以上关系社会公共利益、公共安全的基础设施项目
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]根据《建设工程质量管理条例》第12条规定，必须实行监理的利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程主要包括：
（1）使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目；
（2）使用国外政府及其机构贷款资金的项目；（3）使用国际组织或者国外政府援助资金的项目。
14.下列属于非受限交易的是______
∙A.划拨土地使用权及其地上房产的交易
∙B.带有保障性的住房及其占用土地使用权的交易
∙C.出让土地使用权及其地上房产的交易
∙D.商品房交易
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]按交易客体的受限程度不同，房地产交易可分为受限交易和非受限交易。
受限交易包括划拨土地使用权及其地上房产的交易和带有保障性的住房及其占用土地使用权的交易等，非受限交易指商品房交易等。
15.当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未做约定的，面积误差比绝对值在______以内的，据实结算房款。
∙A.1%
∙B.2.5%
∙C.3%
∙D.5%
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]按套内建筑面积计价或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。
16.在广告宣传中突出描述楼盘在居住上的舒适与温馨的广告一般属于______
∙A.商品房品质广告
∙B.商品房环境广告
∙C.商品房功能广告
∙D.商品房优惠广告
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]商品房最主要的功能是居住功能，此外还可能具有一定的投资功能。
商品房功能广告往往为了迎合购房人对上述功能的追求，在广告宣传中突出描述楼盘在居住上的舒适与温馨，在资产增值上的巨大潜力等。
17.在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权______
∙A.租赁关系随之终止
∙B.原租赁协议继续履行
∙C.承租人可以单方终止租赁关系
∙D.原所有权人应当补偿承租人的损失
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]根据《商品房屋租赁管理办法》第12条，房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。
18.下列关于房地产中介服务机构的说法正确的是______
∙A.房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构都是房地产中介服务机构
∙B.房地产价格评估机构和房地产经纪机构除一般工商管理外，还受发展与改革委员会的行业管理
∙C.房地产咨询只能由专门的房地产咨询机构负责
∙D.以上说法均不正确
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]《城市房地产管理法》第57条规定房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等，A项正确。
上述三类中介机构中，房地产价格评估机构和经纪机构除一般的工商管理外，还受住房城乡建设部门的行业管理，B项错误。
房地产咨询机构的情况比较复杂，除专门的房地产咨询机构外，许多律师事务所、一般性的咨询公司、投资银行、财务公司也从事房地产咨询业务，C项错误。
19.二级资质房地产估价机构不可以从事______的房地产估价业务。
∙A.企业清算
∙B.司法鉴定
∙C.在建工程抵押
∙D.城镇拆迁
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]房地产估价机构应当在其资质等级许可范围内从事估价业务。
其中，一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务；二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务；三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务；而暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。
20.开发商不得再自行销售由包销商包销的商品房，这体现了商品房包销的______特征。
∙A.分工性
∙B.风险性
∙C.排他性
∙D.广泛性
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]与一般的委托代理不同，商品房包销下，包销商拥有独家销售权，其包销行为具有排他性。
包销商的排他性主要表现在两个方面：
（1）开发商不得再自行销售由包销商包销的商品房；
（2）开发商不能将约定范围的商品房再允许第三家销售，否则就构成违约。
21.下列关于建筑物共有部分的使用错误的是______
∙A.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务
∙B.业主可以放弃共有部分的权利从而不必履行对共有部分的义务
∙C.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让
∙D.业主依据法律规范、合同以及管理规约，对共有部分享有使用、收益、处分权
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]依据《物权法》第72条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
业主依据法律规范、合同以及管理规约，对共有部分享有使用、收益、处分权，并按照其共有部分的价值。
分担共有部分修缮费及其他负担。
22.下列不属于业主大会职责的是______
∙A.选聘、解聘物业管理企业
∙B.自主成立物业管理企业
∙C.决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施
∙D.更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]依据《物业管理条例》第11条，下列事项由业主共同决定：
（1）制定和修改业主大会议事规则；
（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
23.资质审批部门应当自受理企业申请之日起______个工作日内，对符合相应资质等级条件的物业服务企业核发资质证书。
∙A.10
∙B.20
∙C.30
∙D.50
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书。
24.下列关于前期物业服务合同的说法错误的是______
∙A.在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同
∙B.前期物业服务合同可以约定期限；期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同仍然有效
∙C.物业的权利主体从建设单位转移到业主，管理服务合同主体也应转变为业主大会，业主大会有权决定区域内物业管理事项
∙D.建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止（《物业管理条例》第26条）。
25.物业存在安全隐患，责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由______维修养护，费用由责任人承担。
∙A.业主
∙B.业主委员会
∙C.物业服务企业
∙D.建设单位
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]物业存在安全隐患。
危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担（《物业管理条例》第56条）。
26.关于房产抵押权实现的表述错误的是______
∙A.抵押财产折价、拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有
∙B.抵押财产折价、拍卖、变卖后，其价款不足的部分债务人不再偿还
∙C.在清偿债务时，优先支付处分抵押房地产的费用
∙D.在支付处分抵押房地产的费用后还要扣除抵押房地产应交税费
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]抵押财产折价、拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有。
不足的部分由债务人清偿。
27.商业银行发放个人抵押贷款，其贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过______
∙A.30%
∙B.60%
∙C.70%
∙D.80%
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]用于抵押的财产，需要估价的，必须经过银行认可的资产评估部门进行估价，贷款金额不得超过抵押物价值的70%。
28.与传统个人住房抵押贷款相比，直贷式个人住房贷款的优点不包括______
∙A.降低了购房者的资金成本
∙B.免除了开发商的阶段性保证责任
∙C.银行不直接面对购房客户，可以有效防范假按揭
∙D.以上说法均不正确
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]直贷式个人住房抵押贷款与传统个人住房抵押贷款相比，有其独特的优势：
对购房者而言，降低了资金成本；对开发商而言，免除了阶段性保证责任，提高资金利用率；对银行而言，由于银行直接面对购房客户，可以有效防范假按揭，同时也可以获得零散的优质房贷业务。
29.住房置业担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的______倍。
∙A.10
∙B.20
∙C.30
∙D.40
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的三十倍；超过三十倍的，应当追加实有资本。
30.经济适用住房购房人的退出形式不包括______
∙A.取得完全产权
∙B.政府回购
∙C.市场出售
∙D.在未取得完全产权的前提下转送他人
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]经济适用住房购房人的退出形式包括取得完全产权、政府回购或向市场出售等三种方式。
31.城镇土地使用税采用______税率。
∙A.全区统一的税额
∙B.有幅度差别的比例
∙C.全省统一的定额
∙D.有幅度差别的税额
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]土地使用税每平方米年税额如下：
（1）大城市1.5元至3.0元；
（2）中等城市1.2元至2.4元；（3）小城市0.9元至1.8元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至1.2元。
省、自治区、直辖市人民政府应当在上述规定的税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。
市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准，并报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。
32.房产税依照房产原值一次减除______后的余值计算缴纳。
∙A.10%—20%
∙B.10%—30%
∙C.5%—20%
∙D.5%—30%
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。
具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
33.根据契税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳契税的是______
∙A.承包者获得农村集体土地承包经营权
∙B.企业受让土地使用权
∙C.企业将厂房抵押给银行
∙D.个人承租居民住宅
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]本题考核契税的征税范围。
契税以在我国境内转让土地、房屋权属的行为作为征税对象。
土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。
土地使用权转让中的农村集体土地承包经营权的转移以及土地、房屋权属的典当、继承、出租或者抵押等，均不属于契税的征收范围。
二、{{B}}多项选择题{{/B}}（总题数：
5，分数：
10.00）
34.下列关于动产与不动产的区别说法正确的有______
∙A.不动产物权变动一般以登记为生效要件
∙B.动产物权的变动一般以物的交付为要件
∙C.建设用地使用权、地役权等用益物权以不动产为限；而动产质权、留置权则以动产为限
∙D.不动产发生的纠纷，由不动产所在地法院专属管辖
∙E.涉外不动产物权关系，适用不动产所在地的法律
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C. √
D. √
E. √
解析：
[解析]法律上区分动产和不动产，主要是考虑到动产和不动产在经济价值以及利用方法等各方面的差异，在调整上需要采取不同的原则。
具体而言：
（1）《物权法》对动产和不动产物权的变动规定了不同的要件。
不动产物权变动一般以登记为生效要件。
而动产物权的变动则一般以物的交付为要件。
（2）权利类型不同。
建设用地使用权、地役权等用益物权以不动产为限；而动产质权、留置权则以动产为限。
（3）诉讼管辖不同。
不动产发生的纠纷，由不动产所在地法院专属管辖；而动产的诉讼管辖则比较灵活。
（4）在涉外物权法律关系中的准据法不同。
涉外不动产物权关系，适用不动产所在地（国）的法律；而涉外动产物权的准据法则没有这种强制性的规定。
35.下列属于《宪法》对土地管理的规定的有______
∙A.城市的土地属于国家所有
∙B.宅基地和自留地、自留山属于集体所有
∙C.国家为了公共利益的需要可以依照法律规定对土地实行征收或征用并补偿
∙D.对城市土地的开发、出让、转让、抵押等进行了规定
∙E.土地使用权可以依照法律的规定转让
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C. √
D.
E. √
解析：
[解析]本题中ABCE项属于《宪法》对土地的相关规定，而D项属于《城市房地产管理法》的规定。
36.可以由县级以上人民政府依法批准划拨的土地使用权有______
∙A.国家机关用地
∙B.军事用地
∙C.城市基础设施用地和公益事业用地
∙D.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地
∙E.监狱、劳教所用地
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C. √
D. √
E. √
解析：
[解析]可以由县级以上人民政府依法批准划拨的土地使用权有：
（1）国家机关用地和军事用地；
（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地，明确列举出来的有：
①监狱；②劳教所
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