商场设备管理 Microsoft Word 文档 4汇总.docx

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商场设备管理MicrosoftWord文档4汇总

关于楼宇设备管理

商住楼宇设备的构成：

现代大型楼宇建筑是由建筑、结构、供水、供电、空调、电梯、自控等有关工程构成的综合体，一般大型楼宇设备主要有以下内容组成：

1、给排水设备如水泵、卫生设备、消防水系统等

2、空调设备如空调主机、辅机、循环水系统、通风设备等。

3、电器设备如高低压配电柜、变压器、层面照明柜、动力柜等。

4、弱电设备如消防报警系统、楼宇自控、程控、监控系统等。

5、电梯设备如垂直客梯、自动扶梯、货梯等。

6、其他设备如办公设备（电脑、复印机等）、清洁设备（打蜡机、吸尘器）等。

设备是公司的主要财产，设备运行管理的好坏是物业管理工作的重点。

设备管理的目的有两个：

1.延长设备使用寿命，使设备周期寿命费用最经济，综合效能最高。

2.对设备维护保养的水平越高，设备的技术状态越好，管理成本越低。

设备管理工作主要有设备资产管理、设备运行管理、设备维修和维护保养三个方面：

设备资产管理

一．建立设备台账：

在设备分类和编号的基础上，按照设备台账的格式要求建立台账，台账一式两份，项目部和财务部各存一份。

设备台账集中反映了设备的使用、保管和增减动态以及折旧、报废等情况，设备台账应有专人管理。

二．建立设备档案：

设备档案是为了设备维修和维护保养时查阅技术资料和图纸使用。

设备档案要伴随设备一生，所以要建立完善的档案管理制度，并由专人保管。

设备档案由以下三部分内容组成：

（1）在验收和接管验收阶段的所有设备的技术资料和图纸。

（2）设备在运行中产生的重要技术资料、图纸（如重大维修、改造、报废等）

（3）日常运行记录和维修、保养记录

设备运行管理

一．岗位责任制：

制定操作人员和维修人员岗位责任制

二．持证上岗：

操作人员和维修人员必须经培训合格并持有效证件才能上岗。

三．定人定机制度：

制定并严格执行定人定机制度，使重点设备有专人负责操作或维修、保养。

多人操作的设备应实行班长负责制。

四．运行和交接班制度：

以下设备系统的操作运行都应制定运行交接班制度：

变（配）电站、自动消防控制中心、安防监控中心、中央空调控制中心、电梯等。

1、 接班人员提前十分钟到岗，做好接班准备工作。

2、 交班人要做到：

设备运行情况交代清楚，并做好清洁和保养；交清使用工具；交场地，交班前进行清扫；交机房钥匙。

3、 领班负责填写《值班日志》。

4、 接班人要做到：

检查使用工具，听取上一班人员对设备运行情况的介绍；核对机房钥匙；

5、接班领班在《值班日志》上签字。

6、如在交接班过程中发现问题，接班人有权拒绝接班，并报告工程主管。

7、下列情况不得交接班：

上一班运行情况未交代清楚；领班或代班未到，未经主管同意指定的代班人；接班人数过少，未达到值班人数的最低限度；设备故障影响运行和提供正常的服务；接班人有醉酒现象或有急病未找到接班人。

五、安全运行管理制度

1、 执行政府职能部门有关规定，各专业工种人员必须持有由政府职能部门颁发的操作证才能上岗。

2、 领班负责监督、检查安全操作、维修工作。

3、 各专业工种人员应严格执行国家劳动安全规程。

4、 加强劳动安全教育，在进行有危险的设备维修时，工程主管或管理处经理应亲临现场。

5、 发生事故时，领班及时填写《突发时间事件报告》，调查、分析事故原因，采取有效的防范措施。

6、 严格执行《商城夜间施工监督管理规定》，监督、检查外单位的施工现场，避免事故的发生。

六、工程安全防火制度

1、 全体工程人员必须加强防火意识，认真执行各项消防管理制度。

2、 各专业员工必须严格遵守岗位职责，发生事故或发现可疑情况应迅速处理上报。

并保护好现场。

3、 未经管理处的批准，任何外来人员严禁进入机房、设备房。

4、 严禁在机房吸烟。

禁止明火作业，如需动火，必须经商城管理部同意，领取动火证，并做好现场放火的监护。

5、 各专业工种人员在进行日常巡检时，对发现的消防隐患及时上报并在《值班日志》上做好记录。

七、技能培训：

适时、定期对新老员工进行操作基本功、提高操作技能及规章制度的培训，使所有操作人员能做到以下几点：

1、会管、会用自己操作的设备，管好工具、附件，不丢失、不损坏。

2、严格执行安全操作规程，杜绝不文明操作。

3、配合维修人员修理设备，及时排除故障。

4、严格遵守交接班制度，认真做好运行记录。

5、保持设备整洁，有润滑要求的，按要求定时加油（换油），保证润滑质量。

6、发现异常现象应及时采取相应措施并报告上级主管，通知相关专业维修人员。

八、设备经济运行：

总结设备运行管理经验，制定并实施经济运行技术指标和相应的措施，使设备系统在满足使用要求的前提下，在最佳经济、降耗状态下运行，以降低管理成本。

九、检测、测量设备管理：

制定检定测量仪表、安全报警装置的管理规定，保证所有检测测量仪表和安全报警装置始终处于校准状态。

十、设备设施标识管理：

设备标识是设备档案的一部分，其最大的作用是便于及时查找故障以缩短维修时间。

鉴于物业公司人员流动较大，做好设备的标识管理则更为重要，所以要按专业要求对设备进行标识，并保证标识的持久、清晰、完好。

当对设备进行标识需编号时，则其设备编号必须同设备台账中的编号相一致，以免造成管理混乱。

设备标识管理的主要内容和要求如下：

（一）电气设备设施标识

1.保持所有电气设备原有铭牌的牢固和完整清晰，当涂刷油漆时，需避免油漆覆盖铭牌。

2.变压器、配电柜、控制箱（含柜、盘）的铭牌、功能编号、线缆标记牌、导线线号、元器件编号等应保持清晰、完整，有缺失或损坏或字迹不清的应及时补充或更换。

3.室外电缆井、室内电缆竖井中的多条电缆应分别标识清楚各自的用途和编号。

4.变（配）电室的安全警示标识应规范、完好。

5.变（配）电室的防火标识、隔离标识应清晰、规范。

6.由于临时供电的时间一般都很长，所以临时供电设备设施同样要进行标识。

（二）给排水设备设施标识

1．保持所有给水设备原有铭牌的牢固和完整清晰，当涂刷油漆时，需避免油漆覆盖铭牌。

2.水泵房（含消防泵房）的各台水泵、主要阀门应标识清楚其功能和编号并用箭头标出水流的方向。

3.楼内的给水管、消防管及主要阀门，应分别标识区分其功能，并用箭头标出水流的方向。

4.室外管井中的管线和阀门、室内竖井中的管线和阀门应分别标识区分其功能，并用箭头标明水流的方向。

十一、设备事故及突发事件管理

1.发生事故尤其较大事故时要查明原因，分析责任；制定出预防、纠正措施；写出事故报告。

2.因事故造成较大或重大的修复过程要有详细记录，由此产生的技术文件、图纸应及时整理上交工程技术档案室保存。

3.制定设施设备可能出现的突发事件的应急预案，并对员工进行培训和演练，重点是电梯和自动消防系统，每年应进行1~2次应急演习。

突发事故应急方案

方案一：

停水

1、检查小区给水总开关是否被人关闭.

2、检查水泵房下水池、供水压力是否正常。

如供水压力出现问题，检查水池水位和进水开关,致电自来水公司派员修理；电话:

3、如是大面积的停水，并不能及时恢复供水的，应先向主管汇报，通知客服前台告之住户，做进一步的处理。

方案二：

爆水管

1、关闭小区给水总开关。

2、到地下室关闭加压水泵。

3、关闭会所四楼加压水泵。

4、通知客服前台做好解释工作。

5、主管道通知自来水公司维修，（分管道自行维修）。

方案三：

侵水

1、工程部接到通知后；立即切断电源；关闭相关水闸，；并通知工程部主管；

2、如果浸水地区有电梯，将电梯升高并暂停使用；

3、通知客服前台做好切断水源住户解释工作；

4、工程部主管组织人员进行抢修，自己不能维修的联系制造厂家维修。

5、处理积水，清理现场；

方案三、停电

1、检查线路用电开关是否跳闸，线路有无被拆。

2、检查线路前一级开关有无跳闸，

3、检查主开关有无跳闸，

4、如市政停电，电话咨询供电公司停电原因，及是通知客服前台，做好住户解释工作，并通知主管。

5、检查电梯内有无困人，

十二、设备环境管理

制定设备的环境制度，保持设备所在环境整洁卫生、通风良好，温、湿度符合设备要求，物品、工具存放有序。

十三、维修电工工作规程

1、 维修除工作外应在指定岗位待命。

2、 工作前应清楚了解工作任务的性质、范围及所需要的维修工具，及维修材料。

3、 工作前应检查工具是否能正常使用，确保使用安全。

4、 接到《楼宇请修单》后，迅速赶到现场处理。

5、 需要停电维修，应确定停电范围，是否影响商场的正常营业，如有影响必须经商场管理部同意，方可进行维修。

停电后必须在停电的开关上挂标志牌。

6、 对在工作中发现的隐患和问题及时处理并上报。

7、 维修完成后在《楼宇请修单》填写完成情况，并请报修部门签字认可。

十四、电梯工、电梯司机操作规程：

1、 做好行驶前的准备工作：

检查轿厢内各功能开关是否正常；将电梯上下运行几次，检查是否有异常声响；检查通讯装置是否正常。

2、 运行几次，检查是否有异常声响；检查通讯装置是否正常。

3、 电梯在行驶中应注意：

司机在当班期间不得无故离岗；轿厢内禁止吸烟，在运送危险，必须严格遵守操作规程，并采取安全防护措施；严禁乘梯规定运送人员和货物；提醒乘客不要依靠轿门，禁止乘客、物品在轿门中间停留；如发现有异常现象及时通知专业维修人员。

4、 当电梯发生故障时，应立即统治专业维修人员。

5、 当电梯发生故障或停电不能行驶时，司机应保持镇静立即向监控室报警通知专业维修人员，劝阻乘客切勿乱动，待专业维修人员到场后，将乘客安全撤离轿厢。

当电梯正在运行中，突然停电或发生故障需要手动盘车时，按照以下方法进行：

1、首先必须切断电梯的动力电源。

2、打开抱闸防尘罩和电机主轴尾部防护罩。

3、把手动盘车轮装在电机主轴上，并用双手抓牢盘轮。

用手动松闸板钩将抱闸打开。

4、盘动盘车轮，按照钢丝绳上的平层标志，就近平层，把轿厢盘至平层位置。

5、打开厅门，撤出轿厢内被困人员。

6、使用以上方法时，必须至少有两人进行，口令一致，注意人身和设备安全。

十五、电梯维修保养

1、 电梯在维保时不得载客或载货，必须在基站放置停止使用的告示牌。

2、 在机房维保时应切断电梯电源后，才能进行各项维保工作。

3、 检修时应由主持和助手协同进行，保持随时互相呼应。

4、 电梯维保时应注意：

非维保人员不得擅自进行维修作业，维保时应小心谨慎；维修完毕后，清理维修现场，收拾工具；行驶前，必须检查功能开关是否复位。

5、 维修结束后，认真做好记录。

十六、制冷系统运行操作规程

1、 特灵离心式冷水机组运行操作规程

操作工：

（1） 确认主机已送电，显示屏亮。

（2） 认冷冻水、冷却水管路阀门已开。

（3） 从UCP中检查机组有无故障。

（4） 从UCP中检查油温应在60度~63度之间。

（5） 视油镜检查油位，下视镜应见油。

（6） 开启冷冻泵、冷却泵。

（7） 检查冷冻水、冷却水进出水压力是否正常。

（8） 从UCP中检查水流开关状态，应在“闭合流动”状态。

（9） 从UCP中查看冷却水温，当水温<25度时，要对冷却水流量调整，避免低冷媒压力停机。

（10） 从UCP中检查日期、时间并调整。

（11） 从UCP中检查设定出水温度并调整。

（12） 从UCP中检查电流限制并调整。

（13） 从操作盘上按“自动”开机。

（14） 机组UCP会自动检测有关项目，并启动机组，如期间有问题，机组会自动停机，并报警。

机组正常运行参数，油压：

12~18Psig，冷凝压力：

2~12Psig，蒸发压力：

12″~18″Hg。

（15） 机组启动运行正常后，检查水温、油压、冷媒压力、温度及噪音以便确认机组运行是否正常。

（16） 机组运行后处于自动控制状态。

若正常手动停机，按“停机”键一次即可。

（17） 机组停机后，冷冻泵、冷却泵应延时10分钟以上再停泵。

十七、《楼宇请修单》工作规程

1、 日常报修由管理处签字确认《楼宇请修单》后交工程组维修人员进行处理。

2、 各专业凭《楼宇请修单》进行维修，并根据需要领取材料和工具。

3、 维修工作完成后，维修人员按要求认真填写记录。

4、 不能及时处理的《楼宇请修单》由专业人员写明原因，报工程主管处理。

5、 管理处物管员每月对维修工单进行统计、分类《服务登记表》报工程主管审核签字确认后，交商场管理部。

6、 重大维修工作和不能及时维修的工单的情况，要及时向工程主管汇报。

十八、水处理应急操作规程

1、 接到通知后，水工携带相应的工具立刻赶到现场处理，同时向管理处报告。

2、 检查漏水部位，关闭上一级的阀门。

3、 采取相应的处理方法，将损失降到最低。

修复后通知管理处。

4、 进行被关闭阀门的下级管网的排气和放黄水工作，清澈为止。

十九、装修工修巡视规程

1、 装修工每日巡视检查商场的建筑设施。

2、 定期检查商场内的吊顶、墙面、地面。

3、 检查玻璃门窗附件是否损坏。

4、 检查防火门、玻璃门是否完好。

5、 装修工在巡视检查过程中发现的问题，及时处理并向工程主管报告。

二十、设备管理检查制度

应制定设备管理检查制度，由技术管理部门牵头，每半年组织专业技术人员对设施设备的管理和维护保养状况进行检查评分，对检查出的不合格项填写（整改通知单），令相关部门进行限期整改，并跟踪其整改结果。

目的是检查设备的完好程度和维护保养的质量。

附表如下：

电梯管理检查评分细则

受检单位：

检查时间：

年月日至月日

满分：

实得分数：

参检人员：

检查组组长：

检查

项目

检查内容

是

否

评分细则

实得分值1分

评分标准

电梯

系统

（10分）

（1）日检、周保养、月保养、季保养、年保养记

录齐全，故障维修记录齐全

本评分细则每月评选一次，全部合格10分；每小项合格1分，基本合格分值为7分，低于此分值，每分负激励10元。

（2）紧急救援方案完善，演习记录完整

（3）“乘梯须知”完善、规范

（4）求救电话畅通，声音清晰

（5）求救电话号码清晰、醒目

（6）机房、轿厢、井道清洁

（7）电梯运行平稳，乘坐舒适

（8）司机礼仪规范，礼貌待人

（9）年检资料齐全

（10）轿厢内照明完好，清洁卫生

本项合计得分

公共区域管理检查评分细则

受检单位：

检查时间：

年月日至月日

满分：

实得分数：

参检人员：

检查组组长：

检查

项目

检查内容

是

否

评分细则

实得分值1分

评分标准

公共

区域

设施

（12分）

（1）公共照明完好，无烧坏灯具

本评分细则每月评选一次，全部合格12分；每小项合格1分，基本合格分值为9分，低于此分值，每分负激励10元。

（2）卫生间水龙头无漏水，水箱能正常使用，

（3）卫生间下水道、厕盆畅通

（4）天花无杂物、天花铝条整齐

（5）地板砖完好、无损坏现象

（6）地脚线无脱落现象

（7）护栏完好

（8）广告灯箱、灯具无烧坏

（9）通道导示牌明亮

（10）外围路灯无烧坏

（11）出口指示灯完好

（12）消防门锁、闭门器完好

本项合计得分

供、配电管理检查评分细则

受检单位：

检查时间：

年月日至月日

满分：

实得分数：

参检人员：

检查组组长：

检查

项目

检查内容

是

否

评分细则

实得分值1分

评分标准

供、用

电系统

（9分）

（1）能按规定进行巡检，按计划进行检修

本评分细则每月评选一次，全部合格9分；每小项合格1分，基本合格分值为6分，低于此分值，每分负激励10元。

（2）运行记录、巡检记录、检修记录齐全

（3）防鼠及安全防护设施、高压用具完好

（4）模拟板指示与现运行状态一致（2分）

（5）各设备运行良好，标识完整、清晰

（6）室内整洁，照明完好

2．配电室

（1）各配电设备运行良好，内外整洁

（2）各配电柜内外标识完整、清晰

（3）室内照明完好，清洁卫生

本项合计得分

设备综合管理检查评分细则

受检单位：

检查时间：

年月日至月日

满分：

实得分数：

参检人员：

检查组组长：

检查

项目

检查内容

是

否

评分细则

实得分值1分

评分标准

设备

综合

管理

（11分）

1．设备档案管理

本评分细则每月评选一次，全部合格11分；每小项合格1分，基本合格分值为8分，低于此分值，每分负激励10元。

（1）设备台账项目齐全、清晰，管理完善

（2）设备保养档案管理完善，查阅方便

（3）设备资料、图纸管理完善，查阅方便

2．运行和保养管理

（1）维护保养计划规范并正确执行

（2）特殊岗位人员熟知自己的岗位职责和安全

操作规程

（3）记录和日检记录齐全、规范

（4）设备定期保养记录齐全、规范

（5）设备重大事故处理记录齐全、规范

（6）设备运行记录记录齐全

（7）计量仪表及安全装置管理规范，检定

（8）记录齐全，均在有效期内

本项合计得分

消防、安防管理检查评分细则

受检单位：

检查时间：

年月日至月日

满分：

实得分数：

参检人员：

检查组组长：

检查

项目

检查内容

是

否

评分细则

实得分值1分

评分标准

消防、安防

系统

（13分）

1．消防系统

本评分细则每月评选一次，全部合格13分；每小项合格1分，基本合格分值为10分，低于此分值，每分负激励10元。

（1）控制中心值班记录、交接班记录齐全

（2）值班员明了自己的岗位职责

（3）火灾报警控制器功能完好，日检和保养记录完整

（4）各探测器及联动设备保养记录规范

（5）手报按钮及报警功能完好

（6）外报警电话、广播功能完好

2．安防系统

（1）中控室值班记录、交接班记录齐全

（2）值班员明了自己的岗位职责

（3）中心控制器、显示器功能完好、显示清晰

（4）存储设备、打印设备功能正常

（5）设备保养记录齐全

（6）中控室安全防护设施良好

（7）中控室内照明及卫生良好

本项合计得分

设备维修和维护保养

设备维修、保养管理的三个根本目标是满足使用要求、降低运行成本、延长设备寿命。

一、制定维护保养计划

按照相关专业标准及设备使用说明书的要求，以及在日常维修和巡检中得到的设备状态信息，科学、合理地制订设备的维修保养和定期维护保养计划并予以实施。

二、维护保养记录

做好维修、维护保养记录，归档保存。

三、重大维修及技术改造

重大维修、重大事故维修、大修、技术改造项目完工后应及时整理所产生的技术文件、图纸，上交档案室保存。

四、设备点检和巡检

1.对重点设备建立点检制度，定人、定时对设备的关键部位按照使用说明书的要求进行检查和维护。

2.制定设备设施巡查制度，根据不同设备或系统的不同特点，每天或每班对物业辖区的所有设备设施进行巡查，及时发现问题及时解决，并为维护保养计划提供准确的信息。

3.对设施设备的标识进行定期巡查，对破损、不清晰的标识及时进行更换。

五、设备保养分级

1.日常维护保养，指由设备操作人进行的经常性德保养，主要项目包括每班检查、加注润滑油、清洁设备、及时排除小故障等。

2.一级保养，指由设备操作人与专业维修人员按计划共同进行的保养工作，主要依据设备的磨损规律，对设备局部进行解体清洗和修理。

3.二级保养，指专业维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查、更换或修复磨损零件，使设备恢复完好状态。

六、设备维修分类

1、日常维修：

对设备运行中发生的故障或巡检中发现的故障隐患进行即时修理。

2、设备中修：

按计划对设备进行全面检修，部分解体和更换少量磨损零部件，使设备恢复到原有的技术指标。

3、设备大修：

按计划对设备进行全面解体检查，更换主要部件，修理或更换不合格零件，使设备恢复原有技术指标。

4、设备更新与技术改造：

当设备使用到一定年限后，技术性能严重落后，效率低下、耗能大、污染严重或安全性能严重降低，即使大修也难以恢复到原有水平，且导致大修理费用过高甚至接近或高于技术改造或更新的费用，则应从新经济核算是否更新或改造。