房地产估价师考试真题卷36测.docx

房地产估价师考试真题卷36测.docx

《房地产估价师考试真题卷36测.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师考试真题卷36测.docx（10页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

房地产估价师考试真题卷36测

2022年房地产估价师考试真题卷

（本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

）

单位：

姓名：

考号：

题号

单选题

多项选择

判断题

综合题

总分

分值

得分

一、单项选择题（共50题，每题2分。

每题的备选项中，只有一个最符合题意）

1.房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好工作

A.施工图设计

B.可行性研究

C.成本收益分析

D.项目建设书的编制

2.某物业当前的市场售价为5000元／㎡，其业主拟采用租金按年5％等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当，如果折现率为12％，则第一年的租金应当确定为元／㎡

A.467．25

B.448．24

C.498．53

D.482．79

3.某项目的同类物业市场平均销售价格为2500元／㎡，资金收益率为15％，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为元／㎡

A.50．6

B.60．6

C.34．8

D.44．6

4.下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有是不正确的

A.供给非同质性

B.需求多样性

C.公开透明性

D.价格总体呈向上波动性

5.某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款．如果该贷款的年利率为4．75％，期限为20年，按月偿还，首次月还款额为3000元，月还款额增长率为0．2％，则该购房者在第7年第6个月的还款额为元

A.2677．4

B.3583．84

C.3728．87

D.3548．21

6.盈亏平衡分析结果显示：

甲项目当售价下降30％、成本上升60％时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20％、成本上升50％时，开发利润（税前）为0．因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，

A.甲项目弱于乙项目

B.乙项目弱于甲项目

C.甲项目与乙项目一样强

D.不能确定哪个项目强

7.下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是

A.管理人员工资

B.抵押贷款应付利息

C.公共设施维修费

D.保险费

8.假设某段时间内房地产业的预期收益率为20％，国债的投资收益率为6％，市场整体的平均收益率为30％，则房地产业的系统性市场风险系数是

A.6．83

B.0．58

C.1．50

D.2．00

9.某置业投资者以9000元／㎡的价格购买了300㎡的商业店铺用于出租经营，购买价中的30％为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为12年，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共50万元，则其偿债备付率是

A.1．21

B.1．80

C.2．01

D.1．23

10.某房地产开发项目的开发周期为5年，其中前期工作为0．5年，建设期为3．5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为9％，按季计息．则该项目建造成本的利息是万元

A.2755．54

B.1772．84

C.1685．39

D.1433．90

11.某房地产投资项目，资产为10000万元，负债为6500万元，流动资产总额为5000万元，流动负债总额为9000万元．则该项目的速动比率是．

A.200％

B.120％

C.171％

D.80％

12.仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售电动车的店铺比购买生产电动车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有

A.更强的适时的更新改造投资性

B.更易受政策影响性

C.更长的经济寿命

D.更专业的物业管理

13.甲、乙两个物业2006年4月的价值均为900万元，预计甲物业2007年4月的价值为1000万元和800万元的可能性各为50％，预计乙物业2007年4月的价值为1100万元和700万元的可能性各为50％，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是

A.乙物业投资风险大

B.甲物业投资风险大

C.甲、乙两个物业投资风险相同

D.无法判断

14.如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度下降，那么该类型物业的出租需求就会

A.大幅增加

B.小幅增加

C.不变

D.减少

15.房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易包括子市场

A.租赁

B.析产

C.保险

D.作价入股

16.由城市规划管理部门核发的，主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数

A.选址规划意见通知书

B.规划设计条件通知书

C.建设用地规划许可证

D.建设工程规划许可证

17.对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，不正确的是

A.潜在市场＞服务市场>有效市场＞合格的有效市场

B.潜在市场＞有效市场＞服务市场＞渗透市场

C.潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场

D.潜在市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场

18.下述各项中，属于房地产供给分析内容的是

A.吸纳率分析

B.调查房地产存量、过去走势及未来趋势

C.家庭规模与结构分析

D.市场购买者的产品功能需求

19.银行为某人提供期限为15年，年利率为6％，首期月还款额为1500元，月还款额递增率为0．3％的个人住房抵押贷款．若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元

A.1907．05

B.1610．56

C.1510．56

D.1415．56

20.下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是

A.企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次

B.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

C.销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

D.可分配利润=税后收入一（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）

21.已知某投资项目折现率为l3％时，净现值为1100万元，折现率为14％时，净现值为-980万元．则该投资项目的内部收益率是

A.12．12％

B.13．36％

C.13．53％

D.13．95％

22.某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000㎡，拟投资开发一房地产项目．该项目固定成本为6000万元，单位建筑面积的可变成本为2000元／㎡，建成后销售收入为10000万元，则该房地产开发项目取得盈亏平衡时的容积率至少是

A.2．0

B.3．0

C.4．0

D.5．0

23.有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为l0％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值期望值为235万元，净现值期望值的标准差为95万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是

A.52％

B.58％

C.40％

D.68％

24.在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将出租率归为

A.时间类参数

B.融资类参数

C.评价标准类指标

D.收益类指标

25.若某房地产开发企业超过自身实力进行大规模项目建设和扩张圈地，则其贷款的风险属于

A.市场

B.财务

C.政策

D.经营

26.在测算资本金融资成本时，其资金占用费一般应按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照计算

A.综合利率

B.银行贷款利率

C.银行存款利率

D.折现率

27.某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为25万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取4％的百分比租金．当租户的月营业额为200万元时，其应缴纳的租金是万元

A.27

B.24

C.19

D.20

28.房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值

A.允许的最低经济效益指标

B.最大费用

C.利润为零

D.最大利润

29.市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于

A.业主希望的投资回报率

B.承租人愿意承担的费用

C.承租人的承受能力

D.同类型物业的市场供求关系

30.银行为某人提供期限为10年，年利率为6％，首期月还款为1000元，月还款递增率为0．2％的个人住房抵押贷款。

若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元

A.1005．56

B.1010．56

C.1110．56

D.1115．56

31.已知某笔贷款年利率为12％，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是

A.12．35％

B.12．55％

C.12．68％

D.12．93％

32.某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。

已知抵押贷款年利率为6．6％，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0．5％，则购房者的首次还款额是元

A.2040．8

B.3451．83

C.5089．1

D.6666．7

33.估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的

A.使用计划

B.出租计划

C.销售计划

D.租售计划

34.根据的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场

A.房地产交易方式

B.房地产交易顺序

C.房地产交易目的

D.房地产类型

35.下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是

A.消费者行为调查

B.市场营销因素调查

C.竞争情况调查

D.市场需求容量调查

36.从房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就

A.越大

B.越小

C.不存在

D.分散

37.不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值

A.下降

B.上升

C.不变

D.不能确定

38.下列风险中，属于个别风险的是

A.购买力风险

B.市场供求风险

C.政策风险

D.比较风险

39.某家庭购买一套面积为100㎡的商品住宅，单价为5000元/㎡，首付款为房价的30％，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4％和7％，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为元

A.1002．45

B.1012．45

C.1027．42

D.1037．45

40.指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态的是

A.房地产产品结构

B.房地产供求结构

C.房地产投资结构

D.房地产总量结构

41.当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指

A.房地产泡沫

B.房地产市场申的过度开发

C.房地产适度经营

D.房地产过剩

42.当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是

A.确定建设施工的各种图纸准备就绪

B.完成全体工作人员的筛选工作

C.获取土地使用权

D.明确各工作人员及施工阶段应发放的工资

43.当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了

A.领导定价法

B.随行就市定价法

C.目标定价法

D.挑战定价法

44.在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于

A.选择专业化

B.单一市场集中化

C.市场专业化

D.产品专业化

45.在复杂购买行为中，购买者的决策过程由阶段构成

A.引起需要→评价方案→收集信息→决定购买→买后行为

B.收集信息→评价方案→引起需要→决定购买→买后行为

C.收集信息→引起需要→评价方案→决定购买→买后行为

D.引起需要→收集信息→评价方案→决定购买→买后行为

46.在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是

A.空置率=合理空置率

B.空置率合理空置率

D.不能判断

47.下列选项中，更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果

A.开发工作量

B.经营利润

C.经营收入

D.投资数额

48.已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1700万元；折现率为12％时，净现值为一870万元。

则该投资项目的内部收益率是

A.11．12％

B.11．36％

C.11．66％

D.12．95％

49.某市去年住宅的实际销售量为，预测销售量为，平滑指数为0．8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是

A.475

B.600

C.450

D.490

50.财务内部收益率是指项目在整个内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率

A.动态投资回收期

B.项目寿命期

C.计算期

D.开发期