商业银行模拟经营沙盘实验报告房地产D企业.docx
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商业银行模拟经营沙盘实验报告房地产D企业
商业银行模拟经营沙盘实验报告
小组：
房地产D
成员:
熊欢王阑王苹莫玲
学校：
四川师范大学
学院：
经济与管理学院
专业：
国际经济与贸易
班级：
2014级4班
指导教师：
高焰高峻峰
实验日期：
2017.5.6—2017.5.7
报告日期：
2017.5.10
四川师范大学商业银行模拟经营沙盘实验报告
实训简介...........................................................................................................................................3
一、实训前提...........................................................................................................................3
二、房地产企业实训流程.......................................................................................................3
三、房地产D企业简介..........................................................................................................4
1.企业初始状态................................................................................................................4
2.公司团队构成................................................................................................................4
企业经营决策分析...........................................................................................................................5
一、土地竞标决策分析...........................................................................................................5
3.1土地竞标规则.............................................................................................................5
3.2土地竞标决策分析.....................................................................................................5
二、贷款额度决策分析...........................................................................................................7
三、广告费决策分析.............................................................................................................10
3.1决策依据...................................................................................................................10
3.2各年度决策及结果分析...........................................................................................12
四、报价决策分析.................................................................................................................12
4.1决策依据...................................................................................................................12
4.2各年度决策及结果分析...........................................................................................14
五、景观费决策分析.............................................................................................................14
5.1第二年景观投入报酬率...........................................................................................14
5.2第三年景观投入报酬率...........................................................................................16
5.3第四年景观投入报酬率...........................................................................................17
5.4景观投入报酬率变化...............................................................................................18
总结与反思.....................................................................................................................................19
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四川师范大学商业银行模拟经营沙盘实验报告
实训简介
一、实训前提
沙盘模拟在秦灭六国时就已经运用到军事中，通过模拟推演寻找各方战略和战术上存在的问题，提高指挥员的作战能力。
后来，沙盘模拟广泛用于企业经营模拟实践中，成为一种新型的培训模式。
它具有仿真、直观的特点，培训学生如何综合运用各种管理知识和技能，发挥团队协作精神，与众多的竞争对手角逐，获取最大利润和市场份额。
为期两天的实训模拟，经营期为四年，短暂的时间内将学生带入一个模拟的市场环境中，结合所学知识，在经历4年的荣辱成败后，感悟经营决策过程的真谛，为以后的真实就业提供经验和教训。
同学通过对每一周期的成功或失败进行分析和总结，解析战略得失，数理思路，认清在操作过程中的不足，并通过调整和改进方案，真实提高个人综合素质。
本实验假定宏观经济由产品市场、资本市场及监管层组成。
在此实验中，房地产代表产品市场，商业银行（含投资银行功能）代表资本市场和货币市场，央行和政府代表监管层。
房地产和商业银行分别由四个小组担任，老师担任央行和政府。
二、房地产企业实训流程
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三、房地产D企业简介
1.企业初始状态
现金4000万
价值1.8亿的土地20亩
2年期银行贷款0.7亿元
股东资本1.5亿
2个运营团队，目前资质为三级
上一年实现销售额4亿
2.企业团队构成
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企业经营决策分析
一、土地竞标决策分析
3.1土地竞标规则
土地数由政府掌控，土地价格最低800万元/亩，50万元/亩增加，最高1200万/亩；实行价高优先、时前优先制（公司间价格相同时，先报价者先得）。
3.2土地竞标决策分析
第一年，无土地竞标，企业有20亩存地。
第二年，政府总共放出土地120亩，各小组都无存地。
我小组通过分析市场得出：
土地供给为120亩，外部宏观经济政策没有变化，第二年的存贷款利率与第一年一样，即资金使用成本基本不变，各大房地产公司对未来前景一致看好，据此预测市场需求在120—160亩，此处可以看出土地供需是供给小于需求，则会导致土地价格上涨，我公司管理层认为定价应为900—1000万元/亩，但最后考虑到我公司是以盈利为目的，承受不了高价土地，便将土地价格定为950万元/亩，并报价给政府进行竞拍。
最终我公司因土地报价低而只获得15亩土地。
第二年房地产公司土地竞标情况如下：
房地产公司ABCD120本年计划供地（亩14各公司获得土地（亩331450各公司应付土地款（万30004730300095土地竞标单价（万1001001054土地竞标数量（亩343101土地竞标均价（万12政府供地总量（亩
第三年，通过老师对于规则的详细解说，以及对重要知识点的讲解后我们的决策过程如下：
（1）土地供给情况
由于上一年其他房地产公司给出的土地价格较高在1000—1050万元/亩，使得今年土地价格升高，供给曲线向左上方移动，均衡点顺着需求曲线向上移动，以至土地供给数量减少，由此，今年政府拿出115亩地进行拍卖。
（2）土地需求情况
第三年就只有房地产A组存有5亩地，在宏观经济基本未变的情况下，四家企业对于市场前景都比较看好，预测市场需求同样为120—160亩，明显的土地市场需求大于供给，各企业间会有一个较激烈的竞争。
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（3）土地价格及数量决策：
在数量上，我小组准备拿地35亩，20亩地用于修建商品房，15亩地用于修建别墅。
在土地定价方面，我们小组对于最大承受土地价格有进行了预测。
商品房：
20亩，定价为较高190万/套，景观费300/亩，预计利润率为15%时，除去管理费用及广告费等其他费用后，我公司最高能承受的土地价格为1006万元/亩，模型如下:
别墅:
15亩，定价也为较高900万元/套，景观费300元/亩，预计利润率为15%时，除去管理费用及广告费等其他费用后，我公司最高能承受的土地价格为913万元/亩，模型如下图：
由以上得出我公司在保证利润的情况下定价应在800-950万元/亩，又考虑6/19
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到市场竞争激烈，我们依然决定以950万元/亩报价进行投标。
最终获得35亩地，达到初设目标。
第四年，进一步熟悉了公司业务后，决策过程为
（1）土地供给情况
上一年其他房地产公司给出的土地价格回归正常范围在800—950万元/亩，使得今年土地价格有所下降，土地供给数量有所增加。
由此，今年政府拿出136亩地进行拍卖。
（2）土地需求情况
第四年就房地产B组存有16亩地，我企业上年余下土地6亩，在宏观经济基本未变的情况下，预测市场需求为120亩左右，明显的土地市场供给高于需求，可以用最低价800万元/亩获得土地。
（3）土地价格及数量决策
在数量上，我小组准备拿地24亩，加上上年盈余土地6亩后共30亩土地全部修建商品房。
在土地定价方面，我们小组认为可以用土地最低价获得土地。
商品房：
30亩，定价为180万/套，景观费100/亩，预计利润率为15%时，除去管理费用及广告费等其他费用后，我公司最高能承受的土地价格为904万元/亩，模型如下:
由上可得，我小组以850万元/亩报价竞拍。
最终成功获得24亩地。
二、贷款额度决策分析
第一年，向银行贷款1亿元，利率8%，中间费用400万元，为期一年，以土地为抵押物，银行不可提前收回。
第二年，在四家房地产公司中，我公司以950万元/亩拿到地15亩，并决定用5亩地生产商品房50套，用10亩地生产20套别墅，通过手动计算今年资金需要额=土地成本（950*15=14250）+规划设计费（200*0.1*50+1000*0.1*20=3000）+建安成本（300*5+100*10=2500）+景观费（300*15=4500）+广告费（1000）+管理费（2500）=27750万元，按照大概8%利息费和固定中间业务费共400万，7/19
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计算得出27750*（1+8%）+400=29970万元。
最高贷款额度减去第二年期初现金余额2400万得到至多贷款额27570万元。
据此，我公司与D银行经协商以9.6%的利息及600万元中间业务费办理贷款叁亿元整，为期一年，以土地为抵押物，银行不可提前收回。
签订的合同如下所示：
第三年，在四家房地产公司中，我公司以950万元/亩拿到地35亩，并决定用20亩地生产商品房200套，用15亩地生产30套别墅，通过手动计算今年资金需要额=土地成本（950*35=33250）+规划设计费（200*0.1*200+1000*0.1*30=7000）+建安成本（300*20+100*15=7500）+景观费（300*30=9000）+广告费（2000）+管理费（2500）=61250万元，按照大概8%利息费和固定中间业务费共800万，计算得出61250*（1+8%）+800=66950万元。
最高贷款额度减去第三年期初现金余额23000万得到至多贷款额43950万元。
同时，利用模型预测应贷款，如下：
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则最而红色部分是在收取货款后的支出，得出最大贷款额为54550万元整，但为了防止资金链出现断裂的风险以及保证公司的资金充足万元，低可贷34050亿元的决策。
率，我公司经商议后做出贷款5万元中间业务费办理14007%的利息及据此，我公司与D银行经协商后，以贷款伍亿元整，为期一年，以土地为抵押物，银行不可提前收回。
签订的合同如下所示：
并决定亩，万元/亩拿到地24第四年，在四家房地产公司中，我公司以800套，通过手160亩地生产商品房300套，但由于我们竞争订单的结果只有用30规划设计费800*30=24000）+动计算今年资金需要额=土地成本（广+景观费（）+100*30=3000）建安成本（（200*0.1*300=6000）+280*30=8400利息费和固定中间业务万元，按照大概8%=45400+告费（1500）管理费（2500）万元。
最高贷款额度减去第1+8%）+800=49832（万，计算得出费共40045400*199/
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四年期初现金余额14100万得到至多贷款额4个亿。
但在竞争订单时，我公司拿到的160套商品房远小于预期的300套商品房，
同时，利用模型进行预测：
得出最大贷款额为25400万元整，为了防止资金链出现断裂的风险以及保证公司的资金充足率，我公司经商议后做出贷款3亿元的决策。
据此，我公司与D银行经协商以9%的利息及1150万元中间业务费办理贷款叁亿元整，为期一年，以土地为抵押物，银行不可提前收回。
三、广告费决策分析
3.1决策依据
3.1.1.订单量—广告费投入弹性分析
以第一年各房地产公司广告费投入数据和实际订单量为依据，计算商品房和别墅对广告费投入的弹性，假设条件：
①房地产市场需求总量不变；②各组上年度销售额带来的品牌效应相同；③各组对商品房和别墅的报价、景观费投入相同。
商品房订单量—广告费投入弹性分析：
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即我0.0789，由上图可知，整体来看，商品房订单量—广告费投入的弹性为10000.0789的订单量增长。
但是在广告费投入在们多投入100万广告费约获得万的区间，3000广告费投入的弹性明显要大于1500万至万的区间内，万至1500万及以下。
所以要获得最大的广告费投入效用，广告费投入要控制在1500别墅订单量—广告费投入弹性分析：
远低于0.0039，别墅订单量—广告费投入的弹性为由上图可知，整体来看，广告与商品房的分析结果相同，要获得最大的广告费投入效用，商品房的弹性。
万及以下。
费投入要控制在1500广告费占比应小于毛利率3.1.2.，万元，产品毛利率为20.2%38600第一年度税后收入为万元，毛利为7800以下。
所以假设毛利率不变，广告费投入要控制在预计税后收入的20.2%1911/
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3.2各年度决策及结果分析
广告费投入（万元）
实际商品房订单（套）
实际别墅订单（套）
同期税后销售收入
毛利率
广告费占比
第二年
1000
150
20
28400
18.30%
3.52%
第三年
1000
180
14
54800
20.80%
1.82%
第四年
1600
160
0
35400
24.57%
4.52%
各年度广告费投入与获得的订单量基本符合预期，由于受到每年市场总体需求量增减影响，以及品牌效应、产品报价、景观费投入等因素的影响，各年度实际订单数量有所增减。
在第四年度，我们决定放弃别墅生产，所以实际订单数量为0。
对比各年度广告费占比与毛利率，可知，我们的广告费投入维持在合理水平。
在第四年度广告费投入决策有失误，不符合效用最大化目标，应该调整为1500万。
四、报价决策分析
4.1决策依据
4.1.1.订单量—报价弹性分析
假设条件：
①房地产市场需求总量不变；②各组上年度销售额带来的品牌效应相同；③各组广告费投入、景观费投入相同。
商品房订单量—报价弹性
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，别墅订单—报价的弹性为由图可知，商品房订单—报价的弹性为8.9661，由于商品房需求总量要远远高于别墅，所以报价对商品房订单量的影响0.066但是可以作为预测不同报价所能得到的因为缺乏数据，模型缺乏准确性，较大。
订单量的参考。
4.1.2.不同报价下的利润总额预测亩；万/参照第一年的数据，假设条件：
①商品房、别墅景观费投入均为250万；④土地成本为万；③预计利息和中间业务费为1800②广告费投入为1000亩土地的规则，以及别墅需求量总40万/亩；⑤根据二级资质团队最多开发800套，根据数据建20体较少的情况，预测商品房销售量为200套，别墅销售量为模分析表预测不同报价下的利润总额。
利润总额测算（别墅）利润总额测算（商品房）
700150每套别墅售价（万/套）每套商品房售价（万/套）70规划设计费（万/套）规划设计费（万/套）15100建安成本（万/亩）建安成本（万/亩）300250250景观（万/亩）景观（万/亩）9%9%景观带来的溢价率（%）景观带来的溢价率（%）11%增值税率（%）11%增值税率（%）35.978.27增值税销项（万）增值税销项（万）24.28增值税进项（万）6.94增值税进项（万）11.69增值税（万/套）增值税（万/套）1.34800土地成本（万/亩）800土地成本（万/亩）20预计本年销售别墅（套）200预计本年销售商品房（套）2本年团队个数2本年团队个数2500管理费（万）管理费（万）250018001800预计利息和中间业务费（万）预计利息和中间业务费（万）1000预计营销费（万）1000预计营销费（万）7300以上固定费用合计（万）7300以上固定费用合计（万）100%100%以上固定费用分摊比例（%）以上固定费用分摊比例（%）-5174预计利润总额（万）预计利润总额（万）-48681913/
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商品报价（万元/套）
150
160
170
180
190
200
利润总额测算（商品房万元）
-4867.57
-3083.78
-1300.00
483.78
2267.57
4051.35
别墅报价（万元/套）
700
750
800
850
900
950
1000
利润总额测算（别墅万元）
-5173.873874
-4281.981982
-3390.09009
-2498.198198
-1606.306306
-714.4144144
177.4774775
1000万元。
根据利润测算，商品房报价下限为180万元，别墅报价下限为4.2各年度决策及结果分析
每亩土地竞标成本950万/亩亩）
第二年
第三年
第四年
商品房报价（万元）商品房订单14套
商品房实际交货数14套
200
200
200
实际商品房订单（套）修建别墅占用土地7亩
150
180
160
别墅报价（万元）别墅每亩建安费100万
850
950
-
实际别墅订单（套）
20
14
0
利润总额（万元）
-6400
800
-1900
850万元，别墅报价第二年为根据预算，我们各年度商品房的报价均为200由图表可以看万，第三年报价为950万元，第四年我们放弃了别墅的订单竞标。
主要是是受到其他因素的影订单量并不相同，出，在商品房报价不变的情况下，响，别墅的订单量明显是与报价成反比的。
在第二年度，利润总额为负数，亏损没有有效预测竞争对手的报价严重，主要是因为我们在土地竞标环节决策失误，100策略，导致没有拍到订单量需要的土地数量，实际交货数量与订单数量差额万元；在第三年度，由于市场总体需求上升，我们在商品房、别2200套，罚款墅报价都较高的情况下，仍然拿到了较多的订单，并且全部交货，最终实现了万元的利润总额；在第四年度，考虑到别墅的需求量较小，我们决定放弃生800套，但是由于定价过高，所以实际
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