中建浙江杭州万新大厦项目工程成本分析研究报告.docx
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中建浙江杭州万新大厦项目工程成本分析研究报告
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杭州万新大厦工程
2004.6至2007.9
成
本
分
析
中建三局杭州万新大厦项目部
杭州万新大厦工程开工至2007年9月成本分析
一、工程概况
1、工程简介
工程名称：
杭州万新大厦工程
工程地点：
杭州市西湖大道15号地块
建设单位：
杭州万通房地产开发有限公司
设计单位：
浙江省建筑设计研究院
监理单位：
浙江江南工程管理股份有限公司
建筑面积：
73532m2建筑高度：
107m
结构类型：
框架剪力墙结构结构层数：
16～23/－2F
开工日期：
2004年6月15日合同竣工日期：
2006年7月4日
竣工日期：
2007年8月20日
建筑用途：
集商贸、办公、单身公寓于一体的综合性大楼
2、合同价款情况
本工程合同内容包括三幢酒店式写字楼、一幢办公楼、一幢裙房在内的桩基、围护、土方、结构、内外装饰、机电安装等工程，以及厨房设备、精装修、绿化标志、户外照明、室外工程及园林景观配套工程的总承包管理（分包协调和配合）等。
本工程招标时采用的是工程量清单报价，但实质仍是采用的是套定额取费的老模式，其费用组成包括人工费、材料费、机械费、其它直接费、间接费等。
工程造价情况见下表：
工程合同额：
12232.694万元
扣除业主调整的幕墙工程：
－1747.3439万元
工程现合同额：
10485.3501万元
其中工程直接费为：
9708.298万元
工程费率：
1.0813
3、项目全额承包责任状
2005年8月15日项目部与公司签定了万新大厦项目全额承包责任书，自行完成部分扣除降水、桩基、围护、土方、安装等工程后为7258.1438万元，承包责任书内容见下表：
（一）项目自行部分完成合同价：
7258.1438万元
1.自行完成部分税金：
（一）×3.33％241.696万元
2.自行完成部分上缴款：
（一）×5％362.907万元
（二）项目自行完成部分承包收入：
（一）－1－26653.5408万元
二、截止2007年10月向公司完成报量和甲方完成报量
1、截至2007年7月份公司完成报量如下表（万元）：
公司报量
合同内
合同外
小计
税金
（3.33%）
上缴款（5%）
其中
自行
7215.6198
498.1712
7713.791
256.8692
385.6896
分包
3384.221
380.9475
3765.1685
125.3798
0
合计
10599.8308
879.1187
11478.9595
382.249
385.6896
2、公司报量和甲方报量对比及差额说明（万元）：
公司报量
甲方审批量
差额
已付工程款
已付履约金
11478.9595
11322.2662
156.6933
9917.7752
1124.2139
公司报量与业主审批量之间的差额主要为：
合同约定甲方对主材价差调整价款先行办理审核，工程结算时进入结算价款，为保证成本核算的同步性，公司报量先行计入150万元钢筋及砼价差调整值，甲方审批量尚未进入；
桩基部分和地下室结构部分变更签证审计已审核，公司报量和甲方报量中都包含此部分收入。
工程款按照每月甲方完成报量及合同约定的支付条款支付，已基本达到所支付额度，履约保证金也按照合同约定返还条款已全部返还。
三、截至2007年9月份实际成本
截止到2006年9月20日，项目累计向公司报量为11478.9595万元，其中自行完成部分7713.791万元，分包完成部分3765.1685万元。
1、自行完成部分成本控制情况
（一）项目自行部分完成合同价：
7713.791万元
1.自行完成部分税金：
（一）×3.33％256.8692万元
2.自行完成部分上缴款：
（一）×5％385.6896万元
（二）项目自行完成部分承包收入：
（一）－1－27071.2322万元
（三）项目自行完成部分实际成本：
7779.2684万元
（四）项目自行完成部分盈亏：
（二）－（四）－708.0362万元
2、自行完成部分承包成本见下表：
项目承包成本表（截止到2007年7月20日）单位：
元
序号
费用名称
承包收入
实际成本
降低额
降低率（%）
一
人工费
8386141
-3808597
-45.42%
民建队
8386141
-3443105
-41.06%
职工工资及附加
0
365493
-365493
二
材料费
16260
0.03%
钢材
-427396
-1.4%
砼
4132349
27.09%
其他材料费
8337156
-3943485
-44.12%
三
机械费
1501293
2178767
-677474
-45.13%
四
其他直接费
2027224
3440570
-1413346
-45.13%
五
直接费小计
-5883157
-9.06%
六
自行分包成本
1984476
1090599
893877
45.04%
六
间接费
3797083
5888165
-2091082
-55.07%
七
自行完成部分小计
-7080362
-10.01%
3、分包工程完成报量3765.1585万元，扣除税金后为3639.7787万元，分包工程成本3319.5508万元，分包利润320.3719万元（其中包含60万元的总包配合费）。
以上数据为财务报表反应金额。
分包工程项目部与甲方和项目部与分包之间的结算基本结束，现对分包工程的成本情况作出调整，见下表（甲方结算见每期报表，分包结算见附表）：
分包收入、成本对比表
分包工程名称
分包收入
分包成本
税金
分包盈亏
1、桩基工程（包括高压旋喷桩和围护桩）
597836
2306460
2、基坑围护工程
605531
614343
20164
-28976
3、土方及降水工程
2260000
3516860
75258
-1332118
5、安装工程
539123
1678333
6、总包配合费
600000
0
19980
580020
合计
1253798
3203719
&说明：
所有分包成本均为未含税成本，税金以收入为基数计取。
利润=分包收入-分包成本-税金。
总包配合费只为进入公司报量的部分总包配合费，其他分包总包配合费收入将在后面做明细说明。
安装工程分包收入已包含了部分漏项漏量，线材价格暂按照市场价进入，结算时按照业主承诺按施工期调差。
最终按甲方结算调整收入及成本。
4、自行分包结算基本已结束，自行分包按照结算额调整为如下表，收入已在预结算中考虑，分包成本已结算按照实际结算金额扣除税金计入，未结算分包分包成本为暂估结算额：
自行分包成本明细表
序号
分包项目名称
税金
分包成本
是否结算
1
凿桩分包工程
2501
71942
是
2
屋面防水工程
8523
245134
是
3
钢栏杆扶手工程
22968
660617
否
4
内墙批涂纳米粉
27901
838380
否
5
木制防火门
7692
221229
是
6
普通木门
942
27095
是
7
耐磨地坪
646
203593
是
8
防滑汽车坡道
5424
155905
是
9
界面剂
2481
71380
是
10
彩钢瓦活动房
5802
166941
是
11
花岗岩楼梯踏步
4147
119322
是
小计：
78505
2781538
实际成本中进入自行分包成本为123.3057，因此分包成本还有154.8481未进入实际成本。
5、工程竣工验收后所发生成本和未进实际成本预测
材料费25万元，主要为23层架空层后加楼板材料、公司钢管租赁未进成本及其他零星材料费等，共计25万元；
人工费10万元，主要为23层架空层后加楼板所发生人工费及后期维修人工费用。
其他直接费和综合间接费暂估50万元，主要后期管理人员工资、水电费及其他费用。
未结算分包（自行）分包成本暂估10万元。
由以上2、3、4、5条得到工程最终直接成本为：
自行完成直接成本+分包成本+后期暂估成本
7779.268+154.8481+3319.5508+95=11348.6669万元（不含税金）
四、自行完成部分各成本情况分析
以下分别以承包收入和实际成本为依据对人工费、材料费、机械费、其它直接费、间接费等各成本情况进行分析，各项的实际成本与自行完成累计承包收入减去上缴款（6776.1131-338.8057=6437.3074）之后所占比例，与承包测算各项计划支出和总计划支出（6988.8894）所占比例比较是否超出计划比例。
一）、人工费
承包收入
实际成本
盈亏
名称
单位
单价
自开工累计
单价
自开工累计
自开工累计
数量
金额
数量
金额
木工
m2
14.48
211178
3058135
14.9
207577
3084388
-26253
钢筋工
t
243.02
9032
2194915
249.8
8341
2083843
111072
砼工
m3
18.81
50799
955535
12.57
44954
569048
386487
瓦工
M3
36.61
7271
230085
75
6788
507394
-277309
抹灰工
m2
5.81
216526
1271023
7.88
195747
1542501
-271478
架子工
m2
4.46
73532
327693
6.8
68919
468655
-140962
焊工
工日
3726
520439
-520439
后浇带
米
80
1073
85824
-85824
石工
m3
7630
250477
-250477
其他工
工日
348525
25.00
9711
2330904
-1982379
砖胎膜240
m2
20
1284
25696
-25696
砖胎膜120
m2
10
159
1591
-1591
罚款
元
-25669
25669
土方挖运
m3
65
5539
360000
-360000
土方配合
工日
2.6
9290
24155
-24155
职工工资附加
元
365492
-365492
合计
元
8386141
-3798597
1．木工实物工程量承包收入为211178平米，实际支出为207577平米，木工实物工程量盈利3601平米，地下室结构变更签证部分已经进入承包收入，主要为底板加厚，底板砼量增大，增加了模板的收入，但实际底板加厚对模板的实际支出变化不大，因此木工量盈利3601平米。
但木工实际结算的单价比承包收入单价约高0.5元/平米（木工承包收入的单价为14.48元/平米，根据承包测算中确定的结构不同部位模板支设单价加权平均得出；木工实际支出的单价为14.9元/平米，在劳务合同中已经确定，单价是根据地下与地上结算平均而得来），由此而导致实际支出金额较承包收入金额有所增加，此项亏损26253元。
2．钢筋工实物工程量的承包收入为9032吨，实际支出8341吨（劳务队钢筋已结清），钢筋实物工程量的差异主要是因为钢筋预算量与钢筋实际结算量计算口径及数据实际提供部门不同（预算量根据施工图计算，并且其中考虑了一定比例的损耗量;实际量根据翻样单得出），二者经常会不一致。
钢筋工实际支出的单价比承包收入单价约高6.78元/吨（钢筋工承包收入的单价为243.02元/吨，根据承包测算中确定的结构不同部位不同等级钢筋绑制单价加权平均得出；钢筋工实际支出的单价为249.8元/吨），由于钢筋承包成本在量上出现盈利，所以钢筋工累计盈利111072元。
3．砼工实物工程量承包收入为50799立米，实际支出44954立米，砼工减少的实物量主要因为预算量中各分部分项工程的砼量有所重叠且没有考虑钢筋等所占体积，而结算中是按实际浇捣的砼量计算，最终砼量有所盈余；同时，由于砼工实际支出的单价比承包收入的单价约低6.24元/立米（砼工承包收入的单价为18.81元/立米根据承包测算中确定的不构件不同标号混凝土浇捣单价加权平均得出；砼工实际支出的单价为12.57元/立米），实际支出金额较承包收入金额减少较多，此项盈余386487元。
4.瓦工（立米）实物工程量来自砌体所用工，砌体实物工程量承包收入为7271立米，实际支出6788立米，瓦工实物工程量没有差异主要是因为收入和支出量都统一按照预算部门的计算量列示，但是砌体投标单价的底导致人工含量也较低，承包收入的单价为36.61元/立米，实际支出为75元，所以单价的差距引起瓦工累计亏损277309元。
瓦工（平米）实物工程量来自地下室砖胎膜施工，由于承包测算中没有此项，因此造成此项亏损27287元。
5．架子工实物工程量承包收入73532平米，实际支出为68919平米，承包收入按实际建筑面积计算，而实际支出量也与预算的口径基本统一，架子工实际支出的单价按地上部分地下室部分平均单价6.8，由于架子工实际支出中包括防护棚搭设等，单价也为平均单价，因此架子工亏损140962元。
6、抹灰工实物工程量承包收入为216526平米，而实际支出为195747平米。
但是由于粉刷工程投标报价中的单价不足实际人工费，因此在承包测算中人工费也相应的低，承包收入单价为5.81元/平米，实际支出为7.5元/平米。
因此造成此项亏损271478元。
7．焊工实物工程量来自钢筋电渣压力焊施工及项目施工配合所发生，承包测算中也没有此项，因此造成此项亏损-520439元。
8．其他工主要来自于现场各项除工程实体部分外的计时工等，由于工程所处地段比较特殊，因此安全文明施工等所耗计时工比较多。
另外现场变更签证等发生人工也计入计时工，后期现场变更签证等费用基本没有进入收入。
此项亏损2330904元。
9．土方配合承包测算中没有此项，因此造成此项亏损24155元。
10．自有职工工资及附加：
承包收入为0，实际支出365492元，此项亏损365492元。
亏损原因是承包测算中暂时没有收入。
二）、材料费
自开工至2007年9月材料的承包成本与实际成本比较（元）
承包成本
实际成本
承包成本节超
节超率
钢材
427396
1.4%
商品砼
4132349
27.6%
模板
2248378
2718907
-470529
-20.92%
砌体
1346359
1271116
75243
5.56%
水泥
1365093
1017456
347637
-25.47%
黄砂
503383
771079
-267696
-53.18%
其他材料
2873943
7102083
-4228140
-140.7%
材料合计
16260
-0.3%
通过上表数据分析，材料费占累计实际成本费用总支出的68.13%（=5299.9845/7779.268），比较内部承包测算协议发现，材料费总支出计划占工程总计划支出的72.99%（=5101.2446/6988.8894），材料费累计支出控制在计划支出内。
1、钢筋：
钢筋预算收入与实际支出见下表：
自开工至2007年9月钢筋的承包收入与实际成本比较（元）
材料
数量（吨）
单价（元/吨）
金额（元）
承包量
实际量
承包价
实际价
承包收入
实际支出
铁件
19.54
135.3147
5900
3530.47
115257
477724
钢筋
9012.29
8291.7921
3284
3474.1
合计
&说明：
上表所列钢筋包括本工程钢筋砼结构和砌体工程用全部钢筋。
钢筋预算收入中钢筋数量根据公司报量中工程用钢筋而来，钢筋单价为合同价，承包成本中已加入150万元价差调整值；实际支出中钢筋数量为现场实际进场量，钢筋单价为进场钢筋总金额与进场钢筋总量的比值。
由于承包收入中钢筋量包括底板加厚定额所含钢筋量，但是实际施工中底板加厚配筋并未变化，钢筋收入盈利720.4979吨。
钢筋量的盈利和价格的亏损导致最准钢筋盈利。
铁件承包收入和实际成本所列入不同步，导致铁件亏损。
2、商品砼：
商品砼预算收入与实际支出见下表：
自开工至2007年9月商品砼的承包收入与实际成本比较（元）
材料
数量（立米）
平均单价（元/立米）
金额（元）
承包量
实际量
承包价
实际价
承包
实际
混凝土
50779.25
47146.5
294.75
229.82
节超
3632.75
64.93
4132349
商品砼承报量是根据每月形象进度按图纸计算所得，为各种标号砼的总值，承包价为合同均价；商品砼的实际量为每月实际消耗的各种标号砼的总量，除了少量的零星结构外也基本上反映了本工程所有商品砼用量。
实际价为各种标号砼采购价的平均值。
由于砼实际价格在合同单价的基础上下降导致砼盈利413.2349万元。
3.模板：
模板预算收入和实际支出见下表：
自开工至2007年9月模板及木方的承包收入与实际成本比较（元）
承包收入（平方米）
实际成本
节超额
承包量
单价
金额
模板摊销
木方摊销
摊销金额
模板
211178
10.64
2248378
1964152
754755
2718907
-470529
&说明：
开工至今实际采购并全部发出的模板及木方的摊销金额为2718907元，模板按摊销进行计算后亏损470529元。
出现亏损的原因为预算与材料的统计口径不一致，材料部将木方、模板、竹胶板一起并入模板项目进行比较。
4、铁件
工程用铁件的材料费占当期累计费用总支出的0.72%（=46.2236/6437.3074），比较内部承包测算协议发现，材料费中铁件的材料费总支出计划占工程总计划支出的0.87%（=62.0576/6988.8894），铁件的材料费累计支出超计划支出-0.15%。
自开工至2007年9月铁件的承包收入与实际成本比较（元）
材料
数量（吨）
单价（元/吨）
金额（元）
承包量
实际量
承包价
实际价
承包
实际
铁件
19.54
135.3147
5900
3530
115257
477724.26
节超
-362467
&说明：
铁件包括以下材料：
工字钢、角钢、槽钢、钢板、矩型管、方钢管、圆钢模、白铁皮、黑铁皮等，主要用于结构预埋件、外脚手架、卸料平台、各种临时设施等，该部分预算收入较低，形成较大亏损。
材料未统计数量，因此只能进行金额比较。
5、砌体
自开工至2007年9月砌体的承包收入与实际成本比较（元）
材料
数量（吨）
单价（元/吨）
金额（元）
承包量
实际量
承包价
实际价
承包
实际
砌体
6806
6354
197
200
1346359
1271116
节超
452
-3
75243
&说明：
所有砌筑工程用标准转、多孔砖、加气块均按立方米计，承包价和实际价均为累积金额除以累积量的来。
砌体盈利189589元，砌体出现盈利的原因为①砌体承包收入单价比实际单价高；②砌体预算量比实际现场砌筑量偏大。
由以上两个原因导致砌体出现盈利。
6、水泥
自开工至2007年9月水泥的承包收入与实际成本比较（元）
材料
数量（吨）
单价（元/吨）
金额（元）
承包量
实际量
承包价
实际价
承包
实际
水泥
2897
3955
471
257
1365093
1017456
节超
-1058
214
347637
说明：
水泥为后期湿作业主要材料，由于湿作业有很大一部分合同外的工作量未进入承包收入，但是成本已按照实际发生进入。
因此在此处水泥量亏损1058吨，价格在合同价的基础上一直是降价，因此价格的盈利导致水泥盈利347637元。
7、黄沙
自开工至2007年9月黄沙的承包收入与实际成本比较（元）
材料
数量（吨）
单价（元/吨）
金额（元）
承包量
实际量
承包价
实际价
承包
实际
黄沙
10259
14315
49.07
53.74
503384
771079
节超
-4055
-4.67
-267695
说明：
黄沙量亏损原因同水泥一样，但是黄沙的价格比合同价下降的原因导致亏损267695元。
8、其它材料：
说明：
其他材料出现亏损的原因为：
其他材料实际成本还包括电器、水暖、五金、低值易耗品等非工程用工的零星材料。
但此部分材料没有承包收入。
自开工至2007年9月其他材料的承包收入与实际成本比较（元）
序号
其他材料名称
承包收入
实际成本
节超
1
石灰
7891
29028
-21137
2
碎石
214022
163256
50766
3
周转材料（钢管、扣件）
2652030
2451569
200461
4
UEA-N
0
450956
-450956
5
其他
0
4007274
-4007274
合计
2873943
7102083
-4228140
备注：
①、UEA-N为变更签证部分，承包收入进入混凝土承包收入中。
因此在其他材料费中反映为亏损。
②、第5项其他实际成本包括其他五金、电器、劳保、采购保管费、钢管运费、材料人员的工资、民建对结算材料人工中材料用工等。
三）机械费：
自开工至2007年9月机械费的承包收入与实际成本比较（元）
自开工累计机械费的承包成本与实际成本比较（元）
承包成本
实际成本
承包成本节超
节超率
1501293
2178767
-677474
-45.13%
&机械费累计亏损677474元，主要承包成本只考虑小型机械费，未考虑大型机械台班费及机操人员工资等承包成本。
因此承包成本与实际成本的计入口径不一致导致机械费的亏损。
四）直接费和间接费
自开工累计机械费的承包成本与实际成本比较（元）
项目名称
承包
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