北海新区房地产可行性研究报告书.docx
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北海新区房地产可行性研究报告书
滨州北海新区系2010年9月29日经省政府批准北海新区升级为省级开发区（政府行政功能齐全的省开
发区）。
本区位于山东省最北部、渤海湾西南岸，规划总面积1500平方公里、海岸线180公里、人口60万人
（现有人口6.7万人，随着园区内引进企业逐步到位、三年内可达20万人，其中：
魏桥集团首期规模4万人、
焦化集团3万人（已签进区合同））。
目前控制面积526平方公里。
区位突出、资源厚实、腹地广阔、产业发达、
生产要素成本低，加之多重的发展机遇为北海新区的崛起奠定了坚实基础。
根据国家《黄河三角洲高效生态经
济区发展规划》，市委、市政府高瞻远瞩，科学决策，提出抢抓黄蓝“两区”建设机遇，全力打造黄蓝“两区”
建设的先行区。
北海新区的发展定位是：
建设黄河三角洲高效生态经济先行区、国家级循环经济示范区、环渤海地区物流
中心、蓝色经济集聚区。
依据功能定位实施空间布局：
确定了“一港、一城、一带、十区”的空间布局，“一
港”，即以滨州港为发展龙头，充分发挥港口作用，发展海洋运输业和仓储业；“一城”，即北海新城，在北部沿
海布局，做为行政、文化、生活服务区，重点发展房地产、商贸、文化教育、卫生体育、现代服务业；“一带”，
即沿海生态防护林带； “十区”，即贝壳堤生态湿地保护区、鲁北循环经济示范区、国家农业科技园区、现代
畜牧业示范区、临港产业园区、临港物流区、浅海滩涂开发和健康养殖区、现代渔港经济区、休闲观光旅游区、
新能源科技研发示范区等十大专业园区。
目前滨州北海新区道路基础设施呈现为四横三纵网状结构，其中东西向干道四条（荣乌高速公路、S320
新海路、S311海港路、S312滨孤路），南北向干道3条（长深高速公路、S239大济路、S237滨港路）。
北海
新区主要通过长深
高速和S320新海路
与河北省相连，通
过S239大济路接
205国道与德州市
相连，通过荣乌高
速和S312滨孤路
与东营市相连，通
过其他省道与滨州
市其它区县相连。
区域内徒骇河、套尔河等河流都具有较好的通航条件，砂石等矿建材料及杂货可用小船溯河上达港口疏运。
滨州大高通用航空城飞机跑道达到4C级标准，航空物流业已经正式开通。
滨州港建设2×3万吨级码头、
预留3×5万吨级液体化工码头的开工建设。
同时，正在加快疏港桥梁建设，重点推进套尔河大桥建设工作，
加快东西港区连接步伐。
北海新区未来景象
北海新材料循环经济产业园
石化项目落户北海
黄蓝两区交会相应
——环渤海经济圈黄河经济带一体两翼海上门户
八、拟投资项目分析
通过上述实地调研，滨海新区通过前两年的努力，新区纵横道路框架等基础设施已经拉开或建成，新区
内的房地产业刚刚起步，构筑规模城市的组合要素等百事待兴，未来五年北海新区城市人口规模保守估计以
10万人测算，住宅面积需求将达300万平方米以上，而现已开发的住宅面积近100万平方米，加之新区政府
有意压缩园区企业的职工住宅建设，住房供需矛盾突出，未来五年的房地产业应有很大的发展空间，当然还
要取决于政府的倾斜力度和新区的建设速度。
目前整个渤海湾域内大型港口林立，省级经济开发区有以天津港为龙头的天津滨海新区、以黄骅港为龙
头的河北渤海新区、以莱州港为龙头的莱州产业区、以潍坊港为龙头的潍坊产业区，以东营港为龙头东营临
港产业区已由省级升格为国家级经济开发区。
竞争对手多，竞争压力大，北海新区临港产业区刚启动，重大
基础设施严重滞后，新区城市建设和生活服务设施落后。
随着国内新一轮建港高潮的到来，以滨州港为龙头
的北海新区将迎来新的发展机遇期。
一、新建北海新区中心人民医院投资项目
项目占地：
80亩；建筑面积：
40000m2；承建范围：
土建、安装、市政、绿化、内外装饰等；
项目造价：
2亿元；投资回收：
土地置换300亩×38万元/亩=1.14亿元、余款资金结算；
置换方法：
项目启动后根据工程进度造价先分批置换土地再支付资金，先在60亩土地一块，后置换240
亩土地一块（此块割算），以便开发运作，置换土地以政府摘牌再过户，其中一块60亩已摘牌可直接过户。
地块现状：
位于主干道北海大道南侧，新区管委会东侧，汽车站西侧。
见下图示：
滨州北海新区起步区规划（50平方公里）
承包方式：
建筑装饰施工总承包，从规划设计至建筑、安装、市政、绿化、室内外装饰施工结束。
项目工期：
二年，主体施工一年、室内外装饰一年。
项目资金：
工程造价20000万元，其中前期费用1000万元，工程费用19000万元；
承包方投入资金5000万元，占25%；
发包方支付资金8600万元（含保修金1000万元，分期返还，最长5年），占43%；
资金缺口6400万元，占32%；
资金缺口解决办法：
建设方土地置换300亩，其中一块60亩，抵付2280万元，另一块240亩，抵付
9120万元，合计11400万元；
工程资金缺口19000-4000-8600=6400万元，占33.7%；
解决办法寅吃卯粮——贷款：
60亩质押贷款1900万元（60万元/亩×60亩×0.6=2160万
元、银行有意向）支付工程款，占工程造价10%；
——抵房：
余下4500万元工程款，以首期60亩开发小区的商品房抵付
工程款，占工程造价23.7%。
投资资金解决后期240亩土地抵押贷款（单位：
万元）
项目
名称
投资款
抵押贷款
投资本金
年息20%
期末本息
评估价
土地总价
贷款额（0.6）
一年回收
5000
分批投入，
首批缴纳保证金1000
1000
6000
60
14400
8460
二年回收
2000
7000
80
19200
11520
三年回收
3000
8000
100
24000
14400
二、60亩小区开发项目
项目占地：
60亩；占地面积：
40000m2；容积率：
1.6；建筑结构：
砖混多层；
建筑面积：
64000m2；其中：
商铺12800m2（20%），住宅51200m2（80%）；
承建范围：
建筑、安装、市政、绿化、外装饰等，毛坯房；
项目造价：
砖混住宅2200元/m2×51200m2=11264万元；
框架商铺2700元/m2×12800m2=3456万元；
合计总价14720万元（含一切开发经营费用）；
地块现状：
位于新建医院南侧，新区管委会东侧，汽车站西侧。
见上图示：
项目工期：
一年半。
资金运作：
工程造价14720万元，其中：
前期费用720万元，工程费用14000万元；
发包方投入资金约5000万元（占34%），此资金由后期240亩抵押贷款剩余部分解决；
房屋销售收入800元/m2×64000m2=5120万元（占35%）；
以房抵款3828万元（占26%），此款由后期240亩开发小区的商品房以房抵款；
工程保修金736万元（占5%），此款由后期240亩开发房屋的利润中支付；
三、240亩小区开发项目
此地块几乎为前期两个项目经营的既得利益，约2.4亿元（不含银行贷款本息）；
项目占地：
240亩；占地面积：
160000m2；容积率：
2.5；建筑结构：
框剪小高层；
建筑面积：
400000m2；其中：
商铺100000m2（25%），住宅300000m2（75%）；
承建范围：
建筑、安装、市政、绿化、外装饰等，毛坯房；
项目造价：
2700元/m2×400000m2=108000万元；
地块现状：
位于主干道北海大道南侧，医院东侧，汽车站西侧。
。
见上图示：
项目工期：
三至四年。
资金运作：
工程造价108000万元，其中：
前期费用3000万元，工程费用105000万元；
发包方投入资金约10000万元（占9%），前期投入，后期滚动开发；如不想投入资金，可通
过50~100亩土地扭转获得5000~10000万元的项目资金；也可寻求合作资金，按股分红；
工程款支付分年段按五三二方法支付（即：
第一年按工程进度每次支付50%，工程竣工一
年支付30%，工程竣工一年支付20%，）；
房屋销售收入1000元/m2×400000m2=40000万元；
通过以上运作，期末项目净利润的合理期望值达到5亿元人民币，最低期望值也在3亿元人民币以上。
以上为山东省滨州北海新区项目投资的可行性分析，不到之处敬请指正为感。
江苏润源建筑安装有限公司企划部钱道宏
二0一四年八月
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