上海房地产专题研究研究报告Word格式文档下载.docx
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其区域代表性楼盘有君临天下花园、樱园等。
而紧邻闵行的松江区，也有部分联排别墅楼盘面市，如雅仕轩。
另一个联排别墅供应量较多的区域是浦东新区及相邻区县。
有阳光欧洲城、经典花园及特大型项目康桥半岛等。
大虹桥区域也有联排别墅分布，如西郊宝成花苑，但该区域地价高故联排别墅少且价高。
上海的东北部区域，中档客源丰富，且地价相对便宜，因而单体总价不高的经济型联排别墅同样有较好的销路，其中锦秋加州花园即是一例。
市中心联排别墅十分稀缺，价高却很好销。
时下，受到沪人青睐的还有纯休闲型的联排别墅，多拥有郊外自然景观的个性氛围，如位于杭州湾北岸市级旅游开发区内的金海湾联体、休闲别墅，南望千里碧海、西临世纪森林，毗邻海鲜一条街，对抱有“市区有住房、海边有别墅”二次投资置业理想的年轻一族极有吸引力，一期房一销而空。
莘庄区域的联排别墅每套主力面积一般在180平方米～230平方米之间，单价大致在3500～4500元范围，浦东区域的联排别墅每套主力面积一般在160平方米～230平方米之间，单价大致在2900～3700元之间，而北区的联排别墅每套主力面积大都在130平方米～220平方米之间，单价大致在3100～4000元之间。
总的来看，闵行的联排别墅产品设计更具别墅品质，如花园会客厅设计挑空4米以上，带车库，且每户设中央空调，而北区的联排别墅产品设计则比较经济。
从闵行地区联排别墅物业中有代表性的四个楼盘“君临天下花园”、“水仙苑”、“樱园”、“圣淘沙花园”以及九亭区域的“新上海弄里人家”、“九亭明珠苑”来看，销售率基本上在80％以上，甚至一度达到了100％。
其中标志性楼盘君临天下花园开盘三个多月即列上海市销售第十名，一期销售达95％，今年又分别荣获上海2000最佳房型获奖最多单位和建设部“创新风暴”综合金奖。
目前上海供应的联排别墅小区规模都较大，建筑风格则大都为欧美别墅风格，这十分有利于塑造联排别墅的高雅居住氛围。
业内人士指出，联排别墅建筑风格应像别墅而不应像公寓，莘庄地区一处像公寓的联体别墅少人问津即是一例。
未来为迎合客源需求的差异化，经典豪华联体别墅、个性联体别墅和大众化经济型联体别墅会各自分化出来。
专家分析，目前上海别墅市场尚未供求平衡，生活类别墅仍是发展方向，在未来几年中，中价别墅市场前景看好。
市场发展状况分析TOWNHOUSE三、上海．
研究TOWNHOUSE市场，除了要追根溯源，还可以根据市场发展的实际情况，划分为几个阶段，对不同阶段的情况进行分析。
我们首先根据市场发展的时间阶段，将TOWN
HOUSE市场分为初始阶段、发展阶段、趋向成熟阶段。
（一）上海TOWNHOUSE初始阶段市场状况
该阶段TOWNHOUSE商品小区在上海刚刚出现，只有少数发展商尝试做TOWN
HOUSE，处于市场探索阶段。
消费者对于TOWNHOUSE的了解和认识很浅，广大消费者还没有认同和接受这种较新型住宅。
该阶段主要指1998年以前。
该时期出现的TOWNHOUSE有伊沙仕花园、海天花园、虹桥金斯花园、雅阁花园、雅仕轩、乔爱别墅、同润家园、银泰花园、锦秋加州花园等。
大部分小区内TOWNHOUSE数量较少，起到点缀作用，如伊沙仕花园、海天花园、乔爱别墅、同润家园、银泰花园等。
雅阁花园、雅仕轩、锦秋加州花园、虹桥金斯花园内TOWNHOUSE相对较多,较具有代表性。
具体情况如下：
锦秋加洲花雅仕雅阁花项目名莘松路场东地松江莘松宝山陈太雅阁置投资兴上海莘迪房地香港远东发展有限雅仕物福而锦秋物物业公开盘日98-9一98-；
二92000-1
交房日二20099-12000-4
占地面811
建筑面7概容积率0.60.50.88要总户数户600户6003000
间距15米15-20米15-25
绿化率
英式欧式欧式建设计风格
筑景观设计
设建筑设计
计栋户1以911
主力房4DLK
3DLK4DLK
主力面146-17）140-180
172
14
196-24（单
层333
层3.533
面74.8-65.1
花园面50-10020-3057-76
露台面15-202510
室内、室室室车
涂涂彩色涂外立面．
销单价范围2400-2700（一期）2952-32562840-3700
售2600-3000（二期）情3000-3500（三期）况3200-4200（四期）
均价30503300
总价范42-930-741-5主力总5440-5
销售100100%
70%
50%
锦秋加洲花园
锦秋加洲花园是上海开发较早，较有代表性的TOWNHOUSE项目之一。
位于宝山区大场一带，周边环境较差。
出行靠小区巴士，沿途沪太路一段交通状况差。
小区规模很大，占地80万平方米，分期开发，以多联体为主。
一栋多达10户以上，建筑平行布置，缺少变化，是较典型的排屋，外立面呆板，颜色较通俗。
前后间距不大，只有15米。
小区绿化率低，组团绿化较少。
车位为露天车位，在房子的前面。
房型面积在140-180平方米左右，相对较小，限制了房间的布局。
小区配有俱乐部、商场、商务中心、幼儿园、小学等。
．
锦秋加洲花园定位较低，开始总价只要30万左右，后几期价位稍微上升，到四五十万，属经济型别墅。
雅阁花园
也是上海较早开发的TOWNHOUSE小区之一，位于松江、闵行交界的松闵别墅区内。
周边以中档别墅为主，目前周边配套尚不成熟，主要依靠莘庄镇的配套设施。
出行主要依靠社区巴士和自备车。
小占地区11万平方米，分两期开发，集联体、独立别墅于一体，联体别墅以多联体为主。
室外车库，外立面一般，房型不大140——170平方米。
小区配有俱乐部、高尔夫球场、游泳池、网球场、商务中心、幼儿园。
雅阁花园总价不高，总价40万左右，也属经济型别墅。
雅仕轩
也位于松江别墅区内。
小区占地10万平方米，以多联体为主，建筑平行布局，绿化率较高，但基本为草坪。
房型较小，为经济别墅。
房型设计不尽合理，主卧设于二楼，私密性差。
三楼有三间卧房，布局局促，露台较小。
小区另有俱乐部、网球场、游泳池、超市、餐厅、便利店等。
虹桥金斯花园
位于吴中路、虹中路交界处，地段位置佳，交通便捷。
小区为公寓和TOWNHOUSE的混合社区，共有228套叠加式联体别墅，98年6月万，90-160平方米，总价达/元5000-68000平方米之间，单价190-245月份开盘。
面积在．
是当时档次较高的TOWNHOUSE。
采用英式古典风格，为叠加式联体别墅，每单元为上下两套，每套有三层，共六层。
房型设计获‘98大同杯上海最佳住宅房型创新奖。
阶段特征分析：
该时期出现的TOWNHOUSE项目不多，TOWNHOUSE为主的项目只有锦秋、雅阁、雅仕轩、金斯花园。
海天花园是公寓和TOWNHOUSE的混加小区。
伊沙仕花园，乔爱别墅，同润家园为单体和联体的混和小区，这两混和小区，并不以TOWNHOUSE为主体，TOWNHOUSE只是起点缀作用。
通过上述分析，可以看出此阶段的TOWNHOUSE呈现以下特征：
1、TOWNHOUSE没形成区域板块效应，比较分散。
即便是雅阁和雅仕轩同在松闵别墅区，两者也相隔较远。
2、小区定位普遍不高。
面积在180平方米以下，单套总价50万元以下，属经济型别墅，即便是金斯花园的总价在90——160万元，对于其他地段位置而言，价位并不算高。
3、小区规划水平较低。
大多采用多联体方式，且平行布置，前后间距小，缺少变化，较呆板。
花园较小，只是象征性的。
大多为露天式车位。
4、房型设计一般。
由于面积设置较少，面宽不大，限制了空间布局。
客厅相对较小，有的还没有一般二房二厅的客厅大，基本上没有采用挑空式的厅。
同时在窗、门、楼梯、卫生间、露台等细节处理上表现的较粗。
在立面风格上，大多采用TOWNHOUSE早期的英式古典风格，显得较沉闷。
TOWNHOUSE不能领会，TOWNHOUSE由于以前较少接触从发展商角度进行分析，
这种住宅方式的真正内含。
消费者同样对TOWNHOUSE的了解和认识很浅，只有少部分的人士出于各种心态购买，此时TOWNHOUSE并没有被大部分的消费者认同和接受。
（二）上海TOWNHOUSE发展阶段市场状况
进入1999年，TOWNHOUSE取得了飞速的发展。
撄园4个月200套的火暴销售，点燃了TOWNHOUSE迅猛发展的导火索，接连出现了君临天下、水仙苑、圣陶沙、阳光欧洲城、康桥半岛等一大批TOWNHOUSE项目，市场竞争日趋激烈，消费者购买TOWN
HOUSE的热情也被激起，TOWNHOUSE在1999年下半年，2000年上半年出现了迅猛发展的现象。
出现的TOWNHOUSE按照区域板块可以划分为：
西南板块：
有樱园、水仙苑、君临天下、同润家园、新上海弄里人家、圣陶沙、雅阁花园、东苑半岛、悦景苑、半岛花园、虹山半岛、当代艺墅等
浦东版块：
有阳光欧洲城、经典花园、康桥半岛、华夏金桂苑、东方丰甸园、
汤臣豪园
市区版块：
静安南草坪、新福康里、西郊宝成花园、海上花园
宝山版块：
锦秋加洲花园、华馨苑
下面就对各区域板块及楼盘分别分析：
１、西南版块分析：
樱园君临天下花园水仙苑项目名称
地址春申路2828号号3399银都路3588都市路弄新加坡传慎集团玖玖房产丸红株式会社投资兴建
新加坡怡安物业物业公司君仕物业BES
日本
开盘日期一期99.6/二期一期99.6/二期2000.91999.7
2000.6
交房日期一期2000.5/二期一期2000.6/二期2000.6
2001.92001.6
开占地面积22万M24万16万M2
建筑面M211容积0.85
0.870.83总户公10户；
联1005496
间212-212-1
绿化60%
44%
新古设计风美式、法式、西班新式里景观设
建筑设CITY美
栋户9810
三四房、三三主力房主力面18180-204M2190200-286M2
层333层3
4.1
3.15/2.8
面宽5.1米4.2.—76
花园面积60-12015-30M2
露台面积15-2015M215-20
露天车库室内露天
面砖底部毛石、上部涂料高级涂料外立面销单价范围4000-52003200-40003600-4800
均450038004000
总价范75-968-1360-8主力总870-88销售一100100二80%90%
85%
樱园
位于莘庄地铁以南三公里的金都路和都市路路口，靠近莘奉快速干道，距沪闵路不远。
出行便捷，有小区巴士、公交车、轻轨、地铁。
小区规模较大，分四期开发，小区规划较有特色，为四、六、八联体的纯联体别墅小区。
外立面及风格新颖，有美式、法式、西班牙三种风格。
樱园的景观设计有特色，强调了生态性、共享性和美观性。
面积适中为180-250平方米，房型设计一般，客厅不大，只有22平米左右，二楼、三楼设置基本一样，各为两个房间，三楼上还有一假层，由于做活动室，破坏了房间的私秘性和动静分离的原则。
另外花园和露台都较小。
樱园一期总价为５０-７０万，四个月２００套的销售业绩，证明了当时定位的准确。
二期在房型等细部做了调整，主力总价在７０-８０万左右，２０００年６月开盘，至今销售８５％。
销售状况良好。
樱园属中价位联体别墅。
君临天下花园
位于莘庄地铁以南2公里的银都路、都市路路口，离樱园不远。
小区占地１５.８万平方米，分三期开发，以新式里弄为规划风格。
小区中心有７０００平方米的集中绿化，每户不设私家花园，以小区整体绿化取代。
配套设施设有俱乐部，游泳池，网球场等。
面积为２００-２８０平方米；
房型设计新颖，有特色，一楼客厅挑空４.１米，较气派。
餐厅位于一、二楼的夹层，二楼有两个房间，三楼为主卧室。
全部为室内车库，是其特长。
君临天下总价为６８万－１３０万，也属中价位联体别墅，销售状况良好。
水仙苑
位于莘庄，地铁广场以东的春申路莘奉路附近，为新申花城项目的一部分，可共享其配套设施。
公交线路703、735经过小区，有小巴士，交通便捷。
小区建有多联体别墅96套，复式公寓105套，建筑平行布置，较呆板。
10000平方米中式园林风格中央花园，组团绿化少，绿化率低，景观设计与别墅区品质不符。
房型面积适中，为180、190平方米，共三层。
客厅面宽6米，设落低窗、工人房、进入式储藏室，三层主卧附主卫和更衣室，每户均有露台。
房型设计合理，房间数较少。
由受规模及地段位置的影响，单价达4000——5000/平方米，每套约100万元左右，属中上价位，相对较高，消化速度较慢。
项目名称
圣陶沙半岛花园
新上海弄里人家
项目概要
地址
九亭2199弄顾戴路
九亭
投资兴建物业公司
上海天宸股份久益置业和泰物业
上海房地产经营有限公司上海房地产集团
开盘日期
2000.1/一期二期2000.11
2000.9
2000.4
二期99.10/一期
交房日期
2000.12/一期二期2001-10
2001.9
2001.3
二期
开发概要
占地面积
530万
万27.4万
建筑面积
3.5
万
容积率
0.70.66
0.93
总户数
150户1200
户户340
间距米12-1614米14米绿化率50%50%
建新古典设计风格欧陆新式里弄筑景观设计
计栋户数866、4、28、6、4、2、
四房四房四房主力房型
主力面积
171、197、280184-190
167-185
层数
33
3、3.5
销售情况
层高
3.1米4.8/3
3米
面宽
6-6.96.6米
7.2米
米
花园面积
30M240-100M2
40-100M2
露台面积
20M218M2
10-14M2
车库
室外/室内室内
室外室外/
外立面单价范围
粉红面砖毛石3700-42002350-2480
面砖涂料+2250-2600
均价
39002400
2400
总价范围
65-120万元44-46.5
38-50万
万
主力总价
80万45
45万
销售率
二期50%
80%
90%
圣淘沙
位于莘庄地铁北3公里的顾戴路水清路交界处，北临热带风暴水上乐园，周边无大型商配。
小区规模较大，以TOWNHOUSE为主，并有少量独立别墅及小高层公寓房。
其中TOWNHOUSE146幢，独立别墅10幢，小高层5幢，分三期开发。
圣淘沙花园以四联体别墅为主，外观颜色一致，都为桔黄色墙体红色屋顶的三层建筑。
设车库或车位。
景观米长水景。
小区内设俱乐部，室内250营造方面强调亲水，绿化以草坪为主，小区入口设
游泳池，网球场等。
面积适中，房型设计合理。
客厅宽敞，朝南落地窗，采光好，二层布置两间朝南卧室，每种户型均有朝南露台，花园面积较大。
圣淘少花园定位在70万左右，属中价位别墅，销售状况良好。
半岛花园
小区位于松江九亭镇，区内配套设施较少，无轨道交通，出行以社区巴士和公交车为主。
小区利用自然条件—三面环河—造景，设有中央花园，组团绿化较少，景观设计一般。
建筑平行布置，外立面色彩风格统一。
小区设会所。
面积适中，房型设计合理。
A、B两种房型，A型送室内车库，客厅挑高，面宽6——6.9米，二层南向布置两个房间，三楼为主卧室。
采用凸窗和转角窗，采光好。
设有储藏室，洗衣房，更衣室等功能区。
单套总价为44——46.5万，属经型别墅。
由于受地段位置及市场竞争影响，销售状况一般。
位于松江九亭，无轨道交通，出行不便。
周围地区以低档住宅为主，规划将在该地区建成一中档别墅区。
小区规模较大，以新式里弄为设计风格，绿化率50%，景观设计有特色。
户型面积适中，经济实惠，三层加室外车位，房型设计合理，餐客厅双开间布置，面宽7.2米，大面积落地低窗及凸窗，卧室均朝南布置。
单套总价为38——50万，属经济型别墅。
销售状况良好。
项目名称项目概要开发概要销售情况项目名称项目概要开发概销售情况项目名称项目概要计
地址投资兴建物业公司开盘日期层高面宽花园面积露台面积
地址投资兴建物业公司开盘日期层数层高面宽花园面积建筑设计栋户数主力房型主力面积
虹山半岛虹梅南路2112号景洪房地产公司港联物业2000.103.6米6米100M215M2阳光欧洲城号79浦东佳林路上海同基置业商桥物业99.3一期32.85米米5.130M210821、、6、、9、三房、四房160-178
当代艺墅顾戴路1801号上海启耀房产2000.73.4/3.1米经典花园康桥御青路999上海天工置业上海住总集团99-7一期445.7-630M263、4DLK150-185
弄
交房日期车库露台面积层数
室外二期2000.420M23、2
现房室内2000-7二期20M23
占地面积外立面单价范围交房日期车库外立面层高
2001.6面砖、石料、涂料2000.3一期室内彩色涂料康桥半岛3
石料2000-7一期室内
彩色涂料东方丰甸园3
建筑面积均价单价范围地址面宽
195930M23800-50002001.3
二期2980-35002502沪南路号6
11公顷8000-100002001-3二期3100-3800东方路3050号5.1-7.2
容积率总户数总价范围主力总价占地面积建筑面积均价总价范围投资兴建物业公司花园面积露台面积
0.3430075-100万万12万93200万47-90集团SPG澳洲世邦卫理士50-100M215-20M2
9000200-400万6万万3.6340055-88万上海市机电工业房产恒联物业20-5015
138独立；
联体108
间距
绿化率75%
现代设计风格建美式筑景观设计LEO
香港90万万300
销售率50%
50%容积率0.60.75要总户数476165户户间距米12-1616米绿化率建主力总价7070万万
销售率90%
90%室内、室外室内车库彩色涂料外立面涂料单价范围销2875-40004429-5252
售均价2900（联）4800
情总价范围万46-116万68.5-94况．
设建筑设计香港LEO
计栋户数242、
主力房型三房
主力面积277-289M2206-208M2
层数32
虹山半岛
位于虹梅南路，距地铁3.5公里，周边生活配套较少。
小区是独立别墅和TOWNHOUSE套。
小区是美式风格的社区，周边以坡TOWNHOUSE108套，138并存的小区，独立别墅．
形草坪、灌木、乔木组成2.5米高土坡，阻挡噪音与
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