昌黎区综合农贸市场建设项目可行性研究报告.docx
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昌黎区综合农贸市场建设项目可行性研究报告
昌黎县综合农贸市场建设项目
可行性研究报告
附表1：
总成本费用表
附表2：
营业收入及营业税金计算表
附表3：
利润及利润分配表
附表4：
项目投资现金流量表
附表5：
项目资本金现金流量表
附表6：
贷款及贷款偿还能力表
附表7：
财务计划现金流量表
附表8：
资产负债表
附表9：
固定资产折旧表
附表10：
无形及递延资产摊销表
第一章总论
1.1项目基本情况
1．项目名称：
################综合农贸市场建设项目
2．项目性质：
新建
3．建设地点：
秦皇岛市昌黎县###################
4．项目业主：
##########################有限公司
1.2研究范围及主要编制依据
1.研究范围
################咨询监理有限公司受项目业主委托，对########门新区农贸市场建设项目进行可行性研究并提交项目可行性研究报告，其主要研究范围包括：
项目背景及必要性、项目区域现状和规划、需求分析和政策保障、建设内容与规模、建设方案、节能、工程进度和项目管理、建设项目招投标、环境影响及评价、投资估算及资金筹措、社会效益综合评价等。
2．主要编制依据
（1）《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（3）《商店建筑设计规范》JGJ48－88
（4）《城市居住区规划设计规范》
（5）《########农贸市场建设标准》
（6）业主提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料
（7）本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等
（8）项目其他有关资料
1.3可行性研究的主要结论
1、项目建设必要性
秦皇岛市昌黎县农贸市场是昌黎县建设拆迁安置的需要，是满足新县城人民生活的需要，是繁荣昌黎县商贸流通的需要，是解决就业问题的需要，是“两化互动”发展的需要。
2、建设内容及规模
本项目规划建设净用地面积为1700㎡,总建筑面积1650㎡（地上建筑####################.23㎡，地下################㎡）。
其中：
地上商业建筑面积㎡，地下机动车停车场㎡。
3、工期安排
根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为1年，具体安排为：
2015年月至2015年月底以前，完成可行性研究、施工图设计和工程招投标工作、完成建设资金筹集等前期准备工作。
2015年月至2015年月底以前，完成工程建设，同步完成配套道路、管网工程。
2015年月进行工程验收。
1.4主要经济技术指标
表1-1主要经济技术指标表
序号
项目名称
建设规模
单位指标
投资金额
（万元）
占总投资比例
1
工程费用
%
1.1
场地平整工程
1700㎡
元/m³
%
1.2
建筑工程
%
1.3
附属工程
%
1.4
设备
%
1.4.1
变电设备（2KVA）
1台
万元/台计
1.4.2
环保设施
1.4.3
消防设施
2
工程建设其他费用
%
3
预备费
%
4
建设期利息
%
5
建设总投资
100%
6
资金筹措与来源
100%
1、业主自筹
%
2、拟从农业发展银行贷款
%
7
建设期
自2015年月-至2015年月,共月
1.5项目建设投资及资金来源
1、项目建设投资
昌黎县农贸市场建设项目估算总投资########################万元。
其中：
第一部分工程费用########################万元，占总投资的############%;第二部分工程其它费用####################万元，占总投资的################%;第三部分预备费############万元，占总投资的############%,建设期利息################万元,占总投资的################%。
2、资金来源
昌黎县农贸市场建设项目估算总投资####################万元，资金来源于业主自筹########################万元，占总投资额的########################%;建设期贷款############万元，占总投资的####################%。
1.6结论
########市第六次党代会提出启动########50万人口大城市规化建设，推进以宝轮为核心的宝昭新区建设。
########委政府认为，########城要拓展区域，产业要得到发展，经济要顺应潮流和走向，必须主动融入宝昭新区的建设，主动融入成德绵广经济带的发展。
########委县政府正在抢抓这一机遇，发挥########独特的区位优势和基础条件优势，建设好########门新区。
加快########门新区的开发建设，打通下（寺）-普（安）快速通道，实现新老县城一体化发展，县城向一城多点格局演变。
项目建设是满足新县城人民生活的需要，是繁荣########商贸流通的需要，是解决########就业问题的需要，是########“两化互动”发展的需要。
########门新区位于########城规划区，清江河东岸城市组团，由########镇渡口社区、大桥村、三江村组成，规划面积4.6平方公里，规划人口3万多人。
项目建设十分必要且可行。
1.7项目业主情况简介
################州国有投资有限公司成立于2006年。
公司主要经营、调配、重组政府委托的国有资产（资本）；基础设施、工程建设、高新技术、旅游开发、物业管理以及能源、交通、通讯、工程监理项目的投资、管理和服务；监管、收益、转让、重组所投资企业的国有产权；中小企业信用担保。
第二章建设背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1########“两化互动”发展思路
最近，########委书记刘奇葆指出，要把联动推进新型工业化、新型城镇化作为当前和今后一个时期全省工作的战略重点，作为调整结构、转变经济发展方式的重要抓手，要努力推动########工业化、城镇化在“十二五”时期迈上更高台阶。
工业化和城镇化是一个辩证统一体，工业化是城镇化的经济支撑，城镇化是工业化的空间依托。
正确处理工业化与城镇化的辩证关系，以新型工业化为“发动机”引领城镇化水平提升、以新型城镇化为“增长极”支撑工业优化升级，实现工业化城镇化有机结合和“双加速”发展，是四川“十二五”发展的战略任务，是统筹城乡发展与构建和谐社会的内在要求，是加快西部经济发展高地建设和由经济大省向经济强省转变的必由之路，是########委推进“高位求进、加快发展”和重塑“四川经济格局”的重大决策，意义非凡，影响深远。
当前，从工业化进程看，四川工业水平仍较落后，去年全省人均工业增加值仅为全国平均水平的68%，同时区域发展不平衡；从城镇化进程看，四川城市数量偏少、小城镇偏多，全省平均256万人拥有一个城市，低于全国205万人拥有一个城市的水平。
此外，城镇化明显滞后于工业化，滞后于产业结构和就业结构的变化。
“人口多、底子薄、不平衡、欠发达”是四川最大的省情，城乡二元结构突出、初级阶段特征更为明显是四川最大的实际，发展不足、发展水平不高是四川最大的问题。
因此，新型工业化理当是四川经济发展的主动力，新型城镇化理当是四川社会发展的主动力，加快“两化”互动和实现“双加速”，既为新型工业化创造条件，也为新型城镇化提供支撑，是四川经济社会发展的客观要求。
与此同时，“两化”互动也将成为四川建设西部经济发展高地和经济强省的现实选择。
建设西部经济发展高地，其核心通过在工业化、城镇化互动，带动农业产业化实现“三化”联动。
工业化、城镇化起来了，农业现代化也就跟着上来了。
################门新区农贸市场建设项目是########“两化互动”发展思路的体现。
2.1.2########门新区的情况介绍
########门新区位于########城规划区，清江河东岸城市组团，由########镇渡口社区、大桥村、三江村组成，规划面积4.6平方公里，规划人口3万多人。
主要规划建设项目为“一桥一园两道两区”一桥，即全长244米的新蜀汉风格景观桥。
一园，即现代教育园区。
两道，即东滨大道和########山大道。
两区，即拆迁安置小区和专业市场区。
2011年10月18日，########举行########门新区开发建设推进大会。
县四大班子领导和360余名党代表参加了会议。
该会的召开标志着########门新区的开发建设正式启动。
会上，县委书记向永东作了重要讲话。
他说，市第六次党代会提出启动########50万人口大城市规化建设，推进以宝轮为核心的宝昭新区建设。
县委政府认为，########城要拓展区域，产业要得到发展，经济要顺应潮流和走向，必须主动融入宝昭新区的建设，主动融入成德绵广经济带的发展。
所以，我们必须抢抓这一机遇，发挥########独特的区位优势和基础条件优势，建设好########门新区。
2.2项目建设的必要性
2.2.1该项目建设是满足新县城人民生活的需要
根据########新县城城市建设需要，结合########“两化”互动发展，新建########门农贸市场是满足新县城人民生活需要，解决当地老百姓卖难的一项民心工程、惠民工程、德政工程，意义深远，责任重大。
2.2.2该项目建设是繁荣########商贸流通的需要
########是农业大县，农产品资源比较丰富，为了让山区的农产品能够走出去，新建########门农贸市场将为之提供一个良好的交易平台。
同时，也将吸引更多的客商来########投资兴业，不断繁荣########商贸流通领域。
2.2.3该项目建设是解决########就业问题的需要
########门新区农贸市场将提供若干摊位和门面，为此将会提供许多就业机会。
这也正符合中央“通过创业来带动就业”的号召。
一方面随着########工业化、城镇化进程的推进，许多农业劳动力将涌入城镇；另一方面城镇待业人员也急需寻找就业门路。
因此，该项目建设是解决########就业问题的需要。
2.2.4项目建设是########“两化互动”发展的需要
最近，########要把联动推进新型工业化、新型城镇化作为当前和今后一个时期全省工作的战略重点，作为调整结构、转变经济发展方式的重要抓手，要努力推动########工业化、城镇化在“十二五”时期迈上更高台阶。
########委政府认为，########城要拓展区域，产业要得到发展，经济要顺应潮流和走向，必须主动融入宝昭新区的建设，主动融入成德绵广经济带的发展。
########委县政府正在抢抓这一机遇，发挥########独特的区位优势和基础条件优势，建设好########门新区。
与此同时，“两化”互动也将成为四川建设西部经济发展高地和经济强省的现实选择。
建设西部经济发展高地，其核心通过在工业化、城镇化互动，带动农业产业化实现“三化”联动。
工业化、城镇化起来了，农业现代化也就跟着上来了。
################门新区农贸市场建设项目是########“两化互动”的需要。
第三章项目区域现状和规划
3.1建设地址
################镇渡口社区
3.2建设条件
3.2.1区位条件
########位于四川盆地北部边缘,属长江上游嘉陵江水系,位于东经105度09分至105度49分和北纬31度31分32度17分之间,总面积3204平方公里。
########东邻苍溪县、元坝区，西界梓潼县、江油市，南连阆中市、南部县，北接########利州区。
全县辖23个镇，34个乡，人口67.5万。
3.2.2自然条件
########地势西北高,东南低,低山地貌特点显著。
地貌形态差异悬殊，海拔500米至700米的宽谷低山区占总面积的50.34%；海拔700米至1000米的窄谷低山区占40.23%。
地貌类型以低山区为主。
########属亚热带湿润季风气候，气候温和，光照比较适宜，四季分明，大陆性季风明显。
########门山系境内各季气候特征表现是:
春季气温回升快，多春旱，寒潮，风沙；夏季天气较炎热，常有夏旱、洪涝；秋季气温下降快，常有秋绵雨，雨雾日多；冬季冷冻明显，高山多雪，气候干燥，由于地理位置和多变地貌影响，垂直气候明显，小区域气候差异大。
海拔高度不同，气候各异，高山顶和漕谷地气温相差大。
气候随海拔升高而降低。
########年平均气温约16.2℃,年均降水量728毫米,境内风向随季节变化明显,上半年盛行偏南风,下半年盛行偏北风。
全年无霜期约270天。
秋冬两季多雾，年平均日照时数为1328.3小时。
3.2.3社会经济条件
########生产总值实现32.64亿元,增长14.5%,其中第一、二、三产业分别增长5.0%、40.5%、11.3%,经济运行总的特点是三类产业均保持良好的增长态势,分别比去年同期增长6.3%、38.3%和9.3%。
二产业对经济高速增长的作用凸显,GDP增长13.4%中有6.6%来自于二产业。
有效供给能力的提高和消费需求的增加共同推动经济高速增长。
3.2.4教育基础条件
########基本形成了集学前教育、特殊教育、基础教育、职业教育为一体的教育体系。
该县有各级各类学校130所，其中普通中小学50所，普通中学45所，职中2所，村小17所，幼儿园16所。
3.2.5交通运输条件
########守########门关险,是连接四川与陕西、甘肃的通道，108国道、绵广高速、宝成铁路纵贯境内，嘉陵江依县东而流，交通快捷方便，战略地位十分重要，这为项目建设提供了便捷的交通条件。
3.2.6建筑施工条件
1.电力
2.给排水
项目建设地近邻水厂，用水不受限制。
排水采用雨污分流制，污水经处理达标后进入城市排水管网。
3.供气
项目建设地安装了天然气，用气有保障。
4.交通条件
项目建设地点位于########新县城，交通便捷。
5.地质条件
拟建的建筑场地在地貌单元属清江Ⅰ级阶地前缘。
场地地势起伏不大，地貌比较单一，无构造断裂。
“5.12”汶川大地震未对该地区造成严重破坏，地壳较稳定，因此，该场地稳定性较好。
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）（2008年版），########地区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第二组。
第四章需求分析与政策保障
4.1需求趋势
从当前城镇化发展的趋势来看，随着人口向城镇的集聚，也包括既有的农村重点的集镇，他们在国家城镇化发展的过程中，逐步从传统的农业型转化为城镇型的这些居民，焏需一个施展个人才华的舞台，以创业来解决就业问题，这是一个需求的总的发展趋势。
该县是国家商品粮生产基地县、全国商品生猪调运大县、国家生猪良种补贴项目实施重点县、全国油料生产50强、全国中药材主产区之一、全省首批金融生态环境示范县和生态旅游十佳县。
########拥有丰富的农产品资源，急需让这些优势资源进行转化。
4.2政策保障
依据《########农贸市场建设标准》，为改善和提升该县农贸市场购物环境和管理水平，规范市场秩序，繁荣市场经济，确保农副产品市场供应和人民群众消费安全，急需在########新县城建设一农贸市场。
农贸市场建设工作是一项惠民利民工程，是加快创建卫生城市的紧迫要求，是事关人民群众切身利益的一项重要工作。
农贸市场建设应满足城市规划的要求，并遵循“划行归市，合理布局；有利经营，方便购买；实用美观，便于清洁；经济适用，
明亮卫生”的原则。
第五章建设内容及规模
5.1建设内容
本项目为农贸市场建设项目。
地下底层为车库（114个停车位，设2个设备用房），一楼为干杂品区、水产品区、蔬菜品区、果品区，二、三、四楼为服装、鞋帽、日用品等商品交易区。
5.2建设规模
1、建筑工程
本项目规划建设净用地面积为6067.79㎡,总建筑面积21549.2㎡。
其中：
商业建筑面积17144.20㎡，地下机动车停车面积4405㎡，配套及其他设施。
2、公用工程
绿化工程（含水景观）
500㎡
化粪池（单个容量300-500立方米）
1座
垃圾收集点
1处
室外场地硬化
500㎡
生态停车场
500㎡
室外给排水管网
室外强弱电管网
变电设备（2000KVA）
1台
第六章建设方案
6.1总平面布置
6.1.1设计依据
1、建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）
2、建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006年版）
3、混凝土结构设计规范（GB50010-2002）
4、建筑抗震设计规范（GB50011-2010）
5、建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）
6、建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）
7、砌体结构设计规范（GB50003-2001）
8、地下工程防水技术规范（GB53408-2001）
9、业主提出的设计要求。
6.1.2场地概述
工程地质和水文地质情况:
场地尚未进行工程地质勘察，参照附近类似工程地质资料：
项目建设地交通便利，无影响场地稳定性及建筑安全的不良地质现象，适宜建筑。
6.1.3设计构思
结合周边环境与建筑风格，采用局部坡屋顶建筑形式。
色彩搭配上，采用冷色调与暖色调相协调，遥相呼应。
因此，该建筑即能够融入当地的建筑之中又能够以它的雄伟，稳重而脱于其中而成为当地建筑又一亮点。
6.1.4无障碍设计
主道路及室内外有高差处均设有无障碍坡道和扶手。
6.1.5绿化
景观设计将以植物为景观主体，道路作为观赏线贯穿其中，而各种休息小空间，景观节点则作为“点”成为点睛之笔。
绿地和区外周边道路绿化带遥相呼应，使内外景观互相交融，生态环境资源得到充分利用，力争营造一个优美的环境空间。
6.1.6主要技术经济指标
1、规划净用地面积6067.79平方米
2、规划总建筑面积21549.2平方米，其中：
商业建筑面积17144.20平方米
地下机动车停车面积4405平方米,
配套及其他设施
3、容积率3.55
4、建筑基底总面积：
4500平方米
6.2建筑方案
6.2.1设计依据
（1）主要设计依据中已列举的有关规范；
（2）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
（3）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；
（4）《屋面工程技术规范》GB50345-2004
（5）《建筑工程建筑面积计算规范》GB/50353-2005；
（6）《民用建筑工程建筑初步设计深度图样》05J802；
（7）与本工程有关的其它国家和地方现行规范、规定和标准。
6.2.2平面设计
平面设计应注重功能的实用性和面积的紧凑性，平面布置力求紧凑合理，不浪费面积，对每个功能空间的尺度经过精心布局，使人的活动和家具布置相适宜，并且在相同面积情况下尽可能多分隔出可用的功能空间。
本项目重点关注建筑节能技术，如通风、采光的设计，建筑墙体保温、太阳能的有效利用等。
6.2.3立面设计
建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能，整体效果上满足不同方向视觉均较丰富、完整的要求，同城市环境具有良好的视觉关系，与周边建筑体量共同组成统一和谐的城市空中轮廓线。
立面以灰色，白色为主，局部棕黄色外墙面砖的使用，使建筑颜色立即生动起来。
6.2.4装饰标准
①内墙面：
卫生间、厨房为白色瓷砖到顶，其他为乳胶漆。
②外墙面：
涂料墙面；
③天棚：
乳胶漆；
④楼地面：
户外水泥砂浆，户内水泥砂浆拉毛。
1、室外部分
外墙面仿石墙面涂料或浅色面砖装饰。
2、室内部分
门、窗为塑钢。
内墙面：
卫生间墙面瓷砖到顶，其余为水泥混合砂浆，面罩白色涂料。
楼地面：
为水泥地面，卫生间铺防滑地砖，设备房间为水泥砂浆楼地面。
6.2.5门窗工程
建筑外门窗的水密性等级：
不应低于现行国家标准《建筑外窗水密性能分级及检测方法》GB/T7108-2002规定的2级。
玻璃幕墙气密性不应低于现行国家标准《建筑幕墙物理性能分级》GB/T15225规定的3级，保温性能见节能设计。
6.3给排水
6.3.1设计依据
1、《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；
2、《住宅建筑规范》GB50368－2005；
3、《室外给水设计规范》GB50013-2006；
4、《室外排水设计规范》GB50014-2006；
5、《节水型生活用水器具》CJ164－2002；
6、建设单位提出的设计要求和本工程周围的市政管道资料资料。
6.3.2设计范围
1、本工程室内给水排水和消防给水系统设计。
2、本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计。
6.3.3给排水现状
本工程附件规划道路已基本形成，给排水管网系统已至项目区。
本工程可就近搭接。
6.3.4给水
1、水源
本工程水源为城市自来水。
设进水管2条，管径为DN200mm，分别由小区西北和东南侧接入。
要求水压不低于0.35Mpa。
2、水质
一般按生活饮用水水质考虑。
3、给水系统
由市政给水管进水管2条，管径为DN200mm-DN400mm。
室外管网呈环状形敷设。
采用生活和消防合一给水系统。
环形供水主管为DN250-DN40。
具体以设计为准。
室内生活和消防各自独立的给水系统。
室内生活用水由室外主管接入，采用分区供水系统。
4、管材
（1）室外管道选用钢丝网骨架塑料复合管；采用电热熔连接。
（2）室内管道DN65以上选用内筋嵌入式衬塑钢管；采用卡环连接；DN50以下采用给水聚丙烯管（PP-R管），热熔粘接。
5、卫生洁具：
采用节水型生活用水器具。
6.3.5排水
设计重现期屋面雨排水采用5年,室外雨排水采用2年,屋面雨水及室外雨水经组织汇集后排入雨水管沟,经收集后排入市政排洪道.
6.4强电
6.4.1设计依据
1、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92；
2、《建筑照明设计标准》GB50034-2004；
3、《10kV及以下变电所设计规范》GB50053-94；
4、《低压配电设计规范》GB50054-95；
5、《供配电系统设计规范》GB50052-95；
6、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94；
7、建设单位本专业的设计要求。
6.4.2设计范围
1、本工程所有用电负荷均为三级负荷。
2、本工程10KV配电所设在地下室设备用房内，由供电部门提供一路10KV电源。
并设应急电源：
设置1台500KW（主用功率）自启动柴油发电机组作备用电源，在市电停电又无消防要求时供平时需用电的消防负荷及所有保障负荷用电，而市电停电又有消防要求时，由火警信号自动切断除所有非消防保障负荷的柴油发电机电源，仅保证消防用电。
6.4.3供配电系统
2千伏高压电源用电缆直埋地引入高压配电室。
当工作电源发生故障或检修时，备用电源投入工作。
1、配电设备
10千伏配电柜和低压配电柜。
2、过电流保护
10千伏真空断路器设有延时速断和过电流保护，变压器设有温度保护；变压器低压侧自动开关设有短延时及长延时过电流保护，低压柜出现开关设有瞬时、长延时过电流保护。
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