城市之光物业服务中心入住管理指引.docx
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城市之光物业服务中心入住管理指引
城市之光物业服务中心入住管理指引
1入住管理程序
1.1入住准备工作
1.1.1物业管理处在入住前1个月制定入住工作计划，该计划中应明确:
（1）入住时间。
（2）负责入住工作的人员及其职责。
（3）入住手续。
（4）入住过程中使用的文件和表格。
1.1.2入住工作计划应由管理处主任批准，管理处应提前1个月向业主发出《入住通知书》，并详细说明：
（1）需业主准备的证明材料。
（2）需业主填写的表格。
（3）办理入住手续的程序。
（4）办理入住手续的工作现场应张贴入住公告和明确的指示标识，并指定专人负责业主办理入住手续时的各类咨询和引导，以便于业主办理各项手续。
1.2入住审查登记
1.2.1管理处应建立入住登记表，对业主提交的《入住通知书》进行查验，确认无误后收取《入住通知书》，在入住登记册中注明，并向入住申请人发放资料，应包括：
（1）《入住说明》。
（2）《住户手册》。
（3）《住户公约》。
（4）《管理协议》。
（5）《预交费用标准》。
（6）《装修须知》。
（7）《住户登记表》。
（8）《装修审批表》。
（9）《验收交接表》。
1.2.2上述发放的资料应在《入住登记册》中由业主签收，或由管理人员注明。
在提供给业主的《入住说明》中应明确由业主填写并提交的资料，包括：
（1）身份证。
（2）工作证复印件。
（3）《业主登记表》。
（4）购/租房合同的正本及复印件。
（5）已签署的《住户公约》、《管理协议》。
1.2.3管理处对业主的资料进行审核验证，验证内容包括：
（1）表格填写是否完整、正确和清晰。
（2）公约和管理协议是否已签署。
（3）身份证明文件与购/租房合同及《业主登记表》是否一致。
审查通过后，入住管理员收取购/租房合同复印件、《业主登记表》、《住户公约》1份、《管理协议》1份，在《入住通知书》注明签收。
1.3预交费用
财务应根据国家和政府的法规及发展商或业主委员会的规定，确定入住《预交费用》。
管理处在审查并接受业主收取各项费用，并开具相应票据给业主。
费用项目包括：
预交管理费、装修保证金及清运费等。
财物应造费用登记表，对费用交纳完毕的业主，应在登记表中注明。
上述手续完成后，管理处查验入住登记表及已签署的《管理协议》及各项收费票据后向业主发放钥匙，并在《钥匙发放登记表》上登记，同时应和业主协定验收房屋的时间和方式。
管理处与业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表底数，双方在验收交接表上签字确认。
验收过程中双方确认需维修的事项由管理处通知相关部门处理。
1.4入住后的装修管理
管理处在提供给业主的文件中应明确装修管理的要求，具体内容参见《装修管理手册》。
2入住期间业主接待
2.1目的
通过与业主初次交往过程中周到热情、体贴、细致的服务，使物业管理公司在刚接管物业时即能建立良好信誉开端，塑造起自己管家和亲人的形象，从而为物业管理工作的顺利开展铺路，也可为今后赢得广大业主的充分信任和长久支持打下坚实基础。
2.2对象
入住前后前来看楼或办理相关手续的业主。
2.3接待人员配备与要求
2.3.1接待人员配备视物业辖区面积、规模及入住期间业主人流量而定。
但在办理入住期间内，应有专职入住接待员数名，在业主较多时，管理处其他员工应作为机动预备人员分担接待工作。
2.3.2对入住接待员应要求其：
（1）熟知与本物业有关的多种情况，包括物业的建筑结构方面专业知识、本物业多种不同户型、辖区周边配套及未来规划、物业的绿化方案等。
（2）熟知与业主利益有关的多种情况，包括发展商的情况、业主与发展商易生纠纷的事宜、装修知识、业主与装修商易生的纠纷的事宜等。
（3）了解现有业主的概况，包括年龄段、知识水平层次等。
（4）擅长沟通、热情大方、耐心细致。
2.4接待工作内容
2.4.1管理处内应设物业概况的挂图或说明；管理公司的介绍及本物业员工工号、姓名及职位介绍。
2.4.2设待客室，备茶点。
2.4.3具体程序。
（礼仪、态度略）
（1）询问
向业主询问需要的服务，其物业的具体情况，装修、入住的计划等。
（2）交流
就业主提供的情况和所需要的服务做进一步交流。
提出建议，确认为业主需要。
（3）介绍
适时地介绍管理公司构思与规划，并请业主参与意见；提醒与发展商交易中应注意的问题，提醒装修应注意的问题。
必要时引领业主参观整个物业，同时介绍现已登记的业主年龄、知识层次，让业主了解“邻里”概况。
（4）引导
引导业主参与构想物业管理方方面面的工作方案、落实措施，诚恳地请业主为自己的家大胆建议。
3入住程序指南
3.1开发公司或由开发公司委托的律师行向业主发出《入住通知书》。
3.2业主向管理部提交：
《售楼（租楼）合同》、《入住通知书》、《公证书》、《付款收据》（管理基金、管理费、管理费按金）、身份证或护照、营业执照（副本）和《公司委托书》。
3.3未汇交上述钱款的到财务室交清相关费用。
3.4向业主发放：
《管理规约》、《物业管理服务协议》、《住户手册》、《服务指南》、《消防安全责任书》、《收房验收表》、《业主家庭情况登记表》。
3.5协同工程部验收物业，填写《收房验收交接表》，并记下水电表底数。
3.6交回填好的表格：
《管理规约》、《物业管理服务协议》、《业主家庭情况登记表》、《消防安全责任书》。
《收房验收表》自收楼之日起48小时内交回管理处有效。
3.7签署《房屋交接书》并移交钥匙。
附：
钥匙签领登记表文件签领登记表
签领钥匙登记表
业主姓名
房号
幢单元号
单元防盗门
住房防盗门
房门
卧室门
阳台门
其他
入伙资料签收表
栋号室
序号
项目
单位
数量
备注
1
《住户手册》
本
1
2
《物业管理服务协议》
份
1
3
《消防安全责任书》
份
1
4
《服务指南》
份
1
5
已收到上述入伙资料。
签收人：
年月日
管理处
4入住通知
公司/女士/先生：
您好！
您所认购的大厦层室已于年月日,经省/市部门验收部门和房地产公司、建筑工程公司、物业管理公司等组成的验收小组验收合格，准予入住。
1.请您接到本通知后按附表规定的时间前来办理入伙手续。
地点在，在此期间内，房产公司财务部、地产部、物业管理公司等有关部门将到现场办公，一次办完手续，为您提供快捷方便的服务。
2.如果您因公事繁忙，不能亲自前来，可委托他人代办。
代办时，除应带齐相关的文件外，还应带上您的委托书、公（私）章和身份证。
3.如果您不能在附件中规定的时间内前来办理手续，可以在月日后，到房地产公司（地点）先办财务及收楼手续，再到物业管理公司（地点）办理入伙手续。
在您来办理各项手续前，请仔细阅读《入伙手续书》、《入住须知》、《缴款通知书》。
特此通知！
房地产开发有限公司
物业管理有限公司
年月日
5入住须知
尊敬的各位业主：
您好！
祝贺您乔迁本区，我们管理处全体员工热诚为您服务。
为便
于您顺利办理入住手续，请注意以下事宜：
一、请仔细阅读管理处为您准备的《住户手册》、《入伙流程表》、《装修审批流程表》及有关资料，大家按章办事，则乔迁更加顺利如意。
二、请携带《购房合同书》、《入伙通知单》、身份证、户口本等证件及其复印件1份到管理处办理入住手续。
三、请您详细、如实地填写各种表格并按时交回管理处，以便管理处办理各项手续。
四、请您签订《管理规约》、《物业管理服务协议》，并从签订之日起，严格履行自己的权利、职责和义务。
五、入伙时需要交纳相关费用：
购房尾款、公共维修基金、契税、产权证费用、土地证费、物业服务费、垃圾清运费、装修押金等费用。
六、交房时物业工程部工作人员陪同您验房，如实填写《收房验收交接表》，交回管理处存档。
七、业主搬迁过程中，应严格执行管理处有关规定，服从指挥，不得损坏区内一切公物，不得乱倒、乱扔杂物，违者均按有关规定处罚。
八、装修新屋，情理中事，但请严格执行政府相关文件规定，填写《装修申请表》，施工队出具施工执照、资质复印件，经管理处审批，并预交装修保证金后方可施工。
各项押金在搬迁、装修后无违章，则全额退回。
6入住手续书
业主：
您认购的号室，现已具备入住条件，请您按如下顺序办理入伙手续。
谢谢您的合作。
引导组:
接待验证组:
物业签约组:
财务组：
验房组:
发放钥匙组：
7管理规约
为加强物业（以下简称“本物业”）的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物来的安全与合理使用权用，根据《市住宅物业管理条例》、《市住宅区业主自治管理实施办法》和有关法规、规章、规范性文件制订本规约。
全体为主和使用人均须自觉遵守。
一、在使用、经营、转让所拥有物业时，应当遵守物来管理法规、规章和规范文件的规定。
二、执行业主（业主代表）大会和业主委员会的决议、决定，服人业主委员会的管理。
三、遵守物业管理企业根据有关法规、规章和规范文件和业主委员会委托制定的各项物业管理制度。
四、积极配合物业管理的各项管理工作。
五、对物业管理企业的管理服务工作的意见或建议，可直接向管理企业提出，发生争议时可通上级主管部门协调解决。
六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，自觉做好防火防盗工作，确保家庭人身财产安全。
七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修制度，并事先告知物业管理企业。
物业管理企业对违反规定、制度进行装修的行为，应当劝阻制止，对拒不改正的，物业管理企业可采取相应措施制止其行为，同时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业造成他人损失，应承担赔偿责任。
八、业主如委托物来管理企业对其自用部们和自用设备进行维修、养护，应支付相应费用。
九、物业损坏已经或可能妨碍、危害公共利益或第三人利益，或有碍外观统一、市容观瞻，按规定应由业主单独或联合维修、养护，业主应及时进行维修养护；拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物来管理企业找为维修，其费用由当事业主承担并按规定分摊。
十、业主将房屋出租时，应告知并要求对主遵守物业管理规定和本业主公约。
十一、在本物业范围内，不得有下列行为：
1、损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；
2、擅自改变房屋设计用途、功能和布局等；
3、占用或损坏房屋共用部位、共用设备、公共设施或移装共用设备；
4、在天井、庭院、阳台、平台、屋顶以及道路或者其他场地违章搭建建筑物、构筑物；
5、破坏卫生间和厨房防水层；
6、不正确使用小区及户内智能设施；
7、任意践踏、占用绿化场地，损坏绿化植物；
8、在窗台、阳台外栏设置盆景；
9、安装大容量厨、卫设施，随意北朝鲜废物扔入排水管口；
10、随意堆杂物、丢弃垃圾、高空抛物；
11、违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；
12、乱设摊点、集贸市场，开设餐厅、卡拉OK厅等影响业主身心健康的商网；
13、在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
14、随意停放车辆，不按限速（5KM／H）行驶，违章鸣笛等；
15、聚众喧闹、噪音扰民等危害公共利益或其它不道德行为；
16、违反规定饲养无证家禽、家畜及宠物；
17、在室外设置公司牌、广告牌等；
18、法律、法规、规章禁止的其他行为。
十二、人为造成物业损坏的，由责任人负责修复或赔偿经济损失。
十三、按规定和物业管理合同交纳应交费用，
十四、使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公共设施、场地时，应按规定交纳费用。
十五、自觉维护物业的整洁、美观，共用部位、通道的畅通及共用设备、公共设施的完好。
十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦共处，共同创造良好的工作和生活环境。
十七、违反本公约或不遵守业主委员会、业主（业主代表）大会的决会、决议而造成其他业、使用人人身伤害或损产损失的应承担赔偿责任。
十八、本业主公约一式两份。
物业管理公司与业主各执一份。
业主：
物业管理公司：
名下物业：
代表：
联系电话：
联系电话：
签约日期：
8业户手册
欢迎词
欢迎您选择物业，更多谢您对物业的支持和爱护，我们期待着将物业的信念与您分享。
物业始终坚持“全心全意全为您”的服务宗旨，奉行“服务至诚，精益求精；管理规范，进取创新”的质量方针。
这不仅是对全体员工的要求，更是对顾客的郑重承诺。
成立于年的物业管理限公司，在全体员工锐意进取、不懈努力之下，凭借不断的创新、统一规范的管理，使服务延伸南京、镇江、常熟、南通、海南等城市，并都成为当地优秀的物业管理服务公司。
物业在行业中首创“业主自治与专业服务相结合”的物业管理模式；首倡“无人化管理”、“个性化服务”和实行公开季度“管理报告制度”；率先迈入办公自动化、管理网络化。
在全国物业管理第一次、第二次公开招标中中标，为中国物业管理的发展作出了积极而有益的探索。
我们着眼未来，视昨日的成功为今日的起点。
不断规范企业运作、追求创新，着力为顾客提供高品质服务，营造现代化理想家园，为社会作出应有贡献。
本《业户手册》根据相关法律、法规及公司特点编制，向您介绍公司的各项管理服务，方便您生活之用。
管理处可根据相关法规及合理需要增删及修订本《业户手册》。
特别提示：
本《业户手册》不构成正式的权利与义务的承诺与约束，其内容与相关法律法规及物业委托管理合同、业主公约不一致的，以后者为准。
9物业管理
9.1管理处
（1）作为物业管理人，管理处根据物业委托管理合同对本住宅区实施物业管理。
管理服务内容包括（小区/大厦范围内）：
*房屋及公用设施的使用、维修和养护。
*公共地方清洁卫生。
*车辆行驶及停泊。
*公共秩序。
*社区文化活动。
*住宅主管部门和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
（2）管理处根据相关法律、法规，结合实际情况制订本住宅区物业管理办法，依据委托管理合同和有关规定收取管理费用，制止违反住宅区物业管理规定的行为，选聘专营公司承担专项经营业务。
（3）管理处以服务业主为宗旨，按相关法律、法规及委托合同实施管理和从事经营活动，接受业委会及业主监督。
9.2管理人员
本物业内所有员工为本物业提供物业管理服务，绝不容许收取业户任何额外费用或物品，敬请业户合作，避免私自任用本物业员工作任何私人服务，而导致该员工疏于日常职守。
9.3业主委员会
为加强本物业民主化管理，实行业主自治与专业服务相结合的管理模式，根据物业管理条例规定，本物业由业主大会选举产生业主委员会（简称业委会）。
业委会代表物业全体业主利益、要求和意见，并协助管理处开展工作。
业委会章程和工作细则由业委会制定，并由业主大会批准通过。
9.3.1业主委员会行使下列职责
（1）召集和主持业主大会。
（2）审议决定住宅维修基金和共用设施专用基金的使用。
（3）聘请物业公司并与其订立、变更或解除委托管理合同。
（4）审议物业公司年度管理计划、配套工程和重大维修工程项目。
（5）审议管理服务费的收费标准。
（6）监督物业公司对本住宅区的物业管理工作。
9.3.2业主委员会履行下列义务
（1）执行业主大会的各项决定。
（2）遵守和履行物业委托管理合同。
（3）不得从事各种投资和经营活动。
（4）对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。
业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。
业主大会和业主委员会应接受市、区住宅行政主管部门的指导与监督。
业主大会的决定，业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。
10入伙
业户收到入伙（入住）通知在限定期限内办理完相应手续称为入伙。
逾期不办理手续的，亦视为入伙。
业户须从入伙之日起，全额交缴物业管理服务费。
10.1入伙须知
物业用途及权利
业主对所购物业拥有占有、使用、收益、处分等权利：
业主须根据物业购买合同中注明的使用用途合理专项使用物业，不可擅自更改用途及使用方法。
10.2入伙资料
入伙时，业户需提供下列资料：
家庭户：
《入住通知书》、《购房合同书》或《按揭合同》原件和复印件、家庭成员身份证和复印件、照片、指定银行存折等。
公司户：
《入住通知书》、《购房合同书》或《按揭合同》原件和复印件、法人代表、职员身份证和复印件、照片、营业执照和复印件和指定银行存折等。
为节省业户时间，避免往返及排队轮候，请于入伙时仔细检查并带齐相关资料。
10.3验楼
业户入伙时，管理处工作人员将陪同您依照国家验收规范及房屋买卖合同验收房屋，有疑问之处，请填妥《房屋交付验收表》交回管理处，以便承建商能早日进行处理。
一般情况下，承建商将不会接受保修期后呈报之返修工程。
10.4水表、电表
发展商已预设完备之水电管线，业户入伙时只需核对水电表读数。
10.5煤气服务
业户欲申请煤气服务，请致电燃气集团办理。
10.6电话服务
各单位已铺设电话线，业户只需致电电信公司申请。
10.7有线电视
业户欲申请有线电视，请致电有线电视申请热线。
10.8迁居
户准备迁居时，请通知管理处预约电梯使用时间。
在搬运时，请督促搬运工人确保公共设施不受损坏，否则有关业户须赔偿相应损失。
搬运完毕后，须自行清理现场。
11装修管理
11.1装修申请：
所有装修及维修工程必须符合有关政府法规及《业主公约》条款，向管理处提交装修工程图纸，填妥申请表并缴付相应保证金。
未得到书面认可前，请勿动工。
11.2施工单位：
业户请选择合法有效可靠之装修承建商，提供相关营业执照及技术资历。
如因装修造成有关损毁责任，最终由业户承担。
11.3施工人员进出：
当业户选定装修承建商时，请要求施工人员提供身份证复印件、照片等资料以办理临时出入证。
装修人员于屋苑内须随身配挂临时出入证。
为公共安全及减少外来干扰，未获业主聘请及未曾向管理处办妥手续之装修承建商，可被拒绝进入小区（大厦）。
11.4单位门窗
为统一美观，管理处备有防盗门及窗花样板，须参照管理处所定款式及要求制作安装。
11.5室内装修：
业户室内装修，必须确保建筑结构安全，切勿在承重墙上切割或开孔，如需更改室内墙壁、管道等，请在装修申请项目中列明，以免因拆除或更改结构而构成危险。
11.6建筑物外墙
为维持建筑物外貌整体美观，业户请勿在室外更改或加建防盗网、遮阳蓬、天线、晾衣架或一切伸展出室外之建筑物。
11.7装修垃圾：
请将装修垃圾按管理处指定的时间地点堆放，并及时转运至政府指定的倾倒场所。
请勿将垃圾弃置于公众地方，否则产生的责任及费用将由业户承担。
11.8装修期限及时间：
装修期限最长不得超过三个月。
装修施工作业时间为每天8：
00--12：
00，14：
00--19：
00。
19：
00后施工人员须离开小区。
11.9装修验收：
装修工程结束，业户验收合格后，由业户向管理处提出验收申请，以便及时退还装修保证金。
管理处只负责核验施工项目是否与装修申请相符及是否损坏公共设施，管理处不承担施工质量验收责任。
12管理费用
12.1管理费
为保障业户在本物业之长远利益，各业户需要承担本物业之保养、维修及日常管理开支，按时交纳管理费。
12.2管理费交缴
为节约业户时间，避免轮候，请尽量采用自动转帐方式交缴管理费。
管理费由业主或租户缴付均可，但若有拖欠，最终仍由业主负责。
12.3管理费用途
管理费主要用于支付下列各项及其他未及一一详列之杂项费用：
----管理及其他服务人员酬金、津贴、福利及办公费用；
----公共地方秩序维护服务；
----公共地方清洁服务；
----公共地方园艺绿化；
----公共设施、设备和公共场所的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公共水电费、设备损耗费等）；
----就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；
----共用设施、设备必要的保险费用；
----必要的社区文化活动费用；
----法定税费。
----管理公司酬金。
----其他管理上开支；
现行管理费金额可随日后实际开支情况而予以调整。
调整前会先通告各业主。
若管理费不足应付各项开支时，将在下年度追加管理服务费，如有赢利，则转入下年度之帐目。
12.4管理费公布
管理帐目实行实报实销，管理处每季度以《管理报告》的形式公布收支情况。
12.5服务收费
公共服务费用在管理服务费中支出。
家庭清洁、维修等特约服务需要收费，有关项目及价格详情，请参阅管理处服务项目价格资料。
会所消费、车辆停放等收入用于弥补管理费之不足。
为方便业户，管理处将于入伙期间免费协助代办电话、煤气开通等服务。
12.6房屋本体维修基金
根据政府规定，物业交付使用一年以上的，由业主自保修期满后第一个月起，按月缴纳房屋本体维修基金。
业主发生变更的，原业主所交的房屋本体维修基金不予退还。
房屋本体维修基金用于房屋本体公（共）用设施的维修保养项目。
不够支出时，经业主大会决定，由各业主按规定分摊。
房屋本体维修基金由管理处以房屋本体为单位设立专帐代管。
13业户须知
13.1广告/宣传标志安装
小区（大厦）内业户请勿在户外或外墙悬挂或安装任何广告、宣传装置或张贴宣传单张。
13.2空调安装及维修
业户请于安装空调时知会管理处。
空调室外机须安装于指定位置并将空调水排入指定管道。
。
同时，业户应定期检查维修空调机。
13.3晾晒衣物
各业户请勿于指定地方以外的公众地方晾晒衣物，以免影响小区/大厦外观。
13.4花卉浇水
业户给阳台花卉浇水时请勿溢出，以免影响楼下住户及行人。
13.5共用（消防）通道
为保持共用（消防）通道畅通，各业户请勿于共用（消防）通道及天台堆放、安装及加建任何障碍物。
13.6宠物饲养
业户饲养宠物须按政府规定申领牌照，并不得对其他业户构成滋扰。
13.7访客行为
业户须对其访客之行为负责。
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