房价让日本30年没翻身我们能学到什么.docx
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房价让日本30年没翻身我们能学到什么
300年后，全日本将只剩下不足450万人，这一数据拉醒了“日本灭亡”的红色警报，进入21世纪以来，关于日本人口危机问题，始终是一个不争的事实存在。
何止在日本？
在欧美至全世界范围内的人口危机，已成全人类的共识，随着2015年，中国全面实现二胎政策的开始，中国也对即将到来的老龄化危机提上了日程。
日本普查数据显示，日本总人口数首次出现下降。
这对于经济下行的日本,无疑更是个警钟,几百年后,日本国将不国的质问甚嚣尘上，日本各大媒体纷纷献言献计,整救日本人口危机让日本人显得措手不及。
无独有偶，早在几年前媒体曾发表过关于日本老龄化及由此对全世界带来启示的文章，今天读来，反思这些年，对于各国采取的应对人口危机的措施就不难理解了。
原文如下：
人口危机的全球共性
尽管日本老龄化情况最严重，但是世界上其他国家同样面临着这样的问题。
外媒报道，欧洲的许多国家老龄化越来越严重，许多人都无法适应这一状况。
目前，在法国和希腊，关于提高退休年龄的问题受到多方抗议。
其他国家，例如，韩国，中国都面临着人口分化的问题，即快速增长的劳动力和不断下降的出生率。
现在，这些国家都在看着日本是如何应对由于人力资源枯竭而带来的社会和经济方面的问题。
日本对于这一问题似乎一直在回避，许多日本人对老龄化问题都不屑一顾。
因为大多数人可以依靠保障过上舒服的生活。
在过去的20年间，尽管日本65岁以上的人口多了一半，日本的医保体系仍然是发达国家中最便宜及最健全的。
总之，除了通货紧缩，债台高筑，经济不景气等问题，日本在过去20年间还有很多其他的事情让其担忧。
症结所在
而日本不健全的人口统计学也对其经济有严重的影响。
这需要日本全力解决这一问题。
否则，日本的衰退将一发不可收拾，这主要是因为：
首先是工作阶层，即15-64岁的人。
1995年达到最高峰的8700万，预计到2050将降到大约5200万，这将接近二战末期的水平。
除非快速增加员工的数量以弥补流失员工所带来的生产缺口，否则日本的国内生产总值就会下降；而低产量会打击日本人的自信心以及其在国际上的地位。
更有甚者认为，比起其他发达国家的国内生产总值，日本的政府债务最多。
一旦经济缩水，债务便持续增长，那么日本将很难承受这样的打击。
其次，政府财政赤字的增加。
十年前，每个退休的老人都有四个上班族来供养，而如今只有两个人来供养，这势必加剧了政府的财政赤字和国债情况。
如果日本的上班族不能承担此重担，日本将无法支付老年人退休金和兑现医保承诺。
实际上，日本将被迫不履行其对社会的责任。
最后，随着人口老龄化和人口的紧缩，人们的需求也会随之降低。
这将降低日本公司承担风险的竞争力，并降低他们的投资欲望。
在人口紧缩的市场，公司不仅需要更多的出口，还需要减少工厂的数量。
这也是为什么日本的公司要大量累计财富的原因。
可是当他们越减少投资，失业率便越高。
当然，这此困难可以找寻其它办法来解决，既可以生活得更好还能让日本经济恢复生气。
目前，例如，让辞职在家的妇女继续工作，而通过上班能得到退休金时，退休人员可能再次回归公司。
最为关键的是要提高日本的生产力，以此来抵消正在逼近的劳动力短缺所造成的负面影响。
如果这些措施都能克服长久以来的传统文化的冲击，那么，人口老龄化问题将不再是日本停滞不前的借口。
而日本将成为一个如何解决人口老龄化国家的典范，而非全世界的一个警钟。
读到此时，你是否在为古人还是后人担忧?
是否几百年后日本将会“国将不国”？
今天的我们，无法目睹。
然而，日本人口的危机却为全人类带来了深刻启示。
这已不仅仅是一个国家问题那么简单，而是作为地球主宰者这一使命得以延续的永恒话题。
这一点都不学术，也非空谈，与环保一样，人口问题也决定了地球的未来。
日本不仅有人口问题，还有30年没有翻身的楼市危机。
曾以为日本地少人多，不会出现人口危机，结果日本也许会“国将不国”；曾以为日本的房子在地震的洗礼之下会杠杠的坚挺，结果日本楼市暴跌的噩梦一样上演了！
一线楼市永不落？
当初东京也这么说，然后就跌了80%
日本跟中国很像，只不过他们先走了一步，率先崛起，率先炒房，率先炒股，率先被打残……
现在你去日本，你看看东京的地价，房价似乎并不贵，基本上400-500万人民币一套100平米的房子还是有很多的，这个价格与北京上海这样的一线城市相比，已经基本平价。
但日本人的收入，要远远高于我们，甚至是我们4-7倍，换句话说如果把收入因素考虑进去，那么日本人在东京买套100平米的房子，跟你在北京，上海花100万买一套100平米的房子感受是一样的。
但是1万元每平米的价格，已经足足过去了8年时间。
据说日本的房价已经快跌了30年，而日本跟我们一样，上涨的时候都是一线城市涨，东京涨的最快最高。
大概当年日本人也相信，日本只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价不会跌。
东京买不起了就买东京圈，东京圈买不起了，就开始买6大城市，最后再买小城市，从涨幅上来看，甚至6大主要城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅，这就是一种跟风炒作，不过潮起潮落，潮水总归要退去。
90年代开始，泥沙俱下。
别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈，价格同样是暴跌。
只不过跌到后来，一线城市还能止血，而二三线城市根本就没有这个功能。
现在还在跌！
有个朋友家的父辈买了一套大阪的房子，当年倾其所有，现在跌了一半，每年还要交着沉重的赋税。
根本卖不掉。
日本朋友提到现在的房子，都是咬牙切齿，有一部分人彻底被房子绑架了，他们不得不继续工作，只为了房子上的负担，由于在日本开征了房产税，大约每年的房产税率是5%左右，这样算下来一套500万的房子，你每年要交的钱是25万，虽然日本人收入高，但面对这样一笔钱，也是相当的挠头。
日本还规定了，房子买卖要交重税，赠与也要交税。
这跟我们很像，于是日本人彻底疯了，房子完完全全的砸在了手里，再也卖不动了。
在日本曾有一个问卷调查：
你觉得土地是比存款或股票更有力的资产吗？
结果显示，2000年以后，回答NO的占38.8%，首次超过YES的回答者。
这意味着，经济泡沫破灭以后日本人对房地产的想法完全改变了。
现在，买房子已经不是日本人一辈子的梦想，更像是一场噩梦，2009年的新房成交量比2000年减少了1/3。
据日本国土交通省2012年发布的白皮书，1983年，40岁以下的日本人中有房者占42.2%，2012年有房者只占28.4%，近30年间下降了约14%。
所以尽管日本现在的租售比已经高达了8%，日本人还是更多的人选择租房，也不买房。
（中国的租售比只有2%，还不如银行定期存款的利息高）
很显然日本的房子也已经过剩了，随着人口老龄化的到来，日本人不再需要那么多的房子，尽管东京的房价收入比已经不到9，日本的房子还是卖的不好。
房价收入比是一套房子的总价，除以一个地区家庭的平均年收入，用来展示一个家庭不吃不喝多久能买的起房子，东京人显然是幸福的，9年他们就能买一套自己的房子。
而在北京上海甚至，这个房价收入比已经超过了30，也就是说你用满了工作年限，也已经买不起房了。
有人说日本经济不好，那我们再看看世界的资本中心，金融中心，富人最多的城市纽约。
经过连续十年的上涨，纽约的房价依然出现了深幅度的下跌。
虽然跌幅小于全美的跌幅，但是仍然下跌。
最后说回国内，看看我们的房地产现状，远比日本当年严重的多得多。
可以说二三线城市的房价泡沫已经破裂，而由于资金退守一线城市，所以抱团取暖反而加速了一线城市的最后疯狂。
接下来明年就会发生二线城市彻底崩盘，而不出两年一线城市也会继续分化。
资金继续退守一线城市的核心区域。
最后大概只有中南海和天安门附近的房子不会下跌。
因为那里根本没有商品房。
一直在反复说去库存，但现在中国在建的房子，和已经建好的房子，已经足足够卖6-7年的时间。
这还不算庞大的二手房基数。
可见现在不是去库存，而是库存加速上升的时期。
那么一线城市和二线三线城市有多大区别呢？
答案是没什么区别，从库存的消化来看，一线城市并不比二三线城市更好。
三线城市已经完全没救了，而二线城市还在玩命建设，正在一个作死的道路上飞快的飞奔。
地产商的资金已经越来越紧张了，房地产投资越来越困难。
大部分地方都出现了严重的烂尾迹象，很多工地因为缺乏资金已经都停工了，去年上半年地产开发商从P2P拿了不少钱，到年底根本还不上，摆在他们面前的是，进一步抵押，以更高的利率再借钱，如果今年还卖不动，还是拿不到银行的贷款，这属于找死。
另一个办法是放那不动，这属于等死。
他们期待的事情就是今年在各种国家政策的支持下，房地产能再火起来，房价蹭蹭往上涨，这才有起死回生的机会，但可能吗？
而所谓让农民去买房让学生去接盘，支持金融租赁，取消限购云云的政策，起不到扭转乾坤的作用。
大跌前的疯狂？
都说“京沪永远涨”，当年的东京也一样！
却坑惨了几代人
房地产的疯狂与崩溃，日本已经经历过了。
日本的错误，值得所有人警醒。
日本的前车之鉴，值得仔细研究。
房地产的疯狂与崩溃，日本已经经历过了。
日本的错误，值得所有人警醒，日本的前车之鉴，值得我们仔细研究。
都说“京沪永远涨”，当年的东京也一样！
日本几代人都被房子坑惨了，它曾让日本30年没翻身。
还记得我们以前推送的文章《日本几代人都被房子坑惨了》吗？
说的就是当年日本房地产的疯狂与崩溃，看到最近中国一线城市俨然癫狂的“盛宴”，是否感觉颇有点当年日本的意味？
据说，当一个国家的房价开始高攀时，说明这个国家的经济即将盛极而衰。
因为钱本身没有价值，钱只有流动起来才有价值；而当钱流动到房子这个环节时，就开始变成了钢筋混泥土，凝固了、流动不下去了。
日本就是前车之鉴，30年仍然没有翻身。
日本房地产就是在这个时候崩溃的
“只有傻瓜才从自己的错误中学习。
智者从他人的错误中学习。
”——俾斯麦
房地产的疯狂与崩溃，日本已经经历过了。
日本的错误，值得所有人警醒。
日本的前车之鉴，值得仔细研究。
数据来源：
日本国家统计局；六大都市包括：
东京、横滨、名古屋、京都、大阪、神户。
第一，在经济发展，信用扩张的大背景下，房地产可以增长很长很长时间。
根据日本国家统计局的数据，日本六大都市的地价从1955年有统计数据开始，一直上涨了36年。
知名财经评论人齐俊杰表示，日本跟我们一样，上涨的时候都是一线城市涨，东京涨的最快最高。
大概当年日本人也相信，日本只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价不会跌。
东京买不起了就买东京圈，东京圈买不起了，就开始买6大城市，最后再买小城市，从涨幅上来看，甚至6大主要城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅（有基数原因），这就是一种跟风炒作，不过潮起潮落，潮水总归要退去。
而在80年代后期，地价的上涨急剧加速，直到1991年房地产泡沫破裂。
齐俊杰指出，别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈，价格同样是暴跌。
只不过跌到后来，一线城市还能止血，而二三线城市根本就没有这个功能。
现在还在跌！
有个朋友家的父辈买了一套大阪的房子，当年倾其所有，现在跌了一半，每年还要交着沉重的赋税。
根本卖不掉。
第二，在经济停滞，信用扩张受阻的大背景下，房地产可以低迷很长很长时间。
房地产是长周期资产，受信用周期影响，价格的变化具有长期趋势。
一旦趋势形成，就会持续很长时间。
自从1991年房地产泡沫破裂之后，直到24年后的今天，日本六大都市的地价仍然没有恢复。
数据来源：
日本不动产研究所JREI
对于一般人来说，住宅的价格走势才是最值得关注的。
日本不动产研究所的东京住宅价格指数从1993年6月开始。
可以看出，东京的住宅价格从1993年开始至少下跌了10年，之后窄幅震荡。
相信可能有很多日本家庭根本没有意识到房地产的长周期属性，在这10年间不断抄底，让很大一部分辛辛苦苦获得的家庭财富被周期的力量摧毁。
日本朋友提到现在的房子，都是咬牙切齿，有一部分人彻底被房子绑架了，他们不得不继续工作，只为了房子上的负担，由于在日本开征了房产税，大约每年的房产税率是5%左右，这样算下来一套500万的房子，你每年要交的钱是25万，虽然日本人收入高，但面对这样一笔钱，也是相当的挠头。
日本还规定了，房子买卖要交重税，赠与也要交税。
于是日本人彻底疯了，房子完完全全的砸在了手里，再也卖不动了。
第三，周期的巨大力量不可忽视，潮涨潮落，有涨必有跌。
日本六大都市的地价从70年代翻了五倍，却在泡沫破裂后跌去了60%左右。
这背后是周期的巨大力量。
当年日本人也并不相信周期，相信东京等核心都市的房地产价格由于稀缺性，会一直上涨。
但是，经济的规律最终打破了日本的“特殊性”。
关于房地产，日本能够告诉我们很多，但最关键的一条就是尊重周期的规律。
房地产受经济周期，信用周期影响很大，而且是长周期，甚至超长周期资产。
当周期上行，可以持续很长时间，一旦周期改变，则谁也无力回天。
对个人和家庭来讲，十年是很长的时间，但可能只是周期中的一瞬间。
而个人和家庭的财富，则可能随着周期的车轮上涨，也可能被下行周期的车轮碾碎。
中国房价上演的正是大跌前的疯狂？
一线城市房地产市场的疯狂已经引发了业内的警觉。
易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱指出，在投机炒房推波助澜之下，购买力和房价之间已经产生明显断层，再加上资本市场利好在2016年难以重现，所以对2016年深圳房价不能预期太高，特别是部分房价上涨过快的高端项目，可能会存在一定压力。
而据一财网报道，上海中原地产一位内部人士表示：
“我们认为今年的情况可能需要谨慎看待，去年上海楼市的交易量很大，已经开始透支，目前的房价由于交易标的较少仍在上涨，但如果涨到购房者不愿意接手，市场自然会回调。
而且，当房价需要靠三代人的力量才能买得起的时候，购房者也会犹豫。
”
中信证券地产研究团队也在报告中指出，如果2016年不出现降息，一线城市全年的楼市热度可能不如2015年，深圳等房价绝对水平和涨幅相对透支的城市，甚至可能出现下跌。
而职业投资人黄生甚至认为，此次一线楼市的疯狂的背后，是银行信贷在年初的高度井喷所导致，长期必然无法维持，之后将迎来大跌！
著名财经评论员刘晓博则认为，当我们说楼市见顶的时候，是需要有一个精准的定义的。
比如，它是美元计价之下的“见顶”，还是人民币计价下的“见顶”。
从中短期来看，中国中心城市的房价存在一个“美元顶”。
或者说，在2016年9月30日之前，北上广深的房价很有可能在以美元计价上，创出一个高点，而且是未来几年内难以超越的。
而如果以人民币计价，一线城市房价仍然有明显的上涨空间，而且在M2增速快过GDP增速5到6个百分点的大背景下，可能很难见顶。
闻到了吗，狂欢下弥漫着楼市腐尸的味道？
（以下文章选自微信号“真叫卢俊的地产观”，可能显得过分悲观，甚至引起部分读者不安，但保持忧患，总好过退潮的时候才知道自己正在裸泳。
）
日前，市场出政策了，类似关于契税减半也营业税减免的政策，又是激起各种狂欢，认为这样的政策对二三线的楼市有极大的利好。
卢俊其实不是特别懂政策环节，日常出政策的时候我也不大发文字点评，但是楼典微信小窗我说：
有没有感觉一点点不对？
我说：
感觉到了
我说说我的一些直观想法
如果有一样东西，鼓励大家拼命去买的好像都不会是特别好的东西，这个故事隐约在2015年的上半年股票市场上发生过
改革开放初期，所有好的稀缺的东西，比如大米，比如鸡蛋都是限购的，需要用粮票才能购买，不让买的说明是好东西
从商业逻辑上来说，针对一个目标密集性的出台政策只能说明两个问题，要么是这个东西有非常严重的问题，已经来不及中医调理必须西药针筒此后；要么是之前的政策失败了，需要用下一个政策来修补，但是不论是哪一种，都说明问题比想象中的严重。
这是我不长的文科生涯里，自己时常告诉自己日常我们容易被欺骗的逻辑思路。
为什么在今年这一刻，我突然把这三点全部想到了呢，因为我手机碎片信息化背景下经常有几个关键词在刺激我的脑袋。
所有人都看出来国家在鼓励大家买房，特别是二三线的房子。
2015年最好的楼市，恰恰是那些政府舍不得卖严格限购的北上广深。
从2015年下半年开始，楼市的扶持政策秘籍到令人发指的程度。
所有这些片段都在潜意识里告诉我，是不是楼市的问题已经严重到开始腐烂败坏的程度？
我开始查找一些数据
判断整体市场是否健康的重要数据：
城市库存
这个数据是我在微博里看到的，71853万方。
因为甚少关注全国市场，其实我对7万方存量的概念是没有的，所以我找了一些比对的数据
2007年到现在，中国住宅的销售量只增长了80%左右，但是市场的库存已经翻了快6倍。
我们认真看一下趋势，中国的房地产市场是从2011年开始失控，库存越来越多，越来越多，而且几乎没有任何停止下来的痕迹。
我希望大家记录下2011这个时间点。
然后再来对比下，2011年前后，政府对待房地产的态度又是如何。
从2009年因为四万亿的扶持事件之后，全国楼市开始冲天逆转，市场快速去化，同时价格也快速攀升。
而这个时候，全国的舆论压力也到达极限，当时经常在各个媒体端看到类似这样的舆论。
任志强就是在这个时候被所有人认为是全民公敌。
所以在这个压力下，我们可以看到政府对于房地产的态度就是：
控制房价，从而实现平息舆论的目的。
但是错就错在当时简单的认为房价飙升是因为炒房团的介入产生的，所以采取了限购和限贷的手段，希望能够遏制房价。
这个政策，从目前来看，是没有用的。
但是如果在那个背景下如果只有这一件事情发生的化，地产的蝴蝶效应还可以控制，不会有严重的恶化。
但是中央政府在用限购和限贷政策控制楼市的时候，地方政府却做了一件小事情：
这是历年全国市场的土地出让情况，比较小，大家认真看。
从2010年开始，土地市场的供应突然增多，而且在2013年的时候到达极限。
为什么会出现这种情况，我们看图片最右侧的出让金占地方本级收入的百分比，在2010年之后提升到60%以上。
换句话来说，地方政府突然发现土地市场这一块肥肉，然后在2010年开始大肆的出让土地。
所以各位看到了没，2010年开始中央控制信贷市场不让需求正常的买卖房子，然后2010年开始地方政府又大量的出让土地，导致供应越来越多，需求越来越少。
慢慢的，慢慢的，慢慢的，城市的房子库存越来越多。
一线城市有外来人口导入的帮助，城市得到了喘息，而大量的二三线城市，就在这样的背景下，风险得到最大程度的暴露。
而所有的问题暴露了之后……
而所有的问题暴露了之后，地方政府也好，中央政府也好，突然意识到问题比想象中的严重，赶紧采取补救措施。
其实最有用的一招在2014年的时候就已经用了：
除一线城市以外，其他城市取消限购，这个在所有人眼里最大程度激活需求的政策。
——但是，很遗憾，没用
2015年下半年出台降低首付政策，这个应该是仅次于取消限购的重磅政策了。
——但是还是很遗憾，还是没用
可以说，问题真的比想象中严重。
今年过好年没多久，就马上出台了降契税政策，在我眼里已经等同于政府已经开始着急的直跺脚了，要知道降低首付的政策才出台多久啊？
我后面想想，政府还有招数么，不要说什么没用的降息降准了，没有人规定市场资金流动便多之后一定要流向房地产，资金永远比人要聪明。
和房地产有关的利好政策
也许和房地产有关的利好政策，政府还可以打出来的只有几个了：
1、完全的不限贷政策＋强制的商业贷款7折政策
2、个税返还甚至财政补贴
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