国际会计准则第16号之不动产厂房和设备.docx
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国际会计准则第16号之不动产厂房和设备
国际会计准则第16号--不动产、厂房和设备
（1993年12月修订）
目的
本号准则的目的是规定不动产、厂房和设备的会计处理。
不动产、厂房和设备的会计的基本问题是资产确认的时间、其账面金额的确定、与它们有关的需确认的折旧费用，以及对账面金额的其他损耗的确定和会计处理。
本号准则要求一项不动产、厂房和设备在其满足“编制和呈报财务报表的结构”中对一项资产的定义和确认标准时确认为资产。
范围
1．本号准则适用于对不动产、厂房和设备的会计处理，除非有另外的国际会计准则，要求或允许采用不同的会计处理方法。
2．本号准则替代于1981年批准的国际会计准则第16号“不动产、厂房和设备的会计”。
本号准则还替代1976年批准的国际会计准则第4号“折旧会计”中有关不动产、厂房和设备的折旧部分。
本号准则所包含的原则的应用可能也适合像长期无形资产那样的其他资产，同时,国际会计准则第4号“折旧会计”仍然适用于这样的资产。
3．本号准则不适用于：
（1）森林及类似的再生性自然资源。
（2）矿产权，矿产、石油、天然气和类似的非再生性资源的勘探和开采。
然而，对于在发展或保持上述第（l）或第
（2）条所包含的活动或资产时使用的，但又能与这些活动或资产分开的不动产、厂房和设备，适用本号准则。
4．在某些情况下，国际会计准则允许使用与本号准则所规定的不同的方法，来决定对不动产、厂房和设备的账面金额的初始确认。
例如,根据对负商誉的所允许的备选处理方法,国际会计准则第22号“企业合并”，要求对在企业合并中取得的不动产、厂房和设备最初用公允价值计量，即使它大于成本。
然而，在这种情况下，对这些资产的会计处理的所有其他方面，包括折旧，均应按本号准则的要求予以确定。
5．国际会计准则第25号“投资会计”，允许企业将投资物业作为不动产处理，以符合本号准则的要求，或作为长期投资处理，以符合国际会计准则第25号“投资会计”的要求。
6．本号准则不涉及对完整反映物价变动影响的制度的应用（见国际会计准则第15号“反映价格变动影响的信息”和国际会计准则第29号“在恶性通货膨胀经济中的财务报告”）。
但是，采用这种制度的企业需要遵循本号准则的所有方面，只有涉及到初始确认后的不动产、厂房和设备的计量方面的部分可以除外。
定义
7．本号准则所使用的下列术语，具有特定的含义。
动产、厂房和设备，是指符合下列条件的有形资产：
（1）企业为了在生产或供应商品或劳务时使用、出租给其他人，或为了管理的目的而持有；并且
（2）预期能在不止一个的期间内使用。
折旧，是指将一项资产的可折旧金额在其使用年限内作有规则的分配。
可折旧金额，是指一项资产的成本，或在财务报表中替代成本的其他金额，减去它的残值。
使用年限，是指：
（1）一项资产预期为企业所使用的时间期限；或
（2）企业预期从这项资产中获得的产品数量或类似的单位。
成本，是指在购置或建造一项资产时，为获得该项资产所支付的现金或现金等价物的金额，或者给予的其他价款的公允价值。
残值，是指企业期望在一项资产的使用年限结束时获得的，除去它的预期清理费用后的净额。
公允价值，是指在一项公平交易中，由熟悉情况并自愿交易的双方能将一项资产进行交换的金额。
账面金额，是指一项资产在减去它的任何累计折旧以后计入资产负债表内的金额。
可收回的金额，是指企业预期从一项资产的未来使用中可收回的金额，包括此项资产在清理时的残值。
不动产、厂房和设备的确认
8．一项不动产、厂房和设备在以下条件下应确认为一项资产：
（1）与核资产有关的未来经济利益可能流入企业；和
（2）该资产对企业的成本能可靠地计量。
9．不动产、厂房和设备通常是一个企业总资产中一个主要部分，因而在企业财务状况的呈报中极为重要。
而且，确定一项支出是代表一项资产还是代表一项费用，对一个企业的经营成果的报告有着重要影响。
10．在判断一个项目是否满足确认的第一个标准时，企业需要根据在初始确认时可以获得的证据，来评估未来经济利益流动的程度。
如果未来经济利益流入企业存在足够的确定性，就必须保证企业能获得该资产的报酬，并能承担相应的风险。
只有当风险和报酬同时转移给企业时，这种保证才具有效应。
在这种保证成立之前，获得这项资产的交易通常可以取消并且不需要巨额罚金，因此，该项资产未被确认。
11．确认的第二个标准通常容易满足，因为证明资产购置行为的交换凭证，确定了资产的成本。
对于一项自己营建的资产来说，资产成本的可靠计量，可以从与企业外部的团体就该项资产营建过程中所使用的材料、人工和其他投入的购买而进行的交易中得到。
12．在确定什么构成了单独的不动产、厂房和设备项目时，如果需要将定义中标准应用于特殊情况或特殊类型的企业，需要进行判断。
比较适当的做法是分别合计不重要的项目，如模具、工具和冲模，并对合计值运用这些标准。
大多数零部件和维修设备，通常视为存货并在其消费后被确认为费用。
然而，当企业期望在不止一个的期间内使用主要配件和备用设备时，这些主要配件和备用设备就符合不动产、厂房和设备的条件。
类似的，如果零配件和维修设备只能与不动产、厂房和设备项目结合使用，并且预期其使用是不规则的，那么，它们也可以作为不动产、厂房和设备予以核算，并在不超过有关资产的使用年限的期限内进行折旧。
13．在某些情况下，比较适当的做法是把花费在某项资产上的总支出分配给该资产的各个组成部分，并分别对每个组成部分进行核算。
当各组成部分的资产具有不同的使用年限，或以不同的方式给企业带来利益，从而必须使用不同的折旧率和折旧方法时，就是这种情况。
例如，如果一架飞机和它的发动机有不同的使用年限，它们应视为独立的折旧性资产。
14．企业可能会因为安全或环境原因购置一些不动产、厂房和设备。
企业为了能从其他资产中获得未来经济利益。
其购置可能是必须的虽然它们不直接增加任何特定的现存不动产、厂房和设备的未来经济利益。
处于这种情况时，这种不动产、厂房和设备的购置可被视为资产加以确认，此时，这种购置能使企业从有关资产中获得超过它们没有购置时所能获得的未来经济利益。
然而，这些资产只能在以下的程度上被确认，即这种资产及其有关资产所产生的账面金额不能超过它们的可收回总额。
例如，一个化学制品生产厂可能不得不安装一道新的化学处理工序，以便于在生产和贮藏化学危险品时符合环保要求；有关工厂的改进措施可以在可收回金额的程度上被确认为一项资产，因为没有这些措施，企业就不能制造和销售化学品。
不动产、厂房和设备的初始计量
15．符合确认为资产条件的不动产、厂房和设备项目，最初应按其成本进行计量。
成本的构成
16．不动产、厂房和设备项目的成本，应由其购买价格，包括进口税和不能退回的购买税，以及任何使资产达到预期工作状态的直接可归属成本所组成。
在计算购买价格时，应减去任何有关的商业折扣和回扣。
直接可归属成本的内容如下：
（1）场地整理费用；
（2）首次运输和装卸费用；
（3）安装费用；
（4）专业人员（例如建筑师、工程师等）的服务费用。
17．当不动产、厂房和设备项目的延期付款超过了一般的信用期限时，它的成本就是现金价格的等价物。
这一金额与付款总额之间的差额被确认为信用期间的利息支出，除非此差额已按照国际会计准则第23号“借款费用”中所允许的备选处理方法进行了资本化处理。
18．管理和其他一般间接费用不属于不动产、厂房和设备成本的组成部分，除非它们是能直接归属于资产的购买或使资产达到其工作状态的成本。
类似的，开办费和类似的生产前准备费用也不形成一项资产的成本，除非它们是使资产达到其工作状态所必需的。
在资产达到预期操作情况之前所发生的初期操作损失应确认为费用。
19．通过使用与购置资产相同的原则，可以确定一项自己营建的资产的成本。
如果企业在正常经营过程中为销售而制造了类似的资产，这种资产的成本一般与生产待售的资产的成本相同（见国际会计准则第2号“存货”）。
因此，在计算这种成本时，应消除任何内部利润。
类似的，在生产自己营建的资产时所发生的，由报废的材料、人工，或其他资源引起的异常金额的成本，不应包括在资产的成本之中。
国际会计准则第23号“借款费用”，对利息费用被确认为不动产、厂房和设备的成本的组成部分，制定了必须满足的一些标准。
20．在融资租赁下由承租人持有的资产的成本，应采用国际会计准则第27号“租赁会计”中所确定的原则来确定。
21．不动产、厂房和设备的账面金额，可能由于适当的政府补助金而降低。
关于这一点，可参考国际会计准则第20号“政府补助会计和对政府援助的揭示”。
资产的交换
22．一项不动产、厂房和设备可能是在交换或部分交换一项不同的不动产、厂房和设备或其他资产时获得的。
这一项目的成本应按所收到的资产的公允价值来计量，它相当于所放弃资产的公允价值，经过所转移的任何现金或现金等价物的调整以后的金额。
23．一项不动产、厂房和设备可能是在交换一项类似的资产时获得的。
这种类似的资产在相同的商业行业具有类似的用途，并且具有类似的公允价值。
一项不动产、厂房和设备也可能出售，以换取在一项类似的资产中的权益。
在这两种情况下,因为获利过程是不完整的,因此，在交易中也不确认任何利得或损失。
相反，新的资产的成本就是所放弃的资产的账面金额。
但是，所收到的资产的公允价值可能提供了所放弃的资产发生了损耗的证明。
在这种情况下，所放弃的资产应减记价值，并且这些减记价值应分配给新的资产。
交换类似的资产的例子包括飞机、旅馆、服务中心和其他不动产的交换。
如果其他的像现金之类的资产作为这种交易的一部分而被包括，这就表明所交换的项目并没有类似的价值。
后续支出
24．当超过原先确定的现在资产的业绩标准的未来经济利益有可能流入企业的，与某项已被确认的不动产、厂房和设备有突的后续支出，应增加该资产的账面金额。
而所有其他的后续支出，应在其发生的期间确认为费用。
25．用于不动产、厂房和设备的后续支出，只有当它能改善资的状况，并超过其原先确定的业绩标准时，才能被确认为一项资。
能导致未来经济利益增加的改良措施，举例如下：
改良一座厂房，以延长其使用年限，包括增加其生产能力；改进机器部件，以大大改善产品质量；和采用新的生产工序，以大大降低原先确定的生产成本。
26．不动产、厂房和设备的维修或维护方面的支出，是用来恢复维持一个企业预期从原先确定的资产的业绩标准中获得的来经济利益的。
因此，它通常在发生时被确认为费用。
举例来说，于厂房和设备的维修或检修费用通常被确认为是费用，因为它是恢复而不是增加原先确定的业绩标准。
27．对于在购入一项不动产、厂房和设备以后发生的支出进适当的会计处理，取决于在初始计量和确认有关的不动产、厂房设备项目时所考虑的情况，以及该后续支出是否可以收回。
例如，当不动产、厂房和设备项目的账面金额已经考虑了经济利益的失时，用来恢复该资产的预期未来经济利益的后续支出可以予资本化，其条件是账面金额不能超过资产的可收回金额。
当一项产的购买价格已经反映了企业在未来的发生支出的义务时（该支出是使资产达到工作状态所必需的），也是这种情况。
像这样例子可能是一幢待装修的楼房的购置。
在这种情况下，后续开支在它能从该资产的未来使用中可收回的限度内增加该资产的账金额。
28．某些不动产、厂房和设备项目的主要组成部分可能需要期进行重置。
例如，一个炉子在使用了特定的小时数以后，可能要更换衬里，或者飞机的座位和门廊等内部设施，在机体的寿命报内可能需要更换多次。
这些组成部分应按单项资产予以核算，为它们具有与它们相关的不动产、厂房和设备的使用年限不同使用年限。
因此，只要第8段的确认标准被满足,在重置或更新该组成部分时发生的支出应作为一项单独的资产的购置来核算并且被重置的资产应予以核销。
初始确认以后的计量基准处理方法
29．当不动产、厂房和设备已被初始确认为一项资产以后，它们应按其成本减去任何累计折旧后的金额入账，并应根据第56段的要求将资产的价值减记到其可收回的金额。
允许的备选处理方法
30．当不动产、厂房和设备被初始确认为一项资产以后，它们应按价值重估后的金额予以入账，即按其在重估日公允价值祛去任何时随后累计折旧后的金额入账。
应经常有效地进行价值重估工作，以便使账面金额与在资产负债表日按公允价值确定的金额之间不会发生太大的差别。
价值重估
31．土地和建筑物的公允价值通常是指它的现有用途的市场价值。
这种现有用途的市场价值是以该资产在相同或者类似的商业活动中将被继续使用为先决条件的。
该价值通常是由合格的专业评估人员进行的评估来决定。
32．厂房和设备的公允价值通常是经评估后确定的市场价值。
当因为厂房和设备的特殊性质和因为除了作为连续商业活动的一部分外，它们很少出售，从而没有市场价值的依据时，它们可以按照折旧后的重置成本进行估价。
33．在确定公允价值时，不动产、厂房和设备应按它的现有用途的基础进行估价。
然而，当某种资产有可能在用途上发生变化时，应按照与它具有相同使用、目的的类似资产的基础进行估价。
例如，一方面按其使用中的价值对工厂和工厂内的设备进行估价，另一方面却按重建为商业中心的土地的公开市场价值对工厂厂址进行估价，这种做法是不恰当的。
34．价值重估的频率取决于被重估的不动产、厂房和设备的公允价值的变动。
当一项已被重估的资产的公允价值与它的账面金额相差很大时，需要进行进一步的价值重估。
一些不动产、厂房和设备项目的公允价值可能会发生重大的和不稳定的变动，这就需要每年进行价值量估工作。
对于公允价值变动不显著的一些不动产、厂房和设备来说，不需进行频繁的价值重估。
相反，每隔三年或五年进行一次价值重估就已经足够了。
35．当对某项不动产、厂房和设备进行价值重估时，在重估日的任何累计折旧可按如下一种方法处理：
（1）按照该资产账面总额的变动按比例地重新表述累计折旧,以便使重估后的资产的账面金额等于它的重估金额。
当一项资产通过对折旧后的重置成本以指数调整的方式进行价值重估时，经常使用这种方法；
（2）从该资产的账面总额中冲销累计折旧，并按该资产价值重估后的金额重新表述净值。
例如,当建筑物按其市场价值进行价值重估时,就经常使用这种方法。
由于对累计折旧的重新表述或冲销而引起的调整金额形成了账面金额的增加或减少，这将在第39段和第40段中涉及。
36．当对一项不动产、厂房和设备进行价值重估时，该技产所属的同类不动产、厂房和设备告应进行价值重估。
37．一种类型的不动产。
厂房和设备是指在企业经营过程中，具有类似的性质和用途的一组资产。
以下是各种单独的类型的例子：
（1）土地；
（2）土地和建筑物；
（3）机器；
（4）船只；
（5）飞机；
（6）汽车；
（7）家具用品；和
（8）办公设备。
38．属于同一种类型的不动产、厂房和设备中的项目应同时进行价值重估，以避免资产的选择性重估，以及在财务报表中将不同日期的成本和价值的混合体的金额作出报告。
然而，只要一种类型的资产的价值重估可以在短时间内完成，并且重估价始终保持最新，一种类型的资产就可以在滚动的基础上进行价值重估。
39．当作为价值重估的结果而使一项资产的账面金额增加，这个增加的金额应直接贷记以价值重估盈余为标思的扶滋中。
汉商，当价值重估的增加额被用来转回以前被确认为同一项资产的价值重估的降低额时，在这一程度内，它应确认为一项收益。
40．当作为价值重估的结果而使一项资产的账面金额降低时，这个降低的金额应确认为一项费用。
而当价值重估的降低额并未超过为同一项资产所保持的价值重估盈余时，在这一程度内，该降低额应直接从任何的相类价值重估盈余中扣除。
41．包括在权益中的价值重估盈余在其实现时，可以直接转入保留盈余中。
整个盈余可在资产报废或处置时实现。
然而，某些盈余可在企业使用该资产时实现。
在这种情况下，所实现的盈余额，就是以重估后资产账面金额为基础的折旧额与以资产原始成本为基础的折旧额之间的差额。
从价值重估盈余到保留盈余之间的转账并不经过损益表。
42．由于对不动产、厂房和设备进行价值重估而产生的对所得税的影响（如果有的话），应根据国际会计准则第12号“所得税会计”进行处理。
折旧
43．不动产、厂房和设备的可折旧金额应在其使用年限内，按系统的基础进行分配。
所采用的折旧方法应反映企业消费该资产的经济利益的模式。
每一期间的折旧费用应确认为费用，除非它能包括在另一项资产的账面金额中。
44．当体现在一项资产中的经济利益被企业消费时，该资产的账面金额应减少以反映这种消费，通常是计算一项折旧费用。
即使资产的价值超过它的账面金额，仍应计算折旧费用。
45．体现在不动产、厂房和设备中的经济利益，主要是通过对资产的使用被企业消费的。
但是，当资产闲置时诸如技术陈旧和磨损之类的其他因素经常可以导致原本期望从这项资产中得到的经济利益的减少。
因此，在决定一项资产的使用年限时，需要考虑以下所有的因素：
（1）企业的资产的预期用途。
用途可参考该资产的预计生产能力或实际产量加以评估；
（2）预计物理磨损。
它取决于各种经营因素，例如该资产被使用的轮班次数、企业的修理和维护计划，以及资产闲置时的管理和维护；
（3）由生产的变化或改进,或者由市场对该资产所生产的产品或所提供的劳务的需求的变化而引起技术陈旧；
（4）对资产使用的法律或类似的限制，例如有关租赁的到期日期。
46．一项资产的使用年限是根据该资产对企业的预期效用来确定的。
企业的资产管理政策可能涉及到在一段特定的时间以后，或在消费了体现在该资产的部分经济利益以后对资产的处理。
因此，一项资产的使用年限可能会短于它的经济寿命。
对不动产、厂房和设备的使用年限的估计实际上是一种判断，这种判断是以企业对类似资产的经验为依据的。
47．土地和建筑物是可区分的资产，并且为了会计上的目的可以单独地加以处理，即使它们是一起购置的。
土地通常具有无限寿命，因此，不提取折旧。
建筑物具有有限的寿命，因此，是折旧性资产。
一块建有建筑物的土地的升值并不会影响该建筑物的使用年限的确定。
48．在减去一项资产的残值后，就能确定该项资产的可折旧金额。
实际上，一项资产的残值往往是不重要的，因此，它在可折旧金额的计算中也是不重要的。
当采用基准处理方法并且残值可能很重要时，应在购置日对残值作出估计。
残值并不随着以后的价格变化而有所提高。
然而，当采用所允许的备选处理方法时，在随后的任一资产重估日均要进行新的估计。
这种估计是根据在估计日的类似资产的当时的残值作出的，这些类似资产已经达到使用年限的末期，并且是在与将要使用的资产类似的环境中进行操作的。
49．当一项资产的购买使企业在该资产使用年限结束时需花费重要的折卸、搬运或重组费用时，这些费用应在资产的使用年限技如下一种方法确认为费用。
（1）在确定该资产的残值时减去估计的上述费用,从而提高每年的折旧费。
由此产生的任何负的账面金额应确认为一项负债；或者
（2）当在确定残值时，如果没有减去估计费用,可将这种费用在资产使用年限内确认为一项单独的费用，从而可以在该资产使用年限结束时，已为这些费用提足了负债准备金。
50．许多折旧方法可以按系统的基础，在资产的使用年限内，用来对该资产的可折旧金额进行分配。
这些方法包括：
直线法、余额递减法和单位合计法。
直线折旧法在资产的使用年限内可以产生一个不变的费用。
余额递减法则在资产的使用年限内产生不断减少的费用。
单位合计法则以资产的预期使用或产量为基础产生费用。
一项资产所选择使用的方法，应以经济利益的预期模式为基础，并且应在各期之间一致地应用，除非该资产的经济利益的预期模式发生了变化。
51．某一期间的折旧费通常应确认为一项费用。
但是，在某些情况下，体现在一项资产中的经济利益被企业在制造其他资产时吸收，并不产生一项费用。
在这种情况下，折旧费用构成了其他资产的成本的一部分，并且应包含在其账面金额中。
例如,生产厂房和设备的折旧就应包括在存货的加工成本中（见国际会计准则第2号"存货"）。
类似的，用于开发活动的不动产、厂房和设备的折旧，可以包括在按照国际会计准则第9号“研究与开发费用”的有关规定进行资本化的开发费用中。
使用年限的复审
52．应该定期地对不动产、厂房和设备等项目的使用年限进行复审，并且，如果预计值与以前的估计有很大的不同，就应该调整当期和以后期间的折旧费。
53．在一项资产的使用年限内，对使用年限估计的不恰当可能越来越明显。
例如，为改善资产的状态使其超过原定的业绩标准而花费在该资产上的后续支出可能会延长该资产的使用年限。
相反的，技术上的变化或市场对产品需求的转变可能会缩短该资产的使用年限。
在这种情况下，使用年限，从而当期和以后期间的折旧率，都要加以调整。
54．企业的修理和维护政策也可能影响一项资产的使用年限。
这种政策可能会导致该资产使用年限的延长，或是它的残值的提高。
但是，采用这样的政策并不否定提取折旧费用。
折旧方法的复审
55．用于不动产、厂房和设备的折旧方法应定期地复审。
并且，如果那些资产的经济利益的预期模式有很大变化，折旧方法应有所改变以反映这种模式的变化。
这种变化应作为会计估计的变化予以核算，并且对当期和以后期间的折旧费加以调整。
账面金额的收回
损耗
56．一项成一组相同的不动产、厂房和设备项目的账面金额应定期地加以复审，以便确定可收回金额是否已降低到账面金额以下。
当发生这样的下降现象时，账面金额应减少到可收回金额。
所减少的金额应立即确认为一项费用，除非它与以前的价值重估结果相反，在这种情况下它应按第40段的要求从权益中冲销。
57．一项不动产、厂房和设备的成本或重估价值一般是按系统的基础在该资产的使用年限中加以回收的。
如果一项或一组相同的资产的有用性减少了，例如由于损毁或技术陈旧或其他的经济因素，可收回金额可能会低于该资产的账面金额。
在这种情况下，有必要对资产进行冲减。
当一项不动产、厂房和设备在投入使用前，或者在其使用年限中闲置了很长一段时间，那么，资产的冲减可能也是必要的。
58．单项资产或一组相同资产的可收回金额可以单独地予以确定，并且可以单项资产或一组相同的资产为基础将账面金额减少至可收回金额。
但是，有可能存在不能用这种基础来估计可收回金额的情况，例如，当一家工厂中的所有厂房和设备都用于同一目的时，每一项相关资产的账面金额，应按最小一组资产的可收回金额的总减少金额作按比例的减少。
这组最小的资产小组是指有可能确定可收回金额的小组。
在确定可收回金额时，本号准则并不要求或排除现金流量的贴现。
可收回金额的随后增值
基准处理方法
59．一项资产的可收回金额的随后增值，如果已根据第29段的基准处理方法作了处理。
那么，当导致冲减或冲销的情况和事件不再存在并且有足够证据表明新的情况和事件将会持续很长的一段时间时，它们应该被转回。
转回的金额应减去如果冲减或冲销没有发生本应确认为折旧的金额。
可收回金额的随后增值
所允许的备选处理方法
60．一项资产的可收回金额的随后增值，如果已按照第30段所允许的备选处理方法作了处理，那么，应根据第39段的要求进行核算。
报废和处置
61．不动产、厂房和设备项目，在处置时，或者当该资产永久性不再使用并且预期从它的处置中不能得到未来经济利益时，应从资产负债表中剔除。
62．由一项不动产、厂房和设备的报废或处置产生的利得或损失，应确认为估计的处置净收入与资产的账面金额之间的差额，并且应在损益表中确认为收益或费用。
63．当一项不动产、厂房和设备在第23段所叙述的情况下与类似的资产进行交换时，所购置的资产的成本应等于处
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