国际广场商业综合体项目初步建议书.docx
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国际广场商业综合体项目初步建议书
国际广场商业综合体项目
初步建议书
◆项目前期阶段
第一部分市场回顾
1.某市商业零售市场发展状况
1.1某商业业态发展与城市商业空间发展的分析
2004年全国的人均GDP按购买力可比价计算为4580美元，从全国范围的经济发展水来看，考虑我国东西部地区差异，中国经济发展相对更成熟的东部沿海地区，目前的主流业态应该是shoppingmall、大型综合超市、百货为主，同时主流业态的选择还受城市化的进程的影响。
中国目前的城市化程度还不高，我国的主流业态的水平还只是停留在现代商业业态的程度。
2006年，某市生产总值（简称GDP）首次跨越千亿元，提前4年实现“千亿元”目标。
初步测算，全年实现GDP1073.86亿元，同比增长17.5%%，人均GDP突破2万元，按户籍人口计算达到2.32万元。
此外，规模以上工业也得到了较快发展。
某全年实现规模以上工业总产值1098.5亿元，提前两年实现千亿元产值目标，新增产值过200亿元。
2006年，某GDP占全省比重的17.5%%，比2005年提高1.2个百分点，对全省经济增长的贡献达到22.5%%，拉动全省GDP增长近3个百分点；规模以上工业增加值、固定资产投资、地方财政收入、社会消费品零售总额占全省的比重分别达到20.6%%、23.3%%、18.6%%和18.9%%，同比分别提高1.5、3.7、1.3和0.5个百分点，省会城市的中心地位进一步增强。
某有着悠久历史的城市，有着厚重的文化和历史的积淀，城市发展相对稳定，其商业发展以文化、饮食、娱乐消费为典型特征。
从某的人均GDP和城市化的水平来看，理论上某的主流业态应该是大型购物中心、超市、专卖店、精品店等现代商业，百货商场、商业街、批发市场等。
由于某自身的消费特征：
文化产业发达、饮食行业成熟，加之其优越的地理位置和便利的交通，商业街、专业批发市场发展迅速。
但大型购物中心、专卖店、精品店等相对滞后。
商业业态还只是处在向在现代商业业态迅速过渡的阶段，商业空间结构正处在向多极化发展的阶段。
1.2某主要零售商业概况
1.2.1现有商业网点的空间规划
某商业网点的分布随着城市建设重点的变化而变化。
20世纪80年代，某城市建设以旧城改造为主，且多集中在老城区内并以长江路和金寨路沿线开发为主，因此，商业网点也多集中在老城区内，尤其是四牌楼、三孝口地区更为集中，并以长江路、金寨路沿线展开，这时期，商业网点的空间分布表现为在老城区内的高度集中。
到了20世纪90年代，尤其是92年邓小平南巡讲话以后，某市城市建设的重点由旧城改造转向新区开发，我市先后建立了高新技术产业开发区、某市经济技术开发区和新站综合试验区，商业网点随着城市新区的建设逐渐向城市外围延伸、扩散。
尤其是新站综合试验区,由于地理位置好，交通便捷,又处于城市对外交通的窗口地区，商业网点建设得到较快发展。
此外，原有商业较为发达的地区，如南七、安医附院、三里庵、西七里塘、周谷堆等地的商业网点得到了进一步的发展。
从总体来看，商业网点的空间分布更趋向合理性，但老城区内商业网点无论是从发展规模还是水平，都是处于主导地位。
城市的三级商业网点体系还需要进一步完善。
某市市区大型商业网点现状分布一览表
类
别
单位
网点数
用地面积
建筑面积
营业面积
备注
个
%
m2
%
m2
%
m2
%
百
货
类
某市市区
32
100
230294
100.0
568554
100.0
397988
其
中
老城区
17
53
101081
43.9
272824
48.0
北区
/
/
/
/
/
/
/
东区
8
8
25
104216
214400
37.7
西南区
7
22
24997
10.9
81330
14.3
/
新城区
/
超
市
类
某市市区
7
100
95000
营业面积
≥5000m2
其
中
老城区
1
14.3
11000
北区
1
14.3
8000
东区
1
14.3
16000
西南区
4
51.1
60000
新城区
/
/
/
/
/
/
/
1.2.2某未来商圈规划
图7商圈分布图
随着某的城市拓展，原有的商业网点规划已不能满足现代商业的快速发展，新老商圈不断洗牌。
在此背景下，由某市商务局牵头制定的某市大型零售商业服务设施布局规划（2007-2020）正式公布。
规划中，初步设想未来两个都市级商业功能区和四个市级商业功能区将共同构筑起富有现代特色的省会商业圈。
规划中的两个都市级商业功能区，分别为老城区和滨湖新区，主要功能为购物文化娱乐等，经营面积在80万平方米以上，而四个市级商业功能区，分别是科学城、上派、店埠、双墩，六大商圈构成省会商业圈。
此外还有八个区级商业功能区和33个居住区级商业功能区。
都市级商业功能区定位在购物、文化娱乐休闲、旅游，并与金融、商务结合等方面，主要服务省内外及本市消费者，人口在100万以上，基本商业面积在80万平方米以上，相关的配套行业有旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、邮电业，鼓励商业集聚。
市级商业功能区和区级商业功能区均主要服务该地区及外来消费者，定位购物中心、超市、百货店、文化娱乐、餐饮等方面，前者人口在50万以上，基本商业面积40万平方米以上。
后者则基本商业面积20万平方米以上，服务20万以上人口。
居住区级商业功能区则主要保障该地区居民日常生活，提供必要服务，人口在5万左右，商业面积在2万平方米以上。
据某市商务局网点规划处处长赵明介绍，到2020年某市商业发展的总体目标将实现大跨越，某社会消费品零售总额达到4500亿元，商业增加值1200亿元，年均增长19.8%，商业对GDP贡献度达到15%。
商业营业总面积达到2000万平方米，其中零售商业设施面积达10000万平方米，初步建成东进西出、辐射南北”的区域性商贸、物流和会展中心。
商圈外延 城市化进程的必然产物
在这次某市的商业网点规划中，我们看到了更多某外围的地名：
双墩商业区、店埠商业区、上派商业区、三十头地区、大铺头地区、南山湖地区……城市化的进程已经使某的商圈范围外延。
商圈不断外延，中心商圈不断成熟，郊区商圈也获得很大发展，商业形态的成熟和商机的出现，提供商业营业用房销售价格上涨的原动力。
中外资企业在上海加大零售商业的拓展力度，例如锦江麦德龙将它的专业卖场开进了某，家乐福、百安居、易初莲花和沃尔玛等大型零售业在某发力扩张。
“城市化的进程，就是导致了人口的不断外迁。
”某市商务厅王可健表示，城市化的进程带来这样一个路网型的发展，大家可以看到，一年以前你会感觉政务新区和会展中心是很远的地方，如果你买房子也不会选择在这些地区，而今天这些地区的商业地产和住宅楼，已经成为某价位较高的地区。
在规划中我们也看到，在15个购物中心中，二环以外就占到了9个；25个大型商场中，二环以外的商场占了12个；53个大型综合超市中，二环以外的超市就有27个；35个大型专业店中，二环以外的有21个；7家仓储式会员店更是有5家都在外围商圈。
不过也有专家表示，外围商圈更多要靠商业地产来带动，商业地产真正要运营得好，能够得到一种可持续的发展，那么它的一个商业前期的经营是必不可少的。
如果你这个商业开发一开始就想着以现金流回笼作为考虑，那么可以通过短期的手段吸引资金，但是想在未来商业可持续经营变速就达不到。
如果开发商或者是投资商自身有一定的资金实力，他有条件持有部分培育来带动，使它有良性的发展循环，这样就会有非常好的基础。
1.2.3主要商家介绍
（1）安徽商之都有限责任公司，隶属于全国500强之一的安徽省徽商集团有限公司，是一家国有独资的国家大型商业企业，是一个按现代企业制度建立、以百货零售业、连锁业为主的综合性企业。
公司目前全资拥有全省范围内的某商厦、宣城商厦、六安商厦、霍邱商厦、巢湖商厦、滁州商厦六家子公司，控股经营安徽商之都华亿购物中心、红府超市连锁公司、国生电器连锁公司，拥有亳州、芜湖、宿州、安庆、阜阳、霍邱、无为等7个特许加盟连锁经营百货店，共有门店数41个（含百货、超市和家电专营店）。
公司经营面积达27.26万平方米，资产总额20.57亿元，从业人员达11000人。
2004年实现销售30.3亿元人民币，位居全国连锁企业第39名，安徽省零售商业销售第一名。
2005年实现销售45.54亿元人民币，2006年实现销售55.94亿元人民币，2007年实现销售59.58亿元人民币。
公司于1995年12月28日正式营业。
总部位于中国某市宿州路8号，南临风景秀丽的包河公园，北接商业繁华的长江中路，处于商业繁华的四牌楼商圈的核心位置。
旗舰店某商厦经营面积达2.8万平方米，员工1200人，经营的商品约10万余种，商品以中高档品牌为主，国内外精品、名品比率达70%以上。
服饰经营为公司特色经营，在安徽省内素有“名品进名店，穿在商之都”之称。
经过10年多的经营，安徽商之都现已发展为“安徽第一百货品牌”的区域型百货流通企业，安徽省内最大的百货、家电、超市连锁零售企业，并以独特的企业文化享誉国内商界。
公司秉承古徽商“贾儒相帮，敬业拼搏，诚信进取，勤俭和谐，以人为本，诚信为商”的理念，倡导“勤勉、创新、和协、诚信”的经营宗旨，立足于安徽，并依托技术先进、软件一流、覆盖全连锁范围的计算机信息系统，在全省范围内发展连锁经营。
开业当年即进入全国商业零售企业百强之列，先后获得全国“百城万店无假货活动示范店”、全国“诚信单位”、全国“质量管理先进企业”、“第五届全国职工职业道德建设双十佳单位”、“中国商业名牌企业”等国家级光荣称号，取得了显著的社会效益和经济效益。
2002年，公司与徽商集团合并重组后，开始步入了快速发展阶段。
对内进行营销和分配体制改革，实施进销分离、进价核算，成立总部管理公司，实行统一采配、统一管理，统一结算，统一标识。
对外大力开拓以百货店为龙头的连锁经营，以直营连锁、加盟连锁等多种方式，在全省各地级市、城区人口达10万人的县城开设中高档型百货商场。
（2）某百货大楼集团股份有限公司是在某市百货大楼的基础上发展起来的一家大型商业企业集团，具有良好的品牌信誉和雄厚的资金实力。
从1959年8月25日某百货大楼开业至今，某百大集团已在江淮大地商海纵横了49个春秋，牢牢占据了安徽商业的龙头地位。
特别是1996年8月12日在深交所成功上市以来，某百大集团取得迅猛发展，连锁经营网络不断扩大，现已成长为安徽省规模最大、综合效益最好的商业企业集团。
2007年，公司销售突破156亿元，社会贡献总额4.8亿，连续3年入围中国企业500强，中国服务业500强。
某百大集团以零售业为主业，业态分布上呈现现代百货连锁、合家福超市连锁、安徽百大电器连锁三轮驱动的格局，拥有某百货大楼、某鼓楼商厦、百大CBD购物中心、百大商业大厦、百大乐普生、铜陵合百商厦、蚌埠百货大楼、黄山百大商厦、六安金商都、亳州百大购物广场、舒城百大购物广场、安徽百大运动休闲广场、淮南购物中心13家大型百货零售商场，73家合家福超市和18家安徽百大电器连锁卖场，总营业面积70多万平方米，经营网络遍布某、蚌埠、铜陵、黄山、亳州、六安、舒城、淮南等安徽省主要地市，初步完成立足某、辐射安徽的战略部署。
与此同时，某百大集团实行多角融合的发展战略，涉足零售相关产业，投资设立某拓基房地产开发有限责任公司、某周谷堆农产品批发市场股份有限公司、某合鑫商贸有限公司等多家经营实体，与零售主业互动发展，相得益彰。
面对更加开放的市场环境和日趋激烈的竞争格局，某百大集团将以科技为手段、人才为核心、实业为支柱，扩份额、增效益；坚持优先发展零售主业，努力提升核心竞争力，加快多业态协同增长，调整优化产业结构，走市场化、连锁化可持续发展之路。
1.2.4现有商业及网点建设中存在的问题及其原因分析
随着城市的发展，我市商业在加强社会生产与消费之间的联系，在保障供给、繁荣市场、促进发展、方便群众生活等方面发挥了重要作用，商业及网点建设取得了长足的进步，新型的商业业态不断涌现，商业经营方式不断创新，商业的科技含量日益提高，商业通过促进生产和消费的发展而进一步推动整个经济社会的发展与进步。
但与发达地区相比较，以建设现代化大城市的标准来衡量我市的商业及网点建设，尚有较大差距和不足，其主要表现在以下几个方面。
1．某市商业总体发展水平不高，总量不够大
上海市2000年实现国内生产总值达4551.15亿元,第三产业达到了50.63%;社会消费品零售总额达到1722.27亿元;而某市2000年社会消费品零售总额仅为148.27亿元（市区为125.27亿元）;仅占上海市的8.6%。
2001年宁波市市区（192km2）实现社会消费品零售总额为195亿元,而我市市区也只有140亿元（148km2）;绝对数相差便有55亿元,若再从城市建成区单位用地社会消费品零售总额来比较也有差距:
宁波是1.02亿元/平方公里;某是0.94亿元/平方公里。
再从产业结构方面来看，2002年全市实现国内生产总值达412.4亿元,其中第一产业是39.8亿元;第二产业是206.7亿元;第三产业为165.9亿元,三次产业的比为:
9.7:
50.1:
40.2,这就说明某仍处于第二产业占主导地位的经济时代,第三产业仍处于次要地位。
如从商业增加值来看，2002年仅为46.8亿元，不足第三产业的1/3。
这种发展水平与现代化大城市的发展要求显然是不相适应的。
2．商业体系建设尚不完善，商业网点分布还不尽合理
长期以来，我市的商业体系尚处于不完善之中，城市三级商业网点体系尚未完全形成，商业网点分布还不尽合理，某市作为区域性商业中心城市的地位亦未真正形成。
在四牌楼一带虽然集中了一些大商场和大量的中小商店，但这些商店在经营业态、商品类别、档次等方面都具有较大的雷同性，导致同业竞争激烈。
同时由于布点随意，缺乏规划和引导，致使小门面过多，餐饮和百货相互交织，从而作为城市商业核心的市级商业中心应有的辐射力和影响力得不到充分发挥。
另一方面，城市新区和外围由于普遍缺少综合性的商业网点，如总体规划中的四个城市副中心均没有或没有完全实施，新区和老城外围的居民又不同程度地存在着生活不便的问题，如北区的居民要购买耐用消费品则必须到老城区内才能满足消费需求。
3．党政机关与商业中心交织加剧了老城区的交通压力
在老城区特别是规划的市级商业中心内，省、市、区党政机关过多集中，其吸引的车流、人流，加剧了繁忙的商业中心交通压力，阻碍了商业的发展，也影响了机关的工作效率。
4．农贸市场骑路经营的现象还没有得到彻底改变
随着文明城市创建活动的深入开展，近年来，我市陆续搬迁了桐城路、南陵路、滁州路、淠河路、白水坝等骑路农贸市场，极大地改善了城市道路交通，也为创建文明城市创造了良好的环境，但这方面由于城市缺少必要的建设资金，加之历史欠帐较多，还有较多的骑路市场没有搬迁到合适的位置，它们仍然占据着城市道路和街巷，阻塞交通甚至阻塞消防通道。
而且，市场搬迁的困难还越来越大，存在着合理服务半径与无地选址建设的尖锐矛盾，例如，郎溪路市场、五河路市场、六安路市场、九华山路市场、绩溪路市场、义仓巷市场、泗州路市场、大窑湾市场等占路市场。
5．居住区及社区商业网点配套不够、标准不高
近年来，我市房地产业有了较大发展，很多居住区、居住小区和居住组团陆续兴建起来，这一方面极大地改善了城市居民的居住条件和居住环境，城市面貌也得到了很大的改观，另一方面我们又不能不指出，由于这些居住区、居住小区和居住组团缺少必要的商业配套设施、或是商业配套设施的布局不合理，建设标准不够，或多或少都给居民生活带来不便。
例如我市曾引以为荣的琥珀山庄居住小区，规划中分设南北两个菜市，由于没有形成合理规模和服务半径过大，导致蔬菜品种少、菜价高，最后菜市不能维持生存，现分别被一家超市和一个汽车修理厂所取代，该小区居民买菜南要到蜀山菜市场，北要到亳州路菜市，居民生活十分不便；再如可苑小区，原规划没有安排菜市场用地，居民生活相当不便，后物业管理部门根据居民生活的需要，同时也为解决部分职工再就业，在住宅楼山墙之间辟一小型菜市场，其规模很小，菜价很高，同时也占用了小区内的消防通道，影响了小区的消防安全，也给创建文明小区增加新的障碍，该小区其它商业服务设施几乎没有配套，仅有的几家小买部也是自发形成，多为临时建筑或违法搭盖，这个问题在其它居住小区也同样存在着。
6．城市的旧城改造中，忽视对城市商业气氛的营造，影响到城市的整体形象和商业的辐射能力。
上世纪90年代，我市分别完成了绿都商城、淮河路整体改造工程，市级商业中心区的面貌得到了一定改观。
但由于绿都商城和步行街规划建设中，单纯考虑通过提高建设密度和容积率增加建筑面积以获得短期经济利益，即没有站在城市发展历史进程和城市景观全局的立场和角度，精心营造传统商业和文化气氛，求得一个城市的长远发展和永久魅力；又没有站在消费者人本的角度，追求购物环境优美闲舒、购物行程便利通畅。
商业气氛的缺乏和人文传统的丢失导致曾经很长时间淮河路商业步行街和直至今日绿都商场大部分商铺的的人气不旺和经营萧条。
而我们返观宁波的天一购物广场，占地面积20万平方米，建筑面积仅17万平方米，广场中心拥有亚洲最大的水幕电影，人们美誉之谓“园林休闲式购物中心”。
而同期开发的我省芜湖市的“中山路商业步行街”也因其空阔错致、滨湖畅通成为该市一道亮丽的风景和吸引外地客人购物的魅力所在。
此外，不分道路性质普遍沿路开店；大中型商业网点的停车场等设施配套不足；将沿街住宅非法改成商业网点等现象，在我市还较为常见。
造成上述问题的原因是多方面，但归纳起来主要有以下几点。
1．经济社会总体发展水平不高，限制了商业的发展。
商业的发展程度主要取决产品的多少，人口的多少和人们可支配收入的多少。
产品越多可向市场提供的商品便越多；人口越多，消费需求便越多；可支配收入越多，人们的购买能力越强。
我市综合经济实力较国内发达地区的大中型城市相比较弱，这从根本上制约了商业的发展。
2．长期以来，我市在商业网点规划管理工作方面，一是缺乏对城市三级商业网点体系的科学和理性认识，不能明确提出针对性强的发展方向和管理措施；二是权责不清，不能明确商业网点规划管理的职能部门，导致商业网点规划对现实商业经济发展和城市商业网点布局的指导性不强。
3．商业网点建设资金渠道狭隘，资金总量较小，没有充分发挥全社会建设商业网点的积极性和资金实力，运用市场化操作推动社会资金投入城市三级商业网点体系建设。
1999年以前主要单纯靠行政性征收商业网点资金来建设群众生活必备的农贸市场等业态。
4．由于职能主体的不明确，同时规划的执行缺乏强制性措施，导致在居住区开发、建设过程中各部门放任开发商追求经营利润，原来规划中的必备商业业态用地被开发它用，或所配套面积较小，满足不了建成后居住区居民的日常生活需要，导致新的居住区出现新的骑路市场。
2.某市商业地产发展
2.1供求状况
2006年数据：
土地面积：
全市7499.66平方公里肥东区2211.38平方公里人口密度：
市598人/平方公里肥东486人/平方公里房层建筑施工面积1377万平方米房层建筑竣工面积760万平方米本年完成开发土地面积1349586平方米待开发土地面积2498024平方米本年购置土地面积4850220平方米本年施工商业营业用房679699平方米实际销售面积（商业营业）143804平方米预售面积（商业营业面积）53303平方米空置面积（商业营业）212387平方米出租面积（商业营业）57249平方米拆迁还建竣工房屋面积15188平方米统建代建竣工房屋面积50098平方米公益性建筑竣工面积18926平方米商品房空置面积18926平方米
2.2市场展望
随着房地产市场发展不断成熟，加上国家对住宅地产的调控力度加强，商业地产以全新的面貌登台，全面融合地产业与商业特点，如今变成商业运营的主体，并悄然成为房地产市场的新宠。
商业区域规划优势凸显对于某的商业发展来说,随着城市规划建设的发展、道路的大规模改造、商业配套体系的逐步完善，商业板块区域性优势越发清晰。
主城区作为城市商业中心的地位得到进一步加强与巩固。
宿州路全线贯通后，与淮河路步行街融为一体，整个主城区东部板块的商业据点将迎来现代城市网络化商业布局的无缝链接，从而带动这个区域整个业态的商业效应急剧扩增。
据悉，现在该区域每天的客流近30万，商品零售额近8000万元。
作为某市老城区西部商圈的主体，城隍庙商圈的发展尤为突出。
拥有悠久历史的城隍庙市场作为老城区商业重心，见证了某城市的发展，延续了城市和时代的辉煌。
近几年，某市政府在城市中心城区频频亮出“大动作”，表明市政府希望通过基础设施和服务体系的完善，使城隍庙商圈的核心地位带动力进一步加强，以此带动整个三孝口商圈的跨越式发展。
人气是商业发展推动力商业地产重在“市场”，所谓“市”是人气，是场的灵魂，“场”是市的载体，市的寄托，“市”比“场”更重要，市场要有较高的人气，要得到公众的认同和参与，要调动社会人群来此消费的热情。
说到某拥有旺盛市场人气的黄金地段，不能不提老城区的城隍庙商圈。
老城区商业地块的优势不是新区商业板块短时间内可以赶超的，这一点在某市政府“141”战略规划中得到诠释。
新一轮城市建设“141”战略的思路是：
“新区开发、老城提升、组团展开、整体推进”。
其中改造提升核心主城区是重要内容，包括加快老城区改造步伐，疏散城市功能，规划建设中央商务区，逐步建成集金融、商务、休闲于一体的核心功能区等。
城隍庙商圈作为某商业的发源地，在多年商业孕育已经聚集了大量的人气，形成了商业繁荣圈，随着某市庐阳区政府在招商上取得大突破，城隍庙商圈会迎来新的发展契机。
商业地产重在经营培育商业地产持续升温的同时也带来了一系列崭新的课题，需要从调研、设计、规划、融资、持有、管理、运营等诸多环节加以认真研究。
其中经营培育市场是商业地产运营的重要环节。
商业价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值，而经营的关键点又是招商。
一个商业项目，如百货、专业市场、区域商业中心等，一般都实行“招商先行”的营销策略，以招商来带动销售。
“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，将主力店招入商业圈，借助主力店的聚客能力充分挖掘其商业价值，使商铺不断升值。
如，城隍庙大世界项目将提升业态、引进主力店、完善购物环境作为工作的主要方向，着力将其打造成为主城区城隍庙商圈的领军项目。
安徽国购广场和新都会环球购物广场都以招入主力店家乐福超市作为吸引其它商家的手段。
温莎杰座也招商先行，成功与国际一线品牌沃尔玛签约。
某商业地产前景广阔2006年外资进入中国房地产市场一半以上的投资总额用于商业地产；国内企业大笔买断商业地产。
所有一切都在力证2007年商业地产金融市场的繁荣与活跃。
据悉，商业地产的租金与城市GDP变化规律是一致的，商业地产的投资和消费依托于整个城市经济发展和居民消费水平的增减。
随着某首位度的提高，某作为安徽省的中心城市，将吸收接纳二三级城市投资户，可以预料，某商业地产的前景非常广阔。
2.3目前的问题及小结
2.3.1．不注重可持续经营地产商经营管理水平有待提高
按国际惯例，ShoppingMall是只租不售的，而在国内许多Mall的开发商虽然意识到ShoppingMall应该是所
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