凯旋门广场项目开发可行性研究报告.docx
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凯旋门广场项目开发可行性研究报告
凯旋门广场项目开发
可行性研究报告
概述
本报告旨在通过对国家房地产业宏观面分析及某凯旋门广场项目所在地社会经济状况、地理状况、城市发展及规划状况和项目本身所处的区域位置、地理环境、商业价值、项目驱动模式、项目发展策略、项目整体定位、项目投资成本及收益等分析研究，全面客观地对某凯旋门广场项目的可行性进行评价。
为集团的战略决策提供可靠、详实的依据。
第一章二O一O年国内房地产业发展状况
2010年1-12月，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比去年同期增长10.1%，增速比1-11月提高0.3个百分点；商品房销售额为5.25万亿元，同比增长18.3%，增速比1-11月提高0.8个百分点。
从区域分布来看，中西部销售增速略高于东部，北京、上海等城市销售面积有较大幅度的萎缩。
与一线城市相反，全国三、四线城市商品房开工面积、竣工面积、销售价格、销售量呈全线增长势态。
2010年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，增速连续8个月回落，其中，新建住宅销售价格上涨7.6%；二手住宅销售价格也环比上涨5.0%。
2010年12月，全国100个城市住宅平均价格为8564元/平方米，较上月上涨0.9%。
数据表明，2010年12月的房价仍延续了前几个月的上涨势头，但同比涨幅持续缩小，环比涨幅低于1%。
2010年，全国房地产投资整体增速较快，全年完成投资48267亿元，同比增长33.2%，新开工面积16.38亿平方米，同比增长40.7%，施工面积40.55亿平方米，同比增长26.6%。
但从各月来看，前几个月增速更快，自5、6月份起，投资增速持续小幅回落。
2010年，房地产开发企业本年资金来源7.25万亿元，同比增长25.4%，增速较1-11月回落6.5个百分点。
其中，利用外资增速加快，增速为66.0%，但所占比重仅为1.1%，企业自筹资金增速为48.8%，占比达到36.8%。
2010年，按照东中西三大区域划分，中西部省份商品房销售面积同比增幅高于全国水平，东部地区销售面积同比涨幅则低于全国水平，平均增幅仅为4.1%.
其中北京、上海、浙江等东部省市销售面积有较大幅度的降幅。
在31个省市中，河北商品房销售面积同比涨幅居全国首位，海南紧随其后，两者增幅均超过了50%，西藏位列增幅榜最后一位，同比跌幅近70%。
2010年，房地产开发企业本年资金来源7.25万亿元，同比增长25.4%，增速较上月降低5.8个百分点。
其中利用外资、自筹资金增速较快，开发商贷款和按揭贷款增速较慢。
具体来看，国内贷款12540亿元，增长10.3%，增速放缓14.7个百分点；利用外资796亿元，增长66.0%，增速提高7.0个百分点；企业自筹资金26705亿元，增长48.8%，增速回落0.8个百分点；其他资金32454亿元，增长15.9%，增速降低4.5个百分点。
在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。
2010年以来，伴随着货币政策的从紧和国家对房地产行业的调控，开发贷款和个人按揭贷款在开发商资金来源所占比重逐步降低。
2010年年底，开发企业国内贷款占比为下降为17.3%，较年初下降6.5个百分点，个人按揭贷款及其它资金占比也下降了0.9个百分点，为18.5%。
与此同时，开发商自筹资金和购房者定金及预付款占比分别提高了3.9和2.9个百分点，占比分别为36.8%和26.2%。
尽管利用外资增速较快，但占资金比重仍然较低，仅为1.1%。
纵观2010年全国房地产状况可得出如下结论：
1、需求：
全年全国商品房销售面积和销售额依然处于增长势态。
2、价格：
环比继续上涨，同比涨幅继续回落。
3、供应：
开发投资额增长超三成，新开工面积增速高位运行，持续回落。
4、资金来源：
开发企业资金来源增速渐缓，自筹资金占比上升。
5、中西部省份商品房销售面积增速高于全国水平，东部省份增速低于全国水平。
6、全国三、四线城市商品房开工面积、竣工面积、销售价格、销售量呈全线增长势态。
第二章本埠宏观经济与城市发展规划
一、地理条件
某市位于江西省东北部，居东经116°57’—117°42’，北纬28°44’—29°56’，地处黄山、怀玉山余脉与鄱阳湖平原的过渡地带，扼赣、浙、皖三省交界处，东接婺源、德兴，南邻万年、弋阳，西连波阳，北毗祁门。
具有优越的地理位置。
某市行政区划全部管辖面积为5256km²。
相当于两个深圳市面积。
城市规划区范围包含珠山区，昌江区的西郊街道、竟成镇、吕蒙，浮梁县的城关、洪源镇、高新技术产业园区及湘湖镇等管辖范围，面积约500平方公里。
某市的生态环境良好，山清水秀，气候宜人。
具有丰富的旅游资源和历史人文景观。
瑶里、金竹山寨、玉田湖、翠平湖、洪岩等为著名的田园风光、乡土特色风景区。
在古建筑方面，拥有以宋代红塔、清代县衙、古戏台为代表的历史文物遗迹；而艺术成就最高、最具有国际影响力和旅游号召力的则是它在中国制瓷历史上为人类留下的杰出瑰宝：
著名的世界制瓷黏土（高岭土）的发源地——高岭古瓷土窑遗址，自五代至明代的陶瓷古窑遗址——湖田古瓷窑遗址（全国重点文物保护单位），历经明清两代的皇家制瓷基地——御窑厂遗址以及代表某市制瓷辉煌历史的标志性建筑——龙珠阁。
悠久陶瓷艺术和厚重的文化底蕴使得某这座历史名城具有更加广阔的发展前景。
二、本埠总体经济发展状况
某现有人口158.23万。
2010年全市GDP为461.5亿元，国民经济总产值在江西省地级以上城市中排列为第10位。
但在城镇居民人均可支配收入方面，某以16657元排列全省第三位（南昌市以18276元居第一，新余以17358元排列第二）。
根据《某城市总体规划》近期2015年，GDP实现850亿元，年均增长14.9%，人均GDP达5万元。
中期2020年，GDP实现1800亿元，年均增长11.1%，人均GDP达10万元。
某的社会经济正处于高速发展阶段。
三、产业结构
某主导产业为陶瓷业，2010年陶瓷产业生产总产值达150亿，接近全市国民经济总产值的三成。
机械家电、航空、汽车、新型陶瓷、电子信息、光伏产业等也具有一定规模。
其中国产直升飞机项目的引入将对某产业结构的调整产生较大影响。
商业贸易、旅游接待服务、教育、物流、房地产等为主的第三产业，发展迅速，到1986年，第三产业比重已超过第一产业1.1百分点，达23.8％。
1986—2009年，第三产业平均每年递增12.2％，比前30年平均速度加快5.6个百分点。
2009年，第三产业比重由1985年的21.60%上升到36.5％，提高了12.9个百分点，比同期第一产业比重的9.28％高25.22个百分点，与第二产业的距离由1985年的31.76个百分点缩小为2007年的21.64个百分点，拉开了与第一产业的距离，也缩小了与第二产业的差距。
到2009年，三次产业结构调整优化为9.28：
56.18：
34.54。
预计到2015年产业结构调整为5：
58：
37。
房地产业和旅游业也正成为一个支柱产业，2009年，全市旅游业总收入占GDP的比重达12.9％。
纵观某第三产业的发展，房地产业在某依然存在巨大的发展空间。
四、城市总体规划及本项目区域位置
1、城市发展目标
根据《某城市总体规划（2008-2030）》某中心城区的发展目标定位为：
世界瓷都、国家历史文化名城及生态旅游城市、全省重要的工业基地。
2、市域城镇空间布局结构
规划市域空间构建等级清晰、城乡融合、核心突出、职能明确的网络型城镇体系，形成中心城——副中心——重点镇——一般建制镇四个层次的系统，以交通网线为基础构筑城镇发展轴，以点带线，以线促面，形成“一核、两区、双十字轴”的城镇体系空间网络结构空间结构
某中心城区形成“一城四片区，中心放射”状结构。
一城：
即西市区及中市区构成的城市主城区。
是集行政办公、商业金融、文化娱乐、旅游会展、生活居住为一体的城市综合区。
四片区：
即指主城区西北部洪源罗家片区（商贸、物流、工业），北部浮梁片区（居住、商贸、旅游），西南部高新片区（工业），东部景东片区（工业、科教、居住）。
中心放射：
即以主城为中心，沿交通干线向西北、北、东及西南放射发展。
各片区通过城市道路网相联系，形成有机的整体。
3、中心体系
构筑市级中心、市级副中心、片区中心三级城市中心体系。
市级中心：
西市区为某市级综合服务中心；
市级副中心：
中市区、浮梁县城为市级副中心；
片区中心：
高新区工业新城中心、洪源片区物流商贸中心、景东片区商贸中心。
4、本项目区域位置
根据《某城市总体规划（2008-2030）》表明，某凯旋门广场项目位于某瓷都大道东侧A01地块，隶属某规划市级中心区域即西市区市级综合服务中心区域。
该地块为原某纸业公司和某第一塑料厂旧址。
项目地块西邻某主要市政干道瓷都大道，东临昌江。
与某市政府、昌江区政府、某高级专科学校、昌江一中为同一街区。
项目位置具有良好的区域和地缘优势。
第三章本埠房地产业发展现状
一、本埠房地产业概述
据有关资料表明，某现有房地产开发企业169家，从业人员5000多人。
近三年来，房地产开发投资额合计61.62亿元，商品房新开工面积合计209.71万平方米，商品房竣工面积合计193.72万平方米，商品房销售面积合计220.21万平方米。
物业管理服务覆盖面由2002年30万平方米，增加至现在的300万平方米，新建住宅小区覆盖面积达100%。
三年来一手房办证12000多户，二手房交易4000多户。
市城区每年平均销售70万平方米商品房，剔除10万左右的商业用房，每年城区市民人均增加住房建筑面积1平方米左右。
某规模房地产业发展相对江西南昌、九江、赣州、吉安等地而言发展较为迟缓。
直至2007年前全市无一家品牌公司在某投资开发。
此后陆陆续续长虹、联想、恒大等知名企业进入某投资开发。
某房地产价格也一直是江西地级市中的洼地。
2009年前价格普遍在每平方米2000元左右徘徊。
直至2010年的联想九域一品项目和2011年的恒大地产恒大名都项目，为某房地产价格重塑价格标杆，使得某房产价格自2010年至今一直处于快速上升通道。
2010年某低容积率项目在每平方米3000多元到4000元不等，联想九域一品低容积率项目价格拔高至每平方米6500元左右。
今年五月开盘的恒大名都项目一举将高层住宅价格提升至每平方米6000元以上。
九域一品二期TOWNHOUSE、别墅价格每平方米破万元。
随着本埠城市、经济发展和国内知名品牌企业的入市，某房地产价格将会步入快速上升通道。
二、某近期土地交易情况分析
1、土地交易统计表
地块名称
土地面积
用地
容积
建筑密
成交价格
土地单价
（㎡）
性质
率
度%
（万元）
（万元/亩）
市高专校办企业居住组团地块
10228.8
商、住
2.24
32
920.59
60
西山湖宾馆东侧地块（83.8亩）
55868.7
商、住
2.3
35
9028.183
99
原消防二中队地块（10.46亩）
6970.7
商、住5.5
5.5
38
1927.918
184.3
原建设印刷厂地块（5.02亩）
3346.71
商、住1.8
1.8
30
761.44
151.68
时代奥园南侧地块（5.35亩）
3568.47
住宅2.0
2
32
802.9
150
景东大道北侧地块（283.17亩）
188779
商、住2.8
2.8
25
26405.91
93.27
原4321厂地块（83.7亩）
55807
商、住
2.6
28
10882.37
130
金鱼山路东南侧地块（6.79亩）4528.04
4528.04
商、住
1.8
35
775.44
114.2
黄雀垄地块拍卖（15.25亩）
9497.75
商、住
1.4
49
1353.43
95
景德大道南侧拍卖（25.48亩）
16984.7
商、住
5
40
2547.71
100
2、土地交易情况分析
对上述土地交易分析有如下几点：
1）2011年土地价格较上一年有比较大增长幅度，据有关资料表明2010年某平均单宗土地价格为78万/亩，2011年为102.74万/亩。
土地价格增长幅度为31.7%。
2）目前珠山区土地价格高于西市区（昌江区）土地价格，但昌江区土地价格增长幅度高于珠山区。
3）大宗土地价格低于小幅土地价格。
4）在上述十宗土地交易中，珠山区占6宗，西市区占4宗，且土地供应量珠山区高于西市区。
5）2011年与2010年同期相比土地供应量有所减少。
6）根据某城市规划和土地供应情况，西市区作为某的市级综合服务中心，市区重心西移，其土地价值的升值空间将明显高于东市区。
7）本埠与其他三、四线城市土地价格相比土地价格偏低。
三、某商品房交易统计及分析
2011年1-6月，某市区房产交易市场总量呈稳步上升态势，交易结构趋于合理成熟，没有出现大起大落。
由于本埠房地产市场以自住需求、改善型需求为主，故国家对房地产的调控政策，对本埠房地产市场影响并不大。
1、房产交易规模稳步上扬
1-6月份，商品房住宅交易登记2610套，二手房交易登记1631套，分别较同期增长6%、22%。
2011年1~6月份房地产交易登记数量
2011
一月份
二月份
三月份
四月份
五月份
六月份
商品房
399
247
278
417
746
523
二手房
334
204
214
241
283
355
2、交易价格上升幅度大
1-6月某商品房成交价格增长幅度较大，但仍属在一个理性区间合理增长，从2011年上半年商品房住宅成交均价统计情况看，本埠商品房住宅均价除三月份略有回头外，其他月份均处于价格节节攀升状态。
2011年1~6月商品房成交均价统计
（单位：
元／平方米）
一月份
二月份
三月份
四月份
五月份
六月份
住宅
3448.9
3594.8
3581.5
3708.6
3833.4
3910
非住宅
8904.2
8536.6
9421.5
10253.3
11632.2
12707
3、本埠商品房价格分析
1）本埠住宅及商业物业价格呈明显上升趋势，且上升幅度较大，住宅1-6月份价格上涨13.36%，商业物业上涨幅度更是达42.7%。
2）本埠商品住宅价格偏低，全国100个城市住宅平均价格为8564元/平方米，即便以六月份本埠住宅平均价格3910元/平方米计算，也仅为全国平均价格的45.6%。
因此本埠商品房价格仍有较大的上升空间。
3）本埠商品房价格差异较大。
例如恒大地产开发的恒大名都项目，其区域和环境位置并无优势，但通过相对于本土开发商的商业操作和品牌优势，其产品价格高于本埠商品房平均的50%以上。
4）某城镇居民人均可支配收入以16657元排列全省第三位。
但本埠商品房价格却是全省地级市商品房价格、土地价格最低的城市之一。
形成这种局面的原因，并不是市民缺乏购买力。
而是一方面是政府未能有效激活当地房地产市场，同时本埠开发商缺乏有效的商业操作。
恒大地产成功的例子充分说明了这点。
上述情况表明某是房地产业为数不多的具有良好开发前景的处女地之一。
因此在某投资开发房地产将会取得很好的商业价值。
附件2008年—2011年本埠房地产开发情况一览表
序号
楼盘名称
开发商
项目地址
占地面积
（万㎡）
建筑面积
（万㎡）
容积率
建筑类型
销售价格
（均价元/㎡）
1
伴山洋房
上海益伍实业
昌南大道新五中斜对面
9.9
20
2.2
退台洋房\小高层
4600（小高层）
2
玖域壹品
融科智地
某市西山路
15
12
0.8
排房\洋房\电梯房
6000-10000
3
金岸名都
威时
瓷都大道人民公园南侧
5.7
22
3.8
小高层\高层
3600（小高层）
4
隆基·尚城
隆基
瓷都大道四三二一厂旁
4.2
9.3
2.2
多层\小高层
3300（小高层）
5
海峰美庐
海峰东侧
昌南大道
别墅
6300
6
景江华庭
华益房地产
沿江西路21号（浮桥傍）
1.47
多层\小高层
7
水岸豪庭
深圳深建业
戴家弄与沿江东路交汇处
1.835
9
4.437
高层
3600（小高层）
8
中央·领地
南昌财鑫
戴家弄与沿江东路交汇处
6.8
高层
3400（小高层）
9
瓷都国际华城
江西锦龙地产
昌江大桥傍（二中对面）
16
小高层\高层
10
怡翠园
华月房地产
戴家弄
0.908
4.37
4.8
小高层\高层
3400（小高层）
11
尚东国际
长虹
景东大道路口
37.5
105
2.8
洋房\小房层\高层
4200（高层）
12
站前巴黎
昌兴房地产
通占路与繁家井交汇处
0.83
1.68
2
多层
13
长虹·金域中央
长虹
朝阳路昌江广场对面
50
洋房\小房层\高层
4500（小高层）
14
四季春晖
春晖
朝阳路昌江广场旁边
11.8
21
1.8
多层\小高层
3500（小高层）
15
景翰文城
嘉晟
新厂东路原料总厂
4,74
11
2.32
多层\小高层
3200（小高层）
16
金厦·阳光嘉园
金厦
朝阳路一中后门对面
10
多层
2800（多层）
17
南湖丽景
都源
景德东大道
10
多层
3200（小高层）
18
宏伟嘉苑
宏伟
翠云路中段铁路一侧
0.889
2.489
2.8
小高层
3500（小高层）
19
昌南名苑
锦龙
迎宾路中国瓷园
12
36
3.0
别墅\多层\洋房\小房层
5000（独栋别墅）
20
时代奥园
新时代房地产
昌南大道新五中旁边
11.22
18
1.59
多层\小高层
3200（小高层）
21
胜第雅阁
瓷都大道中段
10
多层
3600（多层）
22
天宇绿园
天宇
曙光路
20
多层\小房层\高层
3200（高层）
23
瓷都国际华城
锦龙
太白园路口
15
多层\小高层
3300（小高层）
24
昌南印象
博能
周路口
3.8
小高层
3200（小高层）
25
港逸豪庭
宇新
广场北路中段
10
多层\小高层
3300（小高层）
26
莱顿风情
锦龙
昌江大道
15
多层\小高层
3200（小高层）
27
金桂园
弘立置业
新村西路八面山
3.3
5.9
1.8
多层
2600（多层）
28
创业大厦
创业
新村西路四小对面
1.7642
小高层
3500（小高层）
29
斗富弄新城
驰华房地产
斗富弄
7.5
多层\小高层
3200（多层）
30
东方明珠
众和置业
陶瓷学院对面
4.67
8
1.71
多层
31
圣罗帝景
圣罗置业
陶瓷学院对面
4.71
8.5
1.8
多层
32
丽华花苑
丽华房地产
新厂东路与何家桥交汇处
2.17
3.91
1.8
多层
33
昌江景城
昌锦投资
中华北路延伸段西侧
2.11
3.8
1.8
多层
34
百润.金棕榈
润华房地产
高新区广场对面
8.85
10.62
1.2
多层\小高层
35
瓷都新天地
创远投资
原体育馆
0.54
2.11
3.2
多层商业
36
景翰广场
景翰置业
广场南路西侧
1.26
6.08
4.8
多层商业\高层住宅
37
玉茗花苑
玉茗置业
瓷都大道西侧
4.21
9.26
2.2
小高层
第四章本项目驱动模式
一．项目基本情况
某凯旋门广场项目位于某瓷都大道东侧A01地块。
该地块为原某纸业公司和某第一塑料厂旧址。
项目地块西邻某主要市政干道瓷都大道，东临昌江。
与某市政府、昌江区政府、某高级专科学校、昌江一中为同一街区，且与某市政府仅为几百米之遥。
项目属于某规划城市中心区域，具有良好的区域和地缘优势。
地块濒临昌江和规划滨江大道达一华里之多，为未来某江景资源最为丰富的大型高尚住宅区。
项目占地面面积213亩，由两块相对独立的地块组成。
分别是东北侧地块11214.14平方米，西南侧地块132811.57平方米，共计占地面积为144025.71平方米。
容积率为3.0，项目总建筑面积为431877.1平方米，其中商业面积为54500.5平方米。
预计包括地下室等核增面积实际开发总面积将超过50万平方米。
为本埠为数不多的集商业、经贸、高尚住宅为一体的大型商业住宅区。
二、本项目开发策略及运作模式
（一）项目整体定位
1、总体目标：
打造一个高融合性的都市综合体，建设本埠西岸NOVA城市社区。
2、实现两大功能
1）城市功能：
多元化/开放/融合/高效产业密切相关——居住、旅游观光、社区服务体系
2）社区功能：
社区封闭/人车分流、安全、尊重、独立空间
3、项目三大集成
空间集成：
项目将开放性、相融性为本埠西市区的全新演绎
客户集成：
项目将为城市发展作贡献，令区域增值并实现互赢。
价值集成：
总建面43万平方米，打造的将是一个高融合性的都市综合体。
4、项目规划形态
本项目周界均为已有或规划市政道路，因此项目四周都具备开发临街商业的可能。
而在一般的商业形态中，单位价值最高的仍是小型商业铺面。
因此本项目应是以商业裙楼合围，高层住宅组团的规划形态。
5、建筑形式
本项目由于商业体量大，特别是大体量的商业裙楼，对项目建筑密度指标有较大影响，且项目3.0的容积率，也需要项目对土地的集约化经营。
因此本项目为纯高层住宅社区。
住宅高度为28至33层。
建筑高度小于100米。
6、项目住宅户型分配
本项目由于规模较大，除应锁定部分尖端客户外，更重要的客户群体是广大中产阶级。
因此项目主流户型为面积在75㎡--142㎡。
户型分配表
类型
户型
面积区间
套数比
主流住宅
2房
75-85
20％
3房
90～100
25％
105～120
35％
4房
130～142
20％
户均面积106.6㎡，共3000套，其他面对尖端客户的大户型，面积为200㎡以上户型为150-200户。
（二）项目整体开发策略
1、分期开发，滚动投资
本项目计容积率面积达43万多平方米，商业面积5.4万平方米，住宅总面积约38万平方米，按平均户型面积110平方米/户考虑，则整个项目大致有3450户。
根据某2011年1-6月份商品房销售统计，全市平均每月销售不超过500户。
说明某市场容量偏小。
如果项目按每月平均销售200户考虑，销售期为半年，则每期开发量应为1200户左右。
故本项目以三期开发为宜。
平均每期1150户。
每期开发面积15万平方米左右。
项目采
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