建设用地审批管理业务知识.docx
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建设用地审批管理业务知识
建设用地审批管理业务知识
一、相关概念
（一）土地用途分类
《土地管理法》中根据土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，也即是通常所说的“三大类”。
1.农用地。
农用地是指直接用于农业生产的土地。
包括耕地（灌溉水田、望天田、水浇地、旱地、菜地）、园地（果园、桑园、茶园）、林地、草地（天然草地、改良草地、人工草地）、农田水利用地、养殖水面；
2.建设用地。
建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；
3.未利用地。
未利用地是指农用地和建设用地以外的土地，包括有荒山、荒滩、荒沟、滩涂等。
（二）建设用地分类
根据不同的目的和用途，可以将建设用地进行不同形式的划分。
建设用地按使用性质，通常分为农业建设用地和非农业建设用地。
农业建设用地，直接为农业生产服务的建设用地；非农业建设用地，不属于直接为农业生产服务的建设用地，主要包括工业、民用和军事等建设用地。
建设用地按利用方式，可分为8类。
详见土地利用现状分类（GB/T21010-2007）。
商服用地（批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地）；
工矿仓储用地（工业用地、采矿用地、仓储用地）；
公共管理与公共服务用地（机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地）；
住宅用地（城镇住宅用地、农村宅基地）；
交通运输用地（铁路、公路、港口码头、管道）；
水利设施用地（水库水面、水利建筑）；
特殊用地（军事设施用地、使领馆用地、监教所用地、宗教用地、殡葬用地）；
其他用地（空闲地，指城镇、村庄、工矿内部尚未利用的土地）。
（三）建设用地的取得途径
①使用国有建设用地；
②转用国有农用地；
③征收农民集体建设用地；
④转用和征收农民集体农用地；
⑤转用农民集体农用地，常指乡（镇）村集体企业、公益事业和农村村民宅基地。
二、农用地转用和土地征收
实行土地用途管制制度和权属分国家和集体两级所有是国家设置审批类型的基础。
经过多年的实践，形成了目前的十种审批类型。
一是农用地转用；二是土地征收；三是使用国有未利用地；四是使用国有建设用地；五是使用集体建设用地；六是临时用地；七是实施农用地转用和土地征收方案；八是建设项目先行用地；九是调整已批分批次建设用地区位；十是城乡挂钩试点项目征收土地。
在这里只向大家介绍农用地转用、土地征收两种最主要的审批类型。
（一）农用地转用审批
1、农用地转用的性质
农用地转用指的是将农用地转为建设用地的审批类型，它是指现状的农用地依据土地利用总体规划、土地利用年度计划以及国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为。
它的核心是改变土地的用途，也就是将农用地变为建设用地，但不改变土地的权属。
注意：
未利用地转为建设用地以及农用地内部之间的相互转换不属于农用地转用的范畴。
2、农用地转用的批准权限
农用地转用审批权限的划分是谁批准土地利用总体规划谁批准农用地转用。
具体为为国务院、省政府、设区的市政府三级政府，国土部门只是代政府审查。
（1）国务院批准权限
郑州、开封、洛阳、安阳、新乡、焦作、平顶山等8个城市土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的分批次用地；国务院批准的建设项目；国务院有关部委和国家计划单列企业批准的道路、管线工程和大型基础设施建设；省级政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设。
（2）省级政府批准权限
国务院批准以外10个省辖市和县（市、区）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的分批次用地——城市批次；国务院批准以外的单独选址项目。
（3）设区的市政府批准权限
若乡（镇）土地利用总体规划已由省级人民政府授权的设区的市人民政府批准，则该乡（镇）所在地的镇区及所属的村庄、集镇的建设用地规模范围内的农用地转用，可以由设区的市人民政府批准。
这里仅指农村宅基地、村办企业、乡村公共设施和公益事业用地。
目前，我市作为省直管试点县（市），农用地转用直接上报省人民政府审批。
（关于印发省直管县体制改革试点工作实施意见的通知，豫国土资发〔2011〕81号）。
3、农用地转用的条件
（1）符合土地利用总体规划
单独选址建设项目：
项目用地指标和位置或项目用地指标已列入土地利用总体规划，即为符合规划。
若项目未列入土地利用总体规定，但符合《土地管理法》第26条（调整规划条款）规定的（国务院和省政府批准的大型能源、交通、水利等基础设施项目建设用地），要按照法律和《土地管理法实施条例》的规定，根据国务院和省级人民政府对项目的批准文件，及时调整规划，并将规划调整方案与建设用地有关报批资料一并报批。
对项目未列入土地利用总体规划，也不符合《土地管理法》第26条规定的，不得批准用地，确需建设的项目，需先修改规划，按规定程序报原批准机关批准后才能审批用地。
城市（乡镇）分批次用地：
批准用地中的各区块未超出土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围，并且所占用的地块为规划的建设用地，即为符合规划。
超出规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围的，须按法律规定修改规划并报原批准机关批准后，才能审批用地。
即土地报批前，需城乡规划部门用地范围红线图和选址意见书。
（2）纳入土地利用年度计划
农用地转用指标列入本年度土地利用年度计划，每年5月份左右省国土厅分解下达新增用地计划指标，2013年安排我市新增建设用地计划1200亩，其中农用地转用1017亩，农用地中耕地743亩。
（3）已履行或能够履行耕地占补平衡的义务
我国实行建设项目占用耕地“占一补一”，“占补平衡制度”，确保我国耕地总量动态平衡。
建设用地报批时，已完成补充耕地任务并经省国土资源管理部门验收。
（4）占用林地的经有批准权的林业主管部门审核同意，并领取《使用林地审核同意书》
（5）符合建设用地供应政策
对国家鼓励投资的建设项目，应当优先为其办理农用地转用和供地，对国家明确禁止的建设项目，要禁止为其办理农用地转用和供地。
2012年5月30日国土资源部国家发展和改革委员会关于发布实施《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》的通知（国土资发〔2012〕98号）对项目用地符合国家产业政策方面给予跟进调整。
下列项目禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地 。
机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施项目； 大型游乐设施、主题公园（影视城）、仿古城项目； 低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目）； 赛车场项目； 公墓项目； 机动车训练场项目。
别墅类房地产开发项目；高尔夫球场项目；赛马场项目；党政机关（含国有企事业单位）新建、改扩建培训中心（基地）和各类具有住宿、会议、餐饮等接待功能的设施或场所建设项目；未依法取得探矿权的矿产资源勘查项目；未依法取得采矿权的矿产资源开采项目。
（6）对在城市、乡镇、村规划区范围内的用地审批还应符合城市、乡镇、村建设规划。
（二）土地征收
1、土地征收与土地征用
在介绍土地征收前，先明确两个概念。
土地征收——国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予被征收土地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置的行为。
属于永久性质的。
土地征用——国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的程序和批准权限批准后，在一定时间内使用国有土地或农民集体所有土地，并给予被征用土地单位和个人合理补偿，使用完毕后将征用的土地交还原国有土地使用者或农民集体经济组织的行为。
多为临时性质。
2、土地征收的审批权限（两级审批）
土地征收的审批权在国务院和省人民政府。
占用基本农田、国家批准的单独选址项目、占用耕地35公顷（525亩）以上、其他土地70公顷（1050亩）以上报国务院审批，上述之外的土地征收审批权都在省人民政府。
3、农用地转用审批与土地征收审批的关系
征收土地是改变的权属，农用地转用是改变的用途。
征收农用地的，应当先行办理农用地转用审批。
但经国务院和省政府批准权限内转用的可以同时办理征收手续。
（1）农用地转用批准权属于国务院的，国务院批准农用地转用时，同时批准征收土地，不在另行办理征收土地审批。
（2）农用地转用批准权和征收土地批准权都属于省级人民政府的，省级人民政府批准农用地转用时，同时批准征收土地，不在另行办理征收土地审批。
（3）农用地转用批准权属于省级人民政府而征收土地批准权属于国务院的，先由省级人民政府批准农用地转用后，再报国务院批准征收土地；省级人民政府批准农用地转用的文件作为国务院批准征收土地的依据之一。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地区内在依法办理农用地转用和征收土地审批后，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
在土地利用总体规划确定的城市建设用地区外建设项目单独选址办理农用地转用、征收土地的，建设用地的供地审批由批准农用地转用的人民政府同时行使。
4.征收土地程序
①征地告知（拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径）
②勘测定界（土地勘测队、村组干部现场确认权属界线）
③ 征地调查确认（国土部门、被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人现场签字）
④征地补偿、安置方案组织听证
⑤县（市）国土资源部门编制“一书三方案”
⑥征地报批
⑦征地方案公告（县（市）政府予以公告）
⑧征地补偿登记
⑨征地补偿安置公告（县（市）国土资源部门予以公告）
⑩征地实施
5、征地补偿
《土地管理法》第47条规定：
征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿，而不是根据征用土地之后的用途来确定。
河南省实施《土地管理法》办法（第二次修正）第37条规定：
征收农民集体所有土地，应当按照同地同价、公平合理、及时足额的原则给予补偿，维护被征收土地农民的合法权益。
征收农民集体所有土地的补偿标准，按照省人民政府规定的征地区片综合地价、地上附着物和青苗补偿费标准执行。
征地区片综合地价包括土地补偿费、安置补助费和社会保障费。
征地区片综合地价、地上附着物和青苗补偿费标准至少每三年调整一次并予以公布。
2009年11月1日起，我省开始执行征地区片综合地价（豫政〔2009〕87号）。
我市区片地价为六级，其中一级48500元/亩；二级42000元/亩；三级36500元/亩；四级32000元/亩；五级29000元/亩；六级25500元/亩。
社保费用标准是：
城市规划区内8800元/亩；城市规划区外5280元/亩。
2013年2月1日起，我省开始执行调整后的征地区片地价标准（豫政〔2013〕11号）。
无论是什么时间批准的，只要是2月1日还没有实施征收的土地，补偿标准均按新的征地区片综合地价补偿。
我市调整后的区片地价为四级，其中一级55000元/亩；二级47500元/亩；三级41500元/亩；四级36500元/亩。
社保费用标准暂未变化。
地上附着物和青苗补偿费标准由各省辖市政府根据本地经济发展状况适时调整。
我市目前执行的是《商丘市压煤村庄搬迁补偿和土地复垦工作协调会议纪要》（商政阅〔2008〕73号），新的青苗和附着物补偿标准正在制定中，近期将会公布实施。
三、建设用地报批资料组织
（一）城市（乡镇）分批次建设用地
土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模范围内的用地，涉及到农用地转用和土地征收的，实行分批次办理，我市作为省直管试点县（市），直接报省审批。
说明：
村庄、集镇建设用地规模范围内的用地，涉及到农用地转用和土地征收，在组织报件时不再经商丘市人民政府审批农用地转用。
城市（乡镇）分批次建设用地报批材料
1、文字材料
（1）省辖市或省直管试点县（市）政府建设用地请示文件
（2）省辖市或省直管试点县（市）政府建设用地审查意见（附土地开发建设整体方案及控制性规划；涉及划拨供地的，附划拨用地项目名单）
（3）建设用地项目呈报材料“一书三方案”（建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、土地征收方案，如涉及使用国有土地的，还需拟定使用国有土地方案）
（4）征地告知、确认、听证有关材料
（5）补充耕地验收文件和市、县国土资源行政主管部门关于耕地开垦资金来源情况的说明
（6）缴纳新增建设用地土地有偿使用费承诺函（加盖财政部门印章）
（7）占用林地的，应当先办理占用林地审核手续
（8）现场踏看表及影像资料
2、图件材料
（1）建设用地勘测定界图和勘测定界技术报告书
（2）城市建设用地规模控制图（可用A4局部彩图，加盖报文的市、县国土资源行政主管部门印章或规划审核章）
（3）拟占用土地1∶1万分幅土地利用现状图（标注占地位置并加盖报文的市、县国土资源行政主管部门印章）
（4）补充耕地位置图（在1∶1万分幅土地利用现状图上标注并加盖报文的市、县国土资源行政主管部门印章）
（二）单独选址建设项目
单独选址项目是指在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目，这类项目与批次用地不同，应单独组卷报批用地。
除能源、交通、水利、矿山、军事设施项目外，其他符合单独选址条件的项目详见《河南省国土资源厅关于印发〈河南省单独选址项目目录〉的通知》（豫国土资发〔2005〕96号）、《河南省国土资源厅关于印发河南省单独选址项目目录的通知》（豫国土资发2007（120）号）。
因此单独选址项目的条件有两个，一是项目位置在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外，二是项目性质为能源、交通、水利、矿山、军事设施和省厅2005年96号文规定的非工业项目及省厅2007年120号文规定的部分信息产业、城建、社会事业、仓储类项目。
需要说明的是：
项目申请用地规模必须符合行业用地定额标准，供地方式必须符合国家有关规定；部分在城市圈内、部分在圈外的能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目可以统一按单独选址项目报批用地，也可以先调整规划后按城市批次用地报批。
单独选址项目建设用地报批材料
1、文字材料
（1）省辖市或省直管试点县（市）政府建设用地请示文件
（2）省辖市或省直管试点县（市）政府建设用地审查意见
（3）单独选址建设项目用地申请表
（4）建设用地“一书四方案”（建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、土地征收方案和供地方案，如涉及使用国有土地的，还需拟定使用国有土地方案）
（5）建设项目用地预审意见
（6）可行性研究报告批准、核准文件或备案材料或其他设计批准文件（军事等涉密项目附具项目单位关于项目批准情况的说明即可）
（7）初步设计批准、核准文件或备案材料或其他设计批准文件（有关部门不再审批的，附设计单位审查意见）
（8）建设项目涉及压覆矿床的，需附省国土资源行政主管部门是否同意压覆矿床的审查意见
（9）按规定需做地质灾害危险性评估的，应附地质灾害危险性评估报告备案表及审查意见
（10）补充耕地验收文件、补充耕地地块列表和缴纳耕地开垦费的票据
（1）征地告知、确认、听证有关材料（详见豫国土资发〔2007〕55号）
（11）以出让等有偿使用方式取得建设用地使用权的项目加附当地财政部门关于缴纳新增建设用地土地有偿使用费的承诺函和地价评估资料
（12）建设项目占用林地的，应附具《使用林地审核同意书》
（13）属公路、铁路建设项目的，需附具公路、铁路项目建设用地指标审查表；国家尚未制订用地指标的建设项目，由设计单位就是否节约、集约利用土地做出详细说明）
（14）采矿（油）工程用地，加附采矿登记机关颁发的采矿许可证
（15）矿产资源开采、砖瓦烧制、交通、水利、能源等生产建设项目，已经或可能对土地造成破坏的，需提供土地复垦方案相关材料
（16）属矿山建设项目的，需附具矿山生态环境保护和综合治理方案及矿山企业关于缴纳矿山环境治理恢复保证金的承诺函
（17）属大中型水库建设项目的，需附具水库移民后期扶持规划、上一级人民政府或者其移民管理机构对该规划的审查意见、当地政府后期扶持资金安排计划
（18）属未批先用等违法用地的，需附土地行政处罚决定书、罚款票据、对有关责任人的处理决定和执行情况说明
（19）现场踏看表及影像资料
2、图件材料
（1）建设用地勘测定界图、勘测定界技术报告书及勘测定界技术报告书确定的征地范围54坐标和80坐标电子版
（2）土地利用总体规划图相关部分复印件（红线标注位置、说明权属、地类、面积并盖章）
（3）拟占用土地最新的1：
1万分幅土地利用现状图（红线标注位置、说明权属、地类、面积并盖章）
（4）补充耕地位置图（在分幅土地利用现状图上用红线标注位置，说明地类、面积并盖章）
（5）国家尚未制订用地指标的建设项目，需附总平面布置图
四、农村村民宅基地审批
根据河南省实施《土地管理法》办法（第二次修正）（2009年）第53条之规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和村镇建设规划，先使用原有的宅基地和村内空闲地。
村内有空闲地的不得批准使用村外土地。
农村宅基地所有权归集体，农村村民户对宅基地只有使用权。
宅基地的使用权可以在符合宅基地申请条件的农村村民户之间进行调整。
农村村民的住房转让、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不予批准。
城镇居民不得在农村购置宅基地。
1、宅基地面积限额标准
农村村民一户只能拥有一处宅基地，防止出现新的“一户多宅”现象。
新批准的宅基地用地面积不得超过《河南省实施<土地管理法>办法》（第二次修正）（2009年）第53条规定的标准，任何单位和个人不得擅自突破用地标准。
（一）城镇郊区和人均耕地667/m²以下的平原地区，每户用地不得超过134/m²。
（二）人均耕地667/m²以上的平原地区，每户用地不得超过167/m²。
（三）山区、丘陵区每户用地不得超过200/m²，占用耕地的适用本款
（一）、
（二）项的规定。
2、宅基地审批程序
符合申请宅基地条件的农村村民，应向本集体提出申请，经村民代表会议或村民会议讨论通过，由村民委员会报乡（镇）人民政府审核后，报永城市人民政府批准。
对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡（镇）逐级审核，批量报市政府审批。
对涉及占用耕地的，依照《中华人民共和国土地管理法》第44条的规定，市人民政府需统一申请办理农用地转用审批手续。
经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布，对公布无异议的，由乡（镇）逐宗落实到户。
任何单位和个人不得在宅基地审批过程中向农民个人收取新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。
3、宅基地管理现状
我市在城市建设用地范围内划出一定的预留区域，作为村民向城区迁建的居住区，迁居村民可享受安置用地优惠政策，城市建设用地范围内将不再批准宅基地。
对城市规划区外的农村村民住宅建设，按照乡镇土地利用总体规划确定的用地范围，合理安排建设新型农村社区。
农村村民住宅建设应按照村庄、集镇规划向集镇和中心村集中，进一步优化村庄布局，支持撤并户数较少的自然村。
对规划确定撤并的村庄，除危房改造外，停止审批新建、改建、扩建住宅。
对无建设规划的村镇，暂不批准使用新的宅基地。
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