国际水准滨海豪宅案例研究.ppt

国际水准滨海豪宅案例研究.ppt

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著名滨海案例研究，共计29个，分别位于欧洲、美洲、澳洲以及香港和中国大陆,欧洲案例：

10,美洲案例：

7,澳洲案例：

4,中国案例：

7,法国MentonColmar格拉斯小镇萨罗尼克海湾普罗旺斯安达卢西亚意大利托斯卡纳希腊米克诺斯岛,黄金海岸悉尼BreakfastNoosaRabyBay,加拿大太平洋协和社区美国圣塔芭芭拉小镇LongboatkeyclubSeasideSpinnakerIsland第维斯岛夏威夷kapalua,深圳万科东海岸中信红树湾万科十七英里三亚时代海岸香港贝沙湾浅水湾愉景湾,非洲案例：

1,埃及SharmelSheikh,案例选取原则：

位于滨海区域，拥有海景、海滩等强势滨海资源已经形成世界一流滨海居住氛围,Noosa,Brisbane,Seaside,USA,SharmelSheikh,Egypt,Kapalua,Hawaii,浅水湾，香港,贝沙湾，香港,著名滨海案例研究，共计29个，分别位于欧洲、美洲、澳洲以及香港和中国大陆,欧洲案例：

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1,埃及SharmelSheikh,案例选取原则：

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1,在澳洲布里斯班附近的湾区小镇，距离布里斯班市区1小时车程。

以可持续发展为开发理念，在保持良好的澳洲自然风景区，开发一个融高尚住宅、休闲健康活动、都市生活于一体的混合使用型（mixed-use）社区。

概况,资源,Noosa,布里斯班Noosa湾区世界上真正意义的海岸豪宅,1,豪宅、海滩、冲浪、高尔夫、游艇、潜水、动物园、spa与健身中心、温泉、Noosa节（网球节，爵士音乐节，三项全能运动比赛，冲浪狂欢节）一样都不能少！

Nossa湾区，世界八大富人区之一所有高尚建筑都依海而建，代表世界真正意义的海岸豪宅,布里斯班Noosa湾区社区居住、都市生活混合的魅力,1,具备会议功能、庆祝仪式、短期居住及其他完善服务与配套功能的能容纳300人的精品海景酒店。

拥有社区专属的管理委员会（NoosaCouncil），建立科学的社区运营模式，享有尊贵服务。

都市小型mall，社区supermarket,满足都市生活要求。

香港浅水湾亚洲最知名的滨海半山都市豪宅,2,影湾园,紫罗兰山麓,高尚住宅区,业主:

郑裕彤（新世界集团主席），价值4.9亿元,业主:

何鸿燊（信德集团主席），价值1.6亿元,浅水湾位于港岛南部，在赤柱与海洋公园的中点，毗连深水湾、中湾、南湾。

作为香港最高尚的住宅区之一，滨海与半山具备是其最突出的资源特点。

香港十大超级豪宅中，有5个集中在浅水湾。

商界政界要人的居住区。

香港浅水湾最好的沙滩和佛教主题的景观遗迹,2,浅水湾号称“天下第一湾”，也有“东方夏威夷”之美誉，是港岛最富盛名的海滩之一。

富有佛教色彩的镇海楼公园，10米高的天后像和观音像以及长寿桥、万寿亭，和大量以民间祀神为主题的石雕及泰国四面佛等等海边远处建有七色慈航灯塔，气势雄伟,香港浅水湾具备滨海特色的都市配套,2,华懋129浅水湾原本用途为豪华住宅，后更改为超六星级酒店。

外型采用了绽放白合花的流线型设计，呈向外弧形。

影湾园是香港浅水湾的一个由俱乐部、酒店式公寓、商场、和露台餐厅组成的社区，是一幢古色古香的贵族式殖民地建筑。

深圳万科十七英里为海而建的社区,3,区位：

深圳龙岗区溪涌海岸。

规模：

占地约67571平方米，容积率0.75。

资源：

属海边坡地类型，高差约50米，北望青山，东西南三面临大鹏湾，海岸线长约600余米分期开发：

分两期开发，第一期为107套退台式连排住宅，第二期为小高层公寓（A栋17层，B栋18层）,联排别墅，可观海景，通过阶梯下海滩。

每套280平方米的共三层，带私家泳池，住宅的屋面均有绿色植被。

高层公寓，在北面靠山处，2栋共300余套，远观海景，实现了海景资源利用最大化。

私人沙滩,近海双拼别墅，距离海岸线25米，环抱私人沙滩。

每户300多平方的，共三层，可观近海，带私家泳池。

其中，西端礁石处一栋双拼别墅被合成600余平方的“楼王”,深圳万科十七英里海资源的极致利用，只有海才是最大价值,3,产品布局最高档别墅布局在海资源最好处。

利用地形高差错落布局建筑，使户户可观海景。

私家沙滩通过保卫系统实现沙滩、游艇码头等配套私有化。

退台设计利用退台设计超大观景露台，使山与海、天然与人工资源充分融合,深圳万科十七英里从社区到产品，海生活的情趣和文化贯穿其中,3,建筑风格：

简洁质朴而轻盈的纯现代建筑风格，宛如漂浮在海面上的方盒子,园林风格：

通过与海建立联系，打造一种休闲的、现代的园林风格,每一处社区细节都充分体现了海边生活的情趣,香港愉景湾具备国际气息的滨海社区,4,区位：

位于大屿山东北部，距香港国际机场12公里；区外交通：

距市中心约40分钟车程，渡轮至中环约40分钟；规模：

占地约649公顷，容积率0.8；,概况,客户群,早期交通极为不便，2000年隧道开通之后交通条件极大改善，现在80%的业主来自海外，来自35个国家。

香港愉景湾规划增值举措,4,高尔夫球会,码头,码头,游艇会,广场,香港愉景湾完善配套，环保主题，保持可持续性发展,4,完善配套，社区自给自足公共设施：

消防局、警察署、医疗中心、教堂、油站商业设施：

酒店、购物中心、饮食中心、超市、银行、证券公司、洗衣店、发廊、地产中介等；教育设施：

幼儿园、小学、芭蕾舞学校、愉景湾国际学校会所：

高尔夫球场、游艇会及愉景湾康乐会,社区内部文化以环保为主题，电瓶车是游客和住户在岛上生活或游览的主要交通工具,佛罗里达Seaside海景到海境的转变；都市到社区的过渡,5,A级城市快速干道,区位：

佛罗里达州瓦尔顿县，距巴拿马城40公里，沃尔顿城35公里。

规模：

占地32.4万平方米，800米海岸线,低密度海滨区和高密度市镇中心相结合。

功能分区合理，同类服务设施集中分布，通过道路紧密联系。

佛罗里达Seaside一切都为了海,5,低密度滨海地带+中高密度社区核心：

既能观赏海景，又强化邻里关系,滨海低密度物业,海滨凉亭,远海中高密度物业,近,远,多品种物业错落布局：

利用海滨凉亭、沿海别墅、多层公寓观景阁楼等，实现海滨资源共享,多条内部道路穿过城市高速路，终止于海边拉近社区与海的关系，也让社区直接感受到海。

佛罗里达Seaside从海景到海境，让你真正体验到海,5,标志精神建筑的魅力：

形成强制性视觉冲击，体现社区海洋文化，从海景向海境升级，体现更大价值。

直接通向海滨的道路打造专属空间，用来体验海的精神:

通过内部道路，打破区隔，在海滨设置冥想的观海海洋亭。

香港贝沙湾港岛新一代滨海豪宅,6,区位：

地处港岛南区西海岸，是香港传统豪宅地段。

交通：

有巴士、渡轮及规划中地铁连接市区，15分钟至中环，20分钟到尖沙咀，35分钟到机场。

资源：

背山面海，700米海岸线。

贝沙湾属于“香港硅谷”数码港中的住宅部分。

数码港包括核心办公大楼、国际级数码港艾美酒店、豪华住宅和购物商场。

香港贝沙湾海洋化的产品形象,6,贝沙湾以南欧风情作为设计蓝本。

以至细微的摆设都洋溢文艺复兴时代的氛围。

贝沙湾临海而建，予人犹如身处希腊、意大利海滨小镇的错觉。

香港贝沙湾配套设施是项目的灵魂，上升成为自身品牌,6,贝沙湾会所（ClubBel-Air）称得上全港最豪华和设备最齐全的会所，共设有9大主题，私人飞机、游艇、梦幻汽车等。

贝沙湾用珍稀艺术品来诠释豪华，通过艺术品来体现尊贵的生活品位。

让业主体验贝沙湾的生活与艺术。

因此贝沙湾拥有专属品牌系列，包括香水、香槟、浴袍、衣架等品牌礼品。

香港贝沙湾产业的支撑带来了社区的领袖,6,贝沙湾紧邻“香港硅谷”数码港，世界顶级科技公司的进驻，成为精英分子的摇篮。

属于“香港硅谷”数码港中的住宅部分。

IT精英在此为未来拓展新方向，他们都是贝沙湾优秀社区分子，也是社区的领袖。

也吸引了更多的娱乐明星、内地富商等。

国际水准大型滨海社区价值依托,国际水准大型滨海社区,第一：

城市价值,第三：

资源价值,第二：

配套价值,项目开发的基础价值，是项目实现成功的依托，使得项目价值进一步提升的源泉。

项目开发的主体，是实现的城市、资源，配套价值的主要载体，也是项目实现利润额主要来源。

是打造滨海项目的灵魂，也是展示城市价值与滨海资源价值的窗口，直接奠定项目的整体形象。

是打造滨海项目的支撑，项目中所有功能的物业都围绕资源展开，直接展示滨海资源价值。

国际成功大型滨海社区案例揭示，对于项目所在城市价值的依托，是项目成功基础,项目所在城市是以滨海资源在区域中知名的城市。

项目所在城市对于所在区域有足够的影响力，足够的辐射力。

城市具备良好的经济基础，支持大型项目开发。

项目位于城市内或周边，在交通上可以与城市建立直接的联系。

城市价值,项目所在区域在城市中具备明确的，具备很高附加值的区域价值。

项目配套都具备滨海特点，拥有主题文化的滨海配套设施,香港浅水湾富有佛教主题色彩的镇海楼公园,香港贝沙湾拥有全香港最豪华、设备最齐全的顶级会所，旗下拥有设施类：

私人飞机、游艇、梦想汽车；顶级生活类：

美食club、spa、儿童club；文化类：

艺术品收藏品club、红酒雪茄club、创意活动club等九大主题，且已形成自己的品牌体系。

浅水湾的百合花外形的超六星级酒店。

Noosa建立了自己的社区节日，noosa节，包括网球节，爵士音乐节，三项全能运动比赛，冲浪狂欢节等,配套设施,项目都具备最强势的滨海资源，结合规划与产品设计，最大限度的挖掘海资源的价值,海岸线长度,对于滨海社区而言，具备何种滨海资源的水准，最重要的一向指标就是项目海岸线的长度。

一般而言，一流滨海项目均具备1公里以上的海岸线长度，3公里以上海岸线资源极为稀缺。

1000米,3000米,4000米,5000米,2000米,万科17英里600m,贝沙湾700m,Seaside800m,Kapalua4800m,加拿大太平洋协和社区3000m,资源价值,滨海居住社区的发展与社区和海洋资源利用模型,海洋文化体系全方位渗透到社区各角落，并带来生活方式的变革,设置与海有关的活动设施，如游艇码头等,建筑与海建立联系，如走近海、社区主题景观等,初级状态，仅能看海,打造市场高端水准滨海居住物业,从一定程度来讲，在充分竞争的房地产市场中，从具体的居住产品上若想实现全面的超越的难度是非常大的，国际成功案例中，项目所打造的就是具备滨海特色高端住宅产品，而源于城市，海资源以及配套带来的价值，注入到住宅其中，使得其能够实现更大的价值。

而单从产品而言，要做的就是如何更加程度的展现海资源，更好的与海进行的联系。

更加紧密地和特色配套结合，整体上更加全面的展示海滨住宅的形象。

物业价值,国际都市滨海社区价值体系,国际都市滨海社区价值体系,外因,内因,城市价值,资源价值,规划价值指标,产品价值指标（住宅与配套）,资源利用价值指标,整体都市价值突出,城市滨海资源知名,自身具备强势的滨海资源,具备其他特殊资源，如山地，温泉等,整体规划体系化，功能体系化,一条具备活力与休闲意向的海岸线,规划充分考虑海景与其他资源的利用,都市与社区意向并重,海景资源的充分利用,建立与海的直接联系,强调配套产品与海的参与性,都市与休闲产品共存,强烈具备海洋风情的建筑风格,最大限度满足对海景资源的利用,部分强调对海资源接触与参与,实现对海洋文化的体验，强调精神的交流,产品与其他资源的结合,国际都市滨海社区价值体系,规划价值指标,产品价值指标（住宅与配套）,整体规划体系化，功能体系化：

规划中强调项目内部动静分区，开放区与私密区分开，社区内部有能够展现城市意向的“城市脸”，也有私密的低密度住宅区。

一条具备活力与休闲意向的海岸线：

海岸线滨海特点的重要部分，海岸线也随着整体的规划动静分区，喧嚣的滨海商业与幽静的社区海滨栈道，同时海岸天际线错落有致，动感与活力具备。

规划充分考虑海景与其他资源的利用：

充分利用海景资源，建筑物容积率两极化，增大建筑物景观面。

同时利用山地落差大的优势，设计坡地特点的建筑形式，突出别墅感以及增大此类产品的景观。

规划社区通往海边的小径，建立社区与海的联系,都市与社区规划意向并重：

同时注重城市节点，如城市广场，与社区公共活动空间，邻里关系的打造，体现项目整体都市与休闲社区并重的规划理念。

海景资源的充分利用：

利用产品的高度的两极化，产品外立面的弧形处理，台地的充分利用，争取让80%的居住物业看到海景。

建立与海的直接联系：

打造部分带游艇泊位的顶级低密度物业，大的露台，会所的无边游泳池，滨海休闲商业街等，都建立起产品与海的直接联系。

强调配套产品与海的参与性：

游艇码头，普通游船码头，公共开放与社区私密沙滩的设立，强调参与海，体现社区动感活力的一面。

都市与休闲产品共存,强烈具备海洋风情的建筑风格,产品与其他资源的结合,国际都市滨海社区价值体系,产品价值指标（住宅与配套）,资源利用价值指标,海景资源的充分利用,建立与海的直接联系,强调配套产品与海的参与性,都市与休闲产品共存：

高层产品充分体现都市风格，低密度产品体现别墅社区意向，城市功能商业与滨海休闲商业的共存。

强烈具备海洋风情的建筑风格：

原则上社区整体选择统一海洋风情的建筑风格，保持整体意向的统一。

最大限度满足对海景资源的利用：

无论从规划，住宅产品与配套设施的设计是遵循海景最大化是第一首选原则。

部分强调对海资源接触与参与,实现对海洋文化的体验，强调精神的交流：

对海资源的利用上升到最高层级，即对海文化的体验，设置部分精神场所如：

艺术馆，博物馆，对整体意向进行提升。

产品与其他资源的结合，充分利用项目具备其他特殊资源，如台地，山体，森林，温泉等。