中环国际广场建设项目可行性研究报告.docx
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中环国际广场建设项目可行性研究报告
中环国际广场建设项目
可行性研究报告
一、总论…………………………………………………………1
（一）项目建设单位概况………………………………………1
（二）项目概况…………………………………………………3
（三）可行性研究报告编制依据………………………………7
（四）可行性研究报告研究范围………………………………7
（五）研究结论与建议…………………………………………7
二、房产市场分析与营销战略…………………………………9
（一）当前房产市场现状………………………………………9
（二）某县商品房现状与市场需求…………………………10
（三）“精品住宅”的市场需求及发展………………………11
（四）定价策略………………………………………………15
三、项目选址及建设条件………………………………………17
（一）项目选址…………………………………………………17
（二）建设条件…………………………………………………17
四、建设规模及功能标准………………………………………18
（一）建筑面积和内容…………………………………………18
（二）功能设施标准……………………………………………18
五、建筑方案……………………………………………………20
（一）拟建建筑物使用功能和工艺要求………………………20
（二）单体平面功能设计与竖向设计…………………………20
（三）交通组织…………………………………………………21
（四）空间组织与景观设计……………………………………21
（五）造型设计…………………………………………………22
（六）人防设计…………………………………………………23
（七）日照分析…………………………………………………23
（八）建筑装修与构造…………………………………………23
六、结构设计……………………………………………………30
（一）结构设计依据……………………………………………30
（二）基本技术参数……………………………………………30
（三）结构设计…………………………………………………31
（四）结构计算…………………………………………………32
（五）供配电设计………………………………………………33
（六）防雷与接地………………………………………………34
（七）火灾自动报警系统………………………………………34
（八）可视对讲系统……………………………………………34
（九）有线电视系统……………………………………………34
（十）电话及宽带网络系统……………………………………35
（十一）综合布线系统…………………………………………35
（十二）电气人防专篇…………………………………………36
七、给排水设计…………………………………………………38
（一）设计依据…………………………………………………38
（二）设计范围…………………………………………………38
（三）室外给水设计……………………………………………38
（四）室外排水设计……………………………………………39
（五）建筑给水排水设计………………………………………40
（六）管材及接口………………………………………………42
（七）人防给排水设计…………………………………………42
（八）隔振与防噪………………………………………………43
（九）节水、节能环保措施……………………………………43
（十）消防水池设置……………………………………………43
（十一）消防电梯集水坑………………………………………43
（十二）主要设备材料表………………………………………43
八、暖通设计……………………………………………………46
（一）设计依据…………………………………………………46
（二）设计内容…………………………………………………46
（三）设计参数…………………………………………………46
（四）供暖、空调设计…………………………………………47
（五）通风系统设计……………………………………………49
（六）管材………………………………………………………49
（七）保温………………………………………………………49
（八）人防物资库通风…………………………………………49
九、消防专篇……………………………………………………50
（一）建筑消防设计……………………………………………50
（二）给排水消防设计…………………………………………52
（三）电气消防设计……………………………………………54
（四）消防防排烟设计…………………………………………57
十、节能环保措施………………………………………………59
（一）建筑节能设计……………………………………………59
（二）电气节能环保设计………………………………………59
（三）暖通节能环保设计………………………………………60
十一、项目实施进度安排………………………………………61
十二、投资估算与资金筹措……………………………………62
（一）投资估算…………………………………………………62
（二）资金筹措…………………………………………………63
十三、经济效益分析……………………………………………64
（一）销售价格…………………………………………………64
（二）销售进度及付款计划……………………………………64
（三）税费率……………………………………………………65
（四）盈利能力分析……………………………………………65
（五）主要经济指标……………………………………………65
十四、风险分析及对策…………………………………………67
（一）市场风险分析……………………………………………67
（二）经营管理风险分析……………………………………68
一、总论
（一）项目建设单位概况
1.项目名称：
某县中环国际广场建设项目
2.项目单位：
某某置业有限公司
3、法定代表人：
4.经营范围：
房地产开发、经营，投资兴办商贸实体；
5.公司资金运转正常，无不良债务；
6.组织机构：
实行董事会领导下的总经理负责制，其组织结构如下：
（1）总经理室：
负责公司内部机构设置，公司的经营决策与指挥，公司管理人员的选聘与任免，以及公司内部各部门之间行政、业务的协调，公司管理制度的修改与调整。
（2）办公室：
负责公司往来文件收发，文书档案管理，公司行政文件的草拟及方案处理，行政往来业务的接待，办公用车的管理以及领导交办的其他工作。
公司员工的招聘与解聘，公司内部人员调配。
（3）计财部：
负责公司财务计划制定和资金的筹措与调度，保证国家财税政策的贯彻落实。
（4）工程部：
具体负责公司承担的工程项目洽谈、发包签约与实施，为客商提供工程项目服务。
（5）成本控制部：
具体负责公司工程成本的控制，把关工程质量的标准。
（6）营销策划部：
负责公司楼盘的广告宣传销售经营，策划推介等一系列活动促进楼盘快速营销以及房产的策划工作。
（7）物业部：
负责公司所属的物业管理，如公共设施、道路、水、电、气、绿化、环卫等维护、修缮，为业主提供全方位服务。
（8）保安部：
负责公司和物业管理区域的安全保卫、消防工作。
7.人员编制
（1）劳动定员：
公司定员为38人，其中经理1人，副经理2人，总工程师2人，办公室3人，计财部3人，工程部6人，成本控制部3人，营销策划部6人，物业部7人，保安4人。
根据工作需要可随时聘用临时人员。
（2）人员组成原则：
经理、副经理由董事会考核任命；其他管理人员和技术人员，可按照德才兼备的原则，面向社会公开招聘；所有管理人员须具备大专以上文化程度；公司员工实行全员劳动合同制。
（3）人员培训：
根据企业员工素质构成情况，可自行组织政策、法律及相关知识培训，或赴省内外成功企业进行考察和学习。
公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承“积极、创新、和谐、高效”的经营理念，开拓进取。
公司的宗旨是：
为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值--服务社会。
（二）项目概况
1、项目名称：
某县中环国际广场建设项目
2、项目建设背景：
（1）某县自然及社会经济状况
某县位于##省的北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，东与江苏省徐州、连云港、盐城、淮安、宿迁相连，北与山东省泰安、荷泽、济宁、临沂接邻，西与河南省周口、商丘、开封为亲，居于二十多个城市的大淮海经济区的最中心位置。
铁路东临京沪、北连陇海、西接京九，符夹线，青阜线贯通全境，另有21条总计200多公里的铁路专用线连接各大中型企业；全县公路里程545公里，有6条国道、省道从市中心穿过，途经市区的京（北京）台（台州）、连（连云港）霍（霍尔果斯）、盐（盐城）许（许昌）高速公路分别设置出入口；上海铁路局百善战略物流基地每年物流规模达到300万吨，年吞吐量100万吨的青龙山港口，可将货物直入淮河、长江；空运距江苏徐州观音机场仅50公里，全程高速公路可以直达。
某县矿产资源得天独厚，现已探明的有煤、铁、铜、金、石灰石、高岭土等13种，以煤为最，地质储量60亿吨，远景储量240亿吨。
目前拥有淮北矿业集团、皖北煤电集团、地方所属矿井18对，2008年原煤产量达2830万吨，居全国第四位，还有杨柳、邹庄、青东等大型矿井正在建设。
某县依托丰富的煤炭资源，大力发展煤电加工业，延伸煤电资源的产业链，提高资源综合利用率，现已建成煤化工规模500万吨，电力装机200万千瓦。
城镇化水平不断提高。
按照相濉一体化发展战略，建设县城区面积20平方公里，并架构起50平方公里的县城区框架。
2008年全市城镇化率达到48.3%，在全省处于较高水平。
**经济开发区已完成投资7.3亿元，完成开发面积23平方公里，实现七通一平，按照开发区发展规划，初步建成工业园区、民营科技园区、教育园区、商住园区、综合服务区等。
现已入驻工业企业210家，2008年实现工业增加值13亿元，开发区财税收入9710万元，建成教育园区，实现从小学到高中阶段的国民教育，建成御苑居小区，正在建设凤凰城小区、玉兰花城小区，现已入住居民510户。
（2）某县房地产发展现状
2009年某县完成房地产投资2.8亿元,全县土地完成开发建设面积7.52万㎡，同比增长47.66%，2009年新开工11.28万㎡，同比增长90.05%，房屋销售面积7.88万㎡，同比增长81.28%。
（3）某县住宅市场调查
某县鼎苑小区，位于沱河路百货商场东侧，楼层高19层，平均单价3500元/m2；溪岸茗苑小区，位于虎山南路，楼层高6层，平均单价2700元/m2；正在开发建设的居住小区包括**影都小区，位于淮海路苏果超市南侧，楼层高24层，平均预售价4500元/m2；丽豪苑小区位于**火车站东侧，靠近某县5马路，楼层高6层，平均预售价3000元/m2；**开发区凤凰城小区，位于**开发区银杏西路，**中学新校区北侧，楼层高6-19层，其中6层楼房平均售价3200元/m2；**开发区玉兰花城小区，位于**开发区玉兰路南侧，靠近御苑小区，楼层高6层，平均售价2800元/m2。
3、项目区域的地理位置及概括
该工程选址位于沱河路北、淮海路东、岱河路南，用地呈矩形状，南、北边界均为城镇道路，面积为57422平方米，周边基础设施较完善，商业和交通便利，各种配套较齐全、方便，具有极其优越的区位优势。
拟建中环国际广场。
总占地面积57422平方米，总建筑面积为250000平方米，容积率≤3.8，建筑密度≤39%，绿地率≥30%。
4、绿化环境
（1）总平面绿化：
项目尽量提高绿化布置的面积和空间效果。
沿街布置绿化带和植草砖停车位，建筑周围及消防环道旁布置成片与零星结合的绿地和树木；底层商业沿路多为为架空式设置，布置局部绿化花坛及活动空间，丰富整体绿化效果；
（2）沿街裙房设置大型屋面绿化花园，与沿街绿化遥相呼应的同时，为城市居民提供休闲、观景；同时增加立面景观和层次，丰富第五立面，并形成立体绿化，减弱大体量的单调感及对城市空间的压迫感。
5、场地竖向设计
建设场地地势平坦，建筑顺应地势，高差跌落设计，南侧室内外高差取0.15m，室内±0.000相当于绝对高程46.00，入口台阶可根据路牙标高适当增减步数。
6、经济技术指标
（1）经济指标：
项目总投资：
65000万元
销售收入：
110284.6万元
利税总额：
42840.6万元
其中：
利润：
28700万元、税金：
14140.6万元
投资利润率：
44.1%
财务内部收益率：
8.1%（税前）
全部投资回收期：
3.2年（含建设期）
（2）技术指标：
基地面积：
57422m2
总建筑面积：
250000m2
容积率：
3.8
建筑密度：
39%
绿地率：
30%
住宅户数：
1500户
（三）可行性研究报告编制依据
（1）国家房地产开发有关政策；
（2）某县建设项目规划设计条件通知书；
（3）项目区地质勘探资料；
（4）国家发改委建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（5）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
（6）项目单位关于编制该项目可研报告委托书；
（7）项目单位提供的其它资料。
（四）可行性研究报告研究范围
根据中环国际广场项目初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
（五）研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，符合**开发区建设规划，项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。
针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和**已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对**住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。
财务分析结果表明，项目经济效益可行。
本项目开发土地利用**的商住用地，对盘活国有资产，推进产业结构调整，有明显的社会效益。
从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
二、房产市场分析与营销战略
（一）当前房产市场现状
进入2009年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。
主要表现在：
1、商品房开发投资稳步回升。
2006年房地产业超速发2007年下半年受宏观调控影响。
商品房投资逐步增加，2007年，全县国民生产总值增长的16.8%中，房地产开发的贡献率达到2.5个百分点以上。
2、在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。
3、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。
近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。
4、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。
房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。
5、2008年下半年以来，受到全球金融危机的影响，房地产市地低迷不振，但由于某县属于中部地区的欠发达县，房地产价格本来就不是虚高，再加上消费需求量大，当地政府大力支持，因此，房地产市场的波动并不太明显，在这一轮经济危机中呈现中稍降在态势。
6、房地产产业链条较长，能够带动建材产业、运输服务业等相关产业的发展；房地产属于劳动密集型产业，能够提供更多的劳动就业岗位；房地产具有投资规模大的优势，对当前拉动经济复苏具有重要意义。
为此，中央和地方出台了一系列房地产开发优惠政策。
某县作为新兴的能源城市，是华东地区重要的煤电能源基地，淮北矿业、皖北煤电以及地方矿井28对。
近年来，矿区开采推行新的用工制度，即用人不养人，充分提高职工的福利待遇，但是不再建设职工福利分房与其他社会事业，这样富裕起的矿区职工考虑到子女就学等，纷纷到某县及某县城购房居住，充分享受城市现代的文明生活。
另外，**老城开发、县医院综合楼建设及其他重大项目建设，大批的居民拆迁，政府采用货币化补偿，客观需要一批新开发的房地产业，用于拆迁居民户的安置。
（二）某县商品房现状与市场需求
某县住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米。
但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。
从城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。
根据有关市场调查资料，目前有26%的市民住房是“单位建房”，约占39%属“房改房”，占19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。
从以上现象可以看出，目前商品房在市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。
随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。
再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房60平方米（指建筑面积，下同）以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。
随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房户数将比现在有较大幅度地提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。
（三）“精品住宅”的市场需求及发展
“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。
随着城乡居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。
根据县域经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。
1、住宅市场趋向细分化
随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。
在住宅市场日趋活跃，消费者面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。
前两年，住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高雅，售价合理，刚刚推出就能销售60%以上，经营火爆。
从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化，对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。
市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。
2、商品房市场进入品牌角逐时代
随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。
在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。
同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。
在去年房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。
商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：
（1）先富者的市场潜力。
本市改革开放30年来，经济快速发展，社会全面进步，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费水平居国内中等城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占6％左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。
这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。
（2）商业消费潜力。
近年来煤炭销售旺盛，价格涨幅接近1倍。
为某县经济发展提供强大的支撑，人口聚集效应进一步升华，发展房地产开发一直是本市经济发展的重点之一。
今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求。
（3）项目区位市场潜力。
中环国际广场项目位于**镇，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。
3、消费者对住宅质量和物业管理的关注
消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。
住宅质量要从几个方面进行全面考虑。
一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。
二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。
三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。
四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。
所以，住宅设计要超前并考虑可改造。
物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。
对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。
4、住宅开发及开发商向规模化发展
近年来，城市住宅开发数量发展过快，但开发规模和档次不高。
目前县城已有各类资质的房地产开发企业10多个，存在开发成本高、恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。
新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。
房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。
住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。
从本市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。
5、住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段
随着本市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。
目前，本市居民购房除直接居住或自用外，有近15%是用于投资保值、增值或出租，这与本市市民近几年生活水平很快提高不无关系。
这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。
随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。
随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5.1%上升到12%左右。
其中中低收入的家庭为6%～10%，中高收入家庭为13%—16%，富裕家庭占20%--30%，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。
个人购房的比例也1990年的28%增加到2000年的50%，目前这一比例已超过60%，并保持逐步上升的势头。
（四）定价策略
（1）价格定位。
1）根据县城目前房地产屋源交易信息，结合同类商品房销售价。
从**2009年1、2月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在3700～4600元之间；中档住宅售价每平方米在2500-3200元。
由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。
（2）价格优惠策略。
拟采用以下策略：
①付款方式优惠；②集团购买优惠；③选择购买优惠；④特殊消费对象优惠；⑤其他优惠措施。
（3）价格浮动策略。
宜采用浮动售价：
①展销会期促销优惠价；②限期销售优惠浮动价；③正常销售期段浮动价；④其他浮动措施。
（4）定价方式。
主要按期房价、现房价、综合
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