管理局办公和职工工作用房项目可行性研究报告.docx

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管理局办公和职工工作用房项目可行性研究报告

管理局办公和职工工作用房项目

可行性研究报告

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

管理局办公和职工工作用房灾后重建项目。

1.1.2项目建设单位与法人代表

建设单位：

xxxx区管理局

法人代表：

1.1.3项目主管单位

四川省林业厅

1.1.4项目咨询单位

1.1.5项目建设性质

灾后原址重建

1.1.6项目建设地点和范围

管理局办公用房项目建设地点位于四川省汶川卧龙特别行政区卧龙镇沙湾西北，职工工作用房位于卧龙镇沙湾及耿达乡中心。

1.1.7建设内容及投资规模

卧龙自然保护区管理局办公用房总建筑面积2169平方米，共3层，为管理局日常办公使用。

职工工作用房为管理局正式员工居住，计划为长期在卧龙工作的414户员工提供住房，户均居住面积约60平方米，居住总面积即25250平方米，建筑面积约28785平方米。

项目总投资约11473万元。

1.1.8建设目标

通过xxxx区管理局办公重建，解决地震后管理局没有合适办公地点的局面，恢复管理局工作的正常进行。

通过职工工作用房的重建，解决震后管理局职工的居住问题，为职工生活提供最基础的保障。

1.1.9建设期限

建设期为二年，即2009－2010年。

1.2报告编制主要依据

1.2.1法律、法规和条例

《中华人民共和国城乡规划法》，2008年1月实施；

《中华人民共和国土地管理法》，1999年1月施行；

《中华人民共和国土地管理法实施条例》，1999年1月施行；

《中华人民共和国防震减灾法》，2002，1998年3月施行；

《中华人民共和国建筑法》，1998年3月施行；

《中华人民共和国环境保护法》，1989年12月实施；

《中华人民共和国自然保护区管理条例》，1994年12月实施；

《中华人民共和国野生动物保护法》，1989年3月施行；

《中华人民共和国森林法》，1998年7月施行；

《四川省世界遗产保护条例》，2002年4月施行；

1.2.2灾后恢复相关

《汶川地震灾后恢复重建条例》第五百二十六号国务院令，2008年6月8日实施；

《国家汶川地震灾后重建规划工作方案》，2008年06月13日；

《国务院关于做好汶川地震灾后恢复重建工作的指导意见》（国发〔2008〕22号）

《卧龙自然保护区总体规划》，1998；

《建设项目选址规划管理办法》，建规〔1991〕583号；

《建筑抗震设计规范》，GB50011-2001；

《住宅设计规范》，GB50096-1999；

《住宅建筑规范》，GB50368-2005；

《建筑地基基础设计规范》，GB5007-2002；

《建筑设计防火规范》，GBJ16-87；

《住宅建筑技术经济评价标准》，GBJ47-88；

《建筑施工现场环境与卫生标准》，JGJ146-2004；

《办公建筑设计规范》，JGJ67-89；

《住宅建筑技术经济评价标准》，GBJ47-88；

《建筑施工现场环境与卫生标准》，JGJ146-2004。

1.3结论

卧龙自然保护区管理局办公用房和职工工作用房在地震中遭遇了彻底破坏，原有建筑已不能继续使用或修复后使用，严重影响卧龙自然保护区管理局日常办公管理工作的正常开展。

项目按照“安全、适用、经济、高效”的原则展开，卧龙自然保护区管理局办公用房全部建成后将拥有包括日常办公、会议、接待、居住等功能为一体的综合行政办公中心和职工工作用房。

办公用房的恢复建设有利于促进灾后各项建设的顺利进行，职工工作住房工程建设有利于促进保护区保护、科研队伍的稳定。

通过综合考察、多方论证，结合当地的现场条件，重建卧龙管理局办公用房和职工工作用房是必要并且可行的。

第二章项目背景及建设必要性

2.1项目背景

卧龙自然保护区位于四川盆地西缘，成立于1963年，是我国建立最早、栖息地面积最大、以保护大熊猫及高山森林生态系统为主的综合性自然保护区；1983年，保护区内成立了保护大熊猫研究中心；2007年自然保护区被联合国教科文组织列入世界自然遗产名录。

保护区现有2个乡镇6个行政村26个组，总人口5575人，其中农业人口4547人。

受地形限制，区内农民多分散居住在河谷两侧的河谷地、半山坡以及中山地带。

卧龙国家级自然保护区管理局现有编制人数231人，办公大楼、事业办公用房等11026平方米。

“5.12”汶川地震造成3307平方米公共用房垮塌，占总面积的30%，其余全部成为危房，无法正常办公；保护区管理局职工住房原有面积335794平方米，地震造成154465平方米的职工住房垮塌，占总面积的46%，其余住房全部成为危房。

卧龙灾后重建保护区管理局办公用房和职工工作住房是灾后重建开展卧龙自然保护区管理和日常运营的首要工作。

2.2项目建设的必要性

“5.12”汶川大地震中，办公用房、职工住房基层设施完全被破坏。

公用办公设施、设备除了极少数抢险出来外，几乎完全受损或掩埋；职工个人财产由于地震造成的危害，大部分没有及时抢救出来，连绵的雨水淹没了大部分的私有财产。

卧龙自然保护区管理局局机关地——沙湾四周不仅存在山体崩塌、滑坡、泥石流等严重的地质次生灾害，还面临余震造成的危险，目前，卧龙管理局办公地点选择了帐篷、活动板房等临时过渡，给正常办公带来极大的影响。

建议尽快重建，该项目已经列入国家灾后重点重建规划。

第三章建设条件分析

3.1自然地理条件

3.1.1地理位置

卧龙国家级自然保护区，成立于1963年，当时面积2万公顷，1975年，面积扩大到20万公顷，是我国建立最早、栖息地面积最大、以保护大熊猫及高山森林生态系统为主的综合性自然保护区。

保护区位于四川省阿坝藏族羌族自治州东南部，是成都平原向青藏高原过度的高山深谷地带，东西长52公里，南北宽62公里，东与汶川县映秀镇连接，西与宝兴、小金县接壤,南与大邑、芦山两县毗邻，北与理县及汶川县草坡乡为邻。

1983年，经国务院批准，成立四川省汶川卧龙特别行政区。

保护区直属国家林业局，特区隶属四川省政府，部、省均委托四川省林业厅代管。

特区与保护区实行“两块牌子、一套班子、合署办公”的管理体制。

项目建设地点位于国家林业局卧龙国家级自然保护区内，四川省汶川卧龙特别行政区卧龙镇沙湾西北。

3.1.2自然地理概况

（1）地形地貌

项目区地处皮条河沟谷地带，属中山区的高山峡谷地貌。

项目所在地块地势开阔平坦，总的地势为北西高南东低。

地块西北侧紧邻山体。

（2）气候

本项目区属青藏高原气候带，其特点是年温差较小，干湿季节分明，降雨量集中，气候垂直变化明显。

据卧龙沙湾气象站多年观测资料记载，全区最高气温和最低气温分别为29.8℃和-11.7℃，年均气温8.9℃；年均降雨量为888.0mm，年蒸发量为883.1mm，年均相对湿度80％；降雨主要集中于5～9月；年日照时数为949.2小时。

（3）水系

区内的河流主要有皮条河、中河、西河和正河。

皮条河发源于巴郎山的东麓，与发源于四姑娘山东坡的正河在磨子沟汇合成耿达河。

全长70公里，经映秀注入岷江。

西河发源于马鞍山至三江口，与发源于齐头岩和牛头山的中河汇合成寿西河，经漩口注入岷江。

河流丰水期在5至10月，枯水期11至次年4月，洪峰期多在7至8月出现。

境内河流主要靠降水、溶雪水和地下水补给，其特点是流程短，落差大、水能蕴藏丰富。

3.2社会经济条件

3.2.1行政区域与人口

卧龙特区居住着藏、羌、汉、回四个民族，其中多数为农民，主要从事农牧业生产。

全区总人口5575人，其中农业人口4547人；人口中，藏、羌、回民族占75%以上。

各少数民族在文化、信仰、生活习俗、建筑风格、生活生产中均具有各自的独立特征，本区是少数民族文化景观资源的富集地带。

3.2.2土地权属

项目地位于xxxx区境内的土地的权属为国有，管理权归卧龙自然保护区管理。

3.2.3土地现状与利用结构

建设用地选取管理局原有在地震中受损的办公用房和职工用房所在的场地，在原有场地恢复重建。

3.2.4交通与通讯状况

全区大部分为山区公路，有303省道横贯全区。

近区内大部分为无人区，仅有山间小路，供巡护人员攀行。

由于卧龙大部分为无人居住区，因此只在镇中心和居民居住区有移动和联通等无线通讯信号。

3.2.5社区经济与发展状况

2007年，两乡（镇）总收入2700.16万元，其中，卧龙镇988万元，耿达乡1712.16万元。

人均可支配收入2870.56元，其中：

卧龙镇人均可支配收入2626元，耿达乡人均可支配收入3068.16元。

在农村经济结构中，两乡（镇）企业占总收入的8.56％，两乡（镇）家庭经营占总收入的91.44％。

3.3项目建设条件

（1）工程建设相关的水、电、交通等设施齐全。

虽然303省道的耿达到映秀段在512地震中损毁，但2008年底即将贯通的从卧龙到都江堰的道路，为工程实施提供了良好条件。

（3）项目中建设场址的选择基本为地震之前的建筑原址重建，对环境干扰破坏较少。

第四章建设目标与指导思想

4.1项目建设目标

该建设项目总体目标是在2年内建成xxxx区管理局办公和职工工作用房，为保护区管理和日常工作的正常运行提供最基本保障。

按照国家相关法律、法规及规范规定执行。

建筑物及构筑物按8度抗震设防等级建设。

规划建设的管理局办公用房和职工工作用房规模按照震前现状规模，以恢复为目标，同时增加在震前已计划建设的少量职工工作用房，满足管理局办公和员工生活的基本需求。

4.2指导思想

以国家相关法律、法规和规划为依据，以促进卧龙各项职能尽快恢复为目的，依照当地实际条件，促进卧龙各项基础设施的全面恢复，使人民生产生活尽快恢复，并取得长足发展。

4.3原则

（1）坚持科学性、合理性和可持续性相结合的原则。

力求从实际出发，综合分析卧龙的实际需求，科学合理地进行工程建设。

项目及实施要符合现有的科技发展水平和当地实际，具有科学性和可操作性，也要便于工程的实施。

（2）坚持前瞻性、先进性和实用性相结合的原则。

工程建设既要考虑当前的实际需要，同时要兼顾长远发展的要求。

（3）因地制宜，统筹安排，合理、充分地利用已有空间和设施条件；

（4）功能区层次分明，具有较强的独立性和完整性的原则。

第五章建设方案

5.1主要建筑

5.1.1管理局办公用房

主要建筑1栋，总建筑面积2168.5平方米，共3层，建筑占地面积795.5平方米。

其中包括综合会议室1个，可同时为约60人使用的日常会议室，也可容纳约200人的大型会议室，会议室可通过活动板分隔所需面积大小，会议室建筑面积238平方米。

办公室54间，值班室及传达室一间。

其余为储物间、卫生间等必备辅助用房。

根据建筑防火要求，在建筑设置消防楼梯两处，出入口两个。

5.1.2管理局职工工作用房

管理局长期在卧龙工作的职工用房，为管理局正式员工居住，计划为长期在卧龙工作的414户员工提供住房，户均居住面积约60平方米。

其中294户为地震中破坏的原有职工住房，计划按震前居住现状即60-70平方米/户的居住面积建设，人均居住面积20-30平方米。

其中229户在卧龙建设，65户在耿达建设。

居住总面积约20190平方米。

另有120户公寓式职工宿舍提供给卧龙管理局短期居住职工，按照42平方米/户的标准，包括卧室、门厅、阳台、卫生间淋浴间、厨房的一室一厅，独卫、独厨的小套房，可供单身职工及短期居住职工使用。

其中卧龙、耿达各建设60套。

居住总面积约5060平方米。

根据国家相关标准，居住总面积约25250平方米，取公摊系数的中间值，即0.14，公摊面积约3535平方米。

职工工作用房总建筑面积约为28785平方米，根据卧龙的基本情况，建筑为多层，即3-5层。

5.2基础设施建设

5.2.1停车场建设

在管理局办公楼地下一层修建地下停车场一处，供管理局工作用车及访客使用，面积400平方米。

卧龙职工拥有私人汽车比例较高，达到60%以上，因而在楼间空地及路边设置职工工作用房区即职工居住区设置地面停车场，总面积为8700平方米。

5.2.2警卫设施建设

管理局重要地点安放摄像头，并将所收集的信号传到监控室。

5.2.3冬季采暖

管理局办公用房及职工工作用房均采用电力集中供暖。

第六章环保、安全与消防

6.1环境保护

项目区的工程建设需符合环保要求，对有可能造成环境污染的建设内容要进行环境影响评价，制定出切实可行的环保措施，使其对环境的影响降低到最低程度。

建设项目污染物排放不得超过国家和地方规定的污染物排放标准，同时加强地下水位及水质的监测，及时掌握地下水位及水环境质量动态变化。

工程区内采取有效措施，减轻或消除噪声对周围环境和大熊猫栖息的影响，噪音超过国家标准的车辆限制进入区内；驶入区内的机动车辆，应安装废气净化装置、消声器和符合规定的喇叭。

在工程建设过程中，需采取环保施工，减少和防止因施工带来的噪音、废异物等环境污染。

建立健全项目区环境管理制度，通过宣传牌、宣传手册等形式，提高工程人员及群众的环境保护意识。

6.2环境影响评价

6.2.1施工期间的环境影响预测评价

（1）大气环境影响预测评价

工程施工过程中产生的废气主要来源于施工机械的废气排放。

由于建设地点远离村镇居民生活区，因此施工活动产生的粉尘对居民影响较小。

（2）声环境影响预测评价

根据施工布置，施工区无居民居住，工程施工噪声对居民影响较小，无敏感点分布；公路两旁居民较少，故交通噪声对公路居民点影响较小。

（3）水环境影响

本项目废水在正常排放时，对下游水质影响不大，但本建设单位加强管理环保设施的正常运行，杜绝污水事故性排放。

（4）生态影响

工程施工期间，会对施工区域的地表植被带来一定破坏，但破坏面积较小，而且随施工期结束，该不利影响也会随之消失。

由于垃圾的稳定化是一个较为缓慢的过程，所有的环境和生态影响在终场后将持续较长的时间，所以项目运行期间需要特别加强环境监测。

6.2.2环境影响分析结论

综上所述，该工程兴建带来的不利影响是次要的、暂时的，可通过相应的工程和环境保护措施得到减免或缓解。

而有利的影响是主要的、长期的，并将随着时间的推移而日益显著。

因此，从环境影响和保护角度看，无制约的环境因素，该工程的兴建是可行的。

6.3安全卫生

在工程建设过程中，确保“安全第一”，建立健全各项安全工作制度，定期进行安全操作、安全工作教育和检查。

对工程建设及职工工作、生活中产生的污水和垃圾等污染源需消毒和清理，确保不排放超标和有毒污染物。

在主要路段和工作地点修建环保型公厕。

对项目区内工作人员及来访人员做好宣传和监督，使他们遵守环卫规定，并在人们涉足区域设置分类垃圾箱。

6.4消防

遵循《中华人民共和国消防条例实施细则》和《建筑设计防火规范》（GB16－87），坚持“预防为主、防治结合、因害设防、突出重点”的原则，提高警惕，加强防范。

工程建设区设立防火责任人，落实责任，切实做好消防工作。

在易发生火灾地段设防火警示牌、警示旗和防火标语。

并配备一定数量的防火设施和扑火装备，以便在发生火灾时，能最大限度地减少损失。

第七章建设进度安排和保障措施

7.1建设进度安排

2009年：

工程初步设计的编制与审批，建设招标及施工准备；

2010年：

建设工程设计施工和工程验收。

7.2项目实施保障措施

为了确保管理局办公用房及职工工作用房工程健康有序的实施、工程实施后达到预期目的，必须建立和完善一系列保障措施和体系。

7.2.1加强资金管理和监督

按计划要求严格落实配套资金，实行质量保证金制度，提高资金的使用效益，加强资金使用审计力度，做好财务管理、监督工作，严格做到项目资金专户储存，专款专用，切实加强资金的监督管理。

根据合同、按照工程进度分期拨付，确保工程顺利进行和完成。

7.2.2建立高效的质量保证体系

按照全面质量管理的要求建立起一整套高效的管理制度。

要切实组织提前做好施工设计。

要建立工程招投标、监理、检查、验收等各项制度；建立工程技术档案和资源、环境动态监测的数据库系统等。

7.2.3建立良好的人才竞争机制

实行竞争上岗，把岗位目标责任制度落实到各部门、个人，使得各项工作自上而下，由内到外，层层落实。

管理工作要严格遵循制定的目标责任制度，年终要进行考核，奖励能够遵守制度、圆满完成任务的管理人员，对于不能或没有能力完成工作任务的职工给予警告或调离岗位。

第八章组织机构与人员配置

8.1组织机构

为保证本建设项目的顺利实施，确定其组织管理机构为四川省卧龙国家级自然保护区管理局。

管理局为具有行政执法管理职能的公益性事业单位，行政和业务上隶属于国家林业局，负责xxxx区的开发管理和建设工作。

特区经济与发展计划局隶属四川省汶川卧龙特别行政区，是该工程建设的职能管理部门，组织编制基本建设预算和技术改造项目；负责编制呈报各类国民经济统计报表；负责区内建筑行业归口管理。

8.2人员配置

本项目建设完成后，需配备管理局管理值班人员2名。

第九章投资估算

9.1编制依据

本估算依据可行性研究报告提出的各项技术参数、数据，根据四川省近期工程造价水平估算，投资估算采用类似工程指标法进行估算。

并参照：

2004年《四川省建筑装饰工程计价定额》及相关文件。

2004年《四川省安装工程计价定额》及相关文件。

2004年《四川省市政工程计价定额》及相关文件。

2004年《四川省园林工程计价定额》及相关文件。

四川省和国家现行规定及相关文件计取工程建设其他费用。

当地建筑市场信息价格及市场询价等资料。

近期类似工程造价指标及相关建筑技术经济指标。

9.2编制范围

（一）本工程包括的内容：

1工程费用

（1）本体费用：

a、土建工程：

建筑工程、装饰装修工程。

b、给排水工程：

给排水、消防工程。

c、通风空调采暖工程：

采暖工程、通风空调工程。

d、电气工程：

变配电工程、配电照明工程、防雷接地工程。

e、弱电工程：

综合布线系统、有线电视系统、保安监控系统、广播系统、火灾自动报警及联动控制系统。

（2）设备工程：

专用设备。

（3）室外工程：

包括室外管网、室外电缆及照明、道路及广场、绿化等。

2其他工程费用

包括建设单位管理费、可行性研究等前期工作咨询费、工程勘察费、工程设计费、基础设施费、工程预算编制费、编制竣工图费、施工图审查费、工程招标代理服务费、工程监理费、工程保险费等费用。

3预备费。

（一）本工程不包括内容如下：

1拆迁费用；

2特殊地基处理；

9.3编制原则及方法

本可研报告投资估算依据项目方案设计提出的各项技术参数、数据、设计资料和有关文件进行编制，以四川省建设厅颁发的2004年《四川省建筑装饰、安装、市政及园林工程计价定额》及有关文件为基础，根据四川省近期工程造价水平，采用类似工程指标法分别进行估算。

9.3.1主要的建筑材料及设备

主要的建筑材料及设备均以合资及国产品牌产品为主。

9.3.2其他费用按照相关标准计算：

（1）建设单位管理费按财建[2002]394号《财政部关于印发〈基本建设财务管理规定〉的通知》计算。

（2）建设项目前期费按计价格[1999]1283号《国家计委关于印发〈建设项目前期工作咨询收费暂行规定〉的通知》及计价格[2002]125号《国家计委、国家环境保护局〈关于规范环境影响咨询收费有关问题〉的通知》计算。

（3）工程设计费按2002年修订本工程勘察设计收费标准计算。

（4）工程勘察费按2002年修订本工程勘察设计收费标准计算。

（5）基础设施配套费根据《四川省物价局、四川省财政厅关于对成都市调整城市基础设施配套费征收标准的通知》计算。

（6）施工图预算编制费按设计费用的10％计算。

（7）竣工图编制费按设计费用的8％计算。

（8）施工图审查费按建筑面积的2.8元/平米计算。

（9）招标代理费按国家计委计价格[2002]1980号文《招标代理服务收费管理暂行办法》计算。

（10）工程监理费按国家发改委、建设部关于印发《建设工程监理与有关服务收费管理规定的通知》发改价格[2007]670号计算。

（11）工程保险费按工程投资的0.12%计算。

（12）建设期间基本预备费以建安工程费用与工程建设其他费用之和为基数按8％计取。

9.4投资估算

项目总投资约11473万元。

详见附表9-1。

第十章效益评价

规划重建的该项目，是卧龙自然保护区管理局的标志性工程，在整个重建中占有重要的地位。

办公用房的恢复建设有利于促进灾后各项建设的顺利进行，职工工作住房工程建设有利于促进保护区保护、科研队伍的稳定。

该项目对保护区未来发展具有重要意义。

附图表

图1管理局办公用房建筑平面

图2职工工作用房户型平面

图3短期居住职工工作用房户型平面

投资估算汇总表

附表1-1

项目名称：

xxxx区管理局办公和职工工作用房灾后重建项目

单位：

万元

序号

估算表编号

工程和费用名称

概算投资额

技术经济指标

备注

计量指标

单位

数量

单位造价（元）

占投资额（%）

一

建筑安装工程费用

8856.13

77.20%

1

本体费用

8629.93

建筑面积

m2

62308.00

1385.04

75.23%

1.1

管理局办公用房

759.15

建筑面积

m2

2169

3500

6.62%

1.2

职工工作用房

7484.10

建筑面积

m2

28785

2600

65.24%

1.3

管理局供暖

15.18

建筑面积

m2

2169

70

0.13%

1.4

职工用房供暖

201.50

建筑面积

m2

28785

70

1.5

管理局地下车库

160.00

建筑面积

m2

400

4000

1.39%

1.6

警卫设施

10.00

0.09%

2

室外费用

226.20

建筑面积

m2

8700.00

260.00

1.97%

2.1

停车场

226.20

占地面积

m2

8700

260

1.97%

二

其它费用

1766.10

15.39%

1

建设单位管理费

101.56

0.89%

参照财建[2002]394号文件

2

建设项目前期费

41.00

0.36%

计价格[1999]1283号文

3

工程项目设计费

274.06

2.39%

工程勘察设计收费标准

4

勘查费

48.71

0.42%

（一）*0.55%

5

基础设施

996.93

8.69%

川价发（2007）233号

6

工程预算编制费

27.41

0.24%

（3）*10%

7

编制竣工图费

21.92

0.19%

（3）*8%

8

施工图审查费

17.45

0.15%

建筑面积*2.8元/m2

9