办公区职工食堂可行性研究报告.docx
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办公区职工食堂可行性研究报告
某电业局乾州办公区职工食堂项目
可行性研究报告
XX城市学院规划建筑设计研究院
2012年3月编制
第一章工程概况
1.1项目名称及承办单位
1.1.1建设项目名称
湘西电业局乾州办公区职工食堂
1.1.2项目承办单位
湖南省电力公司湘西电业局
1.1.3项目拟建地点及周边环境
湘西电业局乾州办公区职工食堂项目建设用地位于乾州新区人民路、燕子路、水厂路交汇处，定位于本部完善办公楼及乾州供电局综合楼南侧，周围与市地税局、州检察院、文化馆、博物馆、体育馆等单位相邻，属新区文化、交通中心地段，地理位置及交通条件良好，人文景观独具湘西民族特色。
1.1.4建设项目规模
此次建设项目内容包含职工食堂、员工活动中心、单身宿舍、特种车库及小型材料物质仓库，其建设规模分别为：
●食堂：
700m2
●员工活动中心：
300m2
●单身宿舍：
500m2
●特种车库：
120m2
●小型物质仓库：
480m2
以上五项之和为：
2100m2，其中特种车库及小型物质仓库为轻钢结构。
第二章项目建设必要性
2.1项目建设概况
湘西电业局本部完善及乾州供电局综合楼项目于2007年经省公司立项批复，目前项目已竣工，即将投入使用，届时湘西电业局计量管理中、客户服务中心、电费中心、变电管理所、吉首供电局将搬迁至此办公，吉首地区办公拥挤现象将彻底改观，基本形成了我局第二个办公基地。
2.2建设必要性
随着湘西电业局本部完善及乾州供电局综合楼建成投入使用后，乾州办公区基本形成了我局第二个办公基地，五大部门将近400余职工将在乾州办公，目前乾州新区开发尚未完善，距离本部较远，大部分配套工程没能同步建设，无工器具及生产物质仓库，不能满足生产需求，且员工上班期间就餐休息也成为很大的困难，为更好建设好乾州新办公区，为广大职工提供一个较好的办公及生活环境，需完善配套的职工食堂、单身宿舍、小型仓库及职工活动场所。
第三章项目建设方案
3.1项目选址及总体规划
3.1.1项目选址
新建项目基地位于乾州新区人民路、燕子路、水厂路交汇处，周围与市地税局、州检察院、文化馆、博物馆、体育馆等单位相邻，属新区文化、交通中心地段，环境优美，非常适宜修建此工程。
3.1.2项目总体规划方案
该项目位于湘西土家族苗族自治州吉首市乾州开发新区人民路、燕子路、水厂路交汇处，吉首市乾州开发新区在城市总体规划中确定为城市新的政府办公及经济开发中心，是吉首市重要交通集散地段，区域内地块完整，地理位置优越,市政配套设施完善,是一块理想的建设宝地。
为完善乾州新办公区配套附属设施，结合吉首市政府城市建设整体规划，在乾州燕子路本部完善及乾州供电局综合楼南向，原59亩划拨用地布置食堂及小型仓库，该地块目前已完成土石方回填工作，土地使用手续齐全，交通便利，已具备开工条件。
乾州办公新区食堂工程项目本期总用地面积6000平方米，根据实际需求，该项目规划建设方案为食堂综合楼部分，建筑主体3层，建筑面积为1500平方米，大楼建筑檐口高12.5米，采用框架结构，同时兼有食堂、活动中心及单身宿舍；特种车库及小型物质仓库600平方米，轻钢结构。
3.2项目建设条件
3.2.1自然条件
3.2.1.1地形、地貌
乾州新区建设基地西北高东南低，标高在188.1～196.1米之间，目前经场地土方回填后，标高已在195～196米之间，工程一层建筑标高初定为194.90米，人民南路与燕子路交点标高为194.05米。
3.2.1.2地震资料
拟建场地未划入抗震设防区，不考虑抗震设防。
3.2.1.3气象、水文条件
●最冷月平均气温5.0℃
●最热月平均气温30.3℃（七月）
●极端最高气温40.4℃
●极端最低气温-7.6℃
●年平均总降水量1455.9㎜
●年最大降水量1890.1㎜
●日最大降水量128.4㎜
●设计风荷载35㎏/㎡
●设计雪荷载35㎏/㎡
●全年主导风向WNWNW
●最大风速23m/s
3.2.2工程地址条件
本工程原始地貌为废弃农田，尚未进行勘探，根据附近建筑物的勘察情况了解到拟建场地基本是由人工填土、淤泥、耕植土、粘土、灰岩组成。
该区域场地地下水对混凝土结构无腐蚀性。
场地稳定，适宜建筑。
基础形式及埋深：
应在地质勘察完成后再根据综合楼的结构特点，荷载大小及所在场地的地质情况确定，根据现场踏勘，场地均为回填土方，且深达8～10米，需进行地基加固处理。
3.2.3.1水源
本工程水源采用城市自来水，建设地点周边人民路及燕子路上均有市政给水管道。
3.2.3.2电源
本工程电源引自就近变压器，电缆进线。
3.2.3.3交通条件
该项目用地位于吉首市主要道路——人民南路东侧，北临燕子路，交通条件优越。
3.2.3.4材料供应
钢材、木材、水泥等其他建筑材料，货源充足，厂商随时可以供货。
3.2.3.5网络、通讯
通讯及智能网络管线均同城市主干路就近引入，工程内部管线暗敷。
3.3工程技术方案
3.3.1总平面
详见附件《总平面布置图》
3.3.1.1方案构思
城市的发展和演变，赋予了城市设计与建筑设计新的内涵，本总图方案力图以人为本以城市交通与城市环境的角度为基本出发点来组织平面，通过对地形、交通、建筑功能等方面的分析，主要推荐方案二的半坡屋顶设计，使之成为由周边建设环境，人文脉胳及自身功能几者共同作用下而形成的一个有机整体。
3.3.1.2总图布置
根据总图布置，用地内建筑单体周边均设置有6m宽的双车道,各种车辆畅通无阻,并满足消防要求。
3.3.1.3室外工程设计设计
本次室外工程设计主要考虑在食堂综合楼建设中进行完善，根据“以人为本”的设计指导思想，我们对拟建建筑的周边地带进行了精心的设计，考虑了小广场、道路、绿化、休闲健身场所的设计，给排水及室外照明等设计在方案确定后再进行完善。
3.3.1.4主要技术经济指标
●总用地面积：
6000m2
●本工程建筑占地面积：
1200㎡
●本工程总建筑面积：
2100㎡
●建筑密度：
20%
●容积率0.35
●绿地率：
48.12%
3.3.2建筑设计
3.3.2.1方案设计所依据的技术准则
本方案为二类建筑，耐火等级为二级。
地上三层，主楼建筑高度12.5m，属多层建筑；梯间采用封闭楼梯间本方案所在地抗震设防基本烈度小于六度，可不考虑抗震设防。
3.3.2.2平面功能
●综合楼一层为员工食堂；
●综合楼二层为单身宿舍；
●综合楼三层为:
职工活动中心
●特种车库及小型物质仓库另设。
第四章工程建设管理
4.1基本规定
按我国现行规定，一般项目从建设前期工作到建设、投产要经过以下几个阶段：
●根据国民经济和社会发展长远规划，结合行业和地区发展规划的要求，提出项目建议书；
●在勘察、调查研究及详细技术论证的基础上编制可行性研究报告；
●根据项目的咨询评估情况，对建设项目进行决策；
●根据可行性研究报告编制设计文件；
●初步设计批准后，做好施工前的准备工作；
●组织施工，并根据工程进度，做好使用准备；
●项目按批准的设计内容进行建设完成，经验收合格后，正式交付使用；
●使用运营一段时间后，进行项目后评估。
4.2项目管理组织机构
本项目为湘西电业局乾州办公区职工食堂及小型仓库建设，是湘西电业局的重要组成部分。
项目顺利建设与实施，对湘西电业局今后的运营和发展，显得尤为重要。
依据《湖南省电力公司小型基本建设项目管理规定》的有关精神，由湘西电业局组织成立业主项目部，全职负责管理此项目。
4.3建设管理机构设置
4.3.1成立项目建设领导小组。
㈠小型基建管理领导小组职责
⑴根据国家及地方有关法律法规，结合上级小型基建管理有关规定，审定我局小型基建建设管理有关规章制度。
⑵组织和协调全局小型基建项目建设管理过程中出现的重大问题，对重大设计变更进行决策并报省公司审批。
⑶负责对外重大关系的协调，检查指导小型基建各组织机构的工作开展情况，科学安排各职能机构的工作。
⑷建立健全的小型基建管理组织机构，根据工作需要调整相应工程管理人员。
⑸监督工程进度，听取小型基建管理办公室的工作汇报，协调解决工程建设中遇到的突出矛盾和相关问题。
4.3.2小型基建管理办公室职责
⑴发展建设部负责归口全局小型基建的管理工作，具体由小型基建管理办公室来实施，主要负责组织和协调小型基建的立项管理、合同管理、计划管理、财务管理、施工进度、质量安全管理、竣工验收管理和档案管理等相关工作。
⑵指导和协调各小型基建业主项目部开展小型基建项目的建设管理工作。
⑶组织各成员单位对小型基建项目的建设情况进行指导，检查，加强对小型基建项目的监督和管理工作。
⑷下达小型基建年度工作计划，督促业主项目部按进度目标推进项目建设进度，做好小型基建年度工作总结。
⑸定期组织召开工程建设协调会议，全面掌握施工进度、工程质量和经费管理情况。
4.3.3业主项目部职责
1.项目管理方面
⑴立项管理，负责提出工程项目的建设规模，选择建设地址及办理拆迁、报建等事宜。
⑵合同管理，与勘察、设计、施工、工程监理和设备供应单位签订合同，并按合同要求履行甲方职责，实行合同目标管理及处理有关事宜。
⑶计划管理，编制项目投资计划和施工进度计划，办理投资计划批准手续和监督落实施工进度计划。
⑷招标管理，在政府招标管理机构的监督下，依照法定程序，配合省公司招投标中心完成对工程承包单位（勘察、设计、施工、监理）的招标工作。
⑸竣工验收管理，组织工程竣工验收。
提请规划、公安消防、环保等部门和建筑设计单位的认可。
⑹档案管理，收集、整理项目建设有关文件及设计、施工变更洽商资料、图纸、档案，及时建立完善的项目建设管理档案并按规定报送建筑行政主管部门和局档案室保管。
2.安全质量管理方面
业主项目部是小型基建项目安全文明施工管理和工程质量管理的责任单位，要切实加强工程质量和安全的管理与监督，制定质量、安全措施，加强施工现场安全、质量标准的检查和施工变更洽商，确保工程质量与安全，避免发生重大人身伤亡事故和工程质量事故。
州局将不定期的对项目建设的安全、质量、工程进度等管理情况进行检查。
3.项目综合管理方面
⑴编制施工现场拆迁和三通一平等计划并负责落实。
⑵办理拆迁申报等有关事宜。
⑶依据工程进度与合同约定，向勘察、设计、施工、监理单位拨付工程进度款和决算工程款。
⑷负责建设项目的仪器设备选型调研，联系招标采购和自供建筑材料的采购。
⑸按照《湖南省电力公司统计管理规定》的要求向湘西电业局小型基建办公室报送投资完成情况和工程进度情况等月度报表、季度报表和年度报表，并且确保统计数据真实、准确、全面。
五、项目建设工期及投资计划
本工程项目建筑三层框架结构，地势复杂，需进行基础处理，工作流程与其他大型基建项目基本一致，整体工作量较大。
本工程从设计施工到竣工交付使用，工程建议安排14个月，具体实施计划安排如下：
·2012年7月完成前期方案可行性报告送审。
·2012年8月完成初步设计及批复。
·2012年9月完成施工图设计。
·2012年11月完成设计审查及概算批复。
·2013年1月施工招投标及施工队进场开工。
·2012年3月完成场地平整及基础处理工作
·2013年6月工程结构主体竣工。
·2013年8月完成装饰及安装工程。
·2013年9月办公家具进场安装。
·2013年10月完成室外附属工程建设
·2013年11月竣工验收，办理相关手续并交付使用。
六.工程投资估算与资金筹措
1.工程概况
1.1建筑物
食堂综合楼项目，三层，建筑高度约12.5m，框架结构，建筑面积1500m
。
特种车库及小型仓库，一层，建筑高度约6m，钢架结构，建筑面积600m
1.2室外工程
围墙、小广场、道路、园林绿化、给排水、亮化、停车位、化粪池、化油池等。
2.编制原则及依据
2.1工程量
根据本次方案设计各专业指标。
2.2定额
执行湖南省建筑概算定额，执行《湖南省统一安装工程基价表》（2002版）第一册机械设备安装工程，第二册电气设备安装工程，第七册消防及安全防范设备安装工程，第八册给排水.采暖.燃气工程，第九册通风空调工程。
2.3项目划分及费用标准
湘电公司发展〔2009〕745号文《关于进一步加强小型基建管理的通知》。
执行湖南省电力公司小型基本建设项目管理规定（修订）。
湘建价计〔2005〕08号文以及湖南省建筑工程其他现行相关取费标准。
勘测设计费执行国家计委、建设部计价格〔2002〕10号文《国家计委、建设部关于发布＜工程勘测设计收费管理规定＞的通知》。
2.4基本预备费按2.5%计取。
2.5根据中国人民银行2008年12月公布的贷款利率公告，5年以上贷款利率5.94%计算建设期贷款利息，本期可研编制不考虑贷款利息。
3.工程投资
职工食堂工程静态总投资445.54万元，单位投资：
2970元/m2，含基础处理费用。
室内家具费用10万元、室外附属工程费用197.8万元、仓库建设费用90万元另计，详见以下投资汇总表和各项目投资估算总表。
湘西电业局乾州办公区职工食堂工程
投资估算总表
建筑面积：
1500m2金额单位:
万元
序号
项目名称
建筑规模（m2）
工程造价（万元）
单位造价（元）
备注
一
建筑部分
358.00
2387
1
基础处理
60
2
主体土建及外墙装修
1500
225.00
1500
3
场地三通一平土石方开挖
4000立方米
12.00
30
4
室内水电及照明工程
1500
12.00
80
5
消防工程
1500
9.00
60
6
弱电工程
1500
4.00
7
室内二次装修工程
1500
36.00
240
二
建设管理及其他费用
1500
87.54
538.60
1
前期可研报告编制费
2.00
参照暂估列
2
立项评审费
2.00
参照暂估列
3
建设单位管理费
8.00
参照暂估列
4
报建费
34.54
见明细表
5
地质勘察费
2.00
计价格〔2002〕10号
6
设计费
15.20
计价格〔2002〕10号
7
初步设计评审费
2.00
湘电发展〔2010〕331号
8
标底编制费
2.60
参照设计费10%
9
招标服务费
1.60
计价格〔2002〕1980号文
10
预、结算编制费
5.60
湘电发展〔2010〕331号
11
工程监理费
6.00
1-2%
12
审图中心审图费
1.00
1.8元/m2
13
预备费（1%）
5.00
合计
445.54
2970.00
湘西电业局乾州办公区职工食堂工程报建及其他费用明细表
序号
收费名目
收费标准
应付费用
（万元）
备注
一
工程报建费
34.54
1
质量监督、检测费
3.00
2
定额测编费
总造价0.12%
0.50
3
散装水泥专项资金
2元/m2
0.30
4
建委交易服务费
中标0.18%
0.80
州价费〔2004〕85号
5
信息规划服务费
0.3元/m2
0.10
6
白蚁防治费
2元/m2
0.40
7
城市基础设施配套费
总造价2%
4.50
8
规划放线费
1600元/栋
0.16
9
规划复检费
1.2元/m2
0.18
州价费〔2007〕148号
10
墙改费
6.9元/m2
1.20
11
环保环评费
总投入0.3%
1.00
12
环保排污费
总造价0.5%
1.20
13
消防审查费
1.8元/m2
0.30
14
地震设防费
2000元/栋
0.20
15
水利防治费
2元/m2
0.30
16
劳保统筹基金
总造价3.5%
8.00
17
人防异地建设费
1800元/m2×3%
8.00
州价费〔2007〕178号
18
防雷费
1.8元/m2
0.40
19
渣土处理费
5元/m3
1.00
20
存档费
1.00
21
消防及水电检测费
1.00
22
竣工图测量费
1.00
室外绿化及附属工程投资估算总表
序号
费用名称
单位
规模
指标
（元/单位）
投资
（万元）
备注
1
植草砖、停车坪
m2
600
200.00
12.00
2
围墙
m
100
550
5.50.
3
化粪池
座
1
8.00
8.00
含石方开挖
4
化油池
座
1
2.00
2.00
含石方开挖
4
室外给排水工程
m
15.00
含石方开挖
5
绿化设施
m2
3000
200
60.00
含买土及石方开挖
6
室外电气亮化工程
10.00
不含外部电源接入
7
道路工程
m2
1500
220.00
33.00
8
休闲岗亭健身设施
10.00
9
门厅人行道火烧花岗岩板
m2
300
270
8.70
10
室外土石方平整
12000立方米
28
33.60
合计
197.80
平面布局方案一
平面布局方案二
方案一
方案二
第一章工程概况………………………………………………02
第二章项目建设的必要性……………………………………03
第三章项目建设方案…………………………………………8
第四章工程建设管理…………………………………………12
第五章项目实施进度计划……………………………………12
第六章投资估算与资金筹措方案……………………………16
第七章附图（1、透视图；2、规划总平面图；3、平面图）
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