淮安市城市房屋拆迁补偿估价技术细则.docx
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淮安市城市房屋拆迁补偿估价技术细则
淮安市城市房屋拆迁补偿估价技术细则（试行）
第一章 总 则
第一条 宗旨、目的：
为了贯彻《淮安市城市房屋拆迁管理办法》，规范拆迁补偿估价的相关事项，合理体现被拆迁房屋的价值量，维护被拆迁人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《淮安市城市房屋拆迁管理办法》,参照国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》等有关规定，制定本细则。
第二条 适用范围：
在本市城市规划区内的清河、清浦、经济开发区范围内的国有土地上，涉及房屋拆迁的房地产估价活动，适用本细则。
第三条 估价机构：
对被拆迁房屋进行房地产市场价评估，应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称估价机构）进行。
市房产管理部门应当会同房屋拆迁管理部门每年向社会公布估价机构名录，供拆迁人、被拆迁人选择。
第四条 估价人员：
承担房屋拆迁估价的房地产估价专业人员应该是符合本细则第三条规定的估价机构中的专职注册房地产估价师。
第五条 估价对象：
被拆迁范围内，经查产认定具有合法产权的被拆迁房屋。
第六条 估价目的：
统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。
第七条 估价时点：
房屋拆迁许可证颁发之日。
第八条 价值标准：
不考虑被拆迁房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等权利限制情形下最可能达成的公开市场价值。
第九条 房屋评估价格构成：
为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。
第十条 估价程序：
1.接受评估委托，明确基本事项；2.查阅相关资料，开展前期调查；3.拟订作业方案，进行现场勘察；4.参照技术细则，进行评估测算；5.确认测算结果，撰写估价报告；6.汇总相关资料，提交估价报告；7.现场咨询答疑，估价材料存档。
第十一条 估价结果表达形式：
房屋拆迁分户补偿金额估价结果通过分户的房地产估价报告和《淮安市房屋拆迁补偿资金分户估价表》（见附件十）反映。
估价结果的货币单位应精确到人民币元。
第十二条 估价结果应用的有效期：
自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。
第二章 被拆迁房屋性质认定及分类
第十三条 房屋性质认定：
依据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条和《淮安市城市房屋拆迁管理办法》第五十二条的规定，房屋性质认定应以房屋所有权证书上标明的用途为准，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准，但对取得工商营业执照并已持续经营一年以上的住宅房屋（即“住改非”房屋），应当参照经营用房估价。
参照经营用房估价的具体方法见本细则第十七条。
第十四条 被拆迁房屋分类：
被拆迁房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房，具体分类明细内容见附件九。
第三章 拆迁估价方法及应用
第十五条 住宅房屋拆迁估价方法：
一般住宅房屋适用市场比较法的基准价格修正方式估价，其基本公式为：
被拆迁住宅房屋评估价格
为基准价格，即按附件二要求设定的标准样本住宅的市场评估价格；
为实体修正综合系数；
对一些较为特殊的住宅房屋在不适用市场比较法时，可采用其他市场化估价方法评估。
第十六条 住宅房屋估价技术路线：
对适用基准价格修正方式估价的一般住宅房屋，其拆迁补偿评估价格测算的技术路线为：
1.确立评估基准。
在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。
“标准样本住宅”的设定要求参见附件二；
2.测算基准价格。
按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。
测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。
其计算公式为：
基准价格 = ××××
Vsi—可比实例价格，n为可比实例的个数；
—交易情况修正系数。
由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；
—交易日期修正系数。
该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地相关价格指数进行确定；
—可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件三；
—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件四；
3.确定评估价格。
各被拆迁房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。
其计算公式为：
被拆迁住宅评估价格 =标准样本住宅基准价格 ×
Ki31─标准样本住宅实体因素情况修正为被拆迁房屋实体因素情况修正系数，系数确定参见附件三。
第十七条 “住改非”房屋参照营业用房估价方法：
对本细则第十三条所述的“住改非”房屋参照经营用房评估的方法，根据其沿街与否，分为两种情形进行估价和补偿：
1.对沿街，指沿附件五中所标明的主次干道的“住改非”房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格；具体权重系数选取参见附件五。
2.对非沿街的“住改非”房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定，具体标准参见附件五。
第十八条 非住宅营业用房估价方法：
非住宅营业用房拆迁估价首选市场比较法进行。
因实例收集等具体原因无法适用市场比较法时，应适用收益法估价。
第十九条 非住宅营业用房收益法估价：
采用收益法评估被拆迁营业用房的拆迁补偿价格时，应采用有限期收益法公式。
考虑到拆迁估价的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：
V为评估价格，a为估价对象年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件六。
第二十条 非住宅非营业用房估价方法：
非住宅非营业用房拆迁估价首选市场比较法进行。
因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法。
第二十一条 非住宅非营业用房成本法估价：
1.成本法的内涵：
成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法。
本成本法中的“成本”含义，并不是通常意义上的实际成本，而是以成本为基础的客观市场价格。
2.成本法的基本公式：
根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋拆迁补偿估价的特点，成本法估价的基本公式为：
拆迁补偿评估价格＝土地重新取得价格＋建筑物重置价格－建筑物折旧
＝土地重新取得价格+扣除折旧后的建筑物现值
土地重新取得价格是估价时点的土地取得价格。
3.参数确定：
除另有规定外，土地重新取得价格（或国有土地使用权市场价格）可采用成本法、基准地价修正法、市场比较法等确定；各类建筑物重置价格、折旧的确定可参见附件七、八的说明。
第四章 其他拆迁估价问题处理
第二十二条 “地大于房”的估价：
对被拆迁住宅土地使用面积大于房屋建筑面积的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：
1.“地大于房”面积＝合法土地面积－合法房屋建筑面积
2.“地大于房”土地单价W=被拆迁房屋所处区域住宅用地基准地价×L
当被拆迁房屋占用的合法用地为国有划拨性质时，L取0.6；当被拆迁房屋占用的合法用地为国有出让性质时，L取1。
基准地价按市国土部门颁布的在用基准地价标准执行。
3.“地大于房”土地总价＝Wד地大于房”面积
第二十三条 非住宅房屋划拨土地估价：
拆迁估价时涉及的被拆迁非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，则应将其占用的合法用地的国有土地使用权的出让金部分予以扣除，该出让金数额为其合法用地国有土地使用权市场评估价格的40%。
国有土地使用权市场评估价格的确定按第二十一条的相关规定执行。
第二十四条 其它估价：
室内装饰装修的补偿参照《关于淮安市城市房屋拆迁补偿补助标准的通知》确定的标准执行。
未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值。
在建工程应采用成本法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准；在建工程土地估价以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。
第五章 拆迁估价报告
第二十五条 出具报告要求：
拆迁估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式，参照本细则的要求出具拆迁估价报告。
第二十六条 签名盖章：
拆迁估价机构出具的估价报告应当由专职注册房地产估价师签名盖章，并加盖估价机构法人单位公章。
在估价报告上签名、盖章的专职注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责。
第二十七条 报告装帧：
房屋拆迁估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。
第六章 拆迁估价工作准则
第二十八条 估价委托：
被选定的拆迁估价机构应与委托单位签订拆迁估价委托协议，并将委托协议原件报市房屋拆迁管理部门备案。
拆迁估价委托协议中应约定本次拆迁估价操作程序及时间安排。
第二十九条 估价技术负责人：
估价机构必须确定受委托拆迁估价项目的估价技术负责人，估价技术负责人最终确定估价技术方案，并对估价方法的选用和应用以及估价结果的合理性承担技术责任。
第三十条 现场勘察：
所有拆迁估价项目均须开展现场勘察工作，承担估价业务的估价机构应派出有拆迁估价资格的专业人员进行勘察和调查。
现场勘察记录资料是拆迁估价测算和撰写估价报告必备的基础资料。
第三十一条 估价到户：
估价人员应佩戴由房屋拆迁管理部门统一监制的拆迁估价上岗证逐户逐项估价，做到实地勘测准确，估价到户。
第三十二条 内部审核评议：
拆迁评估价格结果须经估价机构内部审核评议，估价机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。
第三十三条 报告提交：
拆迁估价机构在估价委托协议约定的时间内，应向拆迁人提交正式的拆迁估价分户报告，并由拆迁人委托实施单位将分户报告送达被拆迁人。
拆迁估价分户报告需经项目估价技术负责人签字认可。
第三十四条 报告解释与答疑：
拆迁估价机构、估价技术负责人以及其他估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受拆迁当事人就估价报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向拆迁评估专家委员会报告和答复技术质询的义务。
第七章 拆迁估价工作资料存档
第三十五条 整理存档内容：
估价机构应当将下列资料（原件或复印件）与估价报告（含技术报告）共同整理存档：
1、评估委托协议；
2、拆迁许可证；
3、估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；
4、估价对象的实地查勘记录、照片等资料；
5、标准样本住宅的实地查勘记录、照片等资料；
6、可比实例的实地查勘记录、照片等资料；
7、确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；
8、其他涉及估价项目的必要资料。
第三十六条 保存期限：
完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。
估价报告及有关资料一般应保留五年。
第三十七条 资料证据保全：
对涉及《淮安市城市房屋拆迁管理办法》第十九条的规定，需要办理证据保全手续等情形的房地产进行评估时，估价机构应将估价报告（含技术报告）及估价过程中形成的有关估价资料同时提交委托方。
第八章 附 则
第三十八条 细则附件：
本技术细则附件系本技术细则的必要组成部分。
第三十九条 特种业务：
凡房屋拆迁估价中涉及的特殊专业性技术评估，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助估价。
第四十条 产权调换方式估价：
选择产权调换形式作为房屋拆迁补偿安置方式的，对所调换房屋的估价和结算，按照本技术细则实施。
第四十一条 拆迁项目概算估价可参照本技术细则在房屋拆迁许可证领取之前进行估价测算，项目概算估价以《淮安市房屋拆迁项目补偿资金概算表》（具体参见附件十）反映，并作为申领拆迁许可证的前置条件之一进行申报。
第四十二条 范围外拆迁估价：
各县、淮阴区、楚州区可根据本地实际，参照本细则制定实施细则。
第四十三条 其它情况：
本市以前的相关规定与本细则相抵触的，以本细则为准。
第四十四条 实施时间：
本技术细则自2005年3月1日起实施。
2004年2月14日出台的《淮安市城市房屋拆迁补偿价格估价技术实施细则（试行）》（淮建发[2004]18号）同时废止。
淮安市城市房屋拆迁估价技术细则附件
附件一 市场比较法可比实例选择要求及说明
以下可比实例选择要求，适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。
1.可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的房屋。
2.可比实例应与估价对象的用途相同。
其中住宅房屋的可比实例必须是用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本规范的分类与估价对象的类别相同。
3.可比实例应与估价对象的建筑结构相同。
建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：
（1）钢结构，
（2）钢筋混凝土结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构。
4.可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
5.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般应不超过12个月，通常应选择近期6个月内成交的类似房地产案例作为可比实例。
6.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
7．可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均销售价格。
8.同一供求区域内相同房屋综合调整系数不得超过30％。
9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。
附件二 基准价格测算的标准样本住宅及可比实例限定条件
（一）住宅标准样本住宅设定要求说明
住宅房屋拆迁估价时根据拆迁范围内被拆迁房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：
1.成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。
2.应选择多层住宅中卧室至少一间朝南、一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的成套房屋。
3.房屋为砖混二等八成新。
4.首先应在拆迁项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被拆迁房屋的典型特征，按上述三条要求在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”。
（二）住宅房屋估价中可比实例选择要求
1.可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。
2.可比实例必须是砖混结构的多层住宅房屋。
3.可比实例的权益价格类型应为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。
4.可比实例的交易类型应选取一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
5.可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过12个月，一般应选择近期6个月内成交的房地产案例作为可比实例。
6.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
7．可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均销售价格。
8.同一供求区域内相同房屋综合调整系数不得超过30％。
9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。
附件三 住宅房屋实体因素修正系数说明
（一）住宅房屋结构因素修正系数P1
结构
类型
砖 混 结 构
砖 木 结 构
一等
二等
三等
四等
一等
二等
三等
系数
取值
101-120
71-100
41-70
40
61-85
41-60
21-40
注：
本表中未涉及的房屋结构类型可参照《房地产估价规范》的规定另行评估。
（二）住宅房屋层高（檐高）修正系数P2
以2.8米层高（檐高）为100，层高（檐高）每增减0.1米，修正系数增减1。
（三）住宅房屋成套因素修正系数P3
成套住宅房屋：
98-102；
非成套住宅房屋：
82-97（依房屋采光、日照、通风功能水平和内部布局的相对独立与明确程度而定）。
（四）住宅房屋成新因素修正系数P4（与八成新标准样本住宅相比较）
待估房屋
成新程度
三成
以下
四成
五成
六成
七成
八成
九成及
以上
系 数
73-80
75-83
79-88
85-93
90-97
95-103
100-108
（五）住宅房屋朝向因素修正系数P5
卧室朝向
北
西
东
一间朝南
两间朝南
三间及以上朝南
修正系数
96
98
99
100
101
102
（六）住宅房屋层次因素修正系数P6
总楼层
楼层系数
所在楼层
一层楼
二层楼
三层楼
四层楼
五层楼
六层楼
七层楼
一
100
100
100
100
100
100
100
二
100
102
102
102
102
102
三
98
103
104
105
105
四
95
101
103
105
五
93
98
100
六
92
98
七
90
说明：
a.底层地下室为车库的，底层系数增加1，顶层系数减少1；
b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2；
c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少1。
（七）实体因素修正系数测算说明：
1、实体因素调节系数F＝
2、可比实例实体因素调节系数为Fk，标准样本住宅实体因素调节系数为FO，，被拆迁房屋实体因素调节系数为Fb，
标准样本住宅实体因素修正系数Ki31＝；
被拆迁住宅实体因素修正系数Ki31＝。
附件四 基准价格比较修正方式区位因素修正系数（Ki32）表
（一）住宅区位因素修正调节系数评分表
因素类别
因素项目
内 容
考察项目
评分等级
一等
二等
三等
四等
五等
拆迁
项目
周边
大环
境
自然环境
自然景观、风向a11
11
8
5
2
1
空气污染、噪音、水文a12
11
8
5
2
1
交通条件
离市区主干道的距离a21
12
10
8
6
3
公交线路情况a22
13
11
9
7
5
教育医疗设施
所在学区1公里内学校情况a31
13
11
9
7
5
医院及医疗机构分布情况a32
13
11
9
7
5
商业配套设施
重要商业配套设施a41
24
22
20
18
14
拆迁项目范围内小环境
规划设计
建筑小区布局与外形等a51
18
14
10
6
3
建筑密度、外型等a52
9
7
5
3
1.5
绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a53
18
14
10
6
3
物业管理
物业管理情况a61
16
14
10
6
3
住宅区
配套设施
住宅区内配套设施完备程度a71
15
12
9
6
3
以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。
（二）住宅区位因素调节系数评分等级说明表
序号
因素项目
考察项
目内容
一等
二等
三等
四等
五等
1
自然环境
自然
景观、
风向
公认的自然环境优越地区。
自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。
附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。
附近周围无绿化，比较拥挤、杂乱、环境较差。
附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。
空气污染、噪音、水文
空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。
空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。
空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。
靠近污染源或重噪音源。
长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。
2
交通条件
离市区主干道的距离
离主干道的距离在100米以内。
离主干道的距离在100-250米之间。
离主干道的距离在250-400米之间。
离主干道的距离在400-500米之间。
离主干道的距离在500米以上。
公交线路情况
距离公交站点50米内，有4条以上重要公交线路。
距离公交站点50-100米内，至少有2条重要公交线路。
距离重要的公交线路的距离在100-
-200米之间，至少有2条公交线路。
距离公交线路的距离在200-400米之间，至少有1条公交线路。
距离公交线路的距离在400米以上。
3
教育医疗设施
所在学区1公里内学校情况
属于省级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。
属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。
属于区级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。
一般中小学学区。
无中学或小学。
医院及医疗机构分布情况
距市级及以上医院500米以内。
距市级及以上医院500米－1000米。
距市级及以上医院1000米－1500米。
距市级及以上医院1500米-2500米以上。
距市级及以上医院2500米以上。
4
商业配套实施
重要商业配套设施
在400米范围内有大型的市级商业配套设施。
在400-800米范围内市级商业设施较集中。
在800米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。
在800米范围内基本上无商业网点。
在1000米范围内无商业网点。
5
规划设计
建筑
布局、
小区
与外
形等
布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求。
布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。
布局一般，排列不整齐，外型较整齐。
任意布置、外型破旧杂乱、拥挤。
建筑散乱、没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂乱。
建筑
密度
建筑密度40%以下。
建筑密度在40%-50%。
建筑密度在50-60%。
建筑密度在60%-65%。
建筑密度在65%以上。
绿化率、室外公共活动空间与绿化景观
绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。
绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。
少量绿化，少量的公共活动空间。
无绿化，基本无公共活动空间。
无公共活动空间，出行通道狭窄，小道弯曲。
6
物业管理
物业管理情况。
全封闭物业管理。
半封闭物业管理。
有物业管理。
无物业管理。
无物管，无环卫管理。
7
住宅区配套设施
配套完善程度
在住宅区内具备小区智能化、供热、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。
在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。
在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。
在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。
在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设
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