合肥写字楼市场调研报告.docx

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合肥写字楼市场调研报告

合肥写字楼市场调研报告（）

**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告1合肥市写字楼市场研究分析报告**地产顾问机构2008年10月

**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告2一、写字楼发展情况第一部分国内写字楼市场概述写字楼物业是伴随着我国改革开放而出现的一个新型产业，管理之初，基本上是引用了酒店业的管理模式。

随着市场经济的发展和写字楼市场规模的扩大，尤其是一幢幢综合性、智能化商务写字楼投放于市场，经营管理上也逐步形成了自己的物业特色。

商务写字楼物业，主要是为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处等所提供的，用于商务、办公的楼宇及配套的设备、设施、场地，是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。

商务写字楼一般分为三种类型，即普通型、综合型和智能型。

商务写字楼具有三个方面的特点：

一是充分有效地利用空间，建筑结构上大多为高层楼宇；二是要符合交通易达性。

商务写字楼大都建于科技、信息、金融、贸易、商业、服务业、行政机构等配套的区位，地段优越、交通便利，便于商务往来。

经济越发达、商业越繁荣、社会越进步、都市越开放，越是需要众多的商务写字楼；反过来商务写字楼越多，越能推动都市的经济繁荣。

三是商务写字楼功能的综合性。

商务写字楼内客户众多，人口密度大；形成独立的工作、交流、生活单元；设备复杂、管理难度大；机电设备多，专业化程度高；集多功能、综合性为一体。

**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告3二、国内写字楼地产的发展趋势市场需求差异化明显不同区域和城市的写字楼发展呈现分化态势。

一个区域和城市的写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关。

从国内的经济发展格局来看，以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长，在这样的背景下，一线城市写字楼市场自90年代末期开始逐步走向成熟，而租售需求也相对旺盛。

相对而言，二、三线城市的写字楼市场起步较晚，有待进一步的市场培育。

写字楼的商品化程度提高从国内写字楼的开发经营模式来看，写字楼产品的投资特性将逐步显现。

在市场化程度不高的时期，国内企业建造写字楼的开发模式以零散销售为主，便于及时回收资金。

这一方式在各城市中低档次写字楼的开发上仍然可以看到。

这一方式的选择很大程度上受制于开发商的资金约束。

随着市场对写字楼产品的理解加深，收取租金的经营模式开始受到市场的追捧，尤其是在顶级和甲级写字楼的开发上表现突出。

选择这一模式的开发商通常具有一定的资金实力和长期的耐心，同时对所开发物业的价值升值潜

**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告4力表现出很强的自信。

同时，这一模式有利于开发商对写字楼产品的整体运营，在较长期的运营过程中树立企业品牌。

高品质写字楼配置升级高品质写字楼更加重视城市交通、硬件设施、物业服务等要求。

未来几年写字楼产品品质的提高，集中反映在这三方面，这是市场竞争的重点和开发的重要环节。

区位及交通因素更加重要。

在企业选址的因素中，交通流线越来越拥有更重要的权重。

建筑硬件设施提高。

在经历激烈动荡的高速发展时间之后，成熟的开发商已不看重华而不实的外装内饰，而更加注重写字楼高效的办公商务环境和健康舒适的室内空间。

写字楼发展的重要趋势是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等丰富的共享资源进行组合,使客户享受到更广泛的特色服务和资源支持，在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体小户型写字楼将成为投资新宠中国经济的快速增长促使中小型企业大量涌现。

这些企业需要更多办公空间，对写字楼物业管理、配套等要求

**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告5并不高。

面积在60-150平米的办公空间即可满足这部分企业的办公需求。

这类企业主要有三种类型：

一类是以贸易为主的小公司，注重地段性和交通；第二是外地公司投资一线城市的房地产，占地面积不需太大；第三类是高科技企业的办事处，他们看中的是升级潜力和智能化系统。

总体来看，随着写字楼的专业化更加清晰，成长性办公写字楼发展迅速。

这类写字楼以中高档为主，物业管理水平不高，客源充足，销售较快，由于位置、配套较好，租赁活跃，较受投资者的青睐。

这种趋势将迫使写字楼市场重新进行定位调整，预计在未来真正符合小公司需要、符合区域经济发展的小户型物业会相继出现，继续保持租售两旺的良好势头。

独立性企业总部写字楼模式将进一步发展全球500强中有300家左右在中国建立了总部，仅在北京具有跨国公司地区总部性质的投资公司已达100多家，一些致力于在中国长期发展的大型跨国公司实力雄厚，正在向购买独立性企业总部写字楼的方向迈进，会进一步刺激中国写字楼市场的发展。

6**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告第二部分合肥写字楼市场分析一、合肥市写字楼发展的回顾合肥市写字楼发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼，且发展的起点低。

合肥市写字楼发展至今，由初期的品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。

写字楼随着合肥市经济的发展大致经历了以下几个阶段：

阶段时间（年）代表写字楼项目合肥市经济发展情况第一阶段1993－1996盛安大厦、新鸿安大厦等缓慢第二阶段1997－2001金城大厦、润安大厦等较快第三阶段2002至今财富广场、CBD中央广场等较快通过对合肥市写字楼市场的发展历史情况的调查研究，可以看出：

■第一阶段：

以盛安大厦、新鸿安大厦为代表，作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼发展的起点低，品质较差、功能欠缺。

随着新型写字楼的蓬勃发展，该批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。

由于该阶段真正的纯写字楼很少，很多公司一般租用行政单位多余办公用房。

7**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告■第二阶段：

该阶段的写字楼兴建者包括政府相关部门、国有企业、私营企业。

这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以国家相关单位为写字楼兴建方的现象。

以金城大厦等为代表，该阶段写字楼大都位于商业配套较为完善的市中心，无论从规模以及品质、物业，都比第一阶段的写字楼有明显的进步。

但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，所以会得到成长型企业的青睐。

一般只租不售，还称不上真正意义上的商业写字楼。

■第三阶段：

自2002年以来，合肥市写字楼迎来新的发展，以‘天徽大厦’项目为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。

这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段，但是也存在设计标准较为低下的产品，如：

‘美地阳光大厦’。

此阶段的写字楼在产品质量和内部配套上都有所提高，出现了硬件配套较好的写字楼，如：

‘财富广场’，但

8**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告是在日后的使用中出现了物业管理水平低下、交通拥堵、停车位不足等一系列的问题，产品宣传也仅仅停留在产品的质量上。

此阶段部分写字楼硬件上基本达到了甲级写字楼的标准，但是软件上存在比较严重的问题，从而使整体品质下降。

纵观合肥市写字楼市场的发展历史，我们发现合肥市写字楼在发展中呈现以下特征：

◎合肥市城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响市场对写字楼物业需求；◎合肥市城市经济发展的不平衡，影响着合肥市写字楼市场的发展◎合肥市不同沿海城市，经济发展相对缓慢，产业结构不合理，是制约合肥市写字楼发展的重要因素之一；◎合肥市写字楼普遍存在物业管理水平不高，内部商业配套缺乏，停车位不足等问题，是制约写字楼品质提升的重要因素◎合肥市写字楼总体品质不高，物业环境较差，市场缺乏品质、服务两者皆优的高品质写字楼。

9**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告二、合肥市写字楼总体市场概述在九十年代中后期开发兴建的老的写字楼已经不能满足现代企业的办公需要，随着一批新的写字楼投入市场，一批老的写字楼如盛安大厦、金通写字楼等将逐渐被市场淘汰。

从2004年开始新推出的写字楼项目中也可以看出市场供应上存在的结构调整变化，以“财富广场”、“中环国际大厦”、“CBD中央广场”等为代表的高档纯商务写字楼正在成为市场的主角。

从建筑面积来计算，这一部分高档纯写字楼占到了在售面积相当大的比重。

这些写字楼的总体品质拉动了合肥写字楼市场的整体档次的上升，优化了合肥的办公环境和投资环境，这也是近年来合肥经济快速发展的表现。

合肥新兴写字楼的建设，也使合肥的写字楼向智能化方向发展，改变了传统写字楼的格局。

比如：

中环国际大厦双甲级写字楼概念的提出引起了合肥写字楼市场对办公环境和配套的重视；财富广场的交付使用，在硬件上满足了部分客户对高品质写字楼的需求。

因此，随着这批高品质写字楼投放市场，合肥写字楼市场将走进了一个新的发展阶段。

截止目前，合肥市的写字楼总建筑面积已超过170万㎡。

而合肥品质较高，物业管理与商务服务较好的写字楼却寥寥无几，无法满足当前的市场需求。

这就造成了供需不平衡的矛盾：

一方面一大批在售写字楼空置较高，另一

10**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告方面企业单位买不到高品质、专业化的写字楼。

市场对高品质写字楼的需求较为旺盛，从财富广场二期的热销即可看出这一点。

合肥市写字楼空置面积在2005年底时已经达到了69477㎡，增长幅度缓和。

而到了2006年上半年，写字楼的空置面积下降到了51796㎡，下降幅度为25.4%。

说明2006年合肥市写字楼的存量消化较快，市场对写字楼的需求了逐步提升。

随着城市经济的发展，合肥正面临“中部崛起”的大好发展机遇，“长三角”部分产业的转移，以及工业化程度的提升，商贸、金融、中介服务行业将会大幅度跟进，合肥写字楼市场需求得以一定程度的释放时，也将迎来合肥写字楼市场发展的第一个高峰期。

从近几年来，合肥市写字楼市场供需情况可以看出：

写字楼物业正在经济发展过程中逐渐兴起。

写字楼的开发量与销售量逐年递增，而空置量却有明显的缓和，说明市场对写字楼的需求趋于旺盛。

同时，我们看到，市场对高品质写字楼的更加青睐。

11**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告三、合肥写字楼的分布特征从现状来看，合肥市的写字楼还主要集中在一环线以内的庐阳区。

主要是因为，该区域不仅是合肥市的老城区，而且是合肥的中心区域，交能便利、配套完善、商业氛围较浓。

其中，一部分分布在长江路沿街，如‘CBD中央广场’、‘仁和大厦’、‘招商大厦’等。

另外有一部位于市府广场附近，如‘香港大厦’、‘天徽大厦’、‘科技大厦’等。

此外还有北二环的‘财富广场’，沿蒙城路的‘润安大厦’、‘徽商国际大厦’等从区域的发展趋势来看，合肥市写字楼市场已开始走向“一个中心，多区域同步发展”的格局。

主要表现为：

“中心”内主要集中老的写字楼，而“多区域”主要分布着新的写字楼。

一环以外的写字楼，零星分布于合肥的蜀山区、包河区、瑶海区，对商业板块的依附较为明显。

如‘安徽国际商务中心’与‘黄金广场’都位于合肥市IT行业集中的区域。

由于写字楼本身的特性，在合肥市二环以外，只有高新技术开发区、政务区有少量的写字楼，而政务区的写字楼也是自‘新城国际‘的开发建设才拉开序幕，其它区域几乎没有有专业化写字楼的分布。

根据合肥写字楼市场现状，结合各区域传统发展历史及未来前景，并且考虑到市场调研工作的有效进行，可以把合肥写字楼市场划分为二大板块，即老城区CBD板块与多区域中心板块。

12**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告a、老城区CBD板块老城区是指合肥护城河以内区域及其相关延伸的一环以内区域。

这一区域为合肥市传统的商贸中心，商业氛围浓厚，商务环境良好。

在经过老城区更新改造的规划论证后，合肥市政府计划到2010年，解决老城区的交通问题和商务布局，把老城区打造成一个以商贸、金融、信息、行政为主要功能的CBD商务中心。

现区域内办公场所相对密集，既有早期的商住楼形态、亦有纯写字楼形态，如早期的专业写字楼‘邮电大厦’、‘金城大厦’等，亦有后期兴建的‘CBD中央广场’、‘香港广场’等，主要分布在长江路、淮河路沿线。

b、多区域中心板块伴随着合肥市经济的快速发展，以老城区及一环内区域为市区域中心的带动发展，高新区域、新站区域、政务新区等新兴区域经济快速发展。

如新站区商圈，其经济、商业、娱乐、休闲高速发展，现形成市内仅次传统中心城区外的最完善的区域性经济规模。

而跟据合肥市政规划，城市结构因城市形态而确定为：

一个市级中心和四个市级副中心的多元结构。

市级中心位于老城区，为全市的行政文化商业中心。

市级副中心多为分区内的行政、文化、商业服务中心，分别设于东、北、西南分区和合肥经济开发区内。

伴随各区域经济的发展，各商圈的逐步完善，其区域中心写字楼市场均具雏形，初步形成各自板块。

按目前发展现状而言，已形成东北角的新站区写字楼板块，代表

13**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告性的写字楼有‘中环国际际广场’、‘恒丰大厦’；西面高新区板块，代表性的写字楼有‘天怡国际商务中心’。

14**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告四、合肥市写字楼未来发展趋势分析A、写字楼在老城区继续发展合肥市老城区经过多年的发展，其商业氛围浓厚、商业配套相对齐全，但是城市建设的不合理影响着写字楼在该区域的发展。

随着合肥市旧城改造力度的加大，在未来将会有一批在写字楼在合肥市老城区内发展起来。

但是由于旧城改造的地块相对来说比较分散，写字楼在老城区的发展因为地块的限制而呈不规则，点状分布的特点进行发展，无法形成组团的，具有一定规模的商务区在老城区建立的可能性较小。

B、写字楼在政务新区及金寨路沿线发展根据合肥市双核心战略规划，合肥市未来发展以南进为主。

合肥政务新区将成为合肥市新的政治、文化中心，行政办公功能是它的一个重要职能。

随着2005年市级行政中心的建成及省、市数十家行政事业单位的陆续迁入，老城区的行政中心正逐步向新区偏移，形成合肥市新的政务中心。

目前已经有“新城国际”、“东舜假日广场”、“国际商务中心”等写字楼项目进入启动阶段，这些写字楼的“集群”无疑将会提升政务新区整体商务氛围，形成一个新的“商务区域”。

15**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告C、写字楼在马鞍山路沿线的发展随着合肥市环湖计划的正式实施，滨湖新城将在未来几年后成为合肥市发展的又一热点区域，加上省政务新区落户于包河区，这个区域的写字楼市场将会在政府的导向下获得一定的发展。

而连接老城区与滨湖新城的主干道：

马鞍山路则会成写字楼在这个区域发展的重点。

而受到滨湖新城地理条件等因素的限制，写字楼的分布将会呈“T”形状发展。

D、写字楼在新站区的发展新站区商贸业发达，是专业批发市场集中区，区内存在众多商户、企业。

近年来，随着经济持续发展和实力的逐步增强，部分商户和企业逐步走向品牌化、规模化、企业化，促使该区域写字楼市场需求大大加强。

目前，区域内具有代表性的写字楼主要有光大国际广场、中环国际大厦、恒丰国际大厦、UTOW金N色地带等。

而且随着众多企业、商户对专业写字楼的逐步认同，新站区内写字楼市场需求逐步被挖掘；更多的写字楼项目将会陆续推出。

16**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告五、合肥市写字楼土地市场供需分析1、合肥市2004-2006年写字楼土地市场成交状况分析2004--2006年写字楼类土地成交变化图20015010050018%16%14%12%10%8%6%4%2%0%2004年2005年2006年成交面积（亩）16.560.7635.75成交价格（万元/亩）65110180所占比例4.06%9.11%16.05%从近三年合肥市写字楼土地成交面积上可以看出，开发商对合肥市的商务类市场持乐观态度。

合肥市写字楼近三年土地成交价格不断攀升，每年涨幅均超过60％。

合肥市写字楼近三年成交面积，占当年国有土地成交的比例，已经超过全国写字楼土地成交15％平均线

17**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告2、合肥市2006-2007年写字楼土地市场成交状况年份土地座落面积（亩）成交地价（万元/亩）马鞍山路东28.51302006年蒙城北路2.92180（含契税）蒙城北路4.33186（含契税）2007年3、4月屯溪路濉溪路7.823.77394（不含契税）362（含契税）从写字楼土地成交价格上看，合肥市写字楼类土地价格正逐年大幅度走高。

从写字楼土地成交区域上看，成交的写字楼用地正从中心逐步向边缘转移。

18**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告合肥写字楼市场2002年开始启动，供应增呈现平稳上升态势，年度总供应量在2004年达到峰值，2004年以后走向平稳。

合肥市写字楼市的增长率在2003年达到高峰，在2004年之后增长走向平缓。

六、合肥市写字楼市场供求状况分析1、合肥市2002-2006年写字楼市场供应量及增长率40353025201510502002120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%2003200420052006总供应量（万㎡增长率）11.5022.898.30%3449.10%25.2-25.80%21.6-14.30%

19**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告2、合肥市2002-2006年写字楼供应及销售情况分析403020100160%140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%20022003200420052006可售面积817332220销售面积4.68.91913.510.8可售增长率0125%94%-33%-10%销售增长率093%134%-28%-21%年销售率57%52%58%61%54%从历年合肥市写字楼市场销售率上可以看出，自2005年开始，合肥市写字楼的销售率开始下滑；历年合肥市写字楼的供应量反映出，2005年以后合肥市的写字楼市场供应量出现负增长；根据历年来合肥市写字楼的供需可以得出，合肥市目前的写字楼市场处于供大于求的状态。

20**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告3、合肥市2002-2006年写字楼市场销售价格分析600050004000300020001000020022003200420052006销售价格（元/㎡）36204052476650165240历年合肥市写字楼销售价格走势图显示：

合肥市写字楼价格上涨平稳；2002-2006年合肥市写字楼的年平均价格增长幅度为13%，价格增长幅度下降，但在2006年略有回升；合肥写字楼/住宅平均价格比为1：

4，低于全国平均的1：

5的平均水平，可知合肥市写字楼在价格上具备较大的上升空间。

21**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告4、合肥市2002-2006年写字楼市场租赁状况分析6543210120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%20022003200420052006可出租面积（万㎡）45.22.321.8已出租面积（万㎡）3.851.81.91.7可出租增长率030%-56%-13%-10%已出租增长率032%-64%5%-11%入住率70%88%82%93%89%历年合肥市写字楼租赁数据显示，合肥市写字楼的租赁率较高，达90%以上；受合肥市写字楼市供应的影响，合肥市写字楼市场的租赁量在2004年后出现下滑。

22**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告历年来合肥市写字楼租赁市场的租金呈现平滑上升走势；2002-2006年合肥市写字楼市场的年租金增长率在10%以上，与年度售价增长率曲线基本，这一数据显示出合肥市写字楼市场健康发展的态势。

5、合肥市2002-2006年写字楼市场租金走势分析50454035302520151050租金（元/月/㎡）200228200332200436200540200645

23**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告七、合肥市历年区域典型写字楼基本状况区域典型项目建筑面积硬件设施使用时间租售方式租赁价格售价中心邮电大厦（㎡）3.6万较好1999只租不售（元/㎡·月）65（元/㎡）－中心古井假日0.6万较好1998只租不售80－濉溪路财富广场7.8万较好2004只售不租505400中心百大CBD3万中2006只售不租606000周谷堆新都会3.5万中2006只售不租504900政务区绿地蓝海9万较好2008只售不租405500政务区新城国际19万较好2008只售不租405200中心置地投资广场5.6万较好2008只售不租706800

24**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告区域典型项目建筑面积硬件设施使用时间租售方式租赁价格售价（㎡）（元/㎡·月）（元/㎡）中心天徽大厦4.7万中2005只售不租454600中心盛安广场1.7万中1999只租不售65－中心金城大厦2万中1998只租不售60－中心仁和大厦2.7万中2004只售不租53－新站中环国际3万较差2006只售不租354750南七美地大厦2.8万差2004只售不租304400各区域的基本数据显示出：

合肥市租售价格从中心区域向一、二环区域逐步递减。

25**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告八、近年来合肥市主要写字楼售价一览年份20032004200520062007项目名称当时均价（元/㎡）万通大厦3660昌河科创大厦3800财富广场一期4600美地阳光大厦4200徽商国际大厦4700中环国际广场4600金川大厦5000安徽国际商务中心4600-4800CBD中央广场5900中环国际大厦4250新都会环球广场4500—4600香港广场5700光大国际广场4600古井百花大厦4950财富广场二期5500恒丰国际大厦4200置地广场6800新城国际6000绿地蓝海6400

26**地产顾问机构合肥市写字楼市场研究分析报告九、已建成的优质写字楼项目个案分析邮电大厦开发商：

安徽置地投资有限公司物业管理：

邮电大厦物业管理有限公司地理位置：

淮河路六安路交