大丰市丰中地块项目市场定位报告.docx
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大丰市丰中地块项目市场定位报告
大丰市丰中某地块项目市场定位报告
一、大丰市房地产市场背景分析
一）城市概况
大丰市地处江苏东部，盐城市东南。
东联黄海，南与东台市接壤。
2006年末城市总人口73万，面积2367平方公里，辖14个镇、两个省级开发区，境内有省属农场和沪属农场各3个。
大丰是新兴港口城市。
国家重点工程大丰港位于江苏沿海海岸线中部，是填补江苏沿海港口空白带的中心战略大港。
2005年10月18日，大丰港一期工程两个万吨级泊位已建成试航，2006年6月大丰港一类口岸获国家批准，并同时开工建设6个5万吨级泊位。
二）经济总量及人口与收入分析
2006年底大丰市经济总量近150亿元，年末总人口近73万人，其中城镇居民达超过21万人，城市化率41.1%，人均GDP更是首次突破20000元人民币大关。
大丰市做为苏北的经济强县，经济总量在盐城市排列前矛。
2006年底统计数据表明，在苏北24个县中，大丰的经济总量处于第三位。
在过去的几年中大丰市的经济总量每年都以15%以上的速率上涨。
经济的高速发展带来的是居民收入的提高。
同比盐城市的其他县市的发展速度，大丰市的经济总量上升速度较快，这为房地产市场的发展奠定了物质基础。
数据来源：
大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴
从上图可看出，2006年底大丰市的GDP总量已近150亿元，而每年平均发展速度已超过15%，在苏北的县市中属于非常高的位置。
数据来源：
大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴
与经济总量的增速相类似，自2005年以来，城镇居民人均可支配收入增速已达到了15%，这样的收入水平已超过盐城市的平均收入水平。
数据来源：
大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴
从上图看出，根据统计年鉴可发现，大丰市自2004年以来，人均住房面积就已经达到了32平方米，超过全省居民住房面积，但增长率没有大幅提高。
原因在于2005年以来的商品房虽然开工面积很多，但入住率不高。
三）影响房产市场发展的重要因素分析
1、港口建设
国家一级港——大丰港，经过了近9年的建设，已于2006年10月被国家正式批准为一类港口。
在此之前，大丰港已于2005年完成了一期两个万吨工程，并将在2007年9月正式对外开放并营业。
港口的建设极大带动了港区房地产市场的发展，但受配套设施不全的影响，目前港区的商品房均价在1600-1900元/平方米左右。
但港口建设的成功改变了政府原来将城市向西发展的规划，转而向东发展，并促使市政府向东搬迁，由此带动东部区域的房地产发展。
本地块处于东部区域，港口的建设所带来的系列搬迁，必然对本项目产生积极影响。
2、市政府搬迁
在2005年左右的时候，政府即传出将搬迁至西区，并已先行搬迁并建设了大丰市高级中学。
而本地块内的大丰市初级中学，在地块拍卖成功之后也将搬迁至现在的大丰市高级中学南侧。
这系列的政策信号传输出一个信号，对房地产市场的刺激信号非常明显，目前西区扎堆开发的大型项目即有嘉英阳光城市、丰惠蝴蝶湾、御景佳苑、东方锦绣城、上海花园，还有一些小型项目如金宇景苑、聚龙苑等。
目前市委市政府位于黄海东路，而市政府已经决定搬迁，且目前市政府内的办公环境也决定了即将搬迁。
但随着大丰港一期的建设成功，政府已决定搬迁至东部，能够将港区与大丰市区的联系更加紧密。
受此信息刺激，本地块南侧的恒达世纪新城在今年上半年即告售罄。
3、大丰初级中学搬迁
本地块原属于大丰市初级中学，中学的搬迁将带动相关配套设施的建设，并吸引部分教师群体至西区置业。
政府提出配合港区建设，期望东迁的政策对西区有影响，但目前的现状是西区房产供应与销售都比较火热，学校的搬迁与建设对西区的项目有积极的影响。
四）小结
⏹大丰市经济总量较高，名列苏北县市前矛
大丰市的经济发展速度较快，其中尤为关键的港口建设对相关产业的发展带动，带来了投资，同时提高了区域内居民的收入。
从而为地区房产的发展建立物质方面的基础。
⏹居民收入较高，购房意识日渐成熟
综观2006年以来的住宅供应与销售情况，大丰市居民购房热情高涨。
一方面由于市区供应较少，居民收入得到提高，对住宅的需求逐渐显现。
从西区集中的供应与销售来看，居民的购房意识逐渐强烈。
⏹对政府依赖度高，政府即将东迁对地块将产生积极影响
政府的政策指向性非常之高，这对地区内的所有项目都具有同样的效力。
但只有市政府的最终搬迁地址，会对搬迁的小区域产生非常良好的效果，对房产的销售与价格提高都可预期。
二、大丰市房地产市场发展分析
一）土地市场
数据来源：
大丰市房产局
2004年大丰市土地供应量达到历史最高，达到了484.55亩，同比增长率达到了110%！
这与当时全国房地产市场一片火热是同步的。
若将2004-2007年土地供应按60%的开发率，普通容积率以1.8测算，则3年来形成的住宅供应量约为87万平方米的供应量。
而自2004-2007年以来的销售量约58.51万平方米，可见总体供应要略超过销售。
但2005年以后土地供应逐步降低，而进入2007年上半年以来土地供应为0，本次的土地供应尚属2007年的第一批。
可预见的是，土地供应的乏力与销售的持续向好将迫使商品房供需趋向平衡。
二）房地产开发投资分析
数据来源：
大丰市房产局
大丰市的房地产开发投资持续高涨，经历了2004年的暴涨之后，房地产投资的上涨幅度有大幅回落，但2007年上半年以来又已经达到了49.6%的涨幅！
房地产商的开发热情较高。
三）商品房开工、竣工面积分析
数据来源：
大丰市房产局
商品房开工面积逐年上升，而且上升幅度越来越大，如2007年上半年的开工量就已达到26.8万平方米，即使按保守估计，全年的开工量也将超过50万平方米。
而竣工面积明显赶不上开工面积，说明了商品房在过去的1年左右的时间内，开始出现大规模的囤积现象。
四）商品房供销分析
1、商品房供销面积同比大幅上升，供销比急速增大
类别
上市量
销售量
总计（万㎡）
增长率
住宅（万㎡）
增长率
总计（万㎡）
增长率
住宅（万㎡）
增长率
2004年
12.44
4.9%
6.48
-1.1%
8.99
18.9%
4.67
-10.0%
2005年
18.65
49.9%
12.75
96.8%
17.74
97.3%
14.36
207.5%
2006年
32.37
73.6%
26.06
104.4%
20.86
17.6%
18.23
26.9%
2007上半年
20.86
104.0%
16.96
157.0%
10.91
113.0%
8.92
78.4%
数据来源：
大丰市房产局
类别
商品房上市（万㎡）
商品房销售（万㎡）
供销比
住宅上市（万㎡）
住宅销售（万㎡）
供销比
2004年
12.44
8.99
1.38
6.48
4.67
1.38
2005年
18.65
17.74
1.05
12.75
14.36
0.89
2006年
32.37
20.86
1.55
26.06
18.23
1.43
2007上半年
20.86
10.91
1.91
16.96
8.92
1.90
数据来源：
大丰市房产局
如上表所示，上市量为统计已开工建设且获得预售许可证的项目。
可以发现，2004年以来上市量一直在高速上升，而销售率也同样高速上涨。
自2005年以来，商品房上市与销售面积迅速上升，但供销比也开始变大，至2007年上半年已达到1.9：
1，远远超过供应，这值得我们警惕。
截止到2007年7月底，获得预售许可证的项目累计总量达到了20.86万平方米，其中住宅16.96万平方米；而同期销售累计已达到8.92万平方米，同比增长78.4%。
可发现，目前的市场环境下，供应要大于销售量，且供应主要集中于西区的住宅。
2、商品房销售总额增幅显著
数据来源：
大丰市房产局
在供应大于销售的情况下，商品房的销售额依然保持了高速增长，2007年上半年，商品房销售额达到了2.94亿元，预计全年可超过6亿元。
上半年商品住宅销售额2.06亿元，同比增长了96%，这是一个良好的势头与信号，预计下半年的销售形势将更好。
五）商品房销售价格走势分析
数据来源：
大丰市房产局
上图的商品房销售均价走势包括了大丰市的商业、住宅及港口区域的房产，而港口由于建设周期较长，配套不齐全，目前均价只有1600-1800元/平方米，在数据上将大丰市的商品房均价拉低。
事实上，大丰市的房价发力上涨是在2006年底及2007年上半年。
但由于西区及港口房产的总体价格较低，因此影响了大丰市的整体房价。
六）小结
⏹土地供应逐年递减，而销售逐年上升，形势看好
前面已分析过，土地供应的逐年下降，导致可开发土地短时间内变短，有利于房地产开发的理性投资。
⏹西区开发相对集中，供应量巨大，销售速度趋平稳
西区是目前大丰市的热点区域，也是开发商扎堆取暖的一个区域。
在开发项目体量较大。
目前供应量明显偏大，销售速度落后于供应速度。
目前在售项目的销售情况仍较好，但销售速度已有变缓的迹象，天气炎热是其中原因之一，政府的搬迁方向则是又一原因。
⏹市中心供应稀少，成交活跃，成交价格逐步上行
目前市区内项目供应较少，在售项目如世纪新城等二期已结束，而丰和丽都及永泰国际广场等项目目前住宅都未能上市，因此市区内的供应稀少已形成在售项目价格逐渐上行的趋势。
⏹商品房销售速度与价格上涨幅度都较快
自2006年下半年以来，大丰市的房地产市场开始快速发展，综合看来有几个方面的因素，港口的建设、市政府的即将搬迁、土地供应的逐渐减少，需求的持续旺盛等造成了商品房价格的迅速上行，同时幅度也较大。
⏹房地产市场发展较快，市场不理性因素开始聚集
随着市场的持续向好，价格持续上行，房地产市场中的投资、投机因素开始聚集，最明显的是，一些投资客开始对西区及市区内的项目投资，而开发商尚未对项目的推出体量进行有意识的控制。
三、主要竞争项目研究
一）本地块周边直接竞争项目分析
1、恒达世纪新城
恒达世纪新城位于黄海东路以南、康平路以西，由大丰市恒达房地产开发有限公司开发，项目总规模为481套，总建筑面积约6.5万平方米。
项目共分为三期建设，已完成一、二期的建设，并销售完毕。
其中一期于2005年建设完成，并已销售完毕，共推出1-4幢共4栋多层住宅，当时销售均价为2000元/㎡；二期分为两个组团建设，其中第一组团为5栋多层住宅，于2006年年初推出销售，销售均价2300元/㎡；二期第二组团于2006年9月推出销售，于2007年3月销售完毕，共推出6栋多层住宅，至今年3月时，实现销售均价2600-2700元/㎡。
分期
一期
二期第一组团
二期第一组团
三期预计
均价
2000元/㎡
2300元/㎡
2700元/㎡
3000元/㎡
时间
2005年
2006年9月
2007年3月
未定
目前在建为三期，包括6栋多层住宅，和部分沿街商铺，具体推出时间未定。
该项目与本地块有直接的竞争，尤其在住宅方面，但从区域与配套上来说，比本地块要差。
2、丰和丽都
丰和丽都位于黄海东路以南，恒达世纪新城以西，由大丰晟大房地产开发有限公司投资建设，总建筑面积约6-7万平方米，以多层住宅为主。
目前该项目正处于建设中，售楼处已对外开放，但一期尚未开盘，销售价格与上市时间仍需继续跟踪。
3、永泰国际广场
永泰国际广场位于大丰市商业最繁华的地段——人民路与健康路的交界处。
由大丰永泰置业投资有限公司开发建设，项目占地面积近60000㎡，规划总建筑面积130000㎡。
规划建设有9栋19层高层住宅，其中2栋为单身公寓；另有一总建筑面积约25600㎡的四层商场，计划引进一大型超市。
沿街建设有3层商业，还建设有一栋沿街4层商业为华联超市的回迁商业。
该项目目前尚未开盘，预计将于8月底左右推出该项目沿街商铺共32间，上市面积2560平方米，住宅部分尚未建设。
具体上市商业面积及销售价格如下：
楼层
开间（m）
进深（m）
建筑面积
销售单价
备注
1层
4
12米或8米
48㎡或80㎡
外铺31000—40000元/㎡；内铺15000元/㎡
一层商铺可根据需要，内外铺同时购买，也可单独购买；商铺开间为4米，但柱间距为8米
2层
4
20
80㎡
6500元/㎡
进深为20米，可两间合买
3层
8
20
160㎡
3500元/㎡
进深为20米
4、汇豪雅苑
汇豪雅苑位于康平路以东，幸福路以北，由江苏汇豪房地产开发有限公司开发建设，项目总建筑面积约1.5万平方米，共包括6栋多层住宅及部分沿街2层商业。
住宅部分目前已销售近80%以上，住宅销售均价2300元/平方米，商业部分一层销售均价7000元/平方米，开间在3-6米之间。
进深为7.32米，单间建筑面积16-57平方米左右。
二层商业销售单价为3000元/平方米。
商业部分一层已销售近90%，但二层仅销售约10%左右。
项目体量较小，目前已销售近80%，因此后期对本地块的影响不大。
二）西区代表楼盘分析
1、嘉英阳光城市
阳光城市分为两期建设，规划总建筑面积为29万平方米，由大丰嘉英置业有限公司投资开发建设。
目前在建的为一期，一期总建筑面积为15万平方米左右，规划建设有27栋多层及小高层住宅。
2007年上半年累计推出04号、08号、09号、12号、14-25号共16栋多层住宅，累计推出面积59794平方米，目前销售已接近85%。
销售形势非常好，对外公布销售均价2800元/㎡，但多数多层房源的售价已超过3000元/㎡。
主力户型为85-95平方米的2房2厅1卫、105-115平方米的3房2厅1卫、125-130平方米的3房2厅2卫；户型总体设计合理，属于市场比较受欢迎的2房及3房。
该项目也是目前西区市场上销售均价格最高、整体形象最好的项目。
项目销售处位于大丰唯一一家四星级酒店——新词大酒店内。
2、东方锦绣城（南城）
东方锦绣城分为北城及南城，由江苏盐海置业有限公司、盐城市汇通房地产开发有限公司开发建设。
其中北城已于2007年之前完成开发并已全部交付并入住，属于西区最早开发的起点较高的项目。
前期的项目建设为公司的南城开发起到了良好的带动作用，目前该项目为一期，共200多套住宅，销售情况非常好。
项目对外销售均价为2400元/平方米，楼层差价上，3层价格最高，达到2800元/㎡，比2层高240-280元/㎡，4层比3楼便宜100元/㎡；5层与6层价格相同，顶层阁楼赠送。
自行车库销售单价1100元/㎡，汽车库销售单价为3500元/㎡。
商业部分共建设有2层沿街商业，其中一层商业销售单价为10000元/㎡，二层销售单价为3000元/㎡。
2007年上半年以来，该项目共推出1-10号共10栋多层住宅，累计推出住宅面积31000平方米，目前已销售近70%。
3、御景佳苑
御景佳苑位于大丰市经济技术开发区内，与建设中的大丰市初级中学及使用中的高级中学相邻。
项目由大丰瑞城房地产开发有限公司开发，共分为两期开发建设，总建筑面积约32万平方米，其中一期约17万平方米。
目前推出部分为一期，对外销售均价2600-2700元/平方米。
项目主打意大利风格，户型配置则以80-100平方米为主力户型，是大丰首个以中小套型为主体定位的项目，与竞争项目阳光城市定位进行合理区分，因此销售也较良好。
4、金宇景苑
金宇景苑位于大丰市黄海路与金丰南路交界处，由大丰市金宇房地产开发有限公司投资建设。
项目规划建设有25栋多层住宅，目前已推出20栋左右多层住宅，总体销售率达65%。
2006年该项目对外销售均价为2380元/平方米，目前销售均价为2600元/平方米，其中自行车库销售单价为1200元/平方米，汽车库销售单价为2580元/平方米。
顶层部分销售单价为1900元/平方米，连同阁楼一起出售。
大丰市在售及未来即将上市项目图示
四、地块分析及SWOT分析
一）地块概况
地块为原大丰市初级中学的学校用地，地块北至健康东路，西至财政巷，南至大华路，东与住宅小区相联。
地块形状较为方正，呈梯形布局，便于规划。
由于之前为学校用地，地块内部绿化及基地条件良好。
虽然目前地块尚未拆迁，拆迁工程量不大。
地块西面即为大丰市财政管理局，东面则为大丰市工商局等机关，区域内人群收入及需求比较强大。
地块南侧为大华路，紧邻二卯酉河，适合作为小区的主入口。
地块北侧为健康路，可根据实际情况建设部分商业。
地块占地面积为7.32万平方米，规划容积率为2.0，绿地率大于30%，建筑密度小于28%，可规划建设有商业及住宅。
地块所处位置与市中心繁华地段仅5分钟路程，在调查中，来自政府官员与周边居民及部分开发企业，对本地块的地理位置非常认可。
二）周边商业分析
大丰市的商圈以人民路与健康东路的交界处为中心，商圈半径约500-800米。
区域内商业比较散乱，目前区域内有农工商超市、世纪华联超市等，经营状况良好。
本地块与该商圈的距离为步行时间约3-5分钟，地块北侧为沿街2层商业，西侧为沿街1-3层商铺，目前仍处于营业中。
在地块的西面为大丰市目前较为集中的批发市场，且该区域内有一个正处于整修中的菜市场，规模较大。
地块西侧部分商业经营状况
经营类别
开间
进深
面积
租金
平均月租金
日用纸张
4米
3米
12㎡
4000元/年
27.8元/月·㎡
日用调味品
7米
5米
35㎡
10000元/年
23.8元/月·㎡
日用百货
5米
3米
15㎡
8000元/年
44.4元/月·㎡
烟酒批发
6米
2.5米（两层）
30㎡
11000元/年
30.55元/月·㎡
如上表所示，目前地块西侧的商业租金属于商圈中的中等水平，基本维持在25-35元/月·㎡。
尽管知道了本地块即将要拆迁，在本地块的商业内经营的商户，经营状况仍良好。
且有部分商户希望在本地块改造之后，重新租赁本地块的商铺，部分商户则希望能够购买此处的商铺。
三）SWOT分析
优势：
⏹地理位置优越，政府官员及开发企业与居民均认可地块，区域内潜在购房群体经济实力较强；
⏹地块方正，便于规划，且市区中如此大盘已不多见，可形成规模小区；
⏹紧邻财政管理局、工商局等机关，且与大丰市人民医院距离较近，可获得大部分稳定客户群体；
劣势：
⏹商业经营业态简单，处于初级批发阶段，影响住宅的品质；
机会：
⏹城市处于新一轮的开发建设高速期，旧城改造仍未全面展开；
⏹房地产市场处于快速发展阶段，商品房需求比较旺盛；
⏹政府即将搬迁至东部，激发出积极信号，已促使部分项目价格上行；
⏹市中心区域内目前供应较少，而本项目的出现可适时满足需求；
⏹区域内产品在规划设计上起点较低，缺少真正的中高档项目；
风险：
⏹大丰市目前房地产发展过快，可能存在政策打压的风险；
⏹地块目前尚未拆迁，如在竞得土地之后，政府是否按时拆迁，会极大影响项目的开发进度与周期；
⏹大风市初级中学的搬迁，将区域内的部分教师购房需求转移至西区；
⏹地块的竞争激烈，可能出现部分竞争者不计成本报价，会影响整个地块的盈利水平；
⏹竞争项目永泰国际广场后期将有大量住宅推出，会抢夺区域内的优质群体；
四）结论
房地产市场及政策因素向好，地块地理位置优越，此地块值得开发投资；地块内的商业规划建设非常关键，商业部分面积与规划业态将对整个项目的收益形成决定性影响；目前市场缺少真正的高档产品，如在规划设计上能够在现有条件下进行品质提升，将有助于提升项目的总体销售。
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