工程部作业指导书汇编讲述.docx
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工程部作业指导书汇编讲述
北京亿城物业管理有限公司作业指导书文件编号：
BYCWY-GC-01
工程部作业指导书汇编
编写：
陈猛、李勇刚、赵连国、李凤山、孟宪智
审核：
陈猛、李勇刚
批准：
荆燕
批准日期：
2006-8
北京亿城物业管理有限公司
总目录
序号
文件名称
页码
1
工程部各岗位职责
3
2
机电设备管理规程
10
3
锅炉房作业规程
13
4
供配电系统作业规程
19
5
水泵房作业规程
24
6
管道系统作业规程
27
7
空调（机房）系统作业规程
30
8
消防系统作业规程
39
9
楼宇控制系统作业规程
43
10
热力站作业规程
45
11
电梯（机房）作业规程
48
12
弱电系统作业规程
57
13
房屋管理规定
60
14
计量器具管理规定
62
15
工程值班与交接班制度
63
16
二次供水水污染应急预案
65
一、工程部各岗位职责
1目的
为了确保大厦或园区建筑完好、各类机电设备安全正常运作，以达到“安全、清洁、优美、舒适、方便”的工作标准，更好地开展工作，明确岗位职责，落实责任到人，特制定本职责。
2适用范围
本职责适用于工程部各岗位的工作。
3职责
3.1工程部经理职责
3.1.1直接对项目经理负责，汇报部门各项工作。
3.1.2检查总结当月工作，组织制定各项工作计划，安排并实施。
3.1.3制定设备设施维修维护改造计划和工程部全年费用计划。
3.1.4监督设备档案、库房物资的控制使用。
3.1.5主持每周工程部例会，安排本部门本周各项事务。
3.1.6配合其他部门落实大厦或园区文化活动及各项便民服务措施。
3.1.7制定并落实节能降耗措施。
3.1.8督导本部门主管的各项工作并进行绩效考评。
3.1.9参加项目突发事件应急预案的制定工作，并按照应急预案及时处理紧急情况及突发事件。
3.1.10检查投诉记录及处理情况，并及时处理重大投诉。
3.1.11负责组织员工的专业技能培训。
3.1.12检查员工着装及服务规范、礼节礼貌。
3.1.13协调合作单位工作关系，配合政府相关部门工作。
3.1.14完成上级领导指派的其它工作。
3.2工程部电气主管职责
3.2.1协助工程部经理工作，负责配电供电系统、电梯设备、弱电系统的安全运行维修、保养工作的计划制定及组织、实施，在维修请示及预防性维修计划的实施下确保各项目的电气设备、机电系统始终处于最高的安全运行水平状态。
3.2.2确保任何时候都遵守指定的工程服务标准。
3.2.3协助所管辖的班组解决管理和技术上的疑难问题。
3.2.4每月对所管辖范围内的重点设备、设施的运行/技术状况进行检查，并将检查结果及改进方案上报上级。
3.2.5每月对所管辖工作范围内的材料消耗、能源消耗与配件领购的审批，并汇总上报。
3.2.6负责向部门提供年度、季度、每周的维修计划，并向上级落实及上报工作情况。
3.2.7定期对所属专业的员工进行培训。
3.2.8对所管辖的人员严格管理、并进行月度、年度考评，奖罚分明。
3.2.9对部门经理负责，及时将工作情况向部门经理汇报。
3.2.10负责编制大厦或园区配电供电系统、电梯设备、弱电系统的安全运行维修、保养工作计划及费用预算，协助部门经理控制能耗及费用。
3.2.11监督新设备的安装、调试及验收工作。
3.2.12随时检查各所辖岗位员工的仪表、制服标准情况。
3.2.13时常保持机房/工作间/设备的清洁、整齐。
3.3工程部暖通主管职责
3.3.1协助工程部经理工作，负责空调系统、锅炉设备、给排水系统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、保养工作的组织、实施及班组的管理工作，在维修请示及预防性维修计划的实施下确保大厦或园区以上设备及系统处于最佳的安全运行水平状态。
3.3.2确保任何时候都遵守指定的工程服务标准。
3.3.3协助所管辖的班组解决管理和技术上的疑难问题。
3.3.4每月对所管辖范围内的重点设备、设施的运行/技术状况进行检查，并将检查结果及改进方案上报上级。
3.3.5每月对所管辖工作范围内的材料消耗、能源消耗与配件领购的审批，并汇总上报。
3.3.6负责向部门提供年度、季度、每周的维修计划，并向上级汇报工作情况。
3.3.7定期对所属专业的员工进行培训。
3.3.8对所管辖的人员严格管理、并进行月度、年度考评，奖罚分明。
3.3.9对部门经理负责，及时将工作情况向部门经理汇报。
3.3.10负责大厦空调系统、锅炉设备、给排水系统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、保养工作。
3.3.11负责编排其所属岗位员工工作值班表。
3.3.12监督新设备的安装、调试及验收工作。
3.3.13随时检查各所辖岗位员工的仪表、制服标准情况。
3.3.14时常保持机房/工作间/设备的清洁、整齐。
3.4工程部行政管理员职责
3.4.1做好各种发文的登记，保管和上传下达工作，负责催办各工种系统，按时完成当月工作计划和临时性的工作任务。
3.4.2负责按时收集各种统计报表、报修单、考勤、工时、材料及天然气、水、电等的用量汇总统计工作。
3.4.3负责工程部年度计划和月工作计划编制工作和经济合同的起草工作。
3.4.4根据经理意图负责对内、外部职能管理部门，施工部门、合同单位的协调工作。
3.4.5协助经理组织本部门各类会议，并做好会议记录。
3.4.6负责辖区固定资产设备的统计、分类、编号、作帐。
3.4.7负责建立设备资产卡片、综合台帐、分类台帐。
按照有关设备资产管理的规定，办理各种手续。
3.4.8每年进行清查，做到帐、卡、物一致。
3.4.9负责对辖区设备设施资料、图纸、档案进行正确立卷、分类、归档工作。
3.4.10负责保管的所有技术资料档案要确保其完整性、准确性，要分类存放、码放整齐、对损坏的档案要及时修补。
3.4.11负责编制必要的检索目录和分类卡片，新资料要及时分类、编目、登记、立档。
3.4.12保持资料室和库房内卫生，做好防盗、防火、防潮、防晒、防虫等工作。
3.4.13完成经理交办的其他任务
3.5维修技工职责
3.5.1遵守员工守则和公司各项规章制度，认真贯彻“业主至上，服务第一”的标准。
3.5.2运用本专业的技术知识和熟练的技术手段按时完成主管、领班分配的维修保养任务，并且必须保证工作质量。
3.5.3严格按照操作规程进行工作，严禁违章作业。
3.5.4应按照项目部有关规章制度、服务标准和行为规范完成维修、保养和施工任务。
3.5.5除完成本专业设备维修保养的任务外，还应学习和了解其它设备的维修保养知识，达到一专多能的要求。
3.5.6发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公司多作贡献。
3.5.7对业主及住户彬彬有理，以及时、优质服务为公司争取荣誉。
3.5.8维修完后，应做到“工完场清”，注意节约材料。
3.5.9着装整洁，进户需佩带员工牌，保持公司良好形象。
3.6强电电工职责
3.6.1
必须持有供电局核发的电工操作上岗证。
3.6.2严格遵守电气安全操作规程，熟悉变配电设备、设施的工作原理，认真填写配电室值班工作日志，严格执行交接班制度，能熟练无误地操作配电设备。
3.6.3负责辖区内变配电设备、供电电路、照明设备、动力设备的正常运行及维修、检修、定期清扫等工作。
3.6.4精通业务，能熟练掌握辖区内各部位的照明、动力系统的安装位置、控制区域，熟练掌握各类用电设备、设施的电气工作原理和机械工作原理，能及时发现故障，排除故障。
3.6.5定期检测防雷设施和接地保护设施的可靠性，严格执行安全绝缘工具的年限规定。
3.6.6按计划做好季节检修工作和操作记录表的填写工作以及防风、防汛、防止小动物窜入配电室的工作。
不准无计划操作供电设备，防止造成人身事故和设备事故。
3.6.7接到报修通知后，及时做好记录，文明操作，工作完成后，清理干净工作现场，清点工具，检修合格签字后，方可离开现场。
3.6.8变配电室、控制机房、值班室和工作间内不准存放易燃、易爆物品，一般不准使用易燃物品操作，必须使用时也应避开明火，做好防范措施，不准用酸性物品，易燃品擦洗电气设备、设施。
3.6.9熟练掌握各种消防灭火器材的性能，用途及操作方法
3.7弱电工职责
3.7.1
负责辖区内所有楼宇自控系统、背景音乐系统、通讯系统、保安监控系统、有线电视系统、消防监控报警系统、巡更系统、门禁系统、停车场管理系统、电脑等办公设备的运行、维修、保养工作。
3.7.2配合其他部门做好楼宇控制设备的设置工作，保证楼宇控制设备正常运行，及时处理报警信息，做好巡视记录和报警记录。
3.7.3值班人员每天巡视各公共区域及楼层的摄像头，定期擦拭摄像头上的尘土。
3.7.4定期检查紧急广播系统。
3.8水暖（管）工职责
3.8.1保证辖区内给排水、生活热水、供暖、供冷等系统设备设施的正常运行和日常保养检修工作。
3.8.2保证各类管道设施的安全运行，加强安全巡视，严格防止跑、冒、滴、漏现象的发生，节约能源。
3.8.3熟悉掌握各类设备设施的技术参数、性能、合理运行、维保要求，提高设备的使用寿命。
3.8.4认真填写设备运行日志，做好运行记录和交接班的准备工作。
3.8.5接到报修通知后，及时到位工作，修理工作完成后要清理好现场，清点好工具，做到文明工作。
3.9空调工职责
3.9.1负责大厦或园区内空调机组、冷冻机组、冷却塔、循环泵、补水泵等设备及所属管道的正常运行与维修、检修、巡视工作。
3.9.2负责大厦或园区公共区域内和项目部办公用户式空调器、分体空调器、风机盘管等制冷设备的运行、检修和巡视工作。
3.9.3负责新风机组、排风机的正常运行和维修、检修、巡视工作及日常通风系统的清理工作。
3.9.4认真填写设备运行日志和交接班记录，发现异常问题及时报告上级领导，及时排除故障。
3.9.5提高循环水的利用率，不直接排放任何冷却水、冷冻水和自来水。
3.9.6降低成本、节约能源、根据负荷情况随时调整设备，达到经济运行效果。
3.9.7定期检查巡视各种压力表、阀门的运行情况，认真执行交接班制度，保持设备设施的清洁卫生，保持工作现场清洁。
3.9.8搞好水质处理，按规定取样化验及时加药处理水质，提高设备运转效率。
3.9.9负责所有送回风、通风口的定期巡回清扫、检修及盘管风机的清扫检修工作。
3.9.10负责冬、夏季空调供暖、供冷的正常切换和采暖水、冷冻水的正常排放及转换口上下水工作。
3.9.11严禁使用酸性物质清洗制冷设备、设施。
3.10锅炉工职责
3.10.1按规定检查相关设备设施，确保锅炉处于良好的运行状态，如：
回水箱、循环泵、燃烧头、燃气供应等其他配件。
3.10.2按规定填写运行工作表，记录每台锅炉的运行状况，如：
运行时间、燃气数量、水温状况等情况。
3.10.3在所负责的区域范围内，如发现异常情况，必须立即报告上级。
3.10.4保持自己管辖范围内设备、电气操作盘干净整齐。
3.10.5不得擅自离开锅炉房的岗位。
3.10.6负责锅炉房设备及其附属设备的预防性的维修。
3.10.7全面掌握锅炉房操作的安全事项及其操作规章。
3.10.8负责大厦或园区冬季采暖、生活热水的供应及相应的维修、保养工作。
3.10.9负责采暖系统、生活热水系统的运行工作。
3.10.10负责锅炉用水软化设备的操作和维修。
3.10.11熟练掌握各种消防灭火器材的性能，用途及作用方法
3.11综合维修工职责
3.11.1负责公共区域门窗、墙壁、吊顶、地面、台阶、单元门、园区景观设施的日常维修、检修工作。
3.11.2负责办公用家具、用具、门窗、墙壁、吊顶、地面的日常维修工作。
3.11.3负责小型更新改造工程、装饰装修工程的施工管理与实施工程。
3.11.4负责道路、雨水、污水、排放设施的保养、维修、检修工作。
3.11.5负责对工程机械、电动工具的使用、维护、检修工作。
3.11.6负责对各类易燃、易爆物品的安全使用、保管工作。
油漆、烯料等易燃物品的使用要有安全防火措施，木屑、刨花要及时装袋，清理工作现场。
3.11.7做木工活、油工活时，工作现场禁止吸烟或动用明火。
3.11.8木工、油工工作室和工作现场要配置相应的灭火器材，并定点存放。
3.11.9熟练掌握各种消防灭火器材的性能，用途及作用方法。
二、机电设备管理规程
1目的
为确保所有设备处于管理状态，实施标准化管理。
2适用范围
适用于各项目所管辖部位的所有用电或油气做动力的设备。
3职责
3.1各工程部负责编制完善本项目设备设施的管理细则。
3.2公司项目管理部负责审核。
3.3各工程部负责实施、落实。
4工作流程及要求
4.1设备编号
4.1.1设备分类：
根据设备对业主服务的重要性将其分为三级：
Ⅰ级设备：
01电梯、02发电机、03生活水泵、04消防泵、05喷洒泵、06稳压泵、07低压配电柜、08高压配电柜、09火灾中央报警控制柜、10消防联动柜、11冷水机组、12空调系统中的冷冻泵、冷却泵和补水泵、13锅炉、14供暖系统中的循环泵和补水泵。
Ⅱ级设备：
01正压风机、02排烟风机、03除氧器、04软水器、05新风机组、06冷却塔、07公用天线系统、08对讲报警系统、09防盗监视系统、10气体自动灭火设施、11高压开关柜、12变压器、13交通道闸。
Ⅲ级设备：
除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。
如：
01区域火灾报警控制箱、02小型控制箱（配电箱）、03排风机、04维修机具、05保安通讯设备、06过滤器、07除湿机、08污水泵、09办公室、食堂、清洁等用的其他设备等等。
4.1.2设备的编号：
设备编号由以下四部分组成。
第一部分表示设备的类别：
用数字０１－９９表示（见上面标志）；
第二部分表示单位的名称：
用字母Ａ－Ｚ表示；（按项目部名称的汉语拼音大写字母表示。
）
yy-颐园yc-亿城中心kr-卡尔wh-万城华府tz-天筑
第三部分表示单位设备序号：
用数字１.２.３......表示；
第四部分表示设备的管理等级：
用罗马数字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示；
例：
01－yy－1－（Ⅰ）
电颐1Ⅰ
梯园号 级
电管
梯理
4.2维修保养程序
4.2.1各工程部每年12月15日前做好下一年度的《年度设备保养检修工作计划》。
制定机电设备保养周期，明确保养内容、保养时间和保养人。
原则上Ⅰ级设备每月保养检查一次，Ⅱ级设备每季度保养检查一次，Ⅲ级设备每年保养检查一次，并填写《机电设备保养、检查记录》。
保养内容包括设备除污加油；检查有无漏水现象；检查线路接口、零件有无松动；各种电流表、压力表是否工作正常；设备运行时有无异常声响；以及设备本体和设备机房卫生情况等。
4.2.2机电设备的责任人由工程部经理指定，做到专人专管，并在设备标识牌中明示，原则上责任人即为保养人。
工程部经理和工程主管负有检查的责任，并做好相关检查记录。
4.2.3各工程部每年11月15日至11月30日对设备的运行状况进行全面检查和评估，并统计设备完好率。
12月5日前，将Ⅰ、Ⅱ级设备检查评估报告报公司项目管理部复核、存档。
4.2.4发现设备损坏时，保修期内应立即通知维保单位进行维修，未经项目总经理批准维修人员不得私自拆修设备。
维保期过后，小问题可由工程部自行解决，需要外委维修时，由工程部经理填写《设备外委维修申请表》，按审批权限由项目总经理审批后，工程部联系相关单位进行维修。
所有维修内容均应填写《设备设施日常维修保养记录》。
经专业人员鉴定无法维修的设备，由工程部经理填写《设备报废申请单》，经项目总经理审批并报公司领导审批后予以报废，所有资料均应放入设备档案中留存。
4.2.4新增设备机具由工程部经理填写《设备申购表》，按审批权限由相关人员审批并报公司领导审批后，按照采购控制程序购买。
采购回的设备应由专业技术人员验证签字确认，验证合格后方可办理入库手续。
4.3工程巡检规定
工程责任人应每日巡视并做好检查记录，工程部经理每周进行一次检查。
所检查区域和内容包括水泵房、低压配电室、中控室、其他设备房、公共区域照明、土建门窗、标牌、阀门管道、污水雨水井、消火栓等项。
在巡视中发现的问题应及时安排工程部进行整改，并在工程值班记录中详细记录；公共区域的报修应指定专人负责维修，工程主管对维修情况负有监督检查的责任。
5相关记录
5.1《设备设施管理台帐登记表》
5.2《年度设备保养检修工作计划》
5.3《月度设备保养检修工作计划表》
5.4《设备、设施日常维修及保养记录》
5.5《电专业设备（设施）检修记录表》
5.6 《空调专业设备（设施）检修记录表》
5.7 《水暖专业设备（设施）检修记录表》
5.8 《设备（设施）巡查记录表》
5.9《来访登记表》
5.10《工作联系单》
三、锅炉房作业规程
1目的
保证锅炉房设备、设施的正常运行，确保辖区24小时热水供应及季节性采暖工作。
为业主提供更好、更高效的服务。
2范围
适用于各项目燃气锅炉房。
３职责
3.1工程部具体负责锅炉的监管运行工作。
3.2由持证专业司炉工负责运行。
3.3工程部负责批准相关工作内容和计划，并监督指导锅炉房运行。
3.4 有关停炉等重大事项，需要报项目总经理批准后实施，并要文字材料报公司项目管理部备案。
3.5 司炉工要负责化验水质等相关工作。
3.6工程部负责锅炉房的安全工作。
3.7工程部负责锅炉房计量器具的检定工作。
４.锅炉房管理规定
4.1管理要求
4.1.1锅炉房的主管单位为工程部，司炉工接受工程部的领导，遵守相关的行业规定，积极做好锅炉房的各项工作，为用户提供满意的服务。
4.1.2锅炉房为大厦或小区供热的关键部位，衔接着一次管网和二次管网及楼内的供应。
站内设备应按规定进行维护保养，使设备处于完好状态。
4.1.3锅炉房内值班室应配制“锅炉房系统图、锅炉房大厦（或小区）供热平面图”，以便值班人员熟悉掌握连接方式及供热范围。
4.1.4锅炉房值班人员应遵守交接班制度，定时做好工作区域巡视，检查设备运行状况，做好工作记录。
4.1.5工程部应在每年供暖前后召开工作会，做好供暖前后的准备、检修工作，通报采暖季中的运行状况，存在的问题，制定解决办法，为来年供热做准备。
4.2安全保卫制度
4.2.1除锅炉房工作人员和有关领导、管理人员之外，其他人员未经批准不得入内。
外来人员进入锅炉房必须经工程经理批准同意，方可进入并在来访登记表上登记签字。
4.2.2当班人员要坚守岗位、提高警惕，严格执行安全技术操作规程和巡回检查制度的各项要求。
4.2.3非当班人员未经同意严禁对各种管路阀门及电气开关进行操作。
4.2.4锅炉房内严禁存放易燃易爆品。
4.2.5消防器材保持常备，严禁随便移动或挪作他用。
4.2.6热力系统发生事故时，当班人员须迅速、准确采取措施，防止事故扩大，同时立即报告有关领导。
4.2.7保持锅炉房的清洁卫生，备件和工具按指定的地方摆放整齐。
4.3巡回检查制度
4.3.1为保证设备的正常运行，每两个小时至少进行一次巡回检查并按规定抄录仪表读数。
4.3.2设备各元件可见部位是否有异常现象。
4.3.3检查水箱水位、补水泵、循环泵、电机及各阀门开关位置等状况是否正常。
4.3.4检查安全附件和一次线仪表、二次线仪表是否正常，各指示信号有无异常变化。
4.3.5巡回检查发现问题要及时处理并将检查结果记入《锅炉运行记录》。
5.运行规范
5.1锅炉房燃气安全技术操作规程
5.1.1操作前准备。
5.1.1．2检查锅炉设备是否有安装方面的损坏或一些不正常的现象，如有应采取相应的措施修补或请厂家进行维修。
5.1.1．3检查控制电源线是否连接正确，确认配电盘内与接线板，熔丝或隔离开关的连接牢固。
5.1.1．4打开采暖系统中的循环泵阀门，并关闭排污阀；开始向系统中补充水量，直至整个系统中充满为止。
5.1.1．5在起动循环泵前必须认真检查循环系统内是否有气体存在，并要打开放气阀，直至上水为止。
5.1.1．6检查压力表前的旋塞是否处于打开状态，压力表指针是否正常。
5.1.1．7认真检查各燃气管路及主辅机各装置设施,然后打开供气阀门，查看燃气过滤器是否正常过气。
5.1.1．8烟道上的节门应全部开启（挡风板或截流阀），防止排烟受阻造成事故隐患。
5.1.1．9检查控制柜上的各个旋钮是否处在正常位置上，严禁各个旋钮在非正常位置情况下强行启动。
5.1.1．10开起采暖系统循环泵，观察是否有异常声音及过热现象，压力是否达到运行要求。
5.1.2开机
5.1.2.1首先完成开机前的操作准备工作。
5.1.2.2必须先打开总电源，然后再开启燃烧器旋钮。
5.1.2.3开炉后必须先烧小火，再启动大火。
5.1.2.4在燃烧机工作进入正常燃烧后，必须认真观察运行情况，必要时对燃气压力进行调整。
并随时观察排烟情况，必要时调整风门大小。
5.1.2.5锅炉正常燃烧后，供、回水温应上升，压力正常，表明燃烧正常。
5.1.3紧急停炉的有关规定
5.1.3.1在锅炉正常运行过程中，任何人不得随意停炉，除经上级通知或批准外。
5.1.3.2在锅炉正常运行过程中，如发生有碍正常运行的设备损坏或故障时应立即停炉或发生停电、断气故障时所导致锅炉设备停炉，应根据现场情况进行适当临时处理，处理不了的应及时通知设备负责人，并上报工程部主管或值班经理，待故障排除后按相应操作程序启动。
5.2运行规定
5.2.1每天24小时需要人员值守，不允许脱岗。
5.2.2根据供热要求和温度运行曲线调整锅炉运行的温度和时间。
5.2.3按时填写运行记录。
5.2.4按照规定进行水质化验。
5.2.5各种阀门的调整必须与工程部接洽后才可以进行，除非特殊紧急情况。
6.保养规范
为了保证锅炉安全运行，必须坚持对锅炉、管道及原有设备进行日常维修保养和定期检修，司炉工应严格遵守执行维修保养计划。
6.1日检
6.1.1值班人员根据运行情况填写《锅炉房运行记录》，保持室内清洁卫生，每班必须打扫一次，设备表面做到清洁无灰尘。
6.1.2每班应检查阀门、管道、盘根是否有漏水现象，如果有应及时维修，对一些不能及时维修的（带有压力）工作，可在夜间停炉后进行。
6.2周检、月检
6.2.1每周定期排污（根据水质化验的结果，对一次水进行处理），防止发生锅炉系统结垢现象，造成事故或产生隐患。
6.2.2每周冲洗压力表一次，使压力表反应的数值准确。
6.2.3锅炉安全阀应每月手动开启检查（在运行期间），使安全阀灵敏可靠，
6.3停炉后保养工作
6.3.1设备运转部位应每季按时加油，机件松动的要进行坚固，不可疏忽大意。
6.3.2每月应进行打扫锅炉内积灰，并按规定进行设备检修。
6.4燃气锅炉的维修保养程序（有说明书要按照说明书要求实施。
没
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