惠州规划局惠州市河桥高新产业区控制性详细规划教学内容.docx

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惠州规划局惠州市河桥高新产业区控制性详细规划教学内容

惠州市河桥高新产业区控制性详细规划

1.总则

1.1            规划依据

本规划以国家和广东省、惠州市有关城市规划、土地利用、环境保护等方面的法律、法规、条例及其实施办法为基本依据。

本规划的重要依据还包括：

《中华人民共和国城市规划法》（1990）；

《城市规划编制办法》（2005）；

《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137－90；

《广东省城市控制性详细规划编制指引》（试行）；

《惠州市城市规划标准与准则》（2006）（在编）；

《惠州市城市发展概念规划》；

《惠州市市域城镇体系规划（2002-2020年）》；

《惠州市城市总体规划》（2006—2020年）（在编）；

《惠州市近期建设规划（2003-2005年）》；

1.2            规划原则

①可持续性发展原则

对规划区域的自然资源、土地资源进行合理的分析利用，强调自然资源保护的重要性，保持社会效益、环境效益和经济效益的协调发展。

②配套设施集中社会化原则

强化公共配套设施的社会化市场化服务，实行整体集中管理，达到土地利用的集约效应，确保产业区的整体环境及高效运行。

③动态弹性原则

考虑到未来发展的不确定因素较多，在保证总体规划骨架的前提下，提供多种用地空间和道路交通组织方式，满足不同类型企业对用地和空间的需求。

1.3            规划范围

规划区位于惠州大学新校区西南角约0.8公里处，距惠淡路1.5公里，距离新规划的四环路约1公里。

规划总用地面积为67.11公顷。

1.4            生效日期

本规划经法定程序批准之日起执行，解释权属惠州市规划建设局。

1.5            使用原则

本法定文件由文本和图则两部分组成，文本和图则同时使用，二者不可分隔。

规划区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。

本图则未包括的内容应符合国家、广东省及惠州市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

2.发展目标和功能定位

2.1            发展目标

1）成为推动河南岸街道办经济快速发展的重要地区；

2）形成拥有一定自主知识产权和具有区域特色的产业区；

3）成为环境优美、交通便捷、生态平衡，社会、经济、环境协调发展的地区。

2.2            功能定位

“具有高质量的生态环境、完善的基础设施、高效的服务配套，以高科技产业为主导的高新产业区。

”

3.地块划分及编码

3.1            地块划分及编码

规划区地块编码采用两级编码方法，由“管理单元编号＋地块编号”组成。

规划范围内依据道路界线、自然地理界线及功能分区，划分为A、B、C三个管理单元，将管理单元再细分为若干功能地块，功能地块的编号则为街区编码后缀阿拉伯数字，如A-02。

区内共划分3个管理单元120块功能地块。

4.建设用地性质控制

4.1          土地使用性质

4.1.1  依据规划区的功能定位，确定规划区的主要土地用途为：

工业用地、居住用地、公共设施用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地。

各地块土地利用性质详见图则。

4.1.2  规划区土地使用性质分类和分类代码以《惠州市城市规划标准与准则》（在编）为依据。

功能地块土地使用性质划分至中类。

4.1.3  规划所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与图则规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能，一旦这类土地要求进行改造与重建时，必须与图则规定的用途相符。

4.1.4  规划所确定的公共配套设施及市政设施，若是安排在土地使用权已出让的地块内，规划主管部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权，并对拥有土地使用权的单位和个人给予适当补偿。

4.1.5  图则中所确定的地块界线，并不一定代表确实的用地红线范围，在详细的规划设计和开发建设中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

4.2          土地使用兼容性

4.2.1   规划对所有地块均规定了土地使用性质的兼容范围，在规划区内进行土地开发时，由于现实原因或特殊要求，确需变更规划土地使用地性质时，应符合土地使用性质的兼容性规定，并经惠州市规划行政主管部门核准。

但公共设施用地（特别是非盈利性公共设施用地）、市政设施用地、道路广场用地、绿地等不得任意改变其用途。

4.2.2   建筑的改建、扩建和新建，其使用性质应与所在地块的土地使用性质相符。

建筑使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建后使用性质与所在地块的使用性质不符时，必须经过规划管理部门核准并符合土地使用兼容性规定，同时应遵守其它一切有关法规条文规定以及有关政府契约条款的规定。

5.建设用地使用强度控制

　　5.1           土地使用强度

5.1.1   各地块的使用强度必须满足分图图则中地面以上总建筑面积、绿地率、开发强度等强制性控制要求，确因外部条件或发展政策发生重大变化，涉及到强制性指标的变更，应由规划原审批部门审批同意后方可变更。

5.1.2   本图则中部分地块用地面积和容积率等控制指标，因计算口径原因，与已出让土地的实际情况不符时，总建筑面积将保持一致。

5.1.3   在本图则执行过程中，遇到以下特殊情况，土地开发项目及建设总量应保持不变：

（1）对图则确定的地块进行合并开发的；

（2）对图则确定的地块进行细分开发的；

5.1.4   规划范围内各地块土地开发强度详见本图则“地块规划控制指标表”的规定。

　　5.2           绿地率和公共绿地面积

5.2.1   各地块的绿地率和公共绿地面积不得低于《地块规划控制指标表》中的绿地控制的相关规定。

规划范围内对向公众提供开放空间的，可参照5.3实施建筑面积补偿。

5.2.2   单位附属绿地的绿地率应符合《单位附属绿地率规划指标一览表》的规定。

表5.2.2:

　单位附属绿地率规划指标一览表

用地类型

单位类别

绿地率（％）

居住用地

新建住宅区

≥30%

工业用地

一、二类工业区

≥30%

行政办公用地、文体用地

机关团体和企事业单位、文体活动中心

≥40%

商业金融业用地

商业、服务业、市场

≥25%

旅馆业

≥30%

市政公用设施用地

≥30%

5.2.3   公园的绿地率应根据公园类型和陆地面积确定，并符合《公园设计规范》（ＣＪＪ４８）的相关要求。

生产防护绿地的绿地率不小于90%。

5.2.4   居住区的公共绿地面积应根据居住人口规模确定，组团不应小于0.5平方米/人，小区（含组团）不应小于1平方米/人；

5.2.5   工业区公共绿地面积宜大于600平方米，服务半径宜小于250米。

　　5.3           奖励规定

建筑用地在满足绿地率的要求下，为社会公众提供多提供1平方米（不含正常道路红线退让）有效面积的开放空间，可给予1.0平方米建筑面积的奖励，但增加的建筑面积不得超过核定建筑面积（净建筑用地面积乘以核定的建筑容积率）的百分之二十。

奖励的建筑面积不计入地面以上建筑总面积中。

　　5.4           特定地区建设高度控制

规划区周边都为自然山体，因此本区域为高层限制发展区，西侧建筑高度严格限制，主要考虑对山体自然景观的视觉通达性要求。

规划区生活配套区内的公共建筑在不对整体空间通透性造成影响的前提下，允许适当提高高度，但总体高度不能超过45米。

6.道路交通规划

　　6.1           道路等级划分

规划区内道路以主干道为骨架，形成方格网式格局，区内道路分为三个等级：

主干道：

红线宽度18-24m；

次干道：

红线宽度12m；

6.1.1   道路红线宽度、交通出入口方位及道路断面设计必须按图则执行，实施过程确需作变更时，必须经规划管理部门核准。

6.1.2   厂区内道路交通规划：

园区内厂企内部道路设计应尽可能利用各厂区内部原有地形和地貌，依山就势进行选线和布局各种功能建筑，体现生态特色的同时避免大规模平山造地、造成水土流失。

6.1.3   厂区内防火通道和主要通行道路宽度需≥9米；各种道路相交时道路红线转弯半径不小于9米，有消防功能的道路最小转弯半径为12米。

6.1.4   道路红线内用地为道路及道路绿化专用，任何与道路交通无关的建筑和构筑物的改建、扩建和新建均不得占用道路用地。

　　6.2           交叉口规划

6.2.1   规划在惠澳铁路与规划区一条横向主干道、一条横向次干道交叉处各预留一下穿式立交，其净空高度必须符合国家和广东省有关规范的要求。

6.2.2   主、次干道的交叉口采用渠化加信号灯控制，并进行拓宽段处理；各支路的设置应尽量减少和城市主干路直接相连，支路和主干道相连时，交叉口限制车辆左行。

沿主干路距离道路交叉路口70米范围内不得设置机动车出入口。

6.2.3   本规划区内各地块主要机动车出入口应尽量不设置在区内主干道上。

　　6.3           交通设施

6.3.1   规划区内机动车位标准按《惠州市城市规划标准与准则》（在编）执行。

停车方式可根据具体情况采用地面、地下停车方式。

6.3.2   规划区内的公共停车场对配建停车场起补充调节作用，应严格按有关标准配置。

6.3.3   规划区内规划社会停车场2处——A-14地块，面积4035平方米；C-19地块，面积4538平方米。

6.3.4   所有停车场库应为残疾人提供不少于总数1.5%停车位，专位专用。

6.3.5   规划区内规划公交首末站一处，位于C-18地块，面积1514平方米。

6.3.6   规划区地面公交停靠站沿公交服务线路设置，在干道上应设置港湾式停靠站供乘客上下。

具体位置根据全市公交规划确定。

6.3.7   各地块开发建设时应根据本图则要求在空间、交通等方面予以落实。

步行系统应按相关规范进行无障碍设计。

6.3.8   规划区内各主、次干道及支路均不得设置道路障碍及限制设施。

7.公共服务设施和市政公用设施用地规划

　　7.1           公共服务设施

7.1.1   规划区内公共服务设施按独立居住人口规模1.4万人为标准进行规划设置，学校等教育设施按照居住人口规模0.85万人为标准进行配置。

7.1.2   规划中配套设施是依据本规划区的人口规模综合确定的，本图则规定的公共服务设施是为本规划区服务的必不可少的基本设施，不得随意减少数量或压缩规模。

7.1.3   同一红线地块内的小区级配套公建，其具体位置可局部调整。

7.1.4   配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范的要求。

7.1.5   规划区内配套设施设置详见“公共服务设施规划一览表”。

表7.1.5:

　公共服务设施规划一览表

序号

设施类别

项目名称

数量

所在地块编号

面积（公顷）

备注

总量

规划增加

现状保留

规划

1

教育设施

托幼

1

1

B-15

9个班

2

医疗卫生设施

社区健康服务中心

2

2

B-15

B-23

3

文化娱乐设施

居住小区级文化室

2

2

B-15

B-23

4

体育设施

社区体育活动场地

3

3

B-15

B-23

B-37

6

商业设施

肉菜市场

1

1

B-35

食堂

2

2

B-19

B-35

银行/储蓄所

1

1

B-35

7

道路设施

社会公共停车场

2

2

A-14

0.4

C-19

0.45

注：

地块号加下划线表示该设施非独立占地建设。

　　7.2           市政公用设施

7.2.1   规划区内市政公用设施按独立居住人口规模1.4万人为标准进行规划设置。

7.2.2   规划中市政公用设施是依据本规划区的人口规模综合确定的，本图则规定的市政公用设施是为本规划区服务的必不可少的基本设施，不得随意减少数量或压缩规模

7.2.3   市政配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫要求。

7.2.4   小型垃圾收集站与相邻的建筑间距不小于10米、绿化隔离带不小于5米，独立式公共厕所与周围建筑物的距离不小于3米，周围宜设绿化带。

7.2.5   规划区内市政公用设施设置详见“市政公用设施规划一览表”。

表7.2.4:

　市政公用设施规划一览表

序号

设施类别

项目名称

数量

所在地块编号

面积（公顷）

备注

总量

规划增加

现状保留

规划

1

市政公用设施

邮政所

1

1

B-35

电信所

1

1

B-35

公交首末站

1

1

C-18

0.15

2

环卫设施

公厕

2

2

B-13

B-25

垃圾收集点

7

7

A-10

A-27

B-15

B-23

B-37

C-06

C-36

垃圾转运站

1

1

A-15

0.52

备注：

地块号加下划线表示该设施非独立占地建设

功能结构规划图

区位分析图

土地利用规划图