住宅小区物业管理服务费测算案例.docx
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住宅小区物业管理服务费测算案例
住宅小区物业管理服务费测算案例（总8页）
住宅小区物业管理服务费测算案例
一、小区概况
某某市某某小区上个世纪90年代末竣工。
为普通住宅、高层住宅小区。
由好管家物业服务公司对小区实行统一、专业的物业管理。
1、小区技术经济指标（表一）
总占地面积：
17.20万M2
总建筑面积（含地下）：
其中：
地上建筑面积：
地下建筑面积：
21.05万M2
20.64万M2
0.41万M2
总人口：
0.92万人
总户数：
2615户
容积率：
1.2
绿地率：
42.5%
2、小区用地规划（表二）
项目
占地（万M2）
所占比例（%）
住宅用地
10.50
61.0
公建用地
2.98
17.3
道路用地
1.62
9.4
集中绿地
2.12
12.3
合计
17.20
100
3、小区建筑面积分配
小区地上建筑面积20.64万M2，其中配套公共建筑面积2.84万M2，（其功能分配见表三）。
住宅建筑面积17.80万M2，其中高层（18层）3栋，3.20万M2，多层（6层）36栋14.60万M2。
（表三）
项目
建筑面积（M2）
用地面积（M2）
教育
托儿所
1500
1600
幼儿园
3200
2400
医疗卫生
门诊所
200
300
文化体育
文化活动站
240
360
活动中心
1500
1200
商业服务
粮油站
260
340
菜市场
3800
2160
食品店
860
880
小超市
570
350
饭店
980
560
百货商店
2460
1600
书店
450
560
综合修理部
850
380
集贸市场
1690
2480
金融邮电
储蓄所
120
110
邮电所
1850
1200
市政公用
锅炉房
1800
7200
变电室
180
290
开闭所
230
370
煤气调压站
56
130
行政管理
居委会
340
110
区综合管理
370
560
出租商业
2454
2110
健身中心
2440
2550
二、物业服务费测算
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费
（1）人员编制和基本工作标准（表四）
序号
项目
人数（人）
工资标准（元/月）
总额（元/月）
一
管理人员
10
8600
1
总经理
1
1200
1200
2
副总经理
2
1000
2000
3
部门经理
4
800
3200
4
文秘
1
800
800
5
财务
2
700
1400
二
维修人员
8
600
4800
三
绿化工
14
400
5600
四
保洁工
14
400
5600
五
保安员
28
500
14000
六
车管员
8
400
3200
七
其他人员
5
500
2500
八
合计
87
44300
注1：
部门经理4人分别负责维修、绿化与保洁、保安与车辆管理、小区公共事务；
注2：
按5000M2绿化面积设置绿化工1人，小区绿化面积7.31M2，设置绿化工14人；
（2）费用测算（表五）
序号
项目
金额（万元/月）
依据
测算结果
一
基本工资
4.43
表四
二
福利费
其中福利基金
2.193
工资总额49.5%
0.620
工资总额14%
工会经费
0.089
工资总额2%
教育经费
0.066
工资总额1.5%
社会保险
1.418
注1
三
加班费
0.403
人均月加班2天
四
服装费
0.363
注2
五
合计
7.389
0.358
（元/月M2）
注1：
按当时政策测算；
注2：
服装费按平均500元/人年计算，87*500/12=0.363万元；
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费
采用总体匡算思路进行测算。
住宅建造成本按1000元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按15%计提，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%计提。
维修保养费=[（1000元/M2*15%）/25年*12月]*40%=0.200元/月M2
对高层建筑的电梯、高压水泵等按规定另行收费。
3、绿化管理费（表六）
序号
项目
测算依据
金额（万元）
测算结果
1
绿化工具费
200元/人年
0.28
2
劳保用品费
100元/人年
0.14
3
绿化用水费
2吨/M2*0.5
7.31
4
农药化肥费
0.30元/人年
2.193
5
杂草清运费
注1
2.50
6
景观再造费
0.20元/人年
1.462
7
合计
13.885
0.056
（元/月M2）
注1：
杂草清运费由环卫公司承包，每年2.5万元；
4、清洁、卫生费（表七）
序号
项目
测算依据
金额（万元/年）
测算结果
1
工具购置费
300元/人年
0.42
2
劳保用品费
100元/人年
0.14
3
消杀费
10元/户年
2.615
4
化粪池青掏费
注1
2.16
5
垃圾外运费
注2
20.70
6
其他费用
注3
4.0
7
合计
30.035
0.121
（元/月M2）
注1：
化粪池青掏费由环卫公司承包，每年2.16万元；
注2：
垃圾外运费由环卫公司承包，每年20.70万元；
注3：
其他费用包括使用外来工的暂住证费及不可预见费等；
5、保安费（表八）
序号
项目
测算依据
金额（万元/年）
测算结果
1
装备费
500元/人年
1.4
2
人身保险费
注1
0.224
3
房租
注2
2.125
4
合计
3.774
0.015
（元/月M2）
注1：
保安员每人每年投保2万元人身意外伤害险，费率4‰；
注1：
房租按8元/M2月；
6、办公费
按上年年终决算，全年办公费约45万元，考虑通货膨胀因素，按50万元计算。
则每平方米分摊为
办公费=50万元/12个月*20.64万M2=2.202/月M2
7、固定资产折旧费
固定资产总额为50万元,平均折旧年限为5年,则
折旧费=50万元/5年*12个月*20.64万M2=0.040/月M2
8、利润
利润率取8%,则
利润=（前七项之和）*8%=0.992*8%=0.079/月M2
9、法定税费
为前八项的5.5%,则
利润=（前八项之和）*5.5%=1.071*5.5%=0.059/月M2
10、合计（表九）
序号
项目
金额（元/月M2）
总费用比例
1
工资福利费
0.358
31.7
2
维修费
0.200
17.7
3
绿化管理费
0.056
5.0
4
清洁卫生费
0.121
10.7
5
保安费
0.015
1.3
6
办公费
0.202
17.9
7
折旧费
0.040
3.5
8
利润
0.079
7.0
9
税费
0.059
5.2
10
合计
1.130
100
11、小区多种经营收入的补贴
（1）小区配套公共建筑房屋出租收入的补贴（表十）
序号
项目
面积（M2）
租金（元/月M2）
租金收入
（万元）
1
饭店
980
100
9.800
2
百货商店
2460
30
7.380
3
综合修理部
850
30
2.550
4
集贸市场
1690
40
6.760
5
商业用房
2454
100
24.540
6
健身中心
2440
50
12.200
7
合计
10874
63.230
总租金63.23万元/月,15%用于补贴物业管理费,为9.485万元。
（2）停车费收入补贴
300个车位，200元/月，共计6万元。
1/3共计2万元补贴物业管理费。
（3）维修养护基金利息的补贴
此项补贴为2000元/月。
上述三项之和为：
9.485+2+0.2=11.685万元/月
分摊到每平方米建筑面积为0.556元/月M2
1.130-0.556=0.564元/月M2
注:
专项服务和特约服务略
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